Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2018 г. N 06АП-115/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21 мая 2018 г. N Ф03-1130/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

12 февраля 2018 г.

А73-8323/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2018 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.

при участии в заседании:

от ООО "Паритет": Дмитриенко А.В., представителя по доверенности от 05.07.2017;

от Комитета по управлению имуществом Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края: Мазаловой Н.В., представителя по доверенности от 14.12.2017 N 7-5н/9902

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края

на решение от 28 ноября 2017 г.

по делу N А73-8323/2017

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Лазаревой И.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Паритет" (ОГРН 1072703003317, ИНН 2703041540, место нахождения: 681008, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная, 10)

к Комитету по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края (ОГРН 1022700523306, ИНН 2703000167, место нахождения: 681000, Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Аллея Труда, 13)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Аналитик Центр" (ОГРН 1133443018939, ИНН 3443923035, место нахождения: г. Волгоград, ул. им. Пархоменко, 51),

УСТАНОВИЛ:

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Аналитик центр".

Истец при рассмотрении дела в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил предмет исковых требований, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора от 22.05.2017 купли-продажи нежилого помещения N 1001/1, инвентарный номер 7456, общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная, 10, изложив пункт 1.4 договора в следующей редакции: "1.4. Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 6 670 000 руб.", пункт 2.2 договора в следующей редакции: "2.2. Оплата стоимости приобретаемого помещения в размере 6 670 000 руб., производится покупателем путем внесения всей суммы в течение 5 рабочих дней с даты подписания договора по реквизитам, указанным в пункте 2.1 договора", пункт 2.3 договора исключить.

Решением суда от 28 ноября 2017 г. иск удовлетворён.

В апелляционной жалобе комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, при несоответствии выводов суда обстоятельствам дела, просит решение отменить, полагая, что судом дана ненадлежащая оценка имеющимся в деле доказательств. Заключение эксперта ООО "Независимая экспертиза и оценка" считает ненадлежащим доказательством размера выкупной стоимости спорного помещения.

В судебном заседании представитель комитета настаивал на приведенных в жалобе доводах, заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

Часть 2 статьи 87 АПК РФ допускает возможность проведения повторной экспертизы в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов.

Несогласие истца с выводами экспертного заключения в силу положений АПК РФ не может служить основанием для проведения повторной экспертизы.

По бездействию комитета повторная экспертиза в суде первой инстанции не назначалась.

Ходатайство комитета об отложении судебного заседания суд первой инстанции отклонил.

В рассматриваемом случае мотивов не согласиться с выводами суда об отсутствии оснований для отложения судебного заседания не имеется, они сделаны с учетом совокупности установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств и норм главы 19 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции считает, что отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11.09.2016 между ООО "Паритет" (арендатор) и комитетом (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения N 3899 нежилого помещения, инвентарный N 1001, общей площадью 824,5 кв.м, расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная, 10.

Дополнительным соглашением от 31.10.2016 стороны определили, что предметом договора аренды (пункт 1.1 договора) является нежилое помещение N 1001/1 (кадастровый номер 27:22:0051106:882), общей площадью 544 кв.м, нежилое помещение N 1001/2 (кадастровый номер 27:22:0051106:883), общей площадью 278,4 кв.м.

Воспользовавшись своим правом, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ", истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе нежилого помещения.

Комитет, направив в адрес истца проект договора от 22.05.2017 купли- продажи, предложил выкупить объект по цене 11 533 722 руб.

Не согласившись с размером цены помещения, ООО "Паритет" обратилось в Комитет с протоколом разногласий от 12.05.2017, предложив изложить пункт 1.4 договора в следующей редакции: "Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 4 532 000 руб.".

31.05.2015 Комитетом в адрес ООО "Паритет" направлен протокол урегулирования разногласий, которым предложено оставить договор купли- продажи в первоначальной редакции.

Поскольку стороны самостоятельно не смогли урегулировать возникшие между ними разногласия, истец, ссылаясь на завышенную стоимость продаваемого помещения, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости подлежащего отчуждению нежилого помещения N 1001/1, инвентарный N 7456, общей площадью 544 кв.м, в том числе подвал 11,6 кв.м, расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная, 10.

В обоснование доводов об обоснованности рыночной стоимости нежилого помещения в размере 11 533 722 руб. Комитет ссылается на отчет оценщика ООО "Аналитик центр" N 139/18 от 16.03.2017.

Суд первой инстанции по ходатайству сторон назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО "Независимая экспертиза и оценка", эксперту Сологуб Светлане Юрьевне.

