Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2018 г. N 19АП-9288/17

город Воронеж

13 февраля 2018 г.

Дело N А35-4078/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Щербатых Е.Ю.,

судей Ушаковой И.В.,

Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от первого заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска: Руденко И.И., представителя на основании удостоверения ТО N 240748 от 12.01.2018;

от комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Славянская компания - Ценз": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска и общества с ограниченной ответственностью "Славянская компания - Ценз" на решение Арбитражного суда Курской области от 15.11.2017 по делу N А35-4078/2017 (судья Хмелевской С.И.), по исковому заявлению первого заместителя прокурора Курской области в защиту публичных интересов муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска, обществу с ограниченной ответственностью "Славянская компания - Ценз" о признании договоров недействительными и применении последствий недействительности сделок

УСТАНОВИЛ:

Первый заместитель прокурора Курской области (далее - истец) обратился в арбитражный суд в защиту публичных интересов муниципального образования "город Курск" в лице Администрации города Курска с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - КУМИ г. Курска), обществу с ограниченной ответственностью "Славянская компания - Ценз" (далее - ООО "Славянская компания - Ценз") с иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения N 962 от 01.01.2016, заключенного между КУМИ г. Курска и ООО "Славянская компания - Ценз", применении последствий недействительности сделки, обязав ООО "Славянская компания - Ценз" возвратить КУМИ г. Курска нежилое помещение общей площадью 62 кв.м, в том числе цоколь ком.57, 66, 68, 69, расположенные по адресу: г.Курск, Красная площадь, д. 2/4.

Определением суда от 12.10.2017 производство по данному делу объединено с производством по делу N А35-7562/2017 по иску первого заместителя прокурора Курской области к КУМИ г. Курска, ООО "Славянская компания - Ценз" о признании недействительным договора от 31.03.2017 N 02-2017/03/В купли-продажи муниципального имущества, заключенного между КУМИ г. Курска и ООО "Славянская компания - Ценз", применении последствий недействительности сделки, обязав ООО "Славянская компания - Ценз" возвратить КУМИ г. Курска нежилое помещение, состоящее из комнаты N 57 площадью 21,6 кв.м, комнаты N 66 площадью 19,0 кв.м, комнаты N 68 площадью 12,1 кв.м, комнаты N 69 площадью 9,3 кв.м в цокольном этаже, общей площадью 62,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, Красная площадь, д. 2/4., обязав КУМИ г. Курска возвратить ООО "Славянская компания - Ценз" денежные средства в общем размере 83 056 руб. 47 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.11.2017 исковые требования удовлетворены в части признания недействительным договора аренды нежилого помещения N 962 от 01.01.2016, признания недействительным договора от 31.03.2017 N 02-2017/03/В купли-продажи муниципального имущества, применения последствий недействительности договора купли-продажи, обязав ООО "Славянская компания - Ценз" возвратить КУМИ г. Курска по акту приема-передачи нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курск, Красная площадь, д. 2/4, обязав КУМИ г.Курска возвратить ООО "Славянская компания - Ценз" уплаченные денежные средства.

Не согласившись с решением суда, КУМИ г. Курска и ООО "Славянская компания - Ценз" обратились с апелляционными жалобами, в которых просили решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Представители КУМИ г. Курска и ООО "Славянская компания - Ценз" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились,

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения вышеуказанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба в порядке статей 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассматривалась в их отсутствие.

Представитель прокуратуры Курской области с доводами апелляционных жалоб не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения

Согласно части 1 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании протокола N 1 от 25.01.2001 заседания Комиссии по определению форм и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду, по договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 962 от 01.01.2001, заключенного между ООО "Славянская компания - Ценз" и КУМИ г. Курска, ООО "Славянская компания - Ценз" арендовало у муниципального образования нежилое помещение площадью 32,58 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Курск, Красная площадь, д. 2/4, сроком по 30.12.2001.

На основании договоров аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска N 962 от 01.01.2002, от 01.01.2004, от 01.01.2005 ООО "Славянская компания-Ценз" арендовало имущество муниципального образования "город Курск" в виде нежилых помещений общей площадью 28,3 кв.м, расположенных в цокольном этаже здания по адресу: г. Курск, Красная площадь, д.2/4.

По договорам аренды N 962 от 01.12.2005, от 20.04.2007, от 01.12.2007, от 01.01.2009, от 01.04.2010, от 09.03.2011, от 01.01.2012, от 01.04.2013, от 10.01.2014, от 01.01.2015 КУМИ г. Курска в аренду ООО "Славянская компания-Ценз" было передано нежилое помещение муниципального фонда общей площадью 69,28 кв.м, в том числе помещение VII, ком. N 57, 66, 68, 69, часть ком. N 64, 67, 70, 71 площадью 7,3 кв.м.

На основании решения Комиссии от 17.12.2015 по определению условий использования муниципального имущества между КУМИ г.Курска (арендодателем) и ООО "Славянская компания - Ценз" (арендатором) без проведения торгов был заключен договор аренды нежилого помещения N 962 от 01.01.2016, по условиям которого арендатору во временное пользование было передано помещение муниципального нежилого фонда общей площадью 62 кв. м, в том числе: цоколь, ком. N 57, 66, 68, 69, расположенное по адресу: г. Курск, пл. Красная, д. 2/4, для производственной деятельности.

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок его действия определен с 01.01.2016 по 30.12.2016.

Арендованное имущество передано обществу по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2016.

Как следует из письма КУМИ г. Курска от 24.03.2017 N 1878/0701-14, договор аренды от 01.01.2016 N 962 заключен без проведения торгов. При этом заключение указанного договора аренды не является муниципальной преференцией.

КУМИ г. Курска принято решение N 02 от 06.03.2017 о приватизации арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства - ООО "Славянская компания - Ценз" спорного помещения.

На основании указанного решения между КУМИ г. Курска (продавцом) и ООО "Славянская компания - Ценз" (покупателем) заключен договор от 31.03.2017 N 02-2017/03/В купли-продажи, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение состоящее из комнаты N 57 площадью 21,6 кв.м, комнаты N 66, площадью 19,0 кв.м, комнаты N 68 площадью 12,1 кв.м, комнаты N 69 площадью 9,3 кв.м, в цокольном этаже, общей площадью 62,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, Красная площадь, д. 2/4.

В соответствии с пунктом 3 договора имущество продается по цене 1 101 694 руб. 92 коп. - основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости. Оплата приобретаемого имущества производится покупателем в рассрочку согласно графику платежей.

Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 31.03.2017.

Право собственности ООО "Славянская компания - Ценз" на спорное имущество зарегистрировано Управлением Росреестра по Курской области 17.04.2017.

Платежными поручениями N 39 от 10.04.2017, N 60 от 11.05.2017, N 73 от 01.06.2017, N 96 от 28.06.2017, N 115 от 02.08.2017 г., N 121 от 11.09.2017, N 139 от 04.10.2017 покупателем в счет платежей по договору купли-продажи перечислены продавцу денежные средства в сумме 146 415 руб. 62 коп.

Ссылаясь на то, что договор аренды нежилого помещения от 01.01.2016 N 962 и договор купли-продажи N 02-2017/03/В от 31.03.2017 не соответствует требованиям действующего законодательства, вследствие чего являются недействительными сделками, первый заместитель прокурора Курской области обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском в порядке статьи 52 АПК РФ.

Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 N 16402/10).

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

По смыслу закона преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 указанной статьи, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.

При заключении договора на новый срок у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.

Положения части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции в редакции, действовавшей до 01.07.2013, предусматривали возможность заключения до 01.07.2015 на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в части 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.08.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Исходя из содержания договоров аренды каждый из них является самостоятельным срочным договором аренды; по окончании действия договора от 01.04.2013 стороны не воспользовались правом на возобновление договора на неопределенный срок, а заключили новые договоры на срок менее года, в том числе оспариваемый договор аренды N 962 от 01.01.2016.

На дату заключения оспариваемого договора заключение договоров на новый срок, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).

Судом области не приняты во внимание возражения на иск о том, что договор аренды от 01.01.2016 следует считать возобновленным на неопределенный срок в порядке, предусмотренном правилом пункт 2 статьи 621 ГК РФ.

Данное правило по смыслу разъяснений, содержащихся в абзаце третьем пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" применимо лишь при условии, что возобновляемый договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Сделки, заключенные в обход торгов, посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получит в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Как верно указал суд области, заключение договора аренды муниципального имущества без проведения торгов ограничило возможность выбора арендатора с лучшим предложением цены и условий исполнения договора аренды, чем нарушены интересы публично- правового образования как собственника передаваемого в аренду имущества, заинтересованного в выборе наилучшего предложения по эффективному использованию имущества, находящегося в государственной собственности.

Предоставление муниципального имущества без проведения торгов нарушает права и законные интересы муниципального образования "город Курск" на эффективное и рациональное использование имущества, возможное получение более высоких доходов от арендных платежей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный суд первой инстанции правомерно признал заявленное истцом требование о признании недействительным (ничтожным) договора аренды нежилого помещения N 962 от 01.01.2016, заключенного между КУМИ г. Курска и ООО "Славянская компания - Ценз", законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем требования прокурора о применении последствий недействительности договора аренды N 962 от 01.01.2016 не подлежали удовлетворению, поскольку нежилые помещения общей площадью 62 кв.м, расположенные по адресу: г. Курск, пл. Красная, 2/4, переданы ООО "Славянская компания - Ценз" во исполнение договора купли-продажи муниципального имущества N 02-2017/03/В от 31.03.2017.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при наличии определенных условий, в том числе в случае нахождения арендуемого имущества по состоянию на 1 июля 2015 года во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", разъяснено, что при применении положений статьи 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого в возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Если на момент принятия решения о приватизации недвижимого имущества срок договора его аренды истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.

Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что на момент обращения с заявлением о выкупе спорного имущества у общества отсутствовали основания для приватизации этого имущества в порядке, предусмотренном статьи 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку договор аренды N 962 от 01.01.2016 был заключен без проведения торгов в нарушение положений части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и признан судом недействительной сделкой.

При таких обстоятельствах муниципальное имущество, переданное по недействительной сделке, подлежат возврату уполномоченному собственником органу, который, в свою очередь, обязан вернуть покупателю уплаченные во исполнение договора денежные средства.

Довод ООО "Славянская компания - Ценз" об отсутствии оснований для возложения на него судебных расходов противоречит положениям статьи 110 АПК РФ.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по госпошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей и не подлежат возмещению. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска освобожден от уплаты госпошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 15.11.2017 по делу N А35-4078/2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска и общества с ограниченной ответственностью "Славянская компания - Ценз" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.Ю. Щербатых

Судьи

И.В. Ушакова А.И. Поротиков