Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 г. N 17АП-16795/17

г. Пермь

15 февраля 2018 г.

Дело N А60-31128/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Семенова В.В.,

судей Зелениной Т.Л., Макарова Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Некрасовой А.С.,

при участии

от истца: не явились,

от ответчика: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Екатеринбурга

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 25 сентября 2017 года,

принятое судьей Абдрахмановой Е.Ю.,

по делу N А60-31128/2017

по иску Администрации города Екатеринбурга

к обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Ремпромтех" (ОГРН 1126678018048, ИНН 6678021947)

об обязании заключить договор аренды земельного участка,

установил:

Администрации города Екатеринбурга (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ПК "Ремпромтех" (далее - ООО "ПК "Ремпромтех", ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка N 7-1400 от 10.10.2016.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.09.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе администрация просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование жалобы истец указывает на то, что ООО "ПК "Ремпромтех" на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 417,2 кв.м, ответчик в администрацию за заключением договора аренды земельного участка не обращался, Земельным комитетом Администрации города Екатеринбурга был подготовлен и направлен в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка, подписанный договор со стороны ответчика до настоящего времени в администрацию не предоставлен. Ссылаясь на положения статей 421, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и указывая на то, что органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, администрация считает требование о понуждении ответчика к заключению договора аренды земельного участка в части заключения договора для эксплуатации помещения, находящегося в собственности, законным и обоснованным. Также истец в жалобе указал на то, что по договору аренды от 21.07.2015 N 39000566 (в соответствии с которым в аренду передано нежилое помещение площадью 27,6 кв.м.) платежи за землю не вносились в составе платежей за объект аренды. В связи с чем считает, что в данном случае отношения сторон по использованию земельного участка должны регулироваться самостоятельным договором аренды земельного участка. Полагает, что в случаях аренды объектов муниципального недвижимого имущества, при условии, что арендная плата за землю не включена в плату за пользование объектом недвижимости, к таким арендаторам применимы положения пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ.

Истец представил письменные пояснения в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в которых указал на то, что в октябре 2017 года администрацией был произведен перерасчет арендной платы с применением ставки арендной платы "прочие земельные участки" в размере 0,6% от кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем подготовлен новый проект договора аренды земельного участка от 09.11.2017 N 7-1400. Отмечает, что данный проект договора получен представителем ответчика лично 22.11.2017, однако на дату 07.02.2018 подписанный со стороны ООО "ПК "Ремпромтех" договор аренды земельного участка в адрес Земельного комитета Администрации города Екатеринбурга не поступал. Считает, что заключение договора в судебном порядке на условиях, изложенных в проекте договора аренды от 09.11.2017 N 7-1400, является единственным способом исполнения обязанности по заключению договора аренды земельного участка, предусмотренной статьей 39.20 ЗК РФ.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что с условиями договора аренды был не согласен в части ставки арендной платы, поскольку здание является ветхим и ответчиком не используется, в октябре 2017 года ставка арендной платы была пересмотрена. Отмечает, что 29.11.2017 получены новые расчеты и новый договор с пересмотренной ставкой.

В судебное заседание апелляционного суда представители сторон не явились.

Апелляционным судом жалоба рассмотрена в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие участвующих в деле лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в том числе публично.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела, муниципальное образование "город Екатеринбург" является собственником земельного участка площадью 3 032 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0711024:4, расположенного в городе Екатеринбурге по ул. Проезжая, д. 208 (регистрационная запись от 05.02.2014 N 66-66-01/601/2014-205).

На указанном земельном участке расположен объект недвижимости: нежилое здание (спортивно-технический клуб) с кадастровым номером 66:41:0711024:30, площадью 566,9 кв.м.

Согласно выписке из ЕГРП помещение с кадастровым номером 66:41:0711024:42 площадью 444,8 кв.м принадлежит на праве собственности МО "город Екатеринбург" (рег. запись от 2109.2007 N 66-66-01/674/2007-103) и передано по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" от 21.07.2015 N 39000566 ООО "ПК "Ремпромтех", в том числе 108,7 кв.м под конторское назначение. Срок действия договора с 21.07.2015 по 20.07.2020 (пункт 1.2 договора).

Данные обстоятельства были установлены решением Арбитражного суда Свердловской области от 15.05.2017 по делу N А60-6253/2017 и в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства не подлежат дальнейшему доказыванию.

На основании договора N 1791 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 17.08.2016 на нежилое помещение площадью 417,2 кв.м с кадастровым номером 66:41:0711024:56 зарегистрировано право собственности ООО "ПК "Ремпромтех" (peг. запись N 66-66/001-66/001/615/2016-2182/3 от 14.11.2016).

В связи с выкупом части помещений площадью 417,2 кв.м между Департаментом по управлению муниципальным имуществом и ООО "ПК "Ремпромтех" заключено дополнительное соглашение от 16.08.2016 к договору аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "город Екатеринбург" N 39000566 от 21.07.2015, согласно которому объектом договора аренды выступает нежилое помещение площадью 27,6 кв.м с кадастровым номером 66:41:0711024:57 для использования под конторское назначение.

ООО "ПК "Ремпромтех" в Администрацию города Екатеринбурга за заключением договора аренды земельного участка не обращалось.

Земельным комитетом Администрации города Екатеринбурга подготовлен проект договора аренды земельного участка от 10.10.2016 N 7-1400, подписан со стороны арендодателя и направлен ответчику (письмо от 29.11.2016 N 23.5-01/002/2975).

Между тем договор аренды, подписанный со стороны ООО "ПК "Ремпромтех", в администрацию до настоящего времени не предоставлен, в связи с чем истец и обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что действующим законодательством, а также договором аренды от 21.07.2015 N 39000566, не предусмотрена обязанность по заключению договора аренды земельного участка, необходимого для использования арендованного ответчиком объекта муниципального имущества. Суд также пришел к выводу о невозможности рассмотрения требования о понуждении к заключению договора аренды земельного участка в части объекта, принадлежащего ответчику на праве собственности, поскольку в данном случае истцом заявлены требования о понуждении ответчика к заключению договора аренды на основании пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ в целом на указанных истцом условиях в связи с принадлежностью ответчику на праве собственности и на праве аренды объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, а не об урегулировании преддоговорных разногласий.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд находит решение подлежащим отмене в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 609 ГК РФ, пункт 2 статьи 26 ЗК РФ).

В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника объекта недвижимости, не вправе приобрести (в собственность или в аренду) соответствующий земельный участок.

В силу пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 2 - 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

По смыслу указанных норм, а также учитывая, что администрация подготовила и направила ответчику проект договора аренды земельного участка N 7-1400 с кадастровым номером 66:41:0711024:4 общей площадью 3032 кв.м, который ответчик до настоящего времени не подписал, между сторонами возник настоящий спор.

Ответчик осуществляет пользование неделимым земельным участком как собственник помещений площадью 417,2 кв.м и арендатор помещений площадью 27,6 кв.м. Ответчик не является плательщиком налога на землю, соответственно должен производить плату за землю в виде арендной платы.

Администрацией предъявлен иск о понуждении к заключению договора аренды земельного участка к ответчику как землепользователю на основании пункта 8 статьи 39.20 ЗК РФ.

Ответчик как собственник помещений в здании в силу пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ относится к лицам, к которым может быть предъявлено требование о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, но как арендатор помещений ответчик к лицам, указанным в пунктах 2-4 статьи 39.20 ЗК РФ, не относится.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что отсутствие возможности понудить ответчика как арендатора помещений заключить договор аренды земельного участка влечет отказ в удовлетворении требований о понуждении к заключению договора аренды земельного участка к ответчику как собственнику помещений, так как это приводит к преддоговорному спору.

Суд апелляционной инстанции не согласен с данным выводом суда первой инстанции.

Необходимо подчеркнуть, что в суде первой инстанции ответчик не заявлял возражений ни против самого заключения договора аренды земельного участка, ни против каких-то конкретных условий договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции не видит оснований для отказа в удовлетворении требований о заключении договора аренды земельного участка к ответчику как собственнику помещений. Невозможность удовлетворения соответствующих требований к арендатору помещений означает лишь наличие определенных разногласий относительно площади помещений, которые используются для расчета арендной платы за землю, предмет аренды остается тем же самым. Наличие разногласий по условиям проекта договора (то есть преддоговорного спора) при рассмотрении иска о понуждении к заключению договора в принудительном порядке не влечет отказ в удовлетворении требований. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

С учетом того, что проект договора аренды земельного участка от 09.11.2017 N 7-1400 учитывает возражения ответчика по фактическому состоянию объекта, что при расчете арендной платы необходимо учитывать площадь помещений собственности ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что необходимо исковые требования удовлетворить, обязав ответчика заключить договор на условиях договора от 09.11.2017 N 7-1400, изменив цель предоставления земельного участка - для размещения помещений, которые на момент рассмотрения спора, находятся в собственности ответчика, и соответственно порядок расчета арендной платы - исходя из площади помещений 417,2 кв.м. Каких-то иных возражений ответчика относительно условий договора аренды земельного участка суд не усматривает. Обязанность ответчика по заключению договора аренды земельного участка вытекает из статьи 39.20 ГК РФ.

В части требования понудить заключить договор аренды земельного участка и в отношении помещений площадью 27,6 кв.м, находящихся в аренде у ответчика, суд апелляционной инстанции считает необходимым отказать, поскольку арендаторы помещений не относятся к лицам, к которым может быть предъявлен иск о понуждении к заключению договора аренды.

Довод администрации о привилегированном положении арендаторов помещений по сравнению с собственниками помещений судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку данное положение установлено законодательно.

Безусловно, это не имеет правового значения для правильного рассмотрения дела, но суд апелляционной инстанции считает возможным отметить, что и арендованные помещения, и земельный участок находятся в муниципальной собственности, что делает возможным урегулировать вопросы пользования земельным участком и внесения платы за землю в виде арендной платы при заключении договора аренды муниципального имущества.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, а именно пункт 4 статьи 445 ГК РФ, пункты 2, 8 статьи 39.20 ЗК РФ, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

При указанных обстоятельствах, решение арбитражного суда от 25.09.2017 подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 104, 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 сентября 2017 года по делу N А60-31128/2017.

Иск удовлетворить.

Обязать общество с ограниченной ответственностью "ПК "Ремпромтех" (ОГРН 1126678018048, ИНН 6678021947) заключить с Администрацией города Екатеринбурга (ОГРН 1046603983800, ИНН 6661004661) договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0711024:4 на условиях договора от 09.11.2017 N 7-1400 с предоставлением земельного участка ООО "ПК "Ремпромтех" - для эксплуатации помещения общей площадью 417,2 кв.м (пункт 2.1.6 договора) и установлением доли земельного участка ООО "ПК "Ремпромтех" для расчета арендной платы - в размере 417,2/566,9 от 3 032 кв.м (пункт 2.2.1 договора, расчеты арендной платы - приложение N 1 к договору).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ПК "Ремпромтех" (ОГРН 1126678018048, ИНН 6678021947) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

В.В. Семенов

Судьи

Т.Л. Зеленина Т.В. Макаров