Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2018 г. N 19АП-8170/17

город Воронеж

16 февраля 2018 г.

Дело N А14-3684/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи судей

Донцова П.В., Семенюта Е.А., Миронцевой Н.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бауман Л.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Выбор" (ОГРН 1023601546143, ИНН 3662047623, город Воронеж, далее - ООО "Выбор" или заявитель): от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069, город Воронеж, далее - ДИЗО Воронежской области, уполномоченный орган или заинтересованное лицо): от Управления главного архитектора городского округа администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1123668051418, ИНН 3664122499, город Воронеж, далее - УГАГО АГО город Воронеж):

Гордеев Д.Г., представитель по доверенности от 01.11.2015, Демченко К.Ю., представитель по доверенности от 18.10.2017, Пахмелкина М.В., представитель по доверенности от 15.08.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Выбор" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2017 по делу N А14-3684/2017 (судья Ловчикова Н.В.), принятое по заявлению ООО "Выбор" к ДИЗО Воронежской области о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, выраженный в письме от 19.12.2016, обязании предоставить земельный участок в собственность за плату без проведения торгов,

третьи лица: УГАГО АГО город Воронеж,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Выбор" обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к ДИЗО Воронежской области, в котором просило с учетом уточнений (т. 2, л.д. 252):

1) признать незаконным отказ от 19.12.2016, в предоставлении ООО "Выбор" в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 36:34:0545002:9, площадью 779 474 м2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Воронежская область, город Воронеж, улица Острогожская (далее - земельный участок N 9, спорный участок);

2) обязать предоставить ООО "Выбор" в собственность за плату по кадастровой стоимости, установленной на момент обращения ООО "Выбор" (19.11.2016), без проведения торгов земельный участок N 9.

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, УГАГО АГО город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2017 по делу N А14-3684/2017 в удовлетворении требований заявителя отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Выбор" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить полностью и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя в полном объеме.

Податель жалобы ссылается на то, что заявитель использует и использовал спорный земельный участок в соответствии с разрешенным видом использования, указанном в договоре аренды и в государственном кадастре недвижимости. Изменения в правила землепользования и застройки внесены после заключения договора аренды, в связи с чем, по мнению ООО "Выбор", не могут влиять на право арендатора выкупить используемый земельный участок.

Судебное разбирательство по делу откладывалось на 13.12.2017, 17.01.2018, 14.02.2018.

Определениями суда апелляционной инстанции ДИЗО Воронежской области и УГАГО АГО город Воронеж предложено представить доказательства отнесения спорного земельного участка к территориальной зоне Ж10 (зоне развития среднеэтажной и многоэтажной застройки) на дату возникновения спорных отношений; конкретизировать фактические и правовые основания отказа в предоставлении земельного участка; письменно пояснить, выявлялись ли нарушения в использовании земельного участка N 9 в период спорных отношений.

УГАГО АГО город Воронеж предложено представить письменные пояснения со ссылками на нормы права, определяющие правовой режим зоны Ж10, конкретизировав механизм последующей трансформации данной зоны.

Всем лицам, участвующим в деле, предложено представить письменные пояснения со ссылками на доказательства по следующим вопросам:

- изменялся ли Генеральный план городского округа город Воронеж после формирования спорного земельного участка и постановки его на кадастровый учет?

- изменялось ли разрешенное использование спорного земельного участка после его формирования и постановки на кадастровый учет?

- к какой категории и виду относились земли, из которых был сформирован спорный земельный участок?

Во исполнение определений суда ДИЗО Воронежской области представил письменные пояснения, подлинник письма ОГБУ ВО "Природные ресурсы" от 07.12.2017, подлинник схемы взаимного расположения земельного участка N 9 и территориальных зон, проходящих по нему, копию кадастрового паспорта от 08.02.2010 N 34-321/10-291 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:228.

УГАГО АГО город Воронеж представило письменные пояснения, копии выкопировки из Карты функционального зонирования Генерального плана городского округа город Воронеж, выкопировки из Карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж.

