Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 февраля 2018 г. N 04АП-7080/17

г. Чита

12 февраля 2018 г.

Дело N А19-4937/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего судьи Каминского В.Л.,

судей Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сокольникова Олега Витальевича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2017 года по делу N А19-4937/2017 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (ОГРН 1163850051584, ИНН 3849057115) к индивидуальному предпринимателю Сокольникову Олегу Витальевичу (ОГРНИП 304382735700118, ИНН 381200849699, Иркутская область, Иркутский район, д.Карлук) об обязании возвратить имущество и взыскании 52 374 руб.,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Иркутской области (ОГРН 1143850004627, ИНН 3812153253),

(суд первой инстанции - Яцкевич Ю.С.),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сокольникову Олегу Витальевичу (далее - ответчик) с требованием:

- об обязании ответчика возвратить нежилое административное 1-этажное кирпичное здание, общей площадью 249,40 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, 9-й км. Якутского тракта, переданное по договору аренды нежилого здания N 9553 от 14.09.2012;

- о взыскании штрафа в размере 52 374 руб., начисленного в соответствии с п. 4.4 договора за нарушение п.1.5 договора.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2017 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика в течение 10 дней с момента вступления в законную силу настоящего решения передать истцу 1-этажное кирпичное здание, общей площадью 249,4 кв.м., расположенное по адресу г. Иркутск, 9-й километр Якутского тракта, являющееся предметом договора аренды нежилого здания N 9553. Требование о взыскании с ответчика в пользу истца штрафа в размере 52 374 руб. оставлено без рассмотрения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке.

Полагает, что подтверждающим продолжение договорных арендных отношений между сторонами обстоятельством является направление в 2017 году в адрес ответчика расчетов; достоверно не установлено время проведения работ по капитальному ремонту.

Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 20.12.2017.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, 14.09.2012 между Администрацией города Иркутска (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Сокольниковым Олегом Витальевичем (арендатором) заключен договор аренды нежилого здания N 9553, согласно п. 1.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое административное 1-этажное кирпичное здание, общей площадью 249,40 кв.м., согласно данным технического паспорта, изготовленного МУП "БТИ г. Иркутская" от 15.05.2000 (кадастровый номер 38:36:012504:00;30535/Р), расположенное по адресу: г. Иркутск, 9-й км. Якутского тракта (объект).

Характеристика здания, в котором расположен Объект: согласно данным технического паспорта: год постройки - 1975 г., число этажей - 1-; группа капитальности - I. Фундаменты - кирпично-ленточный;, стены - кирпичные; перегородки - дерев, отепл. по балками; крыша - шифер; полы - дощатые; оконные проемы - 2 створчатые, глухие; дверные проемы - простые; внутренняя отделка - штукатурка, побелка, окраска; коммуникации - центральное отопление, электроосвещение, вентиляция. Износ помещения составляет - 42 %. Объект находится в Перечне объектов муниципального нежилого фонда г. Иркутска, предназначенных для передачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки малого и среднего предпринимательства, утвержденном решением Думы города Иркутска 27.11.2008 N 004-20-550942/8.

В соответствии с п. 1.2 договора целевое использование объекта - коммерческая деятельность. Площадь земельного участка, расположенного под объектом и необходимого для его использования, составляет 308,5 кв.м. (п. 1.3 договора).

В силу п. 1.4 договора, срок его действия с 11.09.2012 по 11.09.2017.

Нежилое административное 1-этажное кирпичное здание, общей площадью 249,40 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, 9-й км. Якутского тракта (объект) передано ответчику по передаточному акту от 14.09.2012 (л.д.29,57).

Как указал истец, в силу п. 2.2.1 договора арендодатель имеет право досрочно отказаться от договора в одностороннем порядке в случаях, предусмотренных подпунктом 6.2.2 пункта 6.2 договора, а также в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской федерации, путем направления арендатору извещения (заказным письмом с уведомлением о вручении) о принятом решении и требовании освободить объект. По истечении 30 дней с момента направления соответствующего извещения Арендодателем настоящий договор считается расторгнутым.

Согласно п. 6.2.2 договора, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, установленных федеральным законодательством, а также по требованию арендодателя в том числе: в случаях, если арендатор не исполняет или ненадлежаще исполняет условия договора, предусмотренные пунктом 1,5, подпунктами 2.3.2, 2.3.4, 2.3.7, 2.3.8, 2.3.11-2.3.16 пункта 2.3 договора.

Основанием для обращения истца в суд с настоящим иском явилось неисполнение ответчиком требований, изложенных в уведомлении N 505-71-13617/16 от 15.12.2016 об отказе от договора аренды. Из содержания уведомления усматривается, что основанием для одностороннего отказа от договора аренды явилось наличие задолженности по арендной плате за земельный участок, а также нарушение п. 1.5 договора - производство ответчиком несогласованной перепланировки объекта аренды.

Направив 22.12.2016 в адрес ответчика указанное уведомление, истец потребовал от арендатора в 30-ти дневный срок после получения данного предупреждения: освободить занимаемое нежилое здание и помещение и передать их по акту приема-передачи представителю администрации (т. 1 л.д.42-43).

Поскольку ответчик обязательства по возврату арендованного по договору аренды имущества не исполнил, истец обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал на неисполнение ответчиком обязательства по возврату арендованного имущества при расторжении договора аренды.

Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения.

