Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 г. N 18АП-4728/17

г. Челябинск

15 февраля 2018 г.

Дело N А76-12688/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Товарищества собственников недвижимости "Наш дом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2017 по делу N А76-12688/2016 (судья Гордеева Н.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Антоновой Любови Николаевны - Николаев А.А. (доверенность от 01.07.2015 N 74АА2602794, паспорт).

Товарищество собственников недвижимости "Наш дом" (далее - Товарищество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к индивидуальному предпринимателю Антоновой Любови Николаевне (далее - ИП Антонова, ответчик) с иском, в котором просило:

- обязать ответчика освободить помещение N 1 площадью 138,2 кв.м., находящееся в цокольном этаже жилого дома по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Рощино, ул. Фабричная, д. 2, и передать истцу указанное помещение по акту приема-передачи;

- взыскать с ответчика 300 000 руб. неосновательного обогащения, составляющего плату за пользование нежилым помещением N 1 за период с 01.06.2015 по 31.03.2016.

Определениями суда первой инстанции от 21.07.2016, 04.08.2016, 08.12.2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены администрация Рощинского сельского поселения Сосновского района Челябинской области (далее - Администрация поселения), администрация Сосновского Муниципального района Челябинской области (далее - Администрация района), Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района (далее - Комитет) (т.2 л.д. 110-112, т.3 л.д. 40-42, т.3 л.д.157).

Решением суда первой инстанции от 23.03.2017 в удовлетворении требований Товарищества отказано (т. 5 л.д. 116-120).

Не согласившись с принятым решением, Товарищество (далее так же апеллянт) обратилось в суд с апелляционной жалобой, указывая на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм права.

Как полагает апеллянт, вывод суда о том, что ответчик занимает спорное помещение на основании договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Рощинского муниципального района, противоречит фактическим обстоятельствам, т.к. договор заключен на 29,6 кв.м., тогда как ответчик занимает помещение N 1, площадью 138,2 кв.м.

Суд не учел, что помещение N 1, которое занимает ответчик, относится к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома, что подтверждается имеющимся в материалах дела заключением, согласно которому все трубопроводы, кабели, проходящие по цокольному этажу, предназначены для обслуживания более одной квартиры. Суд не принял во внимание обстоятельства, свидетельствующие о ничтожности договора аренды, и необоснованно отказал в истребовании подлинников документов из Администрации Сосновского района.

С учетом изложенного апеллянт просит решение отменить, требования истца удовлетворить в полном объеме.

Определением от 20.04.2017 апелляционная жалоба истца принята к производству суда апелляционной инстанции (т. 5 л.д.123).

Определением от 25.05.2017 суд апелляционной инстанции приостановил производство по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу А76-23990/2016 (т. 5 л.д.157-159).

Определением от 14.02.2018 суд апелляционной инстанции возобновил производство по делу, рассмотрение апелляционной жалобы назначено в судебном заседании 14.02.2018.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Товарищество собственников недвижимости "Наш дом", администрация Сосновского Муниципального района Челябинской области и администрация Рощинского сельского поселения Сосновского района Челябинской области явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей Администрации района.

Представитель ответчика Антоновой Л.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц.

При рассмотрении апелляционной жалобы Товарищества, судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость нежилое помещение N 1 площадью 138,2 кв.м., находящееся в цокольном этаже жилого дома по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, п. Рощино, ул. Фабричная, д.2, зарегистрировано как принадлежащее на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома (т. 1 л.д.20).

Помещение поставлено на кадастровый учет с присвоением номера 74:19:0603001:889 (т. 2 л.д.1-2).

Из представленного в дело кадастрового паспорта на помещение с кадастровым номером 74:19:0603001:889 усматривается, что данное помещение сформировано из нескольких помещений меньшей площадью, при этом определить номера отдельных помещений, входящих в состав спорного помещения N 1, а так же площадь каждого помещения не представляется возможным (т. 2 л.д.1-2).

Нумерация комнат, входящих в состав спорного помещения по пояснениям истца и ответчика разнятся.

Комиссией в составе нескольких жильцов жилого дома N 2 по ул. Фабричная поселка Рощино составлены Акты от 31.05.2015, 30.06.2015, 31.07.2015, 31.08.2015, 30.09.2015, 31.10.2015, 30.11.2015, 31.12.2015 согласно которым индивидуальный предприниматель Антонова Л.Н. осуществляет деятельность в помещении N 1 площадью 124,2 кв.м., разместила в этом помещении торговое оборудование и использует помещение для предпринимательской деятельности (торгует товарами в розницу) (т. 1 л.д. 50-57).

В адрес предпринимателя Антоновой Л.Н. Товариществом направлена претензия от 14.04.2016 с требованием освободить помещение и уплатить 300 000 рублей за пользование таким помещением (т. 1 л.д.24-25).

Согласно выписке из протокола N 6 внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома собственниками принято решение подать исковое заявление в Арбитражный суд Челябинской области к ИП Антоновой об освобождении занимаемого помещения (т.1 л.д.95-96).

Согласно отчету оценщика ООО "УралЭксперт" Юсупова Т.Ф., рыночная стоимость размера месячной арендной платы за использование нежилого помещения N 1 площадью 138,2 кв.м. за период с 01.06.2015 по 31.03.2016 составляет 308 190 руб. или 223 руб. за 1 кв.м. в месяц (т. 1 л.д.97-120).

Из материалов дела усматриваются так же следующие обстоятельства.

Между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Сосновского муниципального района (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Антоновой Л.Н. (арендатор) подписан договор аренды N 538 от 30.07.2006 по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор получает в пользование помещение, находящееся по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, п. Рощино, ул. Фабричная, д.2 общей площадью 29,6 для использования в целях: под магазин. Торговая площадь составляет 25 кв.м. Срок аренды с 30.07.2006 по 30.06.2007 (т. 3 л.д.7-9).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 30.07.2006 (т. 3 л.д.10).

В дело представлены дополнительные соглашения от 30.03.2011 и от 03.04.2014 к договору аренды N 538 от 30.07.2008, заключенному с администрацией Рощинского сельского поселения о продлении срока аренды, в том числе, на период до 03.03.2015 (т. 3 л.д.12, 117).

В материалы дела представлены копии чеков-ордеров и платежных поручений о перечислении ИП Антоновой на счет УФК МФ РФ по Челябинской области (Рощинское поселение) платы за аренду помещения, в том числе, в период с января 2015 по июль 2016 г.(т. 3 л.д.65-71).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.11.2017 по делу А76-23990/2016 отказано в удовлетворении требований администрация Рощинского сельского поселения о признании права собственности муниципального образования на:

- нежилое помещение N 6, площадью 31,8 кв.м., этаж цокольный;

- нежилое помещение N 4, площадью 58,8 кв.м., этаж 1;

- нежилое помещение N 5, площадью 42,2 кв.м., этаж 1;

- нежилое помещение N 1, площадью 138,2 кв.м., этаж цокольный;

- нежилое помещение N 3, площадью 58,8 кв.м., этаж цокольный, расположенные по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Рощино, ул. Фабричная, 2.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2018 вышеуказанное решение Арбитражного суда Челябинской области оставлено без изменения.

Ссылаясь на то, что ИП Антонова использует принадлежащее собственникам помещений многоквартирного жилого дома помещение N 1 в доме N 2 по ул. Фабричная пос. Рощино при отсутствии правовых оснований такого пользования, истец обратился в суд с настоящим иском.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене на основании п. 1 (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела) и п. 4 (нарушением или неправильное применение норм материального права) ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и охраняемых законом интересов (часть 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец, представляющий в соответствии со ст. 135-138 Жилищного кодекса Российской Федерации интересы собственников помещений многоквартирного жилого дома, обратился в суд с иском об истребовании находящихся в общей долевой собственности помещений из владения ответчика.

Собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, вправе истребовать своё (это) имущество из чужого незаконного владения (статьи 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее так же ГК РФ)).

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса (пункт 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление от 29.04.2010 N 10/22)).

Предъявляя виндикационный иск, лицо должно доказать наличие у него права собственности, иного возникшего в установленном законом порядке права (вещного либо обязательственного) на спорное имущество и факт владения этим имуществом в отсутствие установленных законом либо сделкой оснований лицами, у которых оно истребуется.

Доказательством наличия права общей собственности жильцов на помещение N 1 площадью 138,2 кв.м. является представленная в материалы дела выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость.

Факт осуществления ИП Антоновой Л.Н. предпринимательской деятельности по розничной торговле с использованием помещений, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Рощино, ул. Фабричная, 2, подтвержден материалами дела (договором аренды N 538 от 30.07.2006, соглашениями от 30.03.2011, 03.04.2014 к договору аренды N 538 от 30.07.2008 актами осмотра и др.) и не оспаривается ответчиком, что следует представленных им отзывов.

Вместе с тем ответчиком не признается обстоятельство использования в предпринимательской деятельности всей площади спорного помещения N 1 в размере 138, 2 кв.м.

В подтверждение такого использования истцом представлены акты осмотра за период с 31.05.2015 по 31.12.2015, подписанные комиссией в составе нескольких жильцов жилого дома N 2 по ул. Фабричная поселка Рощино и председателем правления Товарищества, а так же Уведомление ОМВД России по Сосновскому району от 28.01.2016 N 85/1797 (т. 3 л.д.61).

Вышеуказанные акты составлены в одностороннем порядке, не содержат сведений о приглашении для их составления предпринимателя Антоновой Л.Н., а так же сведений о том, что при составлении указанных актов производился осмотр фактически занимаемых предпринимателем помещений с замером их площади. Площадь помещения N 1 в данных актах указана неверно - 124,2 кв.м., тогда как согласно кадастровому паспорту площадь помещения N 1 составляет 138,2 кв.м., разница в размере площади в актах не объяснена, сведений о том какие конкретно комнаты (с указанием номера по техническому паспорту и площади каждой комнаты) занимает ИП Антонова в актах не содержится.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о критическом отношении к указанным документам и отсутствии у данных документов доказательственного значения для подтверждения размера площади помещений, используемых ИП Антоновой Л.Н. в предпринимательской деятельности.

Уведомлением ОМВД России по Сосновскому району от 28.01.2016 N 85/1797 размер площади занимаемых ИП Антоновой помещений подтвержден быть не может, т.к. указанное уведомление свидетельствует лишь об отсутствии в действиях Антоновой Л.И. признаков административного правонарушения или преступления.

Таким образом, объективных доказательств того, что Антоновой Л.Н. используется в предпринимательской деятельности помещение площадью 138,2 кв.м. истцом не представлено.

Вместе с тем, в материалы дела представлен акт отключения электроэнергии от 17.08.2015 подписанный, в том числе, представителем администрации Рощинского сельского поселения и ИП Антоновой, из которого следует, что 17.08.2015 председателем правления ТСН "Наш дом" было произведено полное отключение электроэнергии в магазине ИП Антоновой "Продукты", в соответствии с техническим паспортом ОГУП "Обл. ЦТИ по Челябинской области" помещение под номерами 9, 10 (т. 3 л.д.72).

Согласно отзыву ИП Антоновой (т.3 л.д. 93-100), ответчик признает факт использования в своей деятельности помещений под номерами 9 площадью 29,5 кв.м. и 10 площадью 39,5 кв.м.

Таким образом, общая площадь занимаемых ИП Антоновой помещений составляет 69,00 кв.м.

Доказательств наличия у ответчика статуса законного владельца названных помещений последним в суд не представлено.

