Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2018 г. N 09АП-67324/17

г. Москва

08 февраля 2018 г.

Дело N А40-129314/16

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 февраля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Александровой Г.С., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Общества с ограниченной ответственностью "АвтоДорСтрой"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2017 года

по делу N А40-129314/16, принятое судьей Буниной О.П.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "АвтоДорСтрой"

(ОГРН 1047796292257)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

третье лицо: Правительство Москвы, ПСМК "Воскресенский"

о признании уведомлений о расторжении договора недействительным и признании

договора действующим,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: Матюхина Е.С. по доверенности от 27.12.2017;

от третьих лиц: Правительство Москвы - Матюхина Е.С. по доверенности от 30.11.2017; ПСМК "Воскресенский" - не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "АвтоДорСтрой" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о признании односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0130304:32, пл. 820 кв.м. (г.Москва с/о Воскресенское, пос. Воскресенское N 29 - 2005/Ю от 24.02.2005 г. на основании уведомления N ДГИ-122213/16-1 от 11.04.2016 г. недействительной (незаконной), о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0130304:32, пл. 820 кв.м. (г.Москва с/о Воскресенское, пос. Воскресенское N 29-2005/Ю от 24.02.2005 г. действующим, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0130304:32, пл. 820 кв.м. (г.Москва с/о Воскресенское, пос. Воскресенское N 29-2005/Ю от 24.02.2005 г. о передаче прав и обязанностей сторон по договору.

Протокольным определением суда от 18.01.2017 г. принято заявление истца об изменении предмета исковых требований - о признании сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка недействительной и признании договора аренды действующим, с устным заявлением об отказе от иска в остальной части требований.

К участию в деле, в качестве третьих лиц привлечены Правительство Москвы, ПСМК "Воскресенский".

Решением суда от 26.10.2017 г. производство по делу в части требования об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0130304:32 прекращено. В удовлетворении исковых требований о признании односторонней сделки по досрочному расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0130304:32, площадью 820 кв.м. (Москва, с/о Воскресенское, пос. Воскресенское) N 29-2005/Ю от 24.02.2005 г. на основании уведомления Департамента городского имущества города Москвы N ДГИ-И-4375/16 от 15.02.2016 г. и уведомления N ДГИ- 22213/16-1 от 11.04.2016 г. недействительной (незаконной) и признать договор аренды N 29-2005/Ю от 24.02.2005 г. действующим было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить.

В обоснование доводов жалобы заявитель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика и третьего лица - Правительства Москвы возражал против доводов жалобы, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Представители истца и ПСМК "Воскресенский" в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства. Дело рассмотрено в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствии указанных лиц.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.05.2005 г. между Муниципальным образованием "Ленинский район Московской области" (арендодатель) и Производственный строительно-монтажный кооператив "Воскресенский" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка общей площадью 820 кв.м. с кадастровым номером 50:21:13:03 04:0032, расположенный по адресу: п. Воскресенское сельского округа Ленинского района Московской области, для размещения индивидуальных коттеджей из земель администрации ленинского района. Категория земель - земли поселений. Место размещение объекта (земельного участка) согласовано (П.1.1.).

Между Производственным Строительно-Монтажным Кооперативом "Воскресенский" и Обществом с ограниченной ответственностью "АвтоДорСтрой" (истец) 17.07.2013 г. был заключен Договор уступки права N 2, по которому к ООО "АвтоДорСтрой" перешло право аренды по договору N 29-2005/Ю от 24.02.2005 г. земельного участка с кадастровым номером земельного участка: 50:21:0130304:32, площадью 820 кв. м., назначение объекта - земли поселений, адрес местоположения: г. Москва, (ранее М.О., Ленинский район,) с/о Воскресенское, пос. Воскресенское.

Как указал истец, 30.12.2015 года состоялось заседание Градостроительно-земельной комиссии Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, на котором рассматривался вопрос о дальнейшей реализации договора аренды по адресу: г. Москва, пос. Воскресенское, п. Воскресенское, кадастровый номер земельного участка 50:21:0130304:32.

По итогам заседания было принято решение о прекращении реализации инвестиционного проекта строительства и расторжении договора аренды N 29-2005/Ю от 24.02.2005 г.

В адрес ООО "АвтоДорСтрой" 19.02.2016 г. поступило уведомление Департамента городского имущества города Москвы ДГИ-И-4375/16 от 15.02.2016 о расторжении вышеуказанного договора аренды.

В качестве основания для расторжения договора в одностороннем порядке Департамент городского имущества ссылается на п. 22 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а именно: отсутствие по истечение пяти лет со дня заключения договора аренды разрешения на строительство индивидуальных коттеджей.

ООО "АвтоДорСтрой" не согласилось с указанным уведомлением и 11.03.2016 г. направило в адрес Департамента городского имущества города Москвы возражение в отношении уведомления о расторжении договора аренды, а также просило Департамент надлежащим образом оформить дополнительное соглашение к указанному договору аренды, в котором также указать реквизиты для внесения арендных платежей, финансово-лицевой счет, расчет арендной платы, сроки внесения арендных платежей.

Департамент уведомлением от 11.04.2016 г. N ДГИ-1-22213/16-1 подтвердил ранее принятое решение о расторжении договора.

По мнению истца, одностороннее расторжение договора аренды земельного участка является незаконным, поскольку в соответствии с п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ от 25.01.2001 г. отсутствует такое основание для расторжение договора как по истечении 5 лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта, пятилетний срок, указанный в уведомлении Департамента еще не истек, права в отношении земельного участка перешли к г. Москве только с 01.07.2012 г.

10.03.2016 г. общество подало в Комитет по архитектуре и градостроительству г. Москвы комплект документов для подготовки Градостроительного плана земельного участка (выписка 001-ПГЗУ-951/2016), между Департаментом и ООО "АвтоДорСтрой" отсутствуют договорные отношения на аренду земельных участков, с 10.04.2015 г.

Департамента отказывает в предоставлении информации относительно реквизитов для оплаты арендных платежей и размеров арендной платы, 02.10.2015 г. между ООО "АвтоДорСтрой" и ООО "Техно-Траффик" был заключен договор на выполнение проектных работ N 2/АДС/ТТ, предметом которого являлась разработка проектной документации для последующего строительства индивидуального коттеджа, предназначенного для проживания на земельном участке с кадастровым номером 50:21:0130304:32, целевое назначение земельного участка истцом соблюдается.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы сторон, пришел к выводу об отказе в удовлетворении искового требования.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что согласно п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

В соответствии с абз. 4 п. 22 ст. 3 Закона N 137-ФЗ существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является: - неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией; - отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Таким образом, перечень оснований расторжения договоров в одностороннем порядке, установленный указанной нормой права, является исчерпывающим. Исключения, при которых договоры не могут быть расторгнуты, указанной нормой не установлены.

Довод заявителя апелляционной жалобы отклоняется судебной коллегией.

По смыслу статьи 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.

Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.

До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. При этом, положения пункта 22 статьи 3 распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.

В связи с принятием Советом Федерации Федерального Собрания Российской Федерации Постановления от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью", с 1 июля 2012 года произошло изменение границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью, в связи с чем арендованный истцом земельный участок оказался в границах города Москвы.

Между тем, положения Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ действуют относительно договоров, хотя и заключенных до 01 июля 2012 года вне границ города Москвы, но уведомления по которым были направлены в период после 01 июля 2012 года.

На момент направления Департаментом уведомления об отказе от договора земельный участок находился в границах субъекта Российской Федерации - города Москвы.

При этом, указанная норма является специальной нормой, нормой прямого действия в отношении земельных участков, переданных в аренду на территории города федерального значения - Москвы, помимо норм Гражданского кодекса Российской Федерации, норм Земельного кодекса Российской Федерации, на основании которых договор аренды земельных участков может быть досрочно расторгнут.

Таким образом, названным Федеральным законом N 137-ФЗ (в ред. Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) предусмотрены основания для досрочного расторжения в одностороннем порядке по требованию арендодателя инвестиционных контрактов и договоров аренды участков из государственных и муниципальных земель, находящихся на территориях Москвы и Санкт-Петербурга, а также указан момент, когда договор считается расторгнутым.

Давая правовую оценку факту расторжения договора на основании пункта 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в целях соблюдения баланса интересов обеих сторон, следует также учитывать, имели ли место обстоятельства, препятствующие исполнению арендатором своих обязательств и использованию им участка в установленных договором целях, и имеются ли обстоятельства, которые могли повлиять и повлияли на степень вины арендатора при выполнении условий договора.

Таким образом, арендатор должен обосновать в силу каких объективных причин, то есть не зависящих от его воли, освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки.

Исследовав и изучив конкретные обстоятельства рассматриваемого дела и предоставленные документы, суд установил, что до настоящего времени земельный участок арендатором не освоен, строительство не осуществлено, по истечении пяти лет со дня заключения договора аренды разрешение на строительство отсутствует.

Между тем, при вступлении в договор аренды истец принял на себя все права и обязанности, предусмотренные данным договором, в пределах срока его действия, в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения требований истца у апелляционного суда не имеется.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт. Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.

По правилам ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26 октября 2017 года по делу N А40-129314/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Бондарев А.В.

Судьи

Александрова Г.С. Валюшкина В.В.