Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2018 г. N 19АП-8949/17

г.Воронеж

16 февраля 2018 г.

Дело N А08-1814/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от Администрации города Белгорода: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Ласточка": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от конкурсного управляющего ООО "Свой дом" Овчинникова Андрея Валентиновича: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" на решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 по делу N А08-1814/2017 (судья Коновалов А.И.) по иску Администрации города Белгорода (ИНН 3123023081, ОГРН 1033107000728) к ООО "МЕГАПОЛИС" (ИНН 3123362214, ОГРН 1153123004320), третьи лица: ООО "Ласточка", конкурсный управляющий ООО "Свой дом" Овчинников Андрей Валентинович о взыскании 14 120 руб. 47 коп. задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Белгорода (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском к Сорокиной Ларисе Николаевне, Дроздовой Маргарите Владимировне, Мироненко Вере Павловне, Картушинской Марии Викторовне, Первову Артему Геннадьевичу, Озеровой Елене Владимировне, Литовченко Денису Николаевичу, Рыжиковой Марии Олеговне, Кокол Евгении Семеновне, Долгих Андрею Валерьевичу, Ферингер Евгению Павловичу, ООО "Стройплюс", ООО "Белспецтранс", ООО "Мегаполис", ООО ПО "Строитель", ООО "Электромонтажсервис", ООО "Белэнергострой", ООО "Белгородсоюзлифтмонтаж", ООО "Эксперт" о взыскании задолженности по арендной плате.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены ООО "Ласточка", конкурсный управляющий ООО "Свой Дом" Овчинников А.В.

Определением суда от 15.03.2017 по делу N А08-970/2017, с согласия истца и ответчиков, на основании п.3 ст. 130 АПК РФ настоящее исковое требование о взыскании с ответчика ООО "Мегаполис" (далее - ответчик) в бюджет городского округа "Город Белгород" 14 120 руб. 47 коп., в том числе 10 994 руб. 55 коп. основного долга за период с 28.05.2015 по 31.12.2016 и 3 125 руб. 92 коп. пени за период с 26.06.2015 по 31.01.2017 по договору аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 в размере пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1121 площадью 26,5 кв.м, принадлежащего обществу на праве собственности выделено в отдельное производство.

Определением суда от 16.03.2017 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 10.05.2017 дело назначено к рассмотрению по общим правилам искового производства.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 по делу N А08-1814/2017 требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебное заседание апелляционного суда 09.02.2018 представители лиц, участвующих в деле, не явились.

От истца в материалы дела поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых истец просит оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи от 14.05.2015 заключенному между ООО "Альянс-Сервис" (продавец) и ООО "Мегаполис" (покупатель) ответчик приобрел в собственность нежилые помещения в здании по адресу: г. Белгород, просп. Б. Хмельницкого, д. 133в:

- нежилое помещение площадью 26,5 кв. м., на 6 этаже, с кадастровым номером 31:16:0108005:1121;

- нежилое помещение площадью 23,6 кв.м. на 6 этаже, с кадастровым номером 31:16:0108005:1127;

- нежилое помещение площадью 113,1 кв.м. на 9 этаже, с кадастровым номером 31:16:0108005:1138;

- нежилое помещение площадью 207,1 кв.м. на 9 этаже, с кадастровым номером 31:16:0108005:1130.

Право собственности ООО "Мегаполис" на нежилое помещение площадью 26,5 кв.м с кадастровым номером 31:16:0108005:1121, зарегистрировано в Управлении Росреестра по Белгородской области 28.05.2015, что подтверждается записью о государственной регистрации права 31-31/001-31/001/048/2015-886/2 от 28.05.2015.

Нежилое помещение площадью 26,5 кв. м, с кадастровым номером 31:16:0108005:1121, расположенное на 6 этаже, находится в здании, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 31:16:0108005:144, площадью 1355 кв.м, (земли населенных пунктов) по адресу: г. Белгород, пр.Б.Хмельницкого, 133-в.

Земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108005:144 предоставлен ЗАО "Свой Дом" Распоряжением администрации города Белгорода от 01.03.2011 N 664 "О предоставлении ЗАО "Свой Дом" земельного участка по пр.Б.Хмельницкого, 133-в" в аренду сроком на 5 лет с назначением: для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации нежилого здания (административного).

На основании вышеуказанного распоряжения заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 сроком до 01.03.2016.

Земельный участок передан ЗАО "Свой Дом" по акту приема-передачи от 01.03.2011.

Полагая, что в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации к ООО "Мегаполис" перешли права пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего арендатора, истец обратился к ответчику с претензией о необходимости уплаты платежей за пользование земельным участком пропорционально площади нежилого помещения с кадастровым номером 31:16:0108005:1121 площадью 26,5 кв.м, принадлежащего ему на праве собственности в добровольном порядке.

Оставление претензии истца от 03.06.2016 N 6774 без удовлетворения послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим требованием.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные материалы дела, полагает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) к основным принципам земельного законодательства относится единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из абзаца 2 пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункта 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) разъяснено, что в случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и другие), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

В этом случае с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в нежилом здании на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку переход права собственности на объект недвижимости к ответчику зарегистрирован 28.05.2015, с указанного момента к ответчику перешли права и обязанности арендатора 61/10000 доли земельного участка, в том числе обязанность по внесению арендной платы на условиях вышеназванного договора аренды.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Частью 4 статьи 22 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) предусмотрено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

С 01.01.2015 для расчета размера арендной платы применяется кадастровая стоимость земельного участка, переданного в аренду, утвержденная постановлением Администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236. Кадастровая стоимость земельного участка составила 15 733 121 руб. 80 коп.

Решением Совета депутатов г. Белгорода от 25.04.2006 N 285 "О величинах корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" утверждены величины коэффициентов по видом функционального использования, применяемых для расчета.

Право представительного органа городского округа "Город Белгород" на определение указанного коэффициента предоставлено пунктом 5 постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп.

Величина коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по виду функционального использования земли "Эксплуатация офисных зданий делового и (или) коммерческого использования" утверждена в размере 7,16%. Указанная величина коэффициента применяется для расчета размера арендной платы со 02.10.2014.

Нормативный правовой акт городского округа "Город Белгород" в части повышающего коэффициента и его значений в установленном процессуальном порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу.

Указанная позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.12.2015 N 301-ЭС15-10449.

В этой связи администрацией города Белгорода обоснованно произведен расчет размера арендной платы, а довод ответчика о неверном расчете размера арендной платы отклоняется судом апелляционной инстанции.

Довод заявителя жалобы о том, что площадь фактически используемого земельного участка (исключительно под зданием) составляет 664 кв.м противоречит условиям договора аренды земельного участка N 98 от 14.06.2011.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика 3 125 руб. 92 коп. пени за просрочку арендных платежей за период с 26.06.2015 по 31.01.2017..

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными залогом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.5 договора аренды земельного участка от 14.06.2011 N 98 установлено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленные сроки арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

По расчету истца пени за период с 26.06.2015 по 31.01.2017 составляют 3 125 руб. 92 коп.

Поскольку ответчиком нарушены обязательства по договору, а доказательств обратного последним не представлено, суд первой инстанции справедливо пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение обязательств по внесению арендной платы.

Довод заявителя жалобы о том, что ООО "Свой дом" обязано было вносить арендную плату за земельный участок, противоречит основному принципу земельного законодательства - принципу единства земельного участка и расположенного на нем объекта.

В соответствии с абзацем 2 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как было указано выше, в соответствии со статьей 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее, переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды)

В этой связи расчет задолженности администрацией города Белгорода произведен верно, начиная с даты государственной регистрации перехода права на помещение.

Кроме этого, земельный участок с кадастровым номером 31:16:0108005:1121 не являлся предметом залога.

По договору ипотеки, в залог банку передан объект незавершенного строительства, а в последующем, после вода объекта в эксплуатацию - помещения.

Ссылка заявителя жалобы на то, что поскольку договор аренды заключен с иным лицом, которое приняло на себя обязательства, то у истца не возникло право требовать неустойку с собственников помещений по незаключенному с ними договору подлежит отклонению, поскольку право аренды у ООО "Мегаполис" возникло в силу закона с момента государственной регистрации перехода права на помещение. Следовательно, с указанного момента возникла и обязанность вносить арендную плату по договору аренды.

Иных доводов, опровергающих вышеназванные выводы суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.11.2017 по делу N А08-1814/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МЕГАПОЛИС" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева И.В. Ушакова