Доводы ответчика об использовании указанных выше помещений на основании заключенного с администрацией Рощинского сельского поселения договора аренды N 538 от 30.07.2008 подлежат отклонению, поскольку в силу положения ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а так же лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Доказательств наличия у Администрации Сосновского муниципального района либо администрации Рощинского сельского поселения статуса собственника помещений, переданных ИП Антоновой в пользование по договору аренды, в материалы дела не представлено.

Более того решением Арбитражного суда Челябинской области от от 15.11.2017 по делу А76-23990/2016 отказано в удовлетворении требований администрация Рощинского сельского поселения о признании права собственности муниципального образования на нежилое помещение N 1, площадью 138,2 кв.м., этаж цокольный.

Поскольку ИП Антонова занимает данные помещения в отсутствие установленных законом либо сделкой оснований, требования истца о выселении предпринимателя из указанных помещений подлежат удовлетворению.

Рассматривая требования истца о взыскании платы за пользование помещением за период с 01.06.2015 по 31.03.2016 в сумме 300 000 руб. судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Из материалов дела следует, что за пользование помещением, площадью 29,5 кв.м. предприниматель вносила плату в пользу Комитета по управлению имуществом на основании договора аренды N 538 от 30.07.2008.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержатся следующие разъяснения: при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду.

Судебная коллегия не находит оснований для признания ИП Антоновой недобросовестным лицом, которое знало об отсутствии у администрации поселения полномочий на сдачу помещения в аренду при заключении договора, в силу чего требование о взыскании с ИП Антоновой суммы денежных средств за пользование помещением площадью 29,5 кв.м. удовлетворено быть не может.

Плата за пользование помещением площадью 39,5 кв.м. подлежит взысканию с ИП Антоновой за период с 17.08.2015 (дата составления акта об отключении электроэнергии), т.к. достоверных доказательств более раннего использования указанного помещения ИП Антоновой в своей деятельности истцом не представлено.

Определяя размер такой платы судебная коллегия учитывает представленное истцом заключение оценщика ООО "УралЭксперт" Юсупова Т.Ф., согласно которому рыночная стоимость размера месячной арендной платы за использование нежилого помещения N 1 в период с 01.06.2015 по 31.03.2016 составляет 30 819 руб. или 223 руб. за 1 кв.м. в месяц.

Доказательств ошибочности данного заключения оценщика, наличия иных показателей рыночной стоимости пользования спорным помещением ответчиком не представлено.

Учитывая, что истцом предъявляются требования о взыскании платы за пользование из расчета 217 руб. за один квадратный метр в месяц, судебная коллегия полагает необходимым производить расчет платы из указанной суммы.

Размер месячной платы за помещение площадью 39,5 кв.м. в таком случае составит 8517,50 руб.

Плата за пользование в период с 17.08.2015 по 31.03.2016 (7 мес. 15 дней) составит 63743 руб. 87 коп.

(8517,50 руб. х 7 + 8517,50 руб. /31 х 15 = 63743, 87 руб.).

С учётом изложенного выше, решение по настоящему делу подлежит отмене, требования истца подлежат удовлетворению частично.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами спора в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

При обращении с иском подлежала оплате государственная пошлина в сумме 15 000 руб. Истцом оплачено 14 600 руб., в силу чего с истца в доход федерального бюджета подлежит довзысканию сумма в размере 400 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.03.2017 по делу N А76-12688/2016 отменить.

Требования Товарищества собственников недвижимости "Наш дом" удовлетворить частично.

Обязать индивидуального предпринимателя Антонову Любовь Николаевну освободить занимаемые помещения в помещении N 1 цокольного этажа многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, п. Рощино, ул. Фабричная, д. 2 и передать указанные помещения Товариществу собственников недвижимости "Наш дом" по акту приема-передачи.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Антоновой Любови Николаевны в пользу Товарищества собственников недвижимости "Наш дом" плату за пользование помещением за период с 17.08.2015 по 31.03.2016 в сумме 63 743,87 руб., а так же 7 912 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску, 3000 рублей по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Товарищества собственников недвижимости "Наш дом" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 400 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.А. Суспицина