Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2018 г. N 11АП-19721/17

город Самара

20 февраля 2018 г.

Дело N А49-8484/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 февраля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Брянкиной Галины Петровны на решение Арбитражного суда Пензенской области от 22 ноября 2017 года по делу N А49-8484/2017 (судья Иртуганова Г.К.)

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республики Мордовия, Республике Марий ЭЛ, Чувашской Республике и Пензенской области (ИНН 1326211305, ОГРН 1091326001502), г. Саранск,

к индивидуальному предпринимателю Брянкиной Галине Петровне (ИНН 583802788001, ОГРНИП 316583500086230), Пензенская область, г. Заречный,

о взыскании 126 186 руб. 96 коп.,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республики Мордовия и Пензенской области обратилось с иском в Арбитражный суд Пензенской области к индивидуальному предпринимателю Брянкиной Галине Петровне о взыскании задолженности в размере 126 186,96 руб., в том числе долг по арендной плате по договору аренды N 427 от 07.11.2008 г. за период с 27.12.2016 г. по 06.04.2017 г. в размере 122 637,26 руб., пени за просрочку исполнения обязательства за период с 11.12.2016 г. по 04.05.2017 г. в размере 3 549,7 руб.

Требования истец основывал на положениях ст. ст. 309, 330, 331, 606, 614, 615 Гражданского кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 22.11.2017 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республики Мордовия, Республике Марий ЭЛ, Чувашской Республике и Пензенской области пеню за просрочку исполнения обязательства по оплате арендных платежей за период с 03 по 04 мая 2017 г. в размере 26,12 руб. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в иске, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельства дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права. В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что не имеется оснований для взыскания неустойки в размере 26,12 руб., поскольку согласно платежному поручению от 08.11.2017 N 378 в назначении платежа указано, что денежные средства перечисляются как арендная плата за апрель 2017 по договору аренды земельного участка N 427 от 07.11.2018, а также установлена переплата в размере 74,93 руб., а также факт отсутствия других гражданско-правовых отношений между истцом и ответчиком.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые судом апелляционной инстанции о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом, явку в суд представителей не обеспечили.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 07.11.2008 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Пензенской области и ОАО "Стройсвязь" был заключен договор аренды N 427 земельного участка площадью 9 998 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Пенза, пос. Сосновка, 5А, имеющий кадастровый номер 58:29:02 006 002:0826. На участке имеются объекты недвижимости.

В соответствии с п. 5.1 указанного договора размер арендной платы за участок составляет 213 789,23 руб. в год.

Пунктами 5.3 и 5.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается: при изменении ставок земельного налога в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае определения арендной платы исходя из ставок земельного налога, установленного за такие земельные участки в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах), при изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в три года (в случае определения арендной платы исходя из рыночной стоимости земельного участка).

В случаях, указанных в настоящем пункте, и при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а порядок и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

Арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед не позднее 10 числа текущего месяца.

Согласно расчету арендной платы, который является неотъемлемой частью договора аренды, размер ежемесячной арендной платы исчислен как 2% от кадастровой стоимости земельного участка и составляет 17 815,77 руб., в год 213 789,23 руб.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2008 г.

31.05.2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области и ОАО "Стройсвязь" заключено дополнительное соглашение, по условиям которого п. 5.1 договора аренды изложен в следующей редакции: с 01.01.2011 г. размер арендной платы за участок составляет 224 373,12 руб. в год, с 01.01.2012 г. размер арендной платы за участок составляет 237 835,5 руб. в год, с 01.01.2013 г. размер арендной платы за участок составляет 250 916,45 руб. в год, с 01.01.2014 г. размер арендной платы за участок составляет 279 286,13 руб. в год.

Согласно расчетам размера арендной платы за указанные периоды размер арендной платы определен как 2% от кадастровой стоимости земельного участка в год.

29.03.2016 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области и Брянкиной Галиной Петровной заключено дополнительное соглашение к указанному договору аренды, согласно которому была произведена замена арендатора и внесены изменения в основной договор аренды земельного участка. Указано, что на участке имеются объекты недвижимости.

Пункты 5.3, 5.4 договора изложен в следующей редакции: Размер арендной платы пересматривается: ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды; в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, при этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка рыночной стоимости земельного участка, в этом случае индексация арендной платы с учетом уровня инфляции не проводится.

