Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 февраля 2018 г. N 19АП-9122/17

г. Воронеж

06 февраля 2018 г.

Дело N А35-4092/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 30 января 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семенюта Е.А.,

судей Миронцевой Н.Д.,

Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Синюгиной Ю.А.,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Союзагросем": КирееваТ.В., представитель по доверенности от 27.10.2016;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: Борзенков Р.Э., представитель по доверенности от 09.01.2018;

от Нефедова Виктора Владимировича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 07.11.2017 по делу N А35-4092/2017 (судья Калуцких Р.Г.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Союзагросем" (ИНН 4614007823) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании недействительным решения Управления Росреестра по Курской области от 24.03.2017 N 46/001/001/2017-345 о приостановлении государственной регистрации перехода права на долю (18178/60071) от продавца и права на долю (18178/60071) покупателя в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:14:000000:259, расположенный по адресу: Курская область, Мантуровский район, Репецкий сельсовет, СХПК "Искра", документы на которую были представлены 16.03.2017; о признании недействительным решения Управления Росреестра по Курской области от 23.06.2017 N46/001/001/2017-345 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю в размере 18178/60071 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:14:000000:259, расположенный по адрес: Курская обл., Мантуровский р-н, Репецкий с/с, СХПК (колхоз) "Искра", по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.2017; об обязании Управления Росреестра по Курской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю в размере 18178/60071 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:14:000000:259, расположенный по адрес: Курская обл., Мантуровский р-н, Репецкий с/с, СХПК (колхоз) "Искра", по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.2017,

третье лицо: Нефедов Виктор Владимирович.

УСТАНОВИЛ :

Общество с ограниченной ответственностью "Союзагросем" (далее - заявитель, ООО "Союзагросем", общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - заинтересованное лицо, регистрирующий орган, Управление Росреестра по Курской области) о признании недействительным решения от 24.03.2017 N 46/001/001/2017-345 о приостановлении государственной регистрации перехода права на долю (18178/60071) от продавца и права на долю (18178/60071) покупателя в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:14:000000:259, расположенный по адресу: Курская область, Мантуровский район, Репецкий сельсовет, СХПК "Искра", документы на которую были представлены 16.03.2017; об обязании Управления Росреестра по Курской области произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельную долю в размере 18178/60071 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:14:000000:259, расположенный по адрес: Курская обл., Мантуровский р-н, Репецкий с/с, СХПК (колхоз) "Искра", по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.2017

Дело рассматривалось с участием третьего лица - Нефедова Виктора Владимировича.

Решением Арбитражного суда Курской области от 07.11.2017 по делу N А35-4092/2017 заявленные требования удовлетворены.

Сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о приостановлении государственной регистрации от 24.03.2017 N 46/001/001/2017-345, сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области об отказе в государственной регистрации перехода права собственности от 23.06.2017 N46/001/001/2017-345 признаны незаконными.

Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от Нефедова Виктора Владимировича к ООО "Союзагросем" на земельную долю в размере 18178/60071 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:14:000000:259, расположенный по адресу: Курская обл., Мантуровский р-н, Репецкий с/с, СХПК (колхоз) "Искра", по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.2017.

Считая принятое решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, Управление обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что в отношении представленного на государственную регистрацию договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.2017 применяются общие нормы гражданского законодательства, так как число собственников долей на дату оспариваемых решений составило менее пяти.

Считает, что решения о приостановлении и об отказе в государственной регистрации ввиду несоблюдения при заключении договора купли - продажи от 03.03.2017 нотариальной формы сделки являются законными.

Представитель Управления в судебном заседании просил обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В представленном суду отзыве общество соглашается с выводами суда первой инстанции, указывает, что с 01.01.2017 сделки по отчуждению земельных долей заключатся в простой письменной форме.

В судебном заседании представитель общества просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нефедов Виктор Владимирович отзыв в суд апелляционной инстанции не представил, явку своего представителя не обеспечил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Дело рассматривалось в его отсутствие в порядке ст.ст.123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 03.03.2017 между Нефедовым В.В. и ООО "Союзагросем" заключен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, согласно условиям которого, Нефедов В.В. передал в собственность ООО "Союзагросем", а ООО "Союзагросем" приняло и обязалось оплатить долю в размере 18178/60071 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:14:000000:259, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 12014200 кв. м, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курская область, Мантуровский район, Репецкий сельсовет, СХПК "Искра", запись о государственной регистрации права 46:14:000000:259-46/015/2017-1 от 27.02.2017.

16.03.2017 Нефедов В.В. и ООО "Союзагросем" обратились в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.

22.03.2017 заявителем были представлены дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации.

24.03.2017 Управление Росреестра по Курской области уведомлением N 46/001/001/2017-345 приостановило государственную регистрацию по следующим основаниям:

- содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а именно отсутствует нотариальное удостоверение сделки.

Письмом от 10.04.2017 ООО "Союзагросем" сообщило регистратору о незаконности приостановления государственной регистрации, поскольку положениями части 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" прямо установлено, что сделки по отчуждению земельных долей не подлежат нотариальному удостоверению, а также просило возобновить государственную регистрацию.

