Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2018 г. N 16АП-2/18

г. Ессентуки

13 февраля 2018 г.

Дело N А63-2853/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 февраля 2018 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сомова Е.Г., судей Бейтуганова З.А., Макаровой Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Савиным Д.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ромбах И.И. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.12.2017 (судья Орловский Э.И.),

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Ромбах И.И. (далее - предприниматель) о взыскании 236 379,08 руб. задолженности по арендной плате за период с 02.02.2015 по 31.12.2016 и 69 928,08 руб. пени за период с 15.11.2015 по 15.12.2016 по договору аренды от 15.09.2015 N 5326.

Решением суда от 08.12.2017 исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу комитета взыскано 110 951,71 руб. долга и 26 472,85 руб. неустойки. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение изменить, взыскав с ответчика 78 404,92 руб. долга, в остальной части в удовлетворении иска отказать.

В обоснование жалобы апеллянт ссылается на то, что судом неправильно применены нормы материального права, не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда являются ошибочными. Суд указал на возможность определения кадастровой стоимости и ставки арендной платы до изменения вида разрешенного использования земельного участка исходя из фактического пользованиям объекта незавершенного строительства в период с января 2003 года по октябрь 2009 года. Судом в отсутствии надлежащих доказательств сделан необоснованный вывод об использовании объекта незавершенного строительства как склада в период с 02.02.201 5 по 13.08.2015. Не дана надлежащая оценка доводам ответчика о неправомерности начисления пени.

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей не обеспечили.

Изучив доводы жалобы, исследовав материалы дела, апелляционный суд находит решение от 08.12.2017 подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.01.2013 между Кушиевым К.С. и ЗАО "Кинотехпром" был заключен договор займа. На основании соглашения об отступном от 30.01.2003 в счет погашения задолженности заемщик ЗАО "Кинотехпром" передало Кушиеву К.С. незавершенный строительством объект площадью 360 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3.

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя от 13.09.2013 за Кушиевым К.С. признано право собственности на незавершенный строительством объект, общей площадью 380,3 кв.м, степенью готовности 90 %, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3, инвентарный номер 07:401:002:000024360:К:20000.

Распоряжением заместителя главы администрации г. Ставрополя -руководителя комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 17.02.2011 N 236-р утверждена схема расположения земельного участка площадью 969 кв.м, расположенного под нежилым зданием по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3.

01.04.2013 на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 969 кв.м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 15/3, с присвоением кадастрового номера 26:12:031002:7739.

По договору купли-продажи от 13.01.2015 Кушиев К.С. продал вышеуказанный объект ответчику. Право собственности ответчика на объект недвижимости зарегистрировано 02.02.2015 (регистрационная запись N 26-26/001-26/001/200/2015-1396/2).

Постановлением администрации города Ставрополя от 14.08.2015 N 1814 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:7739 и расположенного на нем объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:031002:1814 на использование под вспомогательным зданием и сооружением, прачечной (код вида разрешенного использования земельного участка - 3.4).

Администрацией города Ставрополя (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор N 5326 от 15.09.2015 аренды, согласно пункту 1.1 которого ответчику в аренду предоставлен земельный участок общей площадью 969 кв.м с кадастровым номером 26:12: 031002:7739, находящий по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, дом 15/3, для завершения строительства, под вспомогательным зданием и сооружением, прачечной (вид разрешенного использования земельного участка соответствует коду (числовому обозначению) видов разрешенного использования земельного участка - 3.3), сроком по 14.09.2018. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.11.2015 за номером 26-26/001 -26/001/205/2015-5194/2.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата начисляется с 02.02.2015.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендная плата вносится равными частями до 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.

Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Претензией от 26.12.2016 N 08/14-9637с истец предложил ответчику оплатить задолженность по арендной плате в размере 236 379, 08 руб. и 69 928, 08 руб. пени. Направление претензии предпринимателю подтверждается реестром почтовых отправлений от 04.01.2017.

Неоплата ответчиком задолженности и пени послужила основанием для обращения комитета в арбитражный суд с иском.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Судом установлено, что расчет размера арендной платы за период с 02.02.2015 по 31.06.2016 выполнен комитетом в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Порядок N 64-п) с применением базового размера арендной платы 1,44 %, ас 01.04.2016 - на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 N112-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов" (далее - Порядок N112-п) по ставке 2,5 %.