Отношения сторон возникли из договора аренды нежилого здания от 14.09.2012 N 9553, и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Факт исполнения истцом обязательств по передаче имущества в аренду ответчику по договору аренды подтвержден передаточным актом от 14.09.2012.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В соответствии с пунктом 297 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Суд первой инстанции установил, что истец путем направления по почте заказным письмом по указанному в договоре адресу ответчику (664540, Иркутская область, д. Карлук, пер. Фабричный, 2) уведомления N 505-71-13617/16 от 15.12.2016 об отказе от договора аренды нежилого здания N9553 от 14.09.2012, реализовал право на односторонний отказ от договора, предусмотренное п. 2.2.1 договора.

Основанием для одностороннего отказа от договора аренды явилось наличие задолженности по арендной плате за земельный участок, а также нарушение ответчиком п. 1.5 договора - производство несогласованной перепланировки объекта аренды.

Заказное письмо с вложением данного уведомления возвращено органом почтовой связи с отметкой "отсутствие адресата".

Вместе с тем, с учетом положений п.6.4 договора и разъяснений, содержащихся в п.67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", суд правильно признал надлежащим уведомление ответчика об одностороннем отказе от договора.

Таким образом, обоснован вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды нежилого здания N 9553 от 14.09.2012 считается расторгнутым на основании статьи 450.1 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с односторонним отказом арендодателя, по истечении 30-ти дней, после получения уведомления об одностороннем отказе от договора.

Отклоняя приведенный и в апелляционной жалобе довод ответчика об отсутствии с его стороны нарушений условий п. 1.5 договора, мотивированный передачей истцом при заключении договора объекта недвижимости без перегородок, суд первой инстанции указал на следующее.

Пунктом 2.3.1 договора предусмотрено, что арендатор обязался принять объект в порядке, установленном подпунктом 2.1.1 пункта 2.1 договора и содержать объект в надлежащем санитарно-техническом состоянии и проводить ежегодно текущий ремонт объекта в соответствии с Графиком производства ремонта по (Приложение N 4 к договору). Производить за свой счет капитальный ремонт Объекта (п. 2.3.2 договора), проведение которого согласно Приложению N4 должно было быть завершено в августе 2015 года.

В силу п. 2.3.6 договора арендатор обязался использовать объект исключительно по целевому назначению в соответствии с п. 1.2 договора.

Согласно пункту 2.1.3 договора, арендодатель обязан осуществлять контроль за исполнением арендатором условий договора, фиксировать результаты проверок соответствующим актом.

В результате проверки, состоявшейся 24.07.2014 главным специалистом отдела аренды и приватизации имущественного департамента комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска Дамбуевой Е.В. в присутствии арендатора - Сокольникова О.В. установлено, что арендатором нарушены п.п. 2.3.3, 1.5 договора - наличие задолженности по арендной плате и проведение перепланировки без соответствующего разрешения Арендодателя - Администрации г.Иркутска.

Как указал истец, в соответствии с техническим паспортом от 02.07.1999 площадь помещения поделена 17 отдельных помещений, помимо прочего, в техпаспорте указано наличие трех санузлов, тогда как на момент проверки помещение имеет 8 отдельных помещений и один санузел. Данные характеристики отражены в Техническом паспорте от 26.02.2015.

В пункте 1.5 договора сторонами согласовано условие о том, что после проведения капитального ремонта перепланировка и (или) переустройство Объекта возможно при условии их согласования в установленном порядке.

В соответствии с частью 2 статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 3 части 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, перепланировка жилых помещений может включать:

- перенос и разборку перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

- устройство дополнительных кухонь и санузлов;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство или переоборудование существующих тамбуров.

В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений о применении норм права, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.

Судом установлено, что в соответствии с техническим паспортом от 20.07.1999 помещение, переданное по договору N 9553 от 14.09.2012, имело 17 отдельных помещений, помимо прочего, в техпаспорте указано наличие трех санузлов, но на момент проверки помещение представляло собой помещение, имеющее 8 отдельных помещений, в том числе 1 санузел, что зафиксировано в акте проверки от 24.07.2014.

Таким образом, ответчиком выполнены работы по перепланировке арендованного нежилого помещения, доказательств согласования которых в установленном порядке не представлено.

Из представленного ответчиком технического паспорта нежилого помещения, подготовленного после производства капитального ремонта (от 26.02.2015), следует, что на момент окончания капитального ремонта технические характеристики помещения не соответствовали Приложению N 5 к договору.

Из отчета об оценке рыночной стоимости N 46(03)12 от 20.03.2012 и содержащихся в нем фотографий, как правильно указал суд первой инстанции, достоверно установить факт отсутствия всех перегородок не представляется возможным.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Суд первой инстанции, установив надлежащее уведомление истцом ответчика об одностороннем отказе от договора, и неисполнение ответчиком обязательства по возврату арендованного имущества при расторжении договора аренды (доказательств обратного не представлено), пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.

Оставляя требование о взыскании с ответчика штрафа в размере 52 374 руб., начисленного в соответствии с п. 4.4 договора за нарушение п.1.5 договора, без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств направления претензии ответчику по юридическому адресу.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции при установленных по делу обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Распределение судом расходов по уплате государственной пошлины произведено в полном соответствии с требованиями ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы при установленных фактических обстоятельствах не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 31 октября 2017 года по делу N А19-4937/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

В.Л.Каминский

Судьи

Е.О. Никифорюк Д.В. Басаев