Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2018 г. N 11АП-17064/17

г. Самара

13 февраля 2018 г.

А49-8755/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 февраля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.Г., судей Семушкина В.С., Драгоценновой И.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожуховой С.В.,

без участия представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 11 октября 2017 года по делу N А49-8755/2017 (судья Табаченков М.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Твой дом-Фаворит" (ОГРН 1135837003730, ИНН 5837057347), г. Пенза,

к Управлению государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области (ОГРН 1035803005732, ИНН 5836013072), г. Пенза,

о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит" (далее - заявитель управляющая организация) обратилось 05.07.2017 в арбитражный суд с заявлением (том 1 л. д. 4), в котором просит признать недействительным решение N Р-132/17 от 07.06.2017 об отказе во внесении изменений в Реестр лицензий Пензенской области, принятое Управлением государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области. Заявитель полагает, что участники долевого строительства имели право избрать способ управления многоквартирным домом (далее - МКД) до регистрации права собственности на помещения в МКД.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 11 октября 2017 года признано незаконным решение Управления государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники Пензенской области об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Пензенской области от 07.05.2017 N Р-132/17. Управлению государственной инспекции в жилищной, строительной сферах и по надзору за техническим состоянием самоходным машин и других видов техники Пензенской области вменено в обязанность устранить нарушения законных прав и интересов ООО "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит", для чего в течение десяти рабочих дней со дня вступления настоящего решения арбитражного суда внести в изменения в реестр лицензий Пензенской области в части включения в реестр сведений о многоквартирном доме N 44 по улице Мира в городе Пенза, обслуживаемом обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Твой Дом - Фаворит".

В апелляционной жалобе заинтересованное лицо просит суд апелляционной инстанции отменить решение Арбитражного суда Пензенской области от 11 октября 2017 года по делу N А49-8755/2017 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В материалы дела поступил отзыв общества на апелляционную жалобу заинтересованного лица, в котором заявитель просит суд апелляционной инстанции решение Арбитражного суда Пензенской области от 11 октября 2017 года по делу N А49-8755/2017 оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание апелляционного суда не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно протоколу N 1 общего собрания собственников помещений в МКД по ул. Мира, 44 в г. Пензе от 20.02.2017 (том 1 л. д. 43) выбран способ управления МКД -управление управляющей организацией. В качестве таковой выбрано ООО "УК "Твой Дом - Фаворит".

24.05.2017 управляющая организация обратилась в Госжилстройтехинспекцию с заявлением (том 1 л. д. 42) о включении в лицензионный перечень МКД 44 по ул. Мира.

По результатам рассмотрения заявления управляющей организации Госжилстройтехинспекция приняла решение от 07.06.2017 N Р-132/17 об отказе во внесении изменений в реестр лицензий Пензенской области учитывая несоблюдение условий, предусмотренных пунктом 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утверждённого приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации N 938/пр от 25.12.2015 (далее - Порядок).

В отзыве ответчик указал, что протокол общего собрания не соответствует условиям, установленным пунктом 5 Порядка, а именно, протокол общего собрания не соответствует требованиям к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД, утверждённых Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25.12.2015 N 937/пр. Приложение, предусмотренное подпунктом "а" пункта 19 Требований, не содержит сведений о реквизитах документов, подтверждающих права собственности на помещения. Таким образом, решения общего собрания приняты не собственниками помещений МКД, а участниками долевого строительства.

Управляющая организация оспаривает указанное выше решение ответчика в судебном порядке.

При принятии судебного акта, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии с положениями статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом, в соответствии с частью 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение возникает не только у собственника этого помещения, но и у лица, принявшего от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод МКД в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Таким образом, даже несмотря на отсутствие формальной регистрации права собственности на переданные им жилые помещения, участники долевого строительства, после передачи им помещений от застройщика, обязаны обеспечить оплату коммунальных услуг и расходов по содержанию общего имущества дома.

В рассматриваемом случае лица, получившие жилые помещения от застройщика на основании актов приёма-передачи (том 2 л. д. 10-36), но не успевшие зарегистрировать право собственности в Росреестре, провели общее собрание и избрали способ управления общим имуществом, посредством заключения договора с управляющей организацией. Оспариваемым решением Госжилстройтехинспекция фактически отказа им в праве самостоятельно определить, каким образом осуществлять управление многоквартирным домом.

Жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на необходимости беспрепятственного осуществления прав, вытекающих из отношений, регулируемым жилищным законодательством (часть 1 статьи 1 ЖК РФ).

При этом граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (часть 2 статьи 1 ЖК РФ).

Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещений и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда (пункт 5 статьи 2 ЖК РФ).

Согласно части 1 статьи 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектов долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ). У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в МКД (часть 5 статьи 16 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, с момента подписания передаточного акта в силу пунктов 1, 6 статьи 10 ЖК РФ участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектов недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьёй 8 Закона N 214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (часть 1 статьи 16 Закона N 21-ФЗ).

В данном случае имеет место ситуация, когда помещения в МКД переданы застройщиком участником долевого строительства в установленном порядке. Но участники долевого строительства на момент проведения общего собрания 20.01.2017 не реализовали право на государственную регистрацию права собственности на помещения в МКД.

В то же время, необходимость обслуживания МКД и его инженерных систем не может быть отложена до момента, когда более 50 % собственников квартир зарегистрируют своё право в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Жилищное законодательство не содержит правовых механизмов, позволяющих органам, осуществляющим государственный жилищный контроль (надзор), либо собственникам квартир в МКД, зарегистрировавшим своё право собственности в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости", принудить иных владельцев квартир, подписавших акт приёма-передачи объекта долевого строительства, зарегистрировать в течение короткого промежутка времени своё право собственности в установленном порядке.

При этом выбор способа управления МКД и выбор управляющей организации в силу статьей 36, 161 ЖК РФ осуществляется исключительно собранием собственников помещений МКД, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов (часть 3 статьи 45 ЖК РФ).

Как указал суд первой инстанции, данная ситуация прямо не урегулирована нормами действующего жилищного законодательства.

В силу части 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, когда жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения. К ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательства, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, применение аналогии обусловлено необходимостью восполнения пробелов в правовом регулировании тех или иных отношений, направлено на защиту прав и законных интересов граждан, а также надлежащее осуществление правосудия (Определения от 15.11.2007 N 815-О-О, от 21.02.2008 N 124-О-О, от 27.10.2015 N 2471-О).

Суд, первой инстанции, принимая во внимание, что нормы действующего жилищного законодательства закрепляют приоритет волеизъявления правообладателей помещений в МКД при решении вопроса о выборе способа управления МКД и управляющей организации, пришел к выводу о возможности в данной конкретной спорной ситуации применить положения статьи 161 ЖК РФ по аналогии закона.

Суд первой инстанции также сослался на позицию, изложенную в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 08.09.2017 по делу N А49-1018/2017 (том 2 л. д. 49).

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции о незаконности оспариваемого решения ответчика, также отмечает следующее.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 122-ФЗ.

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пункта 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится в определенный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По смыслу названных положений закона с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

Основанием владения объектом недвижимости является соответствующий договор, по которому помещение передано застройщиком участнику долевого строительства. При этом собственником станет именно лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя.

Следует отметить, что несмотря на то, что участники долевого строительства, не зарегистрировавшее еще свое право, формально не являются собственниками, у них с момента подписания передаточного акта уже возникают обязанности: по внесению платежей за жилое помещение и коммунальные услуги (статья 10, пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации) и платежей за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Из вышеизложенного следует, что в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 15.09.2017 года N 307-ЭС17-4212.

Выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют доказательствам, имеющимся в деле, установленным фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм права.

Сведений, опровергающих выводы суда, в апелляционной жалобе заинтересованного лица не содержится.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

Оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 11 октября 2017 года по делу N А49-8755/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.Г. Попова

Судьи

В.С. Семушкин И.С. Драгоценнова