Все названные документы, представленные для обоснования возражений относительно апелляционной жалобы, приобщены к материалам дела с учетом требований части 5 статьи 66, части 2 статьи 268 АПК РФ и разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

В судебном заседании рассмотрено ходатайство ООО "Выбор" о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, а именно копии землеустроительного дела N 5197 в 3 томах, составленного ООО НПП "Ресурсы Черноземья" в 2007 году, в отношении земельных участков ПК (сельхозартель) "Гремяченский", расположенных по адресу: Воронежская область, город Воронеж, Советский район, улица Острогожская, рабочий поселок Шилово, село Малышево, межевого плана земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:228.

Названные документы, представленные ООО "Выбор" для обоснования позиции относительно категории и вида земель, из которых был сформирован спорный земельный участок, приобщены к материалам дела с учетом требований части 2 статьи 268 АПК РФ и разъяснений, данных в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".

В удовлетворении ходатайства о приобщении копии межевого плана земельного участка с кадастровым номером 36:34:0000000:228 отказано, поскольку его копия была приобщена к материалам дела в суде первой инстанции (т. 2, л.д. 94-245).

В судебном заседании представитель заявителя ООО "Выбор" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить.

Представитель заинтересованного лица ДИЗО Воронежской области в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Представитель третьего лица УГАГО АГО город Воронеж в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

29.11.2016 в ДИЗО Воронежской области поступило заявление ООО "Выбор", в котором последнее просило предоставить земельный участок N 9 в собственность за плату без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (т. 1, л.д. 13).

19.12.2016 ДИЗО Воронежской области направил ООО "Выбор" письмо, которым отказал в предоставлении спорного участка в собственность за плату без проведения торгов (т. 1, л.д. 16).

Не согласившись с названным отказом, полагая, что он противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы ООО "Выбор" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд за судебной защитой.

Арбитражный суд первой инстанции, принимая обжалуемое решение, пришел к выводу, что спорный земельный участок относится к землям населенных пунктов, расположен в жилой зоне, которая не предназначена для ведения сельскохозяйственного производства, в связи с чем он не может быть предоставлен в собственность для сельскохозяйственного производства без проведения торгов.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами арбитражного суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии с абзацем 1 пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 ЗК РФ, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены ЗК РФ.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015 N 1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 9 данного перечня при приобретении земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ уполномоченному органу необходимо представить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (об испрашиваемом земельном участке) и выписку из ЕГРЮЛ о юридическом лице, являющемся заявителем.

При этом в силу сноски 3 данного перечня в случае непредставления заявителем выписок из ЕГРН и ЕГРЮЛ они запрашиваются уполномоченным органом посредством межведомственного информационного взаимодействия.

Из материалов дела следует и установлено судом апелляционной инстанции, что 27.04.2007 границы и площадь спорного земельного участка (кадастровый номер как обособленного земельного участка 36:34:0545002:0006) были сформированы и внесены в государственный кадастр недвижимости в составе единого землепользования с кадастровым номером 36:34:0000000:228 (т. 2, л.д. 78, землеустроительное дело N 5197).

Кадастровым паспортом от 08.02.2010 N 34-321/10-291 подтверждается, что земельный участок с кадастровым номером 36:34:0000000:228 площадью 7 700 000 +/- 971,21 м2 относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

25.01.2011 спорный земельный участок был выведен из состава единого землепользования без изменения границ и площади с присвоением нового кадастрового номера 36:34:0545002:9 (т. 2, л.д. 78, межевой план (т. 2, л.д. 94-184).

Кадастровым паспортом от 16.11.2016 N 36-00/5001/16-713267 подтверждается, что земельный участок N 9 относится к категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования (т. 2, л.д. 43).

При этом согласно справочной информации Росреестра по объектам недвижимости в режиме online (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request) сведения об использовании земель в отношении земельного участка N 9 имеют статус "Актуальные незасвидетельствованные". Право зарегистрировано на объект с видом использования земель: для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий.

27.03.2012 между ДИЗО Воронежской области (арендодатель) и ООО "СтройРесурс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 9 (т. 1, л.д. 18). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области 03.05.2012 (т. 1, л.д. 23).

Согласно пунктам 1.1, 2.1 договора земельный участок передан для сельскохозяйственного использования на срок до 08.05.2056.

14.11.2013 между ООО "СтройРесурс" (цедент) и ООО "Выбор" (цессионарий) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 9 от 27.03.2012 (т. 1, л.д. 24). Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Воронежской области 23.11.2013 (т. 1, л.д. 28).

20.11.2013 между ООО "Выбор" и ООО "Новый век" заключен договор о совместной деятельности, согласно которому ООО "Новый век" обязалось производить обработку земельного участка N 9, вносить необходимые удобрения, осуществлять посев культурных растений сельскохозяйственного производства, обработку посевов химическими средствами, уборку урожая собственными силами, средствами и сельскохозяйственной техникой (т. 1, л.д. 29, 32).

29.11.2016 в ДИЗО Воронежской области поступило заявление ООО "Выбор", в котором последнее просило предоставить земельный участок N 9 в собственность за плату без проведения торгов на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ (т. 2, л.д. 1).

К заявлению были приложены учредительные документы ООО "Выбор" (т. 2, л.д. 4-26, 37), выписка от 16.11.2016 N 14503В/2016 из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ООО "Выбор" (т. 2, л.д. 27-36), справка ООО "Инженерпроект" от 16.11.2016 об отсутствии строений на земельном участке N 9 (т. 2, л.д. 38), справка АО "Воронежоблтехинвентаризация" от 21.11.2016 об отсутствии строений на земельном участке N 9 (т. 2, л.д. 39), выписка от 18.11.2016 N 36/001/424/2016-638 из Единого государственного реестра права на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка N 9 (т. 2, л.д. 40-42), кадастровый паспорт от 16.11.2016 N 36-00/5001/16-713267 в отношении земельного участка N 9 (т. 2, л.д. 43-46), договор от 27.03.2012 аренды земельного участка N 9 (т. 2, л.д. 47-52), договор от 14.11.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 9 от 27.03.2012 (т. 2, л.д. 53-57), дополнительное соглашение от 14.11.2013 к договору от 14.11.2013 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 9 от 27.03.2012 (т. 2, л.д. 58).

19.12.2016 ДИЗО Воронежской области направил ООО "Выбор" письмо, которым отказал в предоставлении спорного участка в собственность за плату без проведения торгов (т. 1, л.д. 16).

Основанием отказа, по мнению ДИЗО Воронежской области, является непредставление заявителем документов, подтверждающих надлежащее использование им земельного участка N 9.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле и дополнительно представленные в суд апелляционной инстанции доказательства в их совокупности и взаимосвязи, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установив все обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оспариваемый отказ ДИЗО Воронежской области не соответствует закону.

Материалами дела подтверждается, что ООО "Выбор" арендует земельный участок, имеющий вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования. Спорный участок находится в аренде более трех лет с момента передачи прав и обязанностей арендатора от ООО "СтройРесурс" к ООО "Выбор". Заявление о выкупе земельного участка было подано в уполномоченный орган до дня истечения срока аренды. К заявлению были приложены все необходимые документы в соответствии с перечнем, предусмотренным законом.

Таким образом, заявитель соответствует критериям подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, предъявляемым к субъектам, имеющим право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов, а его заявление и все приложенные к нему документы соответствуют требованиям, предусмотренным Административным регламентом, утвержденным приказом ДИЗО Воронежской области от 11.01.2012 N 6.

Основание, указанное в оспариваемом отказе, а именно, непредставление заявителем документов, подтверждающих надлежащее использование им земельного участка N 9, законом не предусмотрено.

Согласно подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ и абзацу 1 пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакциях, действовавших на момент обращения заявителя в ДИЗО Воронежской области) условием предоставления спорного земельного участка является отсутствие у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Таким образом, обязанность представления информации о неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка возложена на уполномоченный орган, и получена она может быть только в рамках мероприятий государственного земельного надзора.

Как видно из материалов дела и признавалось представителем заинтересованного лица в рамках судебного разбирательства, такой информацией ДИЗО Воронежской области не располагает.

Следовательно, отказ уполномоченного органа не соответствует положениям земельного законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Довод ДИЗО Воронежской области о том, что спорный земельный участок не отнесен к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, не имеет правового значения для дела.

Буквальное толкование подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ свидетельствует о наличии законных оснований для ее применения не только в отношении земельных участков, имеющих категорию земель: земли сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами, к территориальной зоне сельскохозяйственного использования.