Ответчик не согласен с расчетом размера арендной платы за период с 02.02.2015 до 14.08.2015 (до изменения вида разрешенного использования).

После изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 11 254 634, 61 руб. исходя из среднего значения кадастровой стоимости 11 614,69 руб./кв.м (акт определения кадастровой стоимости от 20.08.2015).

Согласно сведений ГКН до изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость спорного земельного участка не была определена.

При определении подлежащего применению при расчете арендной платы значения УПКС и базовой ставки арендной платы суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельных участков населенных пунктов в 2015 году определялась на основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N 203 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ставропольского края" (далее - Приказ N 203). В распоряжении от 17.02.2011 N236-р и при постановке земельного участка на кадастровый учет его разрешенное использование указано как "под нежилым зданием", что не позволяет соотнести его с группами видов разрешенного использования, применительно к которым приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 N203 утверждены результаты кадастровой стоимости.

Материалами дела подтверждено, что изначально спорный земельный участок предоставлялся ЗАО "Кинотехпром" для организации строительного городка под строительство жилищного комплекса до начала строительства городской многопрофильной больницы (постановление главы администрации города Ставрополя от 02.03.1993 N 319). При этом, в заявлении о предоставлении земельного участка от 12.02.1993 указано на необходимость территории для складирования строительных материалов и стоянки техники.

В дальнейшем согласно постановлению главы г. Ставрополя от 31.10.1994 N 2446 и договора аренды от 26.05.1995 N 122 земельный участок предоставлен ЗАО "Кинотехпром" с указанием цели предоставления "по фактическому пользованию".

Из материалов инвентарного дела N 07:401:002:000024360:К:20000 следует, что объект недвижимости на спорном земельном участке возводился по проекту "Реконструкция базы предприятия "Кинотехпром" в г. Ставрополе. Производственный корпус. Деревообрабатывающий цех".

В решении Ленинского районного суда города Ставрополя от 13.09.2013 указано, что рассматриваемым строением Кушиев К.С. с января 2003 года по октябрь 2009 года пользовался как складом с различной периодичностью и интенсивностью.

С учетом изложенного, судом сделан правильный вывод о том, что до изменения вида разрешенного использования земельного участка постановлением от 14.08.2015 N 1814 кадастровую стоимость и ставку арендной платы следует определять исходя из значений, установленных Порядком N64-п и Приказом N203 для земель под объектами производственного, складского назначения, то есть УПКС - 7 057,93 руб./кв.м, ставка - 0,9 %.

Решением Ставропольского краевого суда от 01.07.2016 удовлетворен иск предпринимателя об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:7739 в размере его рыночной стоимости. Данным решением суда кадастровая стоимость спорного участка установлена в размере 726 255,81 руб. с указанием даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 27.04.2016.

Согласно абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ), в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ (далее - Закон N 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Суд пришел к выводу, что при расчете арендной платы за 2016 год (с 01.01.2016) подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 726 255, 81 руб.

С учетом вышеизложенного, судом произведен перерасчет подлежащей взысканию арендной платы и пени, который составил 39 709, 27 руб.

В силу регулируемого характера размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не направление администрацией извещения об изменении арендной платы не снимает с арендатора обязанности оплачивать арендную плату в новом размере с момента изменения ставки или кадастровой стоимости земельного участка, и, соответственно, штрафных санкций за просрочку исполнения данных обязательств, в связи с чем, доводы жалобы ответчика относительно неправомерности начисления пени не могут быть признаны обоснованными.

Ответчик в отзыве на иск заявил ходатайство о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ.

В соответствии со статьей 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам). Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

С учетом ходатайства ответчика о снижении суммы пени и принимая во внимание критерии соразмерности пени последствиям нарушенного обязательства, суд пришел к выводу о необходимости снижения размера пени за период с 15.11.2015 по 15.12.2016 в 1,5 раза до 26 472, 85 руб. (с учетом сопоставления договорной ставки со ставками рефинансирования, действовавшими в период заявленный просрочки).

С учетом изложенного, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Иных доводов, основанных на доказательствах, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ), судом апелляционной инстанции не установлено. Основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.12.2017 по делу N А63-2853/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Г. Сомов

Судьи

З.А. Бейтуганов Н.В. Макарова