Изменение размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке.

Пунктом 5.7 стороны предусмотрели оплату не реже 1 раза в три месяца равными частями от суммы, указанной в приложении N 1, не позднее 10 числа первого месяца следующего квартала.

15.04.2016 г. истец и ответчик заключили дополнительное соглашение, которым пункт 5.4 договора изложили в следующей редакции: арендатор перечисляет арендную плату не реже 1 раза в три месяца равными частями от суммы, указанной в приложении, не позднее 10 числа первого месяца следующего квартала. Размер арендной платы за участок с 01.01.2016 г. составляет 313 504,27 руб. в год, 26 125,36 руб. в месяц.

При этом размер арендной платы исчислен как 2% от кадастровой стоимости земельного участка, помноженные на коэффициенты уровня инфляции в 2015 и 2016 г.г. -1,055 и 1,064.

07.04.2017 г. истец и ответчик заключили договор купли-продажи спорного земельного участка с кадастровым номером 58:29:2006002:826, местоположение: установлено относительно ориентира нежилое здание, расположенное в границах участка, адрес ориентира: Пензенская область, г. Пенза, пос. Сосновка, N 5а, общей площадью 9998 кв. м, в границах, указанных в выписке из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 17.03.2017 г. N 58/001/004/2017-10493, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью. Указано, что на земельном участке имеются объекты недвижимости. По акту приема-передачи от 07.04.2017 г. земельный участок был передан Брянкиной Г.П.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 23.08.2017 г. установлено процессуальное правопреемство и произведена замена взыскателя с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пензенской области на Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республики Мордовия, Республике Марий ЭЛ, Чувашской Республике и Пензенской области. Определение суда вступило в законную силу.

Истец числит за ответчиком задолженность по арендным платежам за период с 27.12.2016 г. по 06.04.2017 г. в размере 122 637,26 руб.

Указывает, что расчет размера задолженности произведен им на основании, направленного в адрес ответчика уведомления N 01/755 от 20.02.2017 г., которым с 01.01.2017 г. ответчику установлен размер годовой арендной платы в сумме 753 800 руб.

При этом, размер годовой арендной платы за земельный участок истец исчисляет из рыночной стоимости земельного участка, определенного в соответствии с ответом ООО "Центр экономического содействия" от 22.09.2016 г. N 1556/16, помноженной на ставку рефинансирования Центрального банка РФ на 01.01.2017 г. - 10%.

Из дополнения к исковому заявлению следует, что истцом размер арендной платы изменен в одностороннем порядке в соответствии с п. 6 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ N 582 от 16.07.2009 г.

Наличие задолженности по оплате арендных платежей за вышеуказанный период, а также начисленной на нее суммы договорной неустойки послужило основанием для обращения с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Статья 309 Гражданского кодекса РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.

В связи с этим суд сделал вывод о том, что размер арендной платы должен определяться из расчета 2% от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона, а не из рыночной стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела, истец предъявил ко взысканию задолженность по арендным платежам за период с 27.12.2016 г. по 06.04.2017 г., между тем из представленных ответчиком платежных поручений N 450, 451, 452 от 06.12.2016 г. следует, что арендная плата за октябрь, ноябрь, декабрь 2016 г. внесена арендатором в установленный договором размере по 26 125,36 руб. за каждый месяц досрочно, то есть до 10.01.2017 г..Таким образом, арендная плата за 1 квартал 2017 г. в размере 78 376,08 руб. (26 125,36 руб. х 3 мес.) внесена ответчиком 09.01.2017 г. по платежному поручению N 1, также в установленный договором срок.

Арендная плата за 6 дней апреля 2017 г. составляет 5 225,07 руб. исходя из расчета (26 125,36 руб. : 30 дней) х 6 дн.) внесена ответчиком в размере 5 300 руб. по платежному поручению N 378 от 08.11.2017 г. В данной части решение ответчиком не оспаривается.

Истец в связи с нарушением сроков оплаты предъявил требование о взыскании договорной неустойки за период с 11.12.2016 по 04.05.2017 г. в размере 3 549,7 руб.