23.06.2017 сообщением N 46/001/001/2017-345 Управление Росреестра по Курской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности, сославшись на статью 27 Федерального закона N 218-ФЗ, а именно: в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении N46/001/001/2017-345 от 24.03.2017, и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

Посчитав, что сообщения Управления Росреестра по Курской области N 46/001/001/2017-345 от 24.03.2017 о приостановлении государственной регистрации и от 23.06.2017 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности не соответствуют закону и нарушают права ООО "Союзагросем", заявитель обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, признав, что отсутствовали правовые основания для вынесения Управлением Росреестра по Курской области сообщений о приостановлении и об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены судебного акта и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 АПК РФ для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и их должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 4 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт. решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный регистратор принимает решение о государственной регистрации прав по результатам правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов при отсутствии предусмотренных законом о регистрации оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав.

В силу подпункта 2 пункта 4 статьи 29 Закона о регистрации установив при проведении правовой экспертизы наличие оснований для приостановления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу положений ч. 1 ст. 21 Закона о недвижимости документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Основания приостановления в осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав предусмотрены в статье 26 Закона N 218-ФЗ.

Так, в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Согласно части 2 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В соответствии с положениями статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Обстоятельства дела свидетельствуют, что 16.03.2017 Нефедов В.В. и ООО "Союзагросем" обратились в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Курской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю.

22.03.2017 заявителем были представлены дополнительные документы, необходимые для государственной регистрации.

В качестве правоустанавливающего документа для государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Союзагросем" на 18178/60071 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок представлен договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 03.03.2017.

24.03.2017 сообщением N 46/001/001/2017-345 Управление Росреестра по Курской области приостановило государственную регистрацию регистрации перехода права собственности, в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для регистрации договора аренды земельных участков.

23.06.2017 сообщением N 46/001/001/2017-345 Управление Росреестра по Курской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности, сославшись на статью 27 Федерального закона N 218-ФЗ, а именно: в связи с истечением срока приостановления, указанного в уведомлении N46/001/001/2017-345 от 24.03.2017, и не устранением приведенных в данном уведомлении причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации.

В оспариваемом отказе регистратором указано, что по данным Раздела единого государственного реестра недвижимости земельным участком владеют два сособственника в размерах определенных долей.

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В связи с вступлением в силу Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вводится обязательное нотариальное удостоверение всех сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

Государственный регистратор пришел к выводу, что в отношении представленного договора купли-продажи применяются общие нормы гражданского законодательства.

Как видно из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, на момент заключения договора купли-продажи количество участников долевой собственности на земельный участок составляет два: Нефедов Виктор Владимирович, являющийся продавцом по договору купли-продажи и СПК (колхоз) "Искра".

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

В пункте 1 статьи 15 Закона N 101-ФЗ закреплено, что земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Соотношение понятий "земельная доля" и "доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения" определено в пункте 1 статьи 15 указанного Закона, в соответствии с которым земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом как верно отметил суд первой инстанции, понятие земельной доли, определенное в ч. 1 ст. 15 Федерального закона N 101-ФЗ распространяется также на доли в земельных участках, где число участников долевой собственности менее пяти.

Пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ предусмотрено: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 этого Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Из приведенных норм права следует, что законодатель уравнивает правовое положение земельных долей и доли в праве собственности на земельные участки, образованные путем выдела в счет доли (долей) в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения (земельной доли), поскольку участник долевой собственности не во всех случаях может распорядиться земельной долей без обязательного выделения земельного участка в счет такой земельной доли.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, поскольку предметом договора купли-продажи, заключенного между Нефедовым В.В. и ООО "Союзагросем", является 18178/60071 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:14:000000:259, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 12014200 кв. м., образованный путем выдела в счет земельных долей, то данная сделка не подлежала нотариальному удостоверению.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Управление Росреестра по Курской области неправомерно приостановило и в дальнейшем отказало ООО "Союзагросем" в государственной регистрации перехода права собственности к ООО "Союзагросем" на 18178/60071 доли в праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером 46:14:000000:259, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью 12014200 кв. м, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Курская область, Мантуровский район, Репецкий сельсовет, СХПК "Искра".

Исследовав повторно и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанций пришел к выводу, что в данном случае отказы регистрационного органа обоснованно признан не правомерным, нарушающим права и законные интересы заявителя.

Довод о том, договор купли - продажи должен быть нотариально удостоверен, отклоняется апелляционной коллегией, поскольку основан на неправильном толковании норм действующего законодательства и свидетельствуют не о нарушении судом норм материального права, а о несогласии заявителя жалобы с установленными по делу фактическими обстоятельствами, в связи с чем, не влияет по существу на правильность принятого решения.

Иных аргументированных доводов, которые могли бы послужить основанием для отмены решения суда, не заявлено.

Судом первой инстанции фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам дана надлежащая оценка, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции также не установлено.

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области не подлежит отмене, а апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь частью 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 07.11.2017 по делу N А35-4092/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Семенюта

Судьи

Н.Д. Миронцева А.И. Протасов