Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2018 г. N 18АП-17133/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 15 мая 2018 г. N Ф09-2550/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

14 февраля 2018 г.

Дело N А76-7493/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энерготехгрупп" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2017 по делу N А76-7493/2017 (судья Катульская И.К.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Энерготехгрупп" Кудряшов О.Г. (доверенность от 09.01.2018).

Общество с ограниченной ответственностью "Энерготехгрупп" (далее -ООО "ЭТГ", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области к Администрации Каслинского муниципального района Челябинской области (далее - Администрация Каслинского района) с исковым заявлением о понуждении к государственной регистрации сделки - соглашения от 18.04.2016 N 2016/90 к договору аренды земельного участка от 23.06.2015 N 2015-118 в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу (заявление - т. 1, л.д. 4-5).

Исковое заявление ООО "ЭТГ" принято судом первой инстанции к рассмотрению с возбуждением производства по делу N А76-7493/2017 (определение от 14.04.2017 - т. 1, л.д. 2-3), к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра по Челябинской области) (определение от 25.05.2017 - т. 1, л.д. 39).

По заявлению истца (т. 1, л.д. 87) судом первой инстанции в порядке статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика - Администрации Каслинского района надлежащим - Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации Каслинского муниципального района (далее - Комитет, ответчик), Администрация Каслинского района привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (определение от 29.07.2017 - т. 1, л.д. 89).

Решением суда первой инстанции от 22.11.2017 (резолютивная часть объявлена 15.11.2017) в удовлетворении исковых требований ООО "ЭТГ" отказано (т. 1, л.д. 146-149).

Не согласившись с таким решением, ООО "ЭТГ" (далее также - податель жалобы) обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска (т. 2, л.д. 3-5).

Доводы апелляционной жалобы Общества сводятся, по существу, к следующему.

Податель жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции 1) об отсутствии необходимости в государственной регистрации арендной сделки в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300, оформленной договором аренды земельного участка от 23.06.2015 N 2015-118 в редакции соглашения от 18.04.2016 N 2016/90, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации и то обстоятельство, что первоначально договор аренды от 23.06.2015 N 2015-118 был заключен на срок менее одного года, 2) о недоказанности нарушения прав истца отсутствием государственной регистрации указанной арендной сделки со ссылкой на разъяснения, приведенные в пункте 14 постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", 3) об отсутствии необходимости понуждения Комитета к государственной регистрации сделки со ссылкой на положения пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в силу которых с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Настаивает на том, что арендная сделка в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300, оформленная договором аренды земельного участка от 23.06.2015 N 2015-118 в редакции соглашения от 18.04.2016 N 2016/90, легитимна и подлежит обязательной государственной регистрации как заключенная на срок более одного года, но отсутствие необходимого пакета документов со стороны арендодателя - Комитета препятствует осуществлению регистрации, что создает правовую неопределенность для истца.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу ООО "ЭТГ" к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 08.02.2018 (10 час. 20 мин.) (определение от 28.12.2017 - т. 2, л.д. 2).

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от заинтересованного лица и третьих лиц в суд апелляционной инстанции не поступили.

Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только истец - ООО "ЭТГ".

Комитет, Администрация Каслинского района, Управление Росреестра по Челябинской области явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Представитель ООО "ЭТГ" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивал на отмене решения суда от 22.11.2017.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

ООО "ЭТГ" обратилось в Администрацию Каслинского района с заявлением от 06.09.2013 (вх. N 5097 от 09.09.2013) о предоставлении земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта - автомобильной газонаполнительной компрессорной станции (метан) (АГНКС) площадью не менее 2 га, расположенного по адресу: Челябинская область, Каслинский район, вблизи поселка Тюбук (т. 1, л.д. 47).

Постановлением Администрации Каслинского района от 27.11.2014 N 1446 согласовано предварительное место размещения АГНКС в Каслинском районе Челябинской области, в 300 м севернее с. Тюбук (т. 1, л.д. 77); утвержден акт выбора земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 2 га и схема его расположения на кадастровом плане территории (т. 1, л.д. 59-63).