Согласно пункту 11 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Соответственно норма подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ может применяться не только в отношении земельных участков, имеющих категорию - земельные участки сельскохозяйственного назначения, но и в отношении земельных участков, имеющих иную категорию, но предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства, т.е. не важно, к землям какого назначения (категории) относится земельный участок: это может быть земельный участок и из земель сельскохозяйственного назначения, и из земель сельскохозяйственного использования, входящих в состав земель населенных пунктов.

Таким образом, земельный участок, имеющий категорию земель: земли населенных пунктов, и вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, может являться предметом выкупа по правилам подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Сделанный вывод соответствует позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 16.05.2017 N 301-КГ17-4419 по делу N А11-1477/2016.

Довод ДИЗО Воронежской области о том, что в настоящее время в соответствии с последними редакциями Генерального плана городского округа город Воронеж, утвержденного решением Воронежской городской Думы от 19.12.2008 N 422-II, и Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж, утвержденных решением Воронежской городской Думы от 25.12.2009 N 384-II, спорный земельный участок отнесен к зоне Ж10 (зона развития среднеэтажной и многоэтажной застройки) и зоне Р6 (земельные насаждения специального назначения), а значит больше не относится к составу земель сельскохозяйственного использования и не может быть использован для сельскохозяйственного производства, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Письмом ОГБУ ВО "Природные ресурсы" от 07.12.2017 и схемой взаимного расположения земельного участка N 9 и территориальных зон, проходящих по нему, подтверждается, что в настоящее время спорный земельный участок расположен в двух зонах - Ж10 и Р6.

Однако как следует из дополнительных пояснений УГАГО АГО город Воронеж (направлены в суд 16.01.2018 через систему подачи документов в электронном виде "Мой Арбитр") согласно карте современного использования территории, утвержденной в составе Генерального плана в редакции от 19.12.2008, рассматриваемая территория была определена как "сельскохозяйственная территория". Впоследствии согласно Генеральному плану в редакции от 24.12.2014 спорный земельный участок был отнесен к функциональной зоне жилой застройки, подлежащей трансформации.

Таким образом, на момент заключения договора аренды от 27.03.2012 (т. 1, л.д. 18) и на момент передачи прав и обязанностей арендатора к ООО "Выбор" (14.11.2013, т. 1, л.д. 28) земельный участок N 9 был отнесен к территориальной зоне сельскохозяйственного использования в населенных пунктах.

Кроме того, судебная коллегия не может не принимать во внимание, сведения из землеустроительного дела N 5197, согласно которым Постановлением Совета Министров РСФСР от 14.07.1990 N 244 "Об установлении городской черты города Воронежа" (т. 1 землеустроительного дела N 5197, пояснительная записка) в черту города Воронежа были включены 2 806 га земель ТОО "Новогремяченское" (реорганизовано в ПК (сельхозартель) "Гремяченский").

Свидетельством на право собственности на землю (т. 2 землеустроительного дела N 5197, л.д. 4, 5) подтверждается, что с.з. "Гремяченский" владел сельскохозяйственными угодьями площадью 2 840 га и иными землями сельскохозяйственного использования площадью 420 га из которых впоследствии были образованы 28 земельных участков, включая спорный участок.

В ходе судебного разбирательства стороны не смогли сослаться на доказательства, позволяющие идентифицировать спорный земельный участок в составе земель, переданных ПК (сельхозартель) "Гремяченский. Вместе с тем суд исходит из того, что другие земли, кроме земель сельскохозяйственного использования, в черту населённого пункта не включались.

Расположение земельного участка N 9 в составе земель сельскохозяйственного использования в населенных пунктах, подтверждается также сведениями о разрешённом виде использования из государственного кадастра недвижимости (т. 2 л.д. 43).

При этом вид разрешенного использования земельного участка, зафиксированный в кадастре недвижимости: для сельскохозяйственного использования, сам по себе свидетельствует о предназначении земельного участка для деятельности, связанной с ведением сельскохозяйственного производства, что подтверждается приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков".

Из буквального толкования подпункта 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ следует, что он не содержит условий ее применения в зависимости от категории земельного участка, зонирования территорий и других не названных в норме условий.