В соответствии с заключением эксперта N 608 от 28.08.2017:

- отчет об оценке N 139/17 ООО "Аналитик центр" не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", стандартам оценки и действующим нормативно- методическим документам в отношении объекта оценки.

- определенная в отчете об оценке N 139/17 ООО "Аналитик центр" рыночная стоимость нежилого помещения N 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная дом 10 не является достоверной.

- рыночная стоимость нежилого помещения N 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу гор. Комсомольск-на-Амуре ул. Культурная, дом 10, по состоянию на 11.01.2017 составляет 6 640 000 руб. без учета НДС.

- то обстоятельство, что приобретаемое имущество приобретается в рассрочку, график которой указан в приложении N 2 к договору - купли продажи (с учетом начисления процентов на рассроченные платежи, размер которых также указан приложении N 2 к договору купли - продажи) влияет на рыночную стоимость объекта. Стоимость нежилого помещения N 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная, 10, по состоянию на 11.07.2017, с учетом приобретения его в рассрочку на условиях, указанных в приложении N 2 к договору купли-продажи составляет 7 683 000 руб.

Комитетом заявлены возражения по заключению эксперта, оформленного по результатам судебной оценочной экспертизы, со ссылкой на то, что заключение содержит противоречия, математические ошибки, нарушения законодательства в области оценочной деятельности; имеются нарушения, выявленные при определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом; эксперт в качестве аналогов использует объекты муниципальной собственности, тогда как рынок продаж муниципального имущества не всегда отражает реальную рыночную стоимость недвижимого имущества; экспертом не проанализирован весь рынок продаж города Комсомольска-на-Амуре; аналоги, подобранные оценщиком, несопоставимы с объектами оценки, так как проданы посредством публичного предложения, при этом корректные аналоги оставлены без внимания; проведенные экспертом корректировки выполнены с ошибками, в частности, при проведении корректировки на условия финансирования, на дату предложения, на местоположение; при проведении оценки рыночной стоимости сравнительным подходом экспертом не были проведены корректировки, необходимые для установления действительной рыночной стоимости, а именно не учтено наличие выхода объектов аналогов на красную линию, не проведена корректировка на назначение; в заключении нарушен принцип проверяемости; имеются нарушения при определении рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом необоснованно применена понижающая корректировка на состояние отделки помещений, при определении операционных расходов эксперт необоснованно берет налог на имущество; методика согласования результатов приведена некорректно, проверить правильность расчетов не представляется возможным; при проведении корректировки на наличие рассрочки допущена ошибка в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ.

С учетом мнения сторон, арбитражным судом по делу была назначена дополнительная экспертиза, проведение экспертизы поручено ООО "Независимая экспертиза и оценка", эксперту Сологуб С.Ю.

В соответствии с заключением эксперта N 608/1 от 20.10.2017 по результатам дополнительной судебной экспертизы, экспертом сделаны выводы о том, что:

1. Отчет об оценке N 139/17 ООО "Аналитик центр" не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", стандартам оценки и действующим нормативно-методическим документам в отношении объекта оценки.

2. Определенная в отчете об оценке N 139/17 ООО "Аналитик центр" рыночная стоимость нежилого помещения N 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Культурная дом 10 не является достоверной.

3. Рыночная стоимость нежилого помещения N 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу гор. Комсомольск-на-Амуре ул. Культурная, дом 10, по состоянию на 11.01.2017 составляет 6 647 000 руб. без учета НДС.

4. То обстоятельство, что приобретаемое имущество приобретается в рассрочку, график которой указан в приложении N 2 к договору - купли продажи (с учетом начисления процентов на рассроченные платежи, размер которых также указан приложении N 2 к договору купли - продажи) влияет на рыночную стоимость объекта. Стоимость нежилого помещения N 1001/1 общей площадью 544 кв.м., в том числе подвал площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу гор. Комсомольск-на-Амуре ул. Культурная, дом 10, по состоянию на 11.01.2017, с учетом приобретения его в рассрочку на условиях, указанных в приложении N 2 к договору - купли продажи, составляет 7 691 000 руб., без учета НДС.

Проанализировав и оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данное заключение соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по цене 6 647 000 руб., определенной в названном заключении.

Доводы апелляционной жалобы повторяют приведенные в суде первой инстанции возражения комитета, и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные.

Возражения комитета относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции.

Несоответствие заключения от 20.10.2017 N 608/1, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, которые могли повлиять на итоговую стоимость объекта недвижимости, комитетом не доказано.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы комитета следует отказать.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 28 ноября 2017 г. по делу N А73-8323/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев