Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2018 г. N 09АП-67077/17

г. Москва

09 февраля 2018 г.

Дело N А40-74821/16

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи О.Г. Головкиной,

судей Е.Б. Расторгуева, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тетериным Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ТРИЕЛ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 ноября 2017 г. по делу N А40-74821/16, принятое судьей Болиевой В.З., по иску ООО "ТРИЕЛ" к Департаменту городского имущества г. Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии в судебном заседании: от истца Баранова О.И. (доверенность от 30.03.2016 г.), Смирнова И.А. (доверенность от 30.03.2016 г.); от ответчика Блистанова А.А. (доверенность от 25.12.2017 г.)

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "ТРИЕЛ" (далее - ООО "ТРИЕЛ", истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее -ДГИ г. Москвы, ответчик) с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 233,2 кв. м. (этаж 1, пом. II, комн.1-23), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д.8 в части п. 3.1., 3.4. договора.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по договору аренды от 06.04.1999 г. N 7-190/99 арендует у Департамента указанное помещение, является субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент с заявлением о выкупе помещения, согласно проекту договора купли-продажи, направленному Департаментом, вместе с тем, по мнению истца, цена объекта завышена.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 03.11.2017 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "ТРИЕЛ", возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, общей площадью 233,2 кв. м. (этаж 1, пом. II, комн.1-23), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 8, урегулированы путем принятия пунктов 3.1 и 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

"3.1. Цена Объекта составляет 24 272 000 (двадцать четыре миллиона) руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется"

Пункт 3.4 изложить в следующей редакции: "3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей 404 533 (четыреста четыре тысячи пятьсот тридцать три) руб. 33 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга"".

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, приняв п.п. 3.1, 3.4 договора, исходя из результатов повторной и дополнительной экспертизы, с учетом зачета стоимости производимых неотделимых улучшений.

Также истец заявил ходатайство о проведении повторной и дополнительной экспертизы в суде апелляционной инстанции.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также доводов апелляционной жалобы, судом апелляционной инстанции не усматривается правовых оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: 233,2 кв. м. (этаж 1, пом. II, комн.1-23), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д.8, принадлежащего Департаменту городского имущества, занимаемого на основании договора аренды от 06.04.1999 г. N 7-190/99.

Истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 ФЗ от 13.08.2013 г. N 159-ФЗ обратился в Департамент городского имущества города Москвы истец с соответствующим заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, однако договор купли-продажи спорного объекта до настоящего времени сторонами не заключен в связи с существенными разногласиями относительно цены выкупаемого объекта.

Исковые требования по настоящему делу заявлены на основании ст. ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ФЗ от 24.07.2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и мотивированы наличием у истца преимущественного права на приобретение арендуемых им помещений.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

По смыслу ч. 2, 3, 4 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 159-ФЗ), дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правильно установлено соответствие истца указанным критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемых помещений.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно в порядке ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой определена рыночная стоимость нежилого помещения, принадлежащего Департаменту городского имущества г. Москвы, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д.8 (этаж 1, пом. II, комн.1-23).

Проведение экспертизы было поручено судом эксперту Общества с ограниченной ответственностью "Эксперт-Сервис" Зовутиной Е.С., предупрежденной об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость спорного объекта, без учета НДС, составляет 18 881 356 руб.

В последующем, определением от 24.01.2017 г. судом была назначена повторная экспертиза, поскольку суд усмотрел предусмотренные в ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ основания для проведения повторной экспертизы, полагая, что заключение эксперта является неполным и неясным, в связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания для принятия во внимание доводов эксперта.

Согласно выводам повторной экспертизы итоговая величина стоимости недвижимого имущества, без учета НДС, составила 24 272 000 руб.

Суд первой инстанции, изучив представленное в материалы дела экспертное заключение (судебная оценка), установил, что оценка, проведенная экспертом Обществом с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" соответствует требованиям ст. ст. 11, 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 г. N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 г. N 611, в связи с чем, обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской в их совокупности, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной повторной судебной экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы истца, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах эксперта, с учетом дачи пояснений по заключению в суде первой инстанции, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, ФЗ N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В соответствии со ст. 12 ФЗ N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для удовлетворения заявленного истцом ходатайства о проведении повторной и дополнительной экспертизы, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Как обоснованно указано судом первой инстанции для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, исследовались его количественные и качественные характеристики, проводился анализ сегмента рынка, к которому относится объект исследования.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом первой инстанции вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом был проведен анализ возможности определения стоимости по помещениям различного назначения в г. Москва. При этом, экспертом произведено изучение рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); корректировка листинговых цен по каждому объекту-аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемым объектом.

В ходе анализа к ценам продаж были внесены поправки на различия, существующие между аналогами и оцениваемым объектом, а именно корректировка на торг, корректировка на удаленность от метро, корректировка на общую площадь, этаж расположения.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось определение потенциального валового дохода, эффективного валового дохода, чистого операционного дохода, производился расчет среднерыночной ставки аренды, определялись потери от недоиспользования, производился расчет восстановительной стоимости здания, расчет прибыли предпринимателя, расчет затрат на капитальный ремонт, расчет резерва на замещение, а также расчет рыночной стоимости исследуемого объекта и в рамках доходного подхода, при этом экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по фактору "удаленности от метро", корректировка на площадь, корректировка на изменение цен в строительстве.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Кроме того, для дачи пояснений, в судебное заседание по ходатайству сторон был вызван эксперт, которому были заданы вопросы относительно представленного заключения, в результате ответа на которые судом первой инстанции правомерно не было усмотрено правовых оснований для проведения повторной экспертизы.

Из заключения эксперта следует, что исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 г. N 73-ФЗ.

Ссылка истца на то, что в определении суда о проведении повторной экспертизы не указана дата, на какую подлежит оценке имущество, не может иметь существенное значение, поскольку, исходя из представленного заключения оценщика дата проведения оценки определена экспертом верно.

По своей сути, несогласие истца с положенной в основу судебного решения экспертизой, связанно с несогласием со стоимостью имущества и направлено на переоценку выводов эксперта, что является недопустимым.

Также апелляционным судом не усматривается правовых оснований для проведения дополнительной экспертизы с целью оценки проведенных истцом неотделимых улучшений, поскольку доказательств, свидетельствующих о даче арендодателем на производство таких улучшений.

При этом апелляционный суд исходит из того, что в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о даче арендодателем согласия на производство неотделимых улучшений.

В соответствии с с абз. 2 п. 4.2.7. арендатор обязан не производить никаких капитальных (затрагивающих несущие конструкции) перепланировок и переоборудования помещений, связанных с деятельностью арендатора и изменяющих функциональное назначение помещений, без письменного разрешения арендодателя.

Вместе с тем, в материалах дела, отсутствует согласие арендодателя на производство таких работ.

Ссылки истца на представленные в материалы дела решения о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и производства связанных с этим ремонтно-строительных работ в жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Скобелевская, д. 8, пом. 2 от 14.02.2008 г. N ЮЗ-0018/А061163-08, а также на письмо Департамента имущества города Москвы от 25.05.2007 г. N 07/07-2277 об изменении функционального назначения нежилого помещения не могут являться такими доказательствами, поскольку изменение функционального назначения арендуемого нежилого помещения по своей сути не может быть расценено как дача согласия на производству улучшений арендуемого имущества.

Таким образом, ходатайство истца о проведении дополнительной экспертизы удовлетворению не подлежит.

Исходя из выше изложенного, апелляционный суд полагает, что разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства о проведении повторной и дополнительной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 ноября 2017 года по делу N А40-74821/16 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.Г. Головкина

Судьи

Е.Б. Расторгуев А.И. Трубицын