Сделанный вывод поддержан позициями Арбитражного суда Северо-Кавказского округа, изложенной в постановлении от 10.02.2017 N Ф08-10632/2016 по делу N А32-34303/15, и Арбитражного суда Северо-Западного округа, изложенной в постановлении от 07.11.2016 N Ф07-9731/2016 по делу N А56-19271/2016.

В силу частей 1 и 6 статьи 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при принятии органом государственной власти или органом местного самоуправления акта, которым устанавливается, изменяется территориальная зона или отменяется ее установление, а также при принятии решения, в связи с которым требуется внесение изменений в сведения кадастра о видах разрешенного использования земельных участков, эти органы обязаны в порядке информационного взаимодействия представлять органу кадастрового учета соответствующие документы в предусмотренные настоящей статьей сроки.

Аналогичная норма содержится в частях 1 и 20 статьи 32 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Заинтересованным лицом признаётся, что сведения об установлении или изменении территориальных зон, которые могли бы повлечь изменение сведений о разрешённом виде использования спорного земельного участка, в ГКН (ЕГРН) не представлялись.

Оценивая данные обстоятельства, апелляционная коллегия руководствуется также частью 2 статьи 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", согласно которой в случае необходимости установления или изменения видов разрешенного использования земельных участков решение о включении земельных участков в границы населенных пунктов либо об исключении земельных участков из границ населенных пунктов принимается одновременно с решением об установлении или об изменении видов разрешенного использования включаемых в границы населенных пунктов земельных участков либо земельных участков, исключаемых из границ населенных пунктов.

Доказательства изменения вида разрешённого использования одновременно с принятием решения об изменении категории земель заинтересованным лицом не представлены.

Таким образом, апелляционная коллегия приходит к выводу, что на момент заключения договора аренды вид разрешённого использования спорного земельного участка соответствовал указанному в кадастре недвижимости - для сельскохозяйственного использования.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Сделанный вывод соответствует позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N А35-765/2012.

Предметом договора по настоящему делу является земельный участок с видом разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования.

Поскольку в соответствии с положениями статей 450 и 451 ГК РФ договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке, то арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Соглашение об изменении вида разрешенного использования земельного участка N 9 в рамках договора аренды от 27.03.2012 (т. 1, л.д. 18) с учетом уступки прав и обязанностей арендатора ООО "Выбор", оформленного в виде одного документа подписанного сторонами, ДИЗО Воронежской области в материалы дела не представлено.

Следовательно, ООО "Выбор" вправе использовать земельный участок N 9 в целях сельскохозяйственного производства до истечения срока аренды (до 08.05.2056).

Аналогичный вывод содержится в решении Советского районного суда города Воронежа от 28.11.2016 по делу N 2-4540/16, вступившем в законную силу, которым отказано в удовлетворении исковых требований Головиной О.Н. к ООО "Выбор" о понуждении к прекращению деятельности по использованию земельного участка в целях сельскохозяйственного производства (т. 2, л.д. 79).

При этом ООО "Выбор" представило доказательства того, что оно как арендатор земельного участка действовало добросовестно, разумно и осмотрительно, и предприняло все необходимые меры для исполнения обязательства по использованию земельного участка в целях сельскохозяйственного производства в предусмотренные договором сроки. С момента заключения договора цессии ООО "Выбор" незамедлительно приступило к сельскохозяйственному производству на спорном земельном участке. С этой целью им был заключен договор о совместной деятельности с ООО "Новый век" (т. 1, л.д. 29, 32), приобретались посевные материалы, удобрения, топливо, сельскохозяйственная техника, обрабатывалась почва, собирался урожай на протяжении 2014, 2015, 2016 годов (т. 1, л.д. 99-161).

Следовательно, заключив договор цессии и добросовестно исполняя арендные обязательства, ООО "Выбор" приобрело не только гражданские права по договору аренды до истечения его срока, но и весь объём прав, предусмотренных земельным законодательством, включая право последующего выкупа используемого земельного участка по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Суд принимает во внимание положения пунктов 3 и 11 статьи 85 ЗК РФ, согласно которым градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

Однако как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях, право на судебную защиту предполагает наличие конкретных гарантий, позволяющих реализовать его в полном объеме, а правосудие, которое в Российской Федерации осуществляется только судом, по своей сути может признаваться таковым, только если оно отвечает требованиям справедливости и обеспечивает эффективное восстановление в правах; эффективный судебный контроль может быть как предварительным, так и последующим. В рамках указанных конституционных гарантий суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу его фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы; иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное статьей 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным (пункт 2.3 Определения от 06.10.2015 N 2317-О).

В данном конкретном случае несоответствие вида разрешенного использования территориальным зонам, к которым участок был отнесен после передачи его в аренду, носит формальный характер и не может ограничивать экономические права заявителя по передаче ему в собственность за плату без проведения торгов спорного земельного участка в целях сельскохозяйственного производства.

Кроме того, изменения градостроительной документации, включая право на изменение территориального зонирования, не должны вступать в противоречие с требованиями статьи 34 ГрК РФ и нарушать права землепользователя земельного участка.

В силу пунктов 1 и 4 части 1 статьи 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков, а также сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, используются без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (часть 8 статьи 36 ГрК РФ).

Вместе с тем ДИЗО Воронежской области не представлены доказательства наличия исключений, предусмотренных частью 8 статьи 36 ГрК РФ.

Таким образом, заявитель в любом случае обладает правом владеть и пользоваться данным участком в соответствии с разрешённым использованием, закреплённым в договоре аренды от 27.03.2012 (т. 1, л.д. 18) и ЕГРН до истечения срока аренды (до 08.05.2056).

При таких обстоятельствах требования ООО "Выбор" подлежали удовлетворению в полном объеме.

Оценивая в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ возможность устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необходимости возложить на ДИЗО Воронежской области обязанность предоставить ООО "Выбор" в собственность за плату без проведения торгов земельный участок N 9.

На основании изложенного решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2017 по делу N А14-3684/2017 подлежит отмене полностью, поскольку выводы, изложенные в решении суда, не соответствуют обстоятельствам дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Исходя из содержания подпункта 3 и подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ с учетом разъяснений, данных в абзаце 1 пункта 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах", при подаче заявлений о признании ненормативного правового акта недействительным и о признании решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными государственная пошлина уплачивается юридическими лицами в размере 3 000 рублей и физическими лицами в размере 300 рублей, а при обжаловании судебных актов по этим делам - в размере 1 500 рублей и 150 рублей соответственно.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК РФ.

Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции ООО "Выбор" уплачена государственная пошлина в размере 6 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 20.03.2017 N 3916.

Поскольку ООО "Выбор" уплачена государственная пошлина в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК РФ, то государственная пошлина в размере 3 000 рублей подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.

При подаче апелляционной жалобы ООО "Выбор" уплачена государственная пошлина в размере 3 000 рублей, что подтверждается платежным поручением от 31.10.2017 N 16734.

Поскольку ООО "Выбор" уплачена государственная пошлина в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3 НК РФ, то государственная пошлина в размере 1 500 рублей подлежит возврату заявителю из доходов федерального бюджета.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, расходы, понесенные заявителем по уплате государственной пошлины, необходимо взыскать с ДИЗО Воронежской области в пользу ООО "Выбор" исходя из следующего расчета: 3 000 рублей за рассмотрение дела в суде первой инстанции, 1 500 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы, а всего - 4 500 рублей.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.10.2017 по делу N А14-3684/2017 отменить полностью.

Заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Выбор" требования удовлетворить в полном объеме.

Признать незаконным отказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, выраженный в письме от 19.12.2016, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Выбор" в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 36:34:0545002:9, площадью 779 474 +/- 309 м2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: Воронежская область, город Воронеж, улица Острогожская.

Обязать Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Выбор" в собственность за плату без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 36:34:0545002:9, площадью 779 474 +/- 309 м2, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: Воронежская область, город Воронеж, улица Острогожская.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904, ИНН 3666057069) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Выбор" (ОГРН 1023601546143, ИНН 3662047623) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 500 рублей.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Выбор" (ОГРН 1023601546143, ИНН 3662047623) излишне уплаченную по платежному поручению от 31.10.2017 N 16734 государственную пошлину в размере 1 500 рублей из доходов федерального бюджета.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

П.В. Донцов

Судьи

Е.А. Семенюта Н.Д. Миронцева