Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2018 г. N 09АП-69120/17

г.Москва

15 февраля 2018 г.

Дело N А40-32652/17

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Александровой Г.С., Веклича Б.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Калужина С.Е.

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 11.12.2017 по делу N А40-32652/17, принятое судьей Е.Н. Яниной,

по исковому заявлению ООО "Сабидом"

к ответчикам Кишенкову А.С., Калужину С.Е.

третьи лица - 1. Москомстройинвест, 2. Управление Росреестра по г.Москве, 3. Департамент городского имущества города Москвы, 4. Правительство Москвы, 5. Мосгосстройнадзор, 6. Департамент развития новых территорий города Москвы, 7. Ковалец Н.В., 8. Лихачева А.В., 9. Фаттяхова Р.Р., 10. Духовской Ю.И., 11. Коптеловой С.Ю., 12. Лапшинского С.В., 13. Самарина М.А., 14. Хоконова А.С., 15. Куликова В.А., 16. Осиповой Е.Ю., 17. Мануйлова М.А., 18. Кузнецовой В.А., 19. Фирсановой Н.В., 20. Гавриленко А.И., 21. Муравьева Л.В., 22. Юдиной А.В., 23. Лазаревой Н.Н., 24. Башкалян Н.Б., 25. Амирханова Д.И., 26. Максимовой Н.А., 27. Косова А.В., 28. Смолевой С.А., 29. Кондря П.Г., 30. Палевич А.В., 31. Пугач О.А., 32. Близнюк Д.В., 33 Исаева О.В., 34. Дворак О.А., 35. Трофимов С.В.

о признании предварительного договора купли продажи от 18.11.2013 N 1 договором купли-продажи с условиями предварительной платы, зарегистрировать переход права собственности на 60 земельных участков, суммарной площадью 77 000 кв.м.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Зайцев В.М. по доверенности от 10.03.2017;

от ответчиков: Калужину С.Е. - Калужин Е.Н. по доверенности от 11.11.2017; Селиванов И.В. по доверенности от 15.09.2017;

от третьих лиц: Трофимов С.В. - Григоренко О.А. по доверенности от 09.10.2017,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сабидом" обратилось в Арбитражный суд города Москвы к ответчикам Кишенкову Алексею Сергеевичу, Калужину Сергею Евгеньевичу о признании предварительного договора купли продажи от 18.11.2013 N 1 договором купли-продажи с условиями предварительной платы, с требованием зарегистрировать переход права собственности на 60 земельных участков, с кадастровыми номерами согласно реестру в исковом заявлении, всего суммарной площадью 77 000 кв.м.

Решением от 11.12.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Калужин Сергей Евгеньевич с данным решением не согласился и направил апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, находит решение Арбитражного суда города Москвы не подлежащим изменению или отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 18.11.2013 между ООО "Сабидом" и ответчиками - Кишенковым А.С., Калужиным С.Е. заключен предварительный договор N 1 купли-продажи земельного участка, кадастровый номер: 77:17:0000000:3495, по условиям которого, Калужин С.Е. (продавец 1) и Кишенков А.С. (продавец 2), будучи собственниками 1/2 доли указанного участка на праве общедолевой собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2013 N 77-АР 137596, и свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2013 N 77-АР137597), обязались в будущем на основании договора купли-продажи передать ООО "Сабидом" (покупатель) в собственность данный земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для жилищного строительства с развитой инфраструктурой, общая площадь 77 000 кв.м., расположенный по адресу: г.Москва, п.Сосенское, вблизи дер.Сосенки,

Пунктом 1.2 предварительного договора предусмотрено, что указанный выше договор купли-продажи стороны обязаны заключить на условиях установленных настоящим договором в течение 1 (одного) года с момента подписания настоящего договора.

Согласно п.2.1.1. предварительного договора цена (обеспечительный платеж) приобретаемого по настоящему договору земельного участка составляет сумму в размере 192 837 214 руб.

По согласованию сторон указанный участок суммарной площадью 77 000 кв.м. разделен на 60 участков, что следует из выписок из ЕГРН, с присвоением условного (кадастрового номера), площади, а также местонахождения - согласно реестру, содержащемуся в материалах дела.

Указанное разделение было осуществлено с целью передачи земельных участков в собственность будущим покупателям квартир (таун-хаусов).

Ранее, 04.10.2013 между сторонами был заключен договор аренды земельного участка, предметом которого изначально являлся указанный выше земельный участок, с кадастровым номером 77:17:0000000:3495, предоставленный истцу для организации жилищного строительства жилых домов сблокированного типа и строительства детского сада.

Судом первой инстанции установлено, что указанный участок использовался истцом по факту для строительства объектов капитального строительства - жилых домов блокированного типа и объектов инфраструктуры.

В свою очередь ООО "Сабидом" заключило предварительные договоры купли-продажи объектов недвижимого имущества (жилого помещения, таун-хауса и придомового земельного участка) с третьими лицами, по условиям которых истец обязался в будущем, в том числе, построить жилые помещения в жилых домах сблокированного типа малоэтажной застройки, на образованных разделенных 60-ти земельных участках.

Позднее, 09.12.2013 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 04.10.2013, по условиям которого указанные выше 60 земельных участков были переданы ответчиками истцу по передаточному акту.

В соответствии с п.3.3 договора аренды все расходы, связанные с содержанием недвижимого имущества, возложены на ООО "Сабидом".

Из материалов дела следует, что свои обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 18.11.2013 N 1 в части оплаты истец выполнил в полном объеме и перечислил ответчикам оговоренную сумму в размере 192 837 214 руб.

Таким образом, участки фактически переданы истцу, истец несет бремя по содержанию и обслуживанию участков, однако право собственности на истца не оформлено.