ООО "ЭТГ" обратилось в Администрацию Каслинского района с заявлением от 28.04.2015 (вх. N 2972 от 08.04.2015) о предоставлении выбранного земельного участка в аренду на 11 месяцев для проектирования и строительства АГНКС (т. 1, л.д. 48).

Земельный участок площадью 20000 кв. м, местоположение: Челябинская область, Каслинский район, с. Тюбук, в 300 м севернее с. Тюбук, - поставлен на государственный кадастровый учет 22.04.2015 с присвоением кадастрового номера 74:09:0909002:300 (т. 1, л.д. 72-73).

Постановлением Администрации Каслинского района от 23.06.2015 N 667 земельный участок с кадастровым номером 74:09:0909002:300, расположенный по адресу: Челябинская область, Каслинский район, в 300 м севернее с. Тюбук, - предоставлен ООО "ЭТГ" в аренду на срок 11 месяцев для перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения (т. 1, л.д. 9).

На основании обозначенного распорядительного акта Комитетом (арендодатель) с ООО "ЭТГ" (арендатор) заключен договор аренды от 23.06.2015 N 2015-118 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300 сроком на 11 месяцев для целей перевода земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения (т. 1, л.д. 10-12).

ООО "ЭТГ" выполнены необходимые мероприятия, связанные с осуществлением перевода земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300 из земель сельскохозяйственного назначения в земли другой категории: в результате распоряжением Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 11.03.2016 N 621-р земельный участок с кадастровым номером 74:09:0909002:300 переведен из земель сельскохозяйственного назначения в промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального (т. 1, л.д. 83-86, л.д. 118-119).

Впоследствии между Комитетом (арендодатель) и ООО "ЭТГ" (арендатор) подписано соглашение от 18.04.2016 N 2016/90 к договору аренды от 23.06.2015 N 2015-118 (т. 1, л.д. 13), по условиям которого:

-пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок категории земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения с кадастровым номером 74:09:0909002:300, расположенный по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, Каслинский район, в 300 м севернее с. Тюбук, для проектирования и строительства автомобильной накопительной компрессорной станции (метан) в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 20000 кв.м";

-пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: "срок аренды земельного участка устанавливается с 01.05.2016 по 30.06.2020".

12 декабря 2016 г. ООО "ЭТГ" обратилось в Управление Росреестра по Челябинской области с заявлением о государственной регистрации соглашения от 18.04.2015 N 2016/90.

В осуществлении государственной регистрации соглашения от 18.04.2015 N 2016/90 Обществу было отказано; причины отказа, приведенные в сообщении Управления Росреестра по Челябинской области от 16.01.2017 N 74/001/208/2016-4630 (т. 1, л.д. 14), связаны с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 23.06.2015 N 2015-118, в которое этим соглашением вносятся изменения, а также не представлением Администрацией Каслинского района сведений, подтверждающих соблюдение требований действующего земельного законодательства при переводе земельного участка из одной категории в другую, кроме того, в сообщении имеется ссылка на возможность пролонгации договора аренды только путем заключения нового договора аренды с соблюдением порядка предоставления такого земельного участка (статья 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Направленное в адрес Администрации Каслинского района письмо от 22.02.2017 (т. 1, л.д. 15-16) с требованием предоставления документов, необходимых для проведения государственной регистрации аренды земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300, было оставлено без удовлетворения.

Письмом от 17.03.2017 за N 891 Администрация Каслинского района уведомила ООО "ЭТГ" об отказе заключить с Обществом новый договор аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300 для проектирования и строительства АГНКС без проведения торгов со ссылкой на положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 17).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ЭТГ" в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности наличия правовых оснований для предоставления ООО "ЭТГ" в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300 для строительства АГНКС без торгов, в связи с чем сделал вывод об отсутствии у Комитета обязанности по государственной регистрации договора аренды от 23.06.2015 N 2015-118 в редакции соглашения от 18.04.2016 N 2016/90.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого по делу решения.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В рамках настоящего дела ООО "ЭТГ" настаивает на принятии судебного решения о государственной регистрации арендной сделки в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300, оформленной договором аренды земельного участка от 23.06.2015 N 2015-118 в редакции соглашения от 18.04.2016 N 2016/90, ссылаясь на уклонение арендодателя - Комитета от предоставления в регистрирующий орган необходимого пакета документов.

