Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 г. N 19АП-8951/17

город Воронеж

15 февраля 2018 г.

Дело N А08-1816/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ушаковой И.В.,

судей Кораблевой Г.Н.,

Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Малюгиным П.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации города Белгорода: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Ласточка": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Свой дом" Овчинникова Андрея Валентиновича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" (ИНН 3123362214, ОГРН 1153123004320) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 по делу N А08-1816/2017 (судья Коновалов А.И.) по иску Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) к обществу с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" (ИНН 3123362214, ОГРН 1153123004320) о взыскании 28 068 руб. 71 коп. задолженности по арендной плате и пени,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Ласточка", конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Свой дом" Овчинников Андрей Валентинович,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Сорокиной Ларисе Николаевне, Дроздовой Маргарите Владимировне, Мироненко Вере Павловне, Картушинской Марии Викторовне, Первову Артему Геннадьевичу, Озеровой Елене Владимировне, Литовченко Денису Николаевичу, Рыжиковой Марии Олеговне, Кокол Евгении Семеновне, Долгих Андрею Валерьевичу, Ферингер Евгению Павловичу, ООО "Стройплюс", ООО "Белспецтранс", ООО "Мегаполис", ООО ПО "Строитель", ООО "Электромонтажсервис", ООО "Белэнергострой", ООО "Белгородсоюзлифтмонтаж", ООО "Эксперт" о взыскании задолженности по арендной плате.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора к участию в деле привлечены ООО "Ласточка", конкурсный управляющий ООО "Свой Дом" Овчинников А.В.

Определением суда от 15.03.2017 по делу N А08-970/2017, с согласия истца и ответчиков, на основании пункта 3 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ настоящее исковое требование о взыскании с ответчика ООО "Мегаполис" в бюджет городского округа "Город Белгород" 28 068 руб. 71 коп., в том числе 21 846 руб. 24 коп. основного долга за период с 27.05.2015 по 31.12.2016 и 6 222 руб. 47 коп. пени за период с 26.06.2015 по 31.01.2017 по договору аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 в размере пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1134 площадью 52,6 кв.м, принадлежащего ему на праве собственности выделено в отдельное производство.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 по делу N А08-1816/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО "Мегаполис" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просило обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Через электронный сервис "Мой Арбитр" от Администрации города Белгорода поступило возражение на апелляционную жалобу.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО "Мегаполис", Администрация города Белгорода, конкурсный управляющий ООО "Свой Дом" Овчинников Андрей Валентинович, ООО "Ласточка" явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, возражения на нее, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что между ЗАО "Свой Дом" и ООО "Омега" заключен договор на долевое участие в строительстве N БХ-4-4-12-13-6-7/6-5-7 от 17.10.2014.

На основании договора уступки права требования заключенного 07.04.2015 между ООО "Омега" (цедент) и ООО "Мегаполис" (цессионарий), цедент уступил, а цессионарий принял право (дольщика) требования в строительстве нежилых помещений, в 10 этажной пристройке к существующему административному зданию, расположенному по адресу: г. Белгород, просп. Б. Хмельницкого, д.133в:

- нежилого помещения N 4-общей проектной площадью 15,3 кв.м, на 4 этаже;

- нежилого помещения N 12-общей проектной площадью 37,40 кв.м, на 4 этаже;

- нежилого помещения N 13-общей проектной площадью 24,70 кв.м, на 4 этаже;

- нежилого помещения N 6-общей проектной площадью 23,60 кв.м, на 4 этаже;

- нежилого помещения N 7-общей проектной площадью 29,00 кв.м, на 4 этаже;

- нежилого помещения N 7-общей проектной площадью 28,90 кв.м, на 6 этаже;

Одновременно с переходом права требования, цессионарий принял на себя обязанности предусмотренные договором долевого участия в строительстве N БХ-4-4-12-13-6-7/6-5-7 от 17.10.2014 и соглашением N 1 от 24.12.2014, а именно обязанности по приемке нежилых помещений, как части проекта долевого строительства, оплаты коммунальных услуг, государственной регистрации права собственности и иные обязанности, предусмотренные договором долевого участия в строительстве.

Соглашением о замене первоначального обязательства от 24.04.2015 заключенным между ЗАО "Свой Дом" (застройщик) и ООО "Омега" (дольщик), застройщик принимает дольщика в долевое участие в строительстве нежилых помещений в 10 этажной пристройке к существующему административному зданию, расположенному по адресу: г. Белгород, просп. Б. Хмельницкого, д.133в:

- нежилого помещения на 4 этаже общей площадью 52,7 кв.м, состоящего из комнат N 14 - 15,3 кв.м и N13 - 37,4 кв.м;

- нежилого помещения на 4 этаже общей площадью 52,6 кв.м, состоящего из комнат N 7 - 29 кв. и N8 - 23,6 кв.м;

- нежилого помещения N 10-общей площадью 24,70 кв.м, на 4 этаже;

- нежилого помещения N 7-общей проектной площадью 28,90 кв.м, на 6 этаже.

24.04.2015 на основании акта приема передачи нежилого помещения, во исполнение договоров уступки права требования от 07.04.2015 и участия в долевом строительстве N БХ-4-4-12-13-6-7/6-5-7 от 17.10.2014, соглашения N 1 от 24.12.2014, соглашения от 24.04.2015 ответчик является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1134 площадью 52,6 кв.м, расположенного на 4 этаже в здании по адресу: г.Белгород, просп. Б. Хмельницкого, д.133в. Право собственности ООО "Мегаполис" на вышеуказанное помещение зарегистрирован в установленном законом порядке 27.05.2015.

Нежилое помещение с кадастровым номером 31:16:0108005:1134 площадью 52,6 кв.м находится в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0108005:144, площадью 1355 кв.м, (земли населенных пунктов) по адресу: г. Белгород, пр.Б.Хмельницкого, 133-в.

Земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108005:144 предоставлен ЗАО "Свой Дом" Распоряжением администрации города Белгорода от 01.03.2011 N 664 "О предоставлении ЗАО "Свой Дом" земельного участка по пр.Б.Хмельницкого, 133-в" в аренду сроком на 5 лет с назначением: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (административного).

На основании вышеуказанного распоряжения заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 сроком до 01.03.2016.

Земельный участок передан ЗАО "Свой Дом" по акту приема-передачи от 01.03.2011.

Полагая, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ООО "Мегаполис" перешли права пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего арендатора, истец обратился к ответчику с претензией о необходимости уплаты платежей за пользование земельным участком пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1134 площадью 52,6 кв.м, принадлежащего ему на праве собственности в добровольном порядке.

Оставление претензии истца от 03.06.2016 N 6774 без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ к основным принципам земельного законодательства относится единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ, пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) разъяснено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку переход права собственности на объект недвижимости к ответчику зарегистрирован 27.05.2015, с указанного момента к ответчику перешли права и обязанности арендатора 121/10000 доли земельного участка, в том числе обязанность по внесению арендной платы на условиях вышеназванного договора аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С 01.01.2015 для расчета размера арендной платы применяется кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду, утвержденная постановлением Администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236.

Кадастровая стоимость земельного участка составила 15 733 121 руб. 80 коп.

Решением Совета депутатов г. Белгорода от 25.04.2006 N 285 "О величинах корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены величины коэффициентов по видом функционального использования, применяемых для расчета.

Право представительного органа городского округа "Город Белгород" на определение указанного коэффициента предоставлено пунктом 5 постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп.

Величина коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по виду функционального использования земли "Эксплуатация офисных зданий делового и (или) коммерческого использования" утверждена в размере 7,16%. Указанная величина коэффициента применяется для расчета размера арендной платы со 02.10.2014.

Нормативный правовой акт городского округа "Город Белгород" в части повышающего коэффициента и его значений в установленном процессуальном порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу.

Указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2015 N 301-ЭС15-10449.

В этой связи довод ответчика о неверном расчете размера арендной платы отклоняется судом апелляционной инстанции.

Довод заявителя жалобы о том, что внесению подлежит плата за пользование фактически используемым земельным участком исключительно под зданием в размере 664 кв.м, противоречит условиям договора аренды земельного участка N 98 от 14.06.2011.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие обязанности уплаты арендной платы ввиду не передачи истцом земельного участка несостоятельна при наличии доказательств принадлежности ответчику помещения, расположенного на спорном земельном участке.

Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика 6 222 руб. 47 коп. пени за просрочку арендных платежей за период с 26.06.2015 по 31.01.2017.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного права.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.5 договора аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленные сроки арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца неустойка за период с 26.06.2015 по 31.01.2017 составляет 6 222 руб. 47 коп.

Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного последним не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы.

Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Свой дом" обязано было вносить арендную плату за земельный участок, противоречит основному принципу земельного законодательства - принципу единства земельного участка и расположенного на нем объекта.

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как было указано выше, в соответствии со статьей 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)

В этой связи расчет задолженности администрацией города Белгорода произведен верно, начиная с даты государственной регистрации перехода права на помещение.

Кроме этого, земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108005:144 не являлся предметом залога.

По договору ипотеки, в залог банку передан объект незавершенного строительства, а в последующем, после вода объекта в эксплуатацию -помещения.

Ссылка заявителя жалобы на то, что поскольку договор аренды заключен с иным лицом, которое приняло на себя обязательства, то у истца не возникло право требовать неустойку с собственников помещений по незаключенному с ними договору подлежит отклонению, поскольку право аренды у ООО "Мегаполис" возникло в силу закона с момента государственной регистрации перехода права на помещение. Следовательно, с указанного момента возникла и обязанность вносить арендную плату по договору аренды.

Исходя из положений статьи 35 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ и, учитывая, что назначение помещений в здании N 133-в по пр.Б.Хмельницкого в г.Белгороде имеет коммерческую направленность, как и деятельность самих собственников, осуществляемой на свой риск, приобретая недвижимость, сособственники указанных помещений должны были оформить права на земельный участок, и как добросовестные участники гражданского оборота - ознакомиться с условиями договора, а в случае несогласия с ними - в установленном законом порядке оспорить положения такого договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, допущено не было.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 по делу N А08-1816/2017 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 по делу N А08-1816/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" (ИНН 3123362214, ОГРН 1153123004320) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых