Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2018 г. N 13АП-32352/17

г. Санкт-Петербург

20 февраля 2018 г.

Дело N А56-78297/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Желтянникова В.И., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: Лужинской В.А.

при участии:

от истца: Багрий А.А. (доверенность от 12.09.2017)

от ответчика: Боглачева Л.И. (доверенность от 28.12.2017)

от 3-их лиц: 1. Коршунова Н.В. (доверенность от 09.01.2018), Мороз Н.Г. (доверенность от 09.01.2018), 2. Не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-32352/2017) ООО "САНИТА" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2017 по делу N А56-78297/2016(судья Герасимова Е.А.), принятое

по иску ООО "САНИТА"

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга

3-е лицо: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", 2. акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

об урегулировании разногласий при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Санита" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений города Санкт-Петербурга (далее - Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 426,1 кв. м. с кадастровым номером 78:32:0001687:1297, находящегося на 2 этаже по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, лит. А, пом. 2-Н, в части редакции пункта 2.1 указанного договора, а именно: установить в пункте 2.1 договора цену продажи объекта в размере 31 440 000 руб., НДС не облагается.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП "ГУИОН") и акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества).

Решением от 26.10.2017 суд урегулировал разногласия, возникшие между Комитетом и Обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 426,1 кв. м, с кадастровым номером 78:32:0001687:1297, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, литера А, пом. 2-Н, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1. Цена продажи объекта составляет 39 300 000 руб., НДС не облагается".

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, полагая, что заключение эксперта, которым определена цена выкупаемого имущества, является ненадлежащим доказательством по делу, что подтверждается заключением специалиста Тюлькина Е.В., при этом, несмотря на необоснованность и противоречивость заключения экспертизы в назначении по делу повторной экспертизы судом отказано.

В судебном заседании Обществом заявлено ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 11-112056 от 03.03.1995 Общество является арендатором нежилого помещения общей площадью 426,1 кв. м, кадастровый номер 78:32:0001687:1297, находящегося на 2 этаже по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, литера А, пом. 2-Н.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 18.05.2016 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Распоряжением Комитета от 09.09.2016 N 2239-рз определены условия приватизации объекта нежилого фонда, в том числе установлена цена выкупа объекта в размере 39 300 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 17.08.2016 N 31-8-0110(084)-2016, выполненным ГУП "ГУИОН".

Фондом имущества 19.09.2016 передан Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге с указанием цены объекта в размере 39 300 000 руб.

Истец в свою очередь направил в Комитет (вх. N 121035-32 от 05.10.2016) и Фонд имущества (вх. N 4689 от 05.10.2016) протокол разногласий к договору, в котором предложил изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 31 440 000 руб.".

Письмом от 21.10.2016 N 3800/30 Фонд имущества отказал истцу в заключении договора на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

Ссылаясь на уклонение Комитета от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, полагая, что предложенная Комитетом к выкупу стоимость арендуемого имущества завышена, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Субъектов Российской Федерации или в Муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Поскольку в материалы дела сторонами представлены отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения значительно отличалась, в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 21.06.2017 судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "ЛАБРИУМ-КОНСАЛТИНГ" Васильевой Татьяне Юрьевне, с постановкой перед экспертом вопроса: какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда - нежилого помещения общей площадью 426,1 кв. м, кадастровый номер 78:32:0001687:1297, находящегося на 2 этаже по адресу: Санкт-Петербург, Рузовская улица, д. 21, лит. А, пом. 2-Н, в целях выкупа у Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в порядке реализации преимущественного права приобретения арендованного объекта нежилого фонда, по состоянию на 20.05.2016?

Согласно представленному заключению эксперта от 13.07.2017N ИО-0717-20-А56-78297/2016 рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 20.05.2016 составляет 39 400 000 рублей (НДС не облагается).

В силу статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заключение экспертизы соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Определенная в заключении экспертизы цена сопоставима с первоначально предложенной Комитетом на основании отчета ГУИОН ценой, максимально приближена к ней, не выходит за пределы допустимого диапазона, в котором может колебаться величина рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем суд первой инстанции правомерно урегулировал разногласия сторон, установив цену выкупаемого объекта недвижимости, указанную в отчете ГУП ГУИОН - 39 300 000 рублей.

Возражения истца относительно выводов, содержащихся в заключении эксперта, были надлежащим образом оценены судом первой инстанции с учетом пояснений эксперта, данных в судебном заседании суда первой инстанции, и обоснованно отклонены.

Несоответствие заключения от 13.07.2017 N ИО-0717-20а56-78297/2016, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении, влияющих на определение рыночной стоимости объекта оценки, Обществом не доказано, противоречий в выводах эксперта апелляционным судом не установлено, в связи с чем ходатайство Общества о назначении повторной экспертизы отклонено.

Заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований не доверять сделанному экспертом выводу не установлено. Судебная экспертиза проведена лицом, обладающими специальными познаниями для разрешения поставленных перед ним вопросов. Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенное исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы научно обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Ссылка Общества на консультацию специалиста Тюлькина Е.В. (анализ экспертного заключения) отклоняется апелляционным судом, поскольку данное лицо не привлекалось судом в качестве специалиста в порядке, предусмотренном ст. 87.1 АПК РФ, составленный им документ содержит противоречия, не соответствующие действительности сведения и не опровергает выводы экспертного заключения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы эксперта и не свидетельствуют о недостоверности сделанных экспертом выводов по результатам исследования и подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, противоречащие вышеприведенным нормам права, разъяснениям и имеющимся в деле доказательствам.

Судом первой инстанции установлены все фактические обстоятельства и исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.10.2017 по делу N А56-78297/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.И. Желтянников Е.В. Жиляева