Именно о такой направленности исковых требований представитель ООО "ЭТГ" пояснил суду апелляционной инстанции в судебном заседании 08.02.2018.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

С учетом названной нормы закона, принимая решение о государственной регистрации сделки применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, в числе прочего, проверяет, соответствует ли заключенная сторонами сделка требованиям закона, устанавливает отсутствие иных препятствий для государственной регистрации сделки.

Из материалов дела следует, что в ноябре 2014 г. истцу согласовано предварительное место размещения заявленного к строительству объекта - АГНКС в Каслинском районе Челябинской области, в 300 м севернее с. Тюбук, утвержден акт выбора земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, в апреле 2015 г. выбранный земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:09:0909002:300, в июне 2015 г. с истцом заключен краткосрочный договор аренды в отношении этого земельного участка в целях осуществления его перевода из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Впоследствии, после осуществления перевода земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с истцом в апреле 2016 г. заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды в части указания цели аренды - для проектирования и строительства АГНКС и срока аренды - с 01.05.2016 по 30.06.2020.

В соответствии с положениями статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент выбора спорного земельного участка) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории (пункт 1); земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с положениями статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент выбора спорного земельного участка) землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1); в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с положениями статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципах сохранения целевого использования земельных участков.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент выбора спорного земельного участка) орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах.

Исходя из смысла действующего земельного законодательства, действовавшего на момент выбора спорного земельного участка, целевое назначение земель сельскохозяйственного назначения является приоритетным для их использования и в отношении таких земель не была предусмотрена возможность начала процедуры предоставления земельного участка для строительства объекта из земель сельскохозяйственного назначения без их перевода в иную категорию.

В силу абзаца 12 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку ненормативному акту государственного органа или органа местного самоуправления, и в случае если данный акт противоречит закону, не применять его.

Таким образом, в рассматриваемом случае по факту имело место быть нарушение норм действующего земельного законодательства при согласовании истцу предварительного места размещения АГНКС в Каслинском районе Челябинской области, в 300 м севернее с. Тюбук и утверждении акта выбора земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения путем принятия Администрацией Каслинского района постановления от 27.11.2014 N 1446.

То обстоятельство, что после принятия Администрацией Каслинского района постановления от 27.11.2014 N 1446 земельный участок с кадастровым номером 74:09:0909002:300 был переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, не легитимизирует незаконность процедуры выбора земельного участка с учетом того, что порядок предоставления земельных участков из государственной и муниципальной собственности основан на принципах сочетания интересов общества и хозяйствующих субъектов и публичности.

Из материалов дела следует также, что в редакции спорного соглашения предметом договора аренды стала передача в аренду ООО "ЭТГ" земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300 фактически для использования его в целях строительства АГНКС на срок с 01.05.2016 по 30.06.2020, тогда как ранее этот земельный участок был предоставлен Обществу в аренду сроком на 11 месяцев для осуществления перевода его из категории земель сельскохозяйственного в другую категорию.

Между тем, при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования находящегося в публичной собственности земельного участка по договору арендодатель связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Обоснованность предоставления земельного участка для строительства объекта недвижимого имущества вне установленных действующим Земельным кодексом Российской Федерации (глава V.1) процедур соответствующих торгов и на срок до 2020 г. истцом не доказана, на что верно указал суд первой инстанции.

При таких обстоятельствах, вопреки утверждениям подателя жалобы, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "ЭТГ" о понуждении арендодателя к государственной регистрации арендной сделки в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:09:0909002:300, оформленной договором аренды земельного участка от 23.06.2015 N 2015-118 в редакции соглашения от 18.04.2016 N 2016/90, у суда первой инстанции не имелось.

В удовлетворении исковых требований Общества отказано правомерно, в связи с чем оснований для отмены принятого по делу решения по доводам, приведенным в апелляционной жалобе не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (т. 2, л.д. 9), распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 22.11.2017 по делу N А76-7493/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энерготехгрупп" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.П. Ермолаева О.Н. Пирская