В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено, что за период с октября 2016 г. по март 2017 г. ответчиком арендные платежи вносились в установленном размере и в срок, в связи с этим оснований для начисления неустойки за этот период у суда не имеется.

В то же время арендный платеж за 6 дней апреля 2017 г., по мнению суда, был внесен ответчиком с просрочкой 08.11.2017 г. Однако начало периода просрочки уплаты платежа за апрель 2017 г. и применение к ответчику ответственности в связи с этим, должно соответствовать следующим нормам закона.

В соответствии со ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В соответствии со ст. 407 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 413 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п.п. 5, 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды", если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с вышеизложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Вместе с этим соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В соответствии с п. 7.2 договора аренды договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Спорный земельный участок в связи с заключением договора купли-продажи передан ответчику, у которого он и так находился, по акту приема-передачи 07.04.2017 г., право собственности в ЕГРП зарегистрировано 02.05.2017 г., следовательно, все обязательства по оплате арендных платежей, исходя положений вышеназванных нормативных актов, прекратились с момента совпадения в одном лице должника и кредитора, то есть с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок к ответчику.

Таким образом, просрочка исполнения обязательства у ответчика по последнему платежу за апрель 2017 г. составляет период с 03.05.2017 г. по 08.11.2017 г.

Истцом заявлены требования о взыскании неустойки за период по 04.05.2017 г., в силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не вправе выходить за пределы требований истца и самостоятельно изменять предмет или основание иска, в связи с чем, период, за который к ответчику может быть применена ответственность составляет с 03.05.2017 г. по 04.05.2017 г.

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что не имеется оснований для взыскания неустойки в размере 26,12 руб., поскольку согласно платежному поручению от 08.11.2017 N 378 в назначении платежа указано, что денежные средства перечисляются как арендная плата за апрель 2017 по договору аренды земельного участка N 427 от 07.11.2018, а также судом установлена переплата в размере 74,93 руб., и отсутствие других гражданско-правовых отношений между истцом и ответчиком, отклоняются судом апелляционной инстанции в силу следующего.

Согласно п. 8.1 договора аренды в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки.

Таким образом, согласно расчету суда неустойка за период с 03.05.2017 г. по 04.05.2017 г. составляет: 26 125,36 руб. х 0,05%=13,06 руб., 13.06 руб. х 2 дн.=26,12 руб.

Судом установлено, что ответчик по последнему платежному поручению от 08.11.2017 г. за апрель 2017 г. внес денежную сумму по арендным платежам в большем размере, чем требуется на 74,93 руб. (5 300-5 225,07). Однако, поскольку в платежном поручении указано конкретное назначение платежа и материалы дела не содержат заявления, адресованного истцу, о зачислении излишне уплаченной суммы, в счет оплаты неустойки, а суд самостоятельно не вправе изменить назначение платежа, следовательно, в этом случае с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 26,12 руб.

По смыслу статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор обязан производить зачисление денежных средств с учетом указанного должником назначения платежа, а при отсутствии назначения платежа в платежном поручении исполнение обязательства засчитывается в погашение обязательств по договору, срок исполнения которого наступил ранее.

Соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 ГК РФ (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга).

Статья 319 ГК РФ предполагает возможность для сторон изменить порядок гашения требований, установленных рамками данной статьи, однако стороны не вправе в договоре предусмотреть направление поступающих от должника средств в первую очередь на погашение неустоек, поскольку неустойка по своей правовой природе не относится к денежному обязательству, а является санкцией за ненадлежащее исполнение денежного обязательства.

По смыслу указанных разъяснений, погашение основного долга имеет приоритет перед штрафными санкциями.

Закрепленный в статье 421 ГК РФ принцип свободы договора имеет определенные границы. Условия всякого договора должны соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ, в противном случае договор по общему правилу статьи 168 ГК РФ будет являться ничтожной сделкой.

Таким образом, оценив в совокупности и порядке ст.71 АПК РФ представленные по данному делу доказательства, проанализировав положения действующего законодательства, требования истца правомерно удовлетворены частично, а именно в части взыскания неустойки за период с 03.05.2017 г. по 04.05.2017 г. в размере 26,12 руб.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 22.11.2017 года по делу N А49-8484/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев