Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2018 г. N 15АП-510/18

город Ростов-на-Дону

16 февраля 2018 г.

дело N А53-25534/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Глазуновой И.Н., Мисника Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Черниковой Е.С.,

при участии: от истца: Шмыгаль В.А. по доверенности от 07.02.2018;

Урядников С.Н. по доверенности от 07.02.2018;

от ответчиков: Майоров С.В. по доверенности от 26.12.2017 и 25.12.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Марченко Сергея Викторовича

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.12.2017 по делу N А53-25534/2017

по иску Марченко Сергея Викторовича

к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска;

администрации города Волгодонска

при участии третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Югатомкомплект"

о взыскании убытков,

принятое в составе судьи Димитриева М.А.,

УСТАНОВИЛ:

Марченко Сергей Викторович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Волгодонска, Администрации города Волгодонска о взыскании 1 843 057,02 руб. убытков.

Ответчик Комитет по управлению имуществом города Волгодонска обратился со встречными требованиями о взыскании с Марченко Сергея Викторовича задолженности по арендной плате в размере 559 905,15 руб., пени в размере 31 576,41 руб. за период с 21.03.2017 по 31.10.2017, образовавшейся вследствие ненадлежащего исполнения обязанности по оплате по договору аренды N 228 от 27.10.2015.

Решением от 14.12.2017 в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен.

Истец по первоначальному иску обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просил решение отменить, иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать.

В жалобе заявитель поддержал доводы о том, что при заключении договора аренды, арендатор не был поставлен в известность о наличии на данном земельном участке подземных коммуникаций, препятствующих возведению на нем зданий. Администрация не исполнила свою обязанность по передаче арендатору земельного участка в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Истец не поставлен в известность о наличии охранных зон, необходимых для эксплуатации канализационного коллектора. Учитывая изложенное, вина арендодателя в ненадлежащем исполнении договора аренды, выразилась в представлении земельного участка, несоответствующего также целям заключения договора. Следствием такого поведения арендодателя являются убытки на стороне арендатора.

В отзыве на жалобу администрация возражала против удовлетворения жалобы.

В судебном заседании стороны свои позиции поддержали.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.10.2015 между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска Ростовской области и Марченко Сергеем Викторовичем был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040257:792 площадью 6 627 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Курчатова, 2-ж, в целях использования под склады, магазины в целях строительства, сроком на 10 лет.

Как указывает истец, согласно данным топографической съемки спорного земельного участка по границе земельного участка проходит напорный коллектор хозяйственно-бытовой канализации, построенный в 1981 году из стальных и железобетонных труб, диаметром 1 000 м. Согласно информации МУП "Водоканал", изложенной в письме от 18.05.2017 г. N 05\01-20.2\834, по земельному участку, расположенному по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Курчатова, 2-ж., с кадастровым номером 61:48:0040257:792, проходит канализационный напорный коллектор К - 25 диаметром 1 000 мм. Канализационный напорный коллектор К - 25 построен в 1981 году из стальных и железобетонных труб диаметром 1000 мм и находился в крайне ветхом состоянии при нормативном сроке эксплуатации 25 лет коллектор находится в эксплуатации МУП "Водоканал" - 36 лет. При этом данный коллектор является одной из важнейшей коммуникации города Волгодонска, которая представляет собой стратегическое значение для города Волгодонска, транспортирует стоки от районной насосной станции пр. Мира, 1, которые поступают с предприятий и с жилой застройки новой части города Волгодонска, промышленной зоны Атоммаша, а также по нему осуществляется перекачка стоков с ЦНС. В случае аварии или остановки работы коллектора К - 25, будет полностью прекращена перекачка стоков, в результате чего будет прекращена подача холодного и горячего водоснабжения города Волгодонска. Исходя из данных обстоятельств земельный участок предоставлен в пользование Марченко С.В. с недостатками, которые не были оговорены при заключении договора аренды и потому договор аренды земельного участка от 27.10.2015 истец считает недействительной сделкой, нарушающей требования закона, ничтожной, совершенной под влиянием существенного заблуждения относительно предмета договора: возможности использования земельного участка в целях строительства магазина, поскольку наличие под земельным участком канализационного коллектора препятствует освоению земельного участка. Истец поведение администрации города Волгодонска расценивает как недобросовестное, умышленно вводя истца в заблуждение при заключении договора аренды.