Позднее, 21.12.2015 между истцом и ответчиками заключен договор аренды земельного участка (зарегистрированный за N 77-77-17/144/2013-976 от 14.10.2013), предметом которого с учетом дополнительного соглашения от 09.12.2013 (зарегистрировано за N 77-77-17-115/3013-077 от 17.12.2013) была аренда истцом указанных выше земельных участков для организации жилищного строительства жилых домов сблокированного типа и строительства детского сада.

За время действия договора аренды истцом на указанных участках были построены жилые дома сблокированного типа, квартиры в которых проданы и фактически переданы физическим лицам. Таким образом, объектами договора являлись будущие земельные участки, которые появились в дальнейшем путем деления одного большого земельного участка.

21.12.2015 между истцом и ответчиками было заключено соглашение о расторжении договора аренды.

Указанное соглашение было заключено в связи с принятием решения сторонами заключить основной договор купли-продажи в феврале 2016 года.

Настоящие исковые требования мотивированы тем, что заключенный между сторонами предварительный договор от 18.11.2013 N 1 заключенный между ООО "Сабидом" и Кишенковым А.С., Калужиным С.Е. по сути являлся договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, поскольку устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества с условием о предварительной оплате.

Апелляционный суд, оценивая представленный в материалы дела спорный предварительный договор N 1, приходит к следующим выводам.

Пунктом 2 ст.1 Гражданского кодекса РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Указанный предварительный договор N 1 содержит в себе элементы договора купли-продажи (смешанный договор), где к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (п.3 ст.421 Гражданского кодекса РФ).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст.431 Гражданского кодекса РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования условий спорного предварительного договора N 1 усматривается общая воля сторон на совершение сделки купли-продажи, с учетом цели договора.

Земельные участки 04.10.2013 были переданы истцу во владение и пользование, на указанных участках осуществлялось строительство жилых домов, сблокированного типа малоэтажной застройки, и с этого же времени истец несет бремя их содержания, заключенные между странами договоры, и дополнительные соглашения, а также действий сторон, определенно позволяют индивидуализировать объекты недвижимого имущества, подлежащие передаче покупателю, соответственно установить действительную волю сторон по передаче именно этих 60 земельных участков, суммарной площадью 77 000 кв.м.

С учетом того, что регистрация разделения спорного участка произошла 17.12.2013, а дополнительное соглашение к предварительному договору было заключено 13.12.2013, учитывая также заключение договора аренды на указанные земельные участки, - стороны знали о процессе раздела спорного участка в целях последующей передачи физическим лицам - покупателям таун-хаусов, то есть фактически между сторонами был определен объект договора купли-продажи недвижимого имущества, установлена цена этого имущества, которая была оплачена.

Из представленного предварительного договора N 1 можно четко установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п.1 ст.555 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

В соответствии с п.5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п.3 ст.551 Гражданского кодекса РФ.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" в случае возникновении между сторонами договора купли- продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании ст.431 Гражданского кодекса РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычая делового оборота, последующее поведение сторон; если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, указанный Предварительный договор фактически является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, и не является по сути предварительным договором.

Заключив Предварительный договор купли-продажи земельного участка на указанных условиях, передав фактически земельные участки во владение истца и получив от него полную оплату за земельные участки, предусмотренную договором, Ответчики тем самым выразили свою волю на отчуждение имущества и фактически приняли исполнение по договору со стороны истца, заключив, по существу, договор купли-продажи, в связи с чем, право собственности на земельные участки должно перейти к истцу.

Однако по объективным причинам ответчики не могут в настоящее время заключить договор купли-продажи указанных земельных участков: в связи с возбуждением в отношении последних уголовного дела СО МУ МВД Солнечногорское Московской области N 82560, и, в настоящее время Кишенков А.С. находится в следственном изоляторе, а Калужин С.Е. скрывается от правосудия за рубежом.

Истец в свою очередь не может оформить земельные участки в собственность для последующей передачи их участникам долевого строительства сблокированных жилых домов, а также ввести в установленном порядке построенные объекты недвижимости в эксплуатацию, чем нарушаются права физических лиц - покупателей жилых помещений.

Кроме того, в связи с отсутствием оформленного права собственности на указанные участки, ООО "Сабидом" не может передать в безвозмездное срочное пользование часть земельных участков, попадающих в границы красных линий в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 03.12.2014 N 719-ПП "Об утверждении проекта планировки территории линейного объекта участка улично-дорожной сети - автомобильной дороги "М-3 "Украина" - д.Сосенки - д.Ямонтово" для целей подготовки к строительству объекта строительства объекта в соответствии с адресной инвестиционной программой города Москвы на 2015-2018 гг, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 30.09.2015 N 630-ПП.

Таким образом, с учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования обоснованны и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Единственным доводом апелляционной жалобы Калужина С.Е. является довод о пропуске истцом срока исковой давности, который отклоняется судом апелляционной инстанции.

Заявитель полагает, что в настоящем случае подлежат применению нормы ст.165 Гражданского кодекса РФ, согласно которым срок исковой давности составляет один год.

Вместе с тем, вопреки доводам ответчика, предметом настоящее иска, в том числе является государственная регистрация перехода права собственности на соответствующие земельный участки, а не понуждение ответчиков к заключению основного договора купли-продажи, соответственно специальный срок исковой давности применению не подлежит, в свою очередь общий срок исковой давности, установленный п.1 ст.196 Гражданского кодекса РФ, определяемый по правилам ст.200 Гражданского кодекса РФ, истцом не пропущен.

При таких обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу оспариваемого судебного акта.

Руководствуясь ст.ст.110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2017 по делу N А40-32652/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Г.С. Александрова Б.С. Веклич