Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2018 г. N 09АП-69404/17

г.Москва

16 февраля 2018 г.

Дело N А40-92726/17

Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 февраля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО КБ "Москоммерцбанк"

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 16.11.2017 по делу N А40-92726/17, принятое судьей Е.В. Михайловой,

по иску Коммерческий банк "Москоммерцбанк" (АО) (ИНН 7750005612)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Старкос - А" (ИНН 7713338998), ООО "Десна"

при участии третьих лиц - Фомина Ю.А., Агеенкова А.Е., Арчакова П.И.

об исполнении договора

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Сафонов А.Д. по доверенности от 30.11.2017;

от ответчика: Каморин А.В. по доверенности от 14.02.2017;

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Коммерческий банк "Москоммерцбанк" (АО) обратилось в Арбитражный суд города Москвы, с учетом уточнения заявленных требований, с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Старкос - А" о переводе прав и обязанностей по договору от 21.06.2017 N 321-21/06-т о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: г.Москва, г.Троицк, ул.Текстильщиков, микрорайон Е, строение 42, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:54:0020214:23, с Агеенкова Александра Евгеньевича на КБ "Москоммерцбанк" (АО) как нового соинвестора и с ООО "Десна" на ООО "Старкос-А" как нового инвестора по договору; об обязании ООО "Старкос-А" передать в собственность КБ "Москоммерцбанк" (АО) квартиру, расположенную по строительному адресу: г.Москва, г.Троицк, ул.Текстильщиков, микрорайон Е, строение 42, секция 2, этаж 11, номер на площадке 3, после введения объекта в эксплуатацию, указав в резолютивной части решения, что решение суда будет является основанием для государственной регистрации права собственности КБ "Москоммерцбанк" (АО) на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу.

Решением суда от 16.11.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении.

Представители третьих лиц, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2017 отсутствуют.

Как следует из искового заявления, истец является обладателем имущественных прав на получение в собственность квартиры, расположенной по строительному адресу: г.Москва, г.Троицк, ул.Текстильщиков, микрорайон Е, строение 42, секция 2, этаж 11, номер на площадке 3, общая площадь 64,76 по завершении строительства жилого дома, принадлежащих на основании договора от 21.06.2007 N 321-21/06-т о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: Московская область, г.Троицк, ул.Текстильщиков, микрорайон Е, строение 42 от, заключенного между Агеенковым Александром Евгеньевичем и ООО "Десна".

Так, у истца на указанное имущество на основании кредитного договора от 25.07.2007 N 90-05676-КД-2007 и договора залога имущественных прав от 25.07.2007 N 90-05676-ДЗ-2007 (п.5.1 договора), заключенных с Агеенковым Александром Евгеньевичем, возникло право залога.

Решением Пресненского районного суда г.Москвы от 19.06.2008 по делу N 2-1572/2008, вступившим в законную силу 08.07.2008, с Агеенкова Александра Евгеньевича в пользу КБ "Москоммерцбанк" (ООО) /в настоящее время, в связи с реорганизацией и сменой наименования - КБ "Москоммерцбанк" (AO) взыскано 88 615 долларов США 44 цента и расходы по оплате госпошлины в размере 16 197 руб. 75 коп., обращено взыскание на заложенное имущество - имущественные права, установлен способ реализации заложенного имущества - продажа с публичных торгов и начальная продажная цена - 121 360 долларов США.

В ходе исполнения решения суда имущественные права-1 не были реализованы на публичных торгах, в связи с чем, на основании Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.87, 92 Федерального закона "Об исполнительном производстве", судебный пристав-исполнитель Подольского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области Самохвалов Василий Иванович передал, а взыскатель - КБ "Москоммерцбанк" (ООО) в настоящее время, в связи с реорганизацией и сменой наименования - КБ "Москоммерцбанк" АО принял имущественные права, оставив их за собой (постановление судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю от 03.06.2010; акт приема-передачи имущества должника нереализованное на публичных торгах 03.06.2010).

Впоследствии истцу стало известно, что 22.10.2008 между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией городского округа Троицк Московской области, ООО "Десна" и ООО "Старкос-А" было заключено дополнительное соглашение N 1 об уступке прав и обязанностей инвестора - ООО "Десна" по инвестиционному контракту N 49/04 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г.Троицка МО от 15.04.2004, в соответствии с которым ООО "Старкос-А" принимает на себя обязательства по завершении строительства жилых домов по строительному адресу: Московская область, г.Троицк, ул.Текстильщиков - Комсомольский проезд, микрорайон Е, строение 42 (п.1 соглашения).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ООО "Старкос-А" не является стороной обязательства, на имущественное право в котором, было обращено взыскание Банком. Тем более, суд не может признать право собственности лица на вещь, еще не созданную, и на которую, право собственности лица (должника по обязательству) не зарегистрировано, в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции с указанными выводами.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15.04.2004 между ООО "Десна", Администрацией г.Троицк Московской области и Министерством строительного комплекса МО заключен инвестиционный контракт от 15.04.2004 N 49/04 (зарегистрирован в Реестре инвестиционных контрактов Минмособлстроя 15.04.2004, за N 26/54-04), предметом которого является реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома по адресу: Московская область, г.Троицк, ул.Текстильщиков, мкр. Е, корп.42.

Согласно дополнительному соглашению от 22.10.2008 N 1 об уступке прав и обязанностей инвестора по инвестиционному контракту от 15.04.2004 N 49/04 на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории г.Троицка Московской области, заключенного между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией г.Троицка Московской области, ООО "Десна" (инвестор) и ООО "Старкос-А" (новый инвестор), предметом которого является переход к новому инвестору в соответствии с п.7.2 Контракта прав и обязанностей инвестора по реализации инвестиционного проекта, предусмотренного Контрактом, в части завершения строительства жилых домов по строительному адресу: ул.Текстильщиков (проезд Комсомольский) в г.Троицк, и внесений изменений и дополнений в Контракт, в связи с уточнением условий реализации инвестиционного проекта и перераспределением прав и обязанностей между сторонами Контракта.

В п.п.2.1 дополнительного соглашения указано, что на момент заключения настоящего соглашения: строительство объекта не завершено в связи с невыполнением инвестором своих обязательств по контракту в полном объеме.

Согласно п.п.2.4 дополнительного соглашения, причитающаяся инвестору (ООО "Десна") в соответствии с п.3.1 контракта имущественная доля в объекте обременена правами требования третьих лиц на основании договоров, заключенных инвестором с третьими лицами. Сводный перечень договоров с указанием помещений, являющихся объектом прав требования, и состояния исполнения встречных обязательств со стороны третьих лиц содержится в приложении N 1 к соглашению, являющимся неотъемлемой частью соглашения.

В соответствии с п.п.2.5 дополнительного соглашения, новый инвестор (ООО "Старкос-А") заявляет о готовности принять на себя обязательства инвестора перед третьими лицами (обязательства по правам требования третьих лиц) в рамках Контракта в порядке и на условиях, установленных настоящим соглашением, согласно приложению N 1, являющимся неотъемлемой частью соглашения (п.4.4 соглашения).

Согласно абз.1 п.4.4 дополнительного соглашения, инвестор и новый инвестор при подтверждении законности прав требования третьих лиц на имущество создаваемого объекта обязуются заключить - не позднее двух месячного срока трехсторонние договоры об условиях прекращения обязательств инвестора по договорам, заключенным им с третьими лицами, и перевода на нового инвестора обязательств инвестора перед третьими лицами.

На правах застройщика, в строгом соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с Фоминым Ю.А. заключен договор участия в долевом строительстве от 29.03.2016 N 495-03-2016 (зарегистрирован в УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по г.Москве 29.04.2016 N 77-77/017-77/017/026/2016-898/1), который впоследствии уступил свое право Плотвиной Н.В. (договор уступки прав требования от 25.07.2016, зарегистрирован 02.08.2016), которая впоследствии уступила свои права требования Арчаковой П.И. (договор уступки прав требования от 18.11.2016, зарегистрирован 20.03.2017).

Действительно, ООО "Старкос-А" приняло на себя обязательство - заключить в будущем с согласия и с участием третьих лиц трехсторонние договоры об условиях прекращения обязательств инвестора по договорам, заключенным им с третьими лицами, и перевода на нового инвестора обязательств инвестора перед третьими лицами, то есть о переводе долга.

Вместе с тем, как обоснованно указано судом первой инстанции ООО "Старкос-А" не принимал обязательств ООО "Десна" по инвестиционному контракту от 15.04.2004 N 49/04. Перевод долга от ООО "Десна" к ООО "Старкос-А" в отношении договоров с третьими лицами, заключенными ранее ООО "Десна" в рамках своей доли, в том числе с Агеенковым А.Е., не осуществлялся.

Согласно абз.2 п.4.4 дополнительного соглашения N 1 всю полноту ответственности по правам требованиям третьих лиц, отказавшихся от заключения договоров, предусмотренных соглашением, а также по правам требования, не признанных новым инвестором в связи с отсутствием у инвестора и третьих лиц необходимых правоустанавливающих документов, несет инвестор, то есть ООО "Десна".

В настоящем случае, ни истец, ни Агеенков А.Е. документально не подтвердили право требования и оплату за квартиру, расположенную по адресу: Москва, Троицк, ул.Текстильщиков, Е-42 во 2 секции на 11 этаже на площадке N 3 площадью 64,76 кв.м, договор от 06.02.2008 N 321-21/06-Т заключенный между Агеенковым Александром Евгеньевичем и ООО "Десна", подписан после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", но в нарушение указанного закона, не прошел государственную регистрацию.

В силу п.3 ст.432 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, ответчик не является правопреемником ООО "Десна" по договору N 321-21/06-т.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, требование истца об обязании ООО "Старкос-А" передать в собственность КБ "Москоммерцбанк" (АО) квартиру, расположенную по строительному адресу: г.Москва, г.Троицк, ул.Текстильщиков, микрорайон Е, строение 42, секция 2, этаж 11, номер на площадке 3, после введения объекта в эксплуатацию, указав в резолютивной части решения, что решение суда будет является основанием для государственной регистрации права собственности КБ "Москоммерцбанк" (АО) на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу также обоснованно оставлено без удовлетворения, поскольку, как обосновано установлено судом первой инстанции, ответчик не является стороной обязательства, на имущественное право в котором, было обращено взыскание Банком.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п.2 ст.223 Гражданского кодекса РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Последствием неисполнения продавцом своей обязанности по передаче созданного в результате строительства объекта недвижимости является право покупателя требовать осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества в порядке, предусмотренном п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ.

Спорный договор порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке и способами, предусмотренными гражданским законодательством. Поскольку требования истца вытекает из обязательственных отношений по договору, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности.

Таким образом, договор, предоставляет истцу право требовать от должника по договору исполнения обязательства по передаче имущества, а также требования о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП, если же имущество не передано покупателю по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, то последний вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст.398 Гражданского кодекса РФ).

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (ч.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.3 и 4 ст.487 Гражданского кодекса РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

При этом следует учитывать, что положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям Гражданского кодекса РФ о купле-продаже будущей вещи (п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Довод апелляционной жалобы о том, что вывод суда первой инстанции о необходимости обращения истца с иском к ООО "Десна" является необоснованным, поскольку ответчиками по настоящему делу являются как ООО "Старкос-А", так и ООО "Десна" отклоняется судом апелляционной, так как фактически требования в рамках настоящего дела заявлены только к ООО "Старкос-А".

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 16.11.2017.

Руководствуясь ст.ст.176, 266-269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 16.11.2017 по делу N А40-92726/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Г.С. Александрова Б.С. Веклич