Истец, полагая, что в результате существенных нарушений условий договора аренды, им понесены убытки, выразившиеся в оплаченной арендной плате в сумме 1 514 937,02 руб., оплаты услуг по формированию и кадастровому учету земельного участка в размере 24 900 рублей, оплаты нотариальных услуг в размере 1 220 рублей, оплаты государственной пошлины за регистрацию договора аренды в размере 2 000 рублей, обратился в суд с настоящими исковыми требованиями к ответчикам Комитету по управлению имуществом города Волгодонска и администрации города Волгодонска.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) в обоснование требований ссылается на следующие обстоятельства.

27.10.2015 на основании протокола N 2 то 15.10.2015 "О результатах несостоявшегося аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности между Комитетом по управлению имуществом города Волгодонска и Марченко Сергеем Викторовичем заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 61:48:0040257:792 площадью 6 627 кв.м, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, пр. Курчатова, 2-ж, в целях использования под склады, магазины в целях строительства, сроком на 10 лет, с 27.10.2015 по 27.10.2025.

Годовой размер арендной платы определен на основании отчета N 61.2015 от 04.06.2016, выполненным независимым оценщиком и составляет 1 215 035 рублей.

Размер арендной платы за период с 27.10.2015 по 31.12.2015 составляет 219 704,96 руб., с 01.01.2016 по 31.12.2016 - 646 398,62 руб., за период с 01.01.2017 по 01.06.2017 - 559 905,17 руб.

Согласно пункту 3.2 договора, оплата арендной платы производится арендатором равными долями ежеквартально, не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала.

В силу пункта 3.4.1 договора размер годовой арендной платы за использование земельного участка может быть изменен в одностороннем порядке по требованию арендодателя путём ежегодной индексации с учетом прогнозируемой уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.

Размер арендной платы изменяется путем направления арендатору соответствующего уведомления. При изменении в течение финансового года коэффициента инфляции арендная плата индексируется с момента вступления в силу федерального закона, дополнительное уведомление при этом арендатору не направляется (абз.12 п.3.4.3 договора).

Годовой размер арендной платы на 2016 год составлял 1 292 797,24 руб. Размер арендной платы за период с 01.07.2016 по 31.12.2016: 1 292 797,24 руб.: 4 х 2 = 646 398,62 руб. Размер арендной платы за период с 01.01.2017 по 01.06.2017 составляет: 1 344 509,13 : 365 x 152= 559 905,15 руб.

Ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2017 по 01.06.2017, как указывает комитет, исполнены не были.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном договора.

Платежными поручениями от 09.11.2016 N 000430 и от 15.03.2017 N 000059 арендатор осуществил уплату неустойки вследствие просрочки внесения платежей, допущенной им в сентябре и декабре 2016 года на сумму 133 301,48 руб. соответственно.

15.09.2017 истцом в адрес Марченко С.В. была направлена претензия 08.09.2017 с требованием об уплате образовавшейся задолженности по оплате, а также пени за просрочку исполнения обязательства, которая оставлена без удовлетворения.

За несвоевременное внесение арендной платы за пользование участком арендатору начислены пени, размер которых составляет 31 576,41 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета по управлению имуществом города Волгодонска со встречными требованиями.

Для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.

Положения статей 15, 393, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что для возложения на ответчика по встречному иску ответственности в форме возмещения убытков необходимо наличие таких обстоятельств как нарушение субъективного права истца по встречному иску, наличие убытков, причинная связь между убытками и нарушением субъективного права.

Истец обратился с требованием о взысканием убытков, выразившихся в оплаченной арендной плате в сумме 1 514 937,02 руб., оплаты услуг по формированию и кадастровому учету земельного участка в размере 24 900 рублей, оплаты нотариальных услуг в размере 1 220 рублей, оплаты государственной пошлины за регистрацию договора аренды в размере 2 000 рублей.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что требуемая истцом к взысканию сумма в размере 1 514 937,02 руб. представляет собой сумму, уплаченная Марченко С.В. в счет арендной платы по договору аренды от 27.10.2015, а поскольку арендатором не доказано нарушение арендодателем обязанности по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, уплаченная Марченко С.В. арендная плата не может быть признана убытками, и взысканию с ответчиков не подлежит.

Материалы дела не содержат доказательств того, что ответчик по первоначальному иску передал истцу участок с недостатками, препятствующими его использованию в соответствии с целевым назначением, о которых арендатору заранее известно не было и не могло быть известно.

Истец не представил в материалы дела доказательств, что использование участка по его целевому назначению невозможно. Сам факт наличия неопределенной по площади охранной зоны коллектора таковым доказательством не является. О назначении судебной экспертизы по вопросу действительного размера охранной зоны истец не заявил.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, истцом не представлено достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что реально предполагаемые к строительству объекты не могут быть возведены на земельном участке. Наличие ранее известных охранных зон (газопровода, водопровода) указывает на то, что изначально к застройке не предполагалась вся площадь земельного участка. В материалах дела отсутствуют какие-либо проектные документы, свидетельствующие о необходимой площади застройки, что, с учетом также отсутствующих доказательств фактической площади охранной зоны коллектора, не позволяет сделать вывод о невозможности использования участка по назначению.

Письмо ООО "ПСК" доказательством реальной площади охранной зоны и доступной площади застройки не является, поскольку выводы данной организации противоречат информации МУП "Водоканал" о предполагаемых границах охранной зона при диаметре водовода до 1000 мм.

В соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Кроме того, в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Суд полагает обоснованными доводы ответчика о том, что истец при должной осмотрительности и добросовестности, с учетом характера правоотношений мог получить сведения о наличии на земельном участке коллектора.

Более того, материалы дела свидетельствую о наличии у истца соответствующей информации до заключения договора аренды.

Так, истец указывает, что о наличии коллектора ему стало известно только после получения в апреле 2017 года топографической съёмки земельного участка и письма МУП "Водоканал" N 05/01-20.2/834 от 18.05.2017.

Само по себе данное утверждение опровергается представленным самим истцом письмом ООО "ПСК" от 21.02.2017.

Далее, по условиям договора N 140 от 08.12.2014 истца с ООО "Земля", который предоставлен самим истцом как относимый к спорному земельному участку, истец должен был предоставить топографическую съёмку спорного земельного участка для выполнения ООО "Земля" комплекса кадастровых работ. Оплата по договору истцом произведена, сумма данной оплаты предъявлена в настоящем деле в качестве убытков. Из данного факта суд приходит к выводу, что договор исполнен, следовательно, топографическая съёмка земельного участка истцом была получена и передана ООО "Земля". Данная топографическая съёмка земельного участка истцом была получена не позднее декабря 2014 года, что подтверждается следующим.

В приложении к постановлению Администрации города Волгодонска от 16.01.2015 г. N 82 "Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане соответствующей территории под склады, магазины по проспекту Курчатова" содержится указание на то (л.д. 25, разворот), что указанная схема подготовлена в соответствии с топографической съёмкой М-б 1:500, выполненной в декабре 2014 года (геодезист Багин К.В.).

Следовательно, истец заключив договор с ООО "Земля" уже в декабре 2014 года располагал топографической съёмкой земельного участка. Указанная топографическая съемка получена истцом и передана ООО "Земля" для выполнения работ. Результат договора с ООО "Земля" (схема расположения земельного участка) истец представил в ходе рассмотрения заявления об утверждении схемы земельного участка (постановлению Администрации города Волгодонска от 16.01.2015 г. N 82).

При этом суд учитывает, что имевшаяся в распоряжении истца в декабре 2014 года топографическая съёмка земельного участка, и топографическая съемка земельного участка от 2017 года, только из которой по утверждению истца он и узнал о канализационном коллекторе (обозначение на топосъемке 2017 года Кб ст.1000, л.д. 35), выполнены одним лицом - Багиным К.В.

Доказательств допуска Багиным К.В. ошибки при составлении топографической съемки в 2014 в материалах дела не имеется.

Более того на схеме расположения земельного участка на кадастровой карте (изготовленной ООО "Земля" по заказу истца 11.12.2014), имеются условные обозначения (--Кб-- ст.1000) аналогичные обозначению спорного канализационного коллектора на топографической съемке 2017 года).

Согласно "ГОСТ 21.205-93. Система проектной документации для строительства. Условные обозначения элементов санитарно-технических систем" (применительно к 2014 году), "ГОСТ 21.205-2016. Межгосударственный стандарт. Система проектной документации для строительства. Условные обозначения элементов трубопроводных систем зданий и сооружений" (применительно к апрелю 2017) буквой "К" обозначаются элементы канализационной сети.

Согласно изданию "Условные знаки для топографических планов масштабов 1:5 000, 1:2 000, 1:1 000 и 1:500". М., "Недра", 1977 обозначением "Кб" указывается канализация бытовая.

Также согласно ГОСТ 21.206-2012. Межгосударственный стандарт. Система проектной документации для строительства. Условные обозначения трубопроводов обозначением "- - -" отмечаются невидимые участки трубопроводов.

Диаметр трубопровода на схеме указан "1000".

Следовательно, суд приходит к выводу, что в декабре 2014 года истец располагал топографической съемкой земельного участка, содержащей сведения о коллекторе d1000, кроме того указание на трубопровод канализации d1000 имелось в схеме от 11.12.2014.

Суд учитывает, что на схеме от 11.12.2014 элемент канализационной сети d1000 расположен за границей земельного участка, однако действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, истец должен был учитывать факт возможного наложения охранной зоны канализационной сети на земельный участок.

Таким образом, в рассматриваемом случае применима ч. 2 ст. 612 ГК РФ.

Понесенные Марченко С.В. расходы на оплату услуг по формированию и кадастровому учету земельного участка в сумме 24 900 рублей, нотариальных услуг по удостоверению согласия супруги Марченко С.В. на заключение и регистрацию договора аренды в сумме 1 220 рублей, оплата государственной пошлины за регистрацию договора аренды в сумме 2 000 рублей взысканию с ответчиков не подлежат, поскольку указанные расходы Марченко С.В. понесены в своих интересах в целях реализации своего интереса в отношении прав на земельный участок.

Материалами дела не подтверждено, что заявленные расходы в части убытков являются расходами на восстановление нарушенного права, данные расходы являются расходами, которые истец понес в связи с ведением предпринимательской деятельностью, и они не могут расцениваться как вынужденные вследствие неправомерных действий ответчика. Первоначальный иск удовлетворению не подлежал.

С учетом выводов суда относительно требований первоначального иска, с учетом передачи земельного участка истцу и с учетом норм ст.ст. 606, 614 ГК РФ, встречные исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате подлежали удовлетворению.

Доказательств оплаты задолженности суду не представлено.

Согласно расчету ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) задолженность ответчика, образовавшаяся вследствие ненадлежащего исполнения им договора аренды от 27.10.2015 года за период с 01.01.2017 по 01.06.2017 в размере 559 905,17 руб.

Произведенный расчет арендной платы за период с 01.01.2017 по 01.06.2017 в размере 559 905,17 руб. соответствует действующему законодательству, условиям договора, доказательств обратного ответчиком в материалы дела не представлено, в связи с чем, заявленная в расчете сумма принимается судом как надлежащая сумма, подлежащая взысканию.

В связи с неисполнением истцом по первоначальному иску (ответчиком по встречному иску) обязательств, ответчиком по первоначальному иску (истцом по встречному иску) также заявлено требование о взыскании 31 576,41 руб. пени за период с 01.01.2017 по 01.06.2017.

Заявленный истцом размер пени в сумме 31 576,41 руб. определен истцом в соответствии с пунктом 2.6 договора и признан судом соразмерным последствиям нарушения обязательств.

Расчет неустойки судом проверен и признан верным.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению, а понесенные по ней судебные расходы распределяются в соответствии с нормами статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.12.2017 по делу N А53-25534/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

И.Н. Глазунова Н.Н. Мисник