Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2018 г. N 08АП-693/18

город Омск

19 февраля 2018 г.

Дело N А46-21338/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Журко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-693/2018) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска

на решение Арбитражного суда Омской области от 25.12.2017 по делу N А46-21338/2017 (судья Яркова С.В.),

принятое по заявлению Индивидуального предпринимателя Баера Сергея Николаевича (ИНН 550408984701, ОГРН 317554300013807)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)

о признании незаконным отказа в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139 без проведения торгов, изложенного в письме от 06.09.2017 N Исх-ДИО/14999,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Рудака Алексея Витальевича,

при участии в судебном заседании представителей:

от Рудака Алексея Витальевича - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Баера Сергея Николаевича - Зюзин М.А. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности N 55АА 1828052 от 06.12.2017 сроком действия 3 года);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Н.М. (предъявлено служебное удостоверение, по доверенности N Исх-ДИО/12122 от 24.07.2017 сроком действия 1 год),

установил:

Индивидуальный предприниматель Баер Сергей Николаевич (далее также - ИП Баер С.Н., Предприниматель, заявитель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее также - Департамент, заинтересованное лицо) в предоставлении ему в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139 без проведения торгов, выраженного в письме от 06.09.2017 N Исх-ДИО/14999, и обязании Департамента в тридцатидневный срок с момента вступления решения по делу в законную силу подготовить и направить Предпринимателю в трёх экземплярах проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139.

Определением суда от 13.11.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ) был привлечён Рудак Алексей Витальевич (далее по тексту - Рудак А.В.).

Решением по делу арбитражный суд удовлетворил заявленные ИП Баером С.Н. требования в полном объеме, признав незаконным оспариваемый отказ Департамента в предоставлении Предпринимателю в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:140103:3139 без проведения торгов, выраженный в письме от 06.09.2017 N Исх-ДИО/14999, и обязав Департамент в тридцатидневный срок с момента вступления решения по делу в законную силу подготовить и направить Предпринимателю в трёх экземплярах проект договора купли-продажи указанного земельного участка. С Департамента в пользу Предпринимателя взыскано 300 руб. государственной пошлины.

При этом арбитражный суд исходил из того, что в настоящем случае с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости Предприниматель в силу закона приобрёл и право аренды земельного участка, следовательно, он вправе был заявить и требование о предоставлении данного земельного участка с собственность, что исключает применение к спорным правоотношениям пункта 2 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), на который ссылается Департамент.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также нарушение судом первой инстанции норм материального права.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает, что по данным Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139 зарегистрировано обременение - аренда в пользу Баер Оксаны Юрьевны, в связи с чем Департамент в соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ обоснованно отказал в предоставлении данного участка в собственность без проведения торгов.

В представленном до начала судебного заседания отзыве ИП Баер С.Н. просит оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, апелляционную жалобу Департамента - без удовлетворения.

Рудак А.В., надлежащим образом извещенный в соответствии со статьёй 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 3 статьи 156, статьёй 266 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного лица.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержала требования, изложенные в апелляционной жалобе, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Предпринимателя с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на неё, заслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

На основании договора аренды земельного участка N Д-Кр-31-8602 арендатором земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139 являлась Баер Оксана Юрьевна.

31.05.2016 последней зарегистрировано право общей долевой собственности на 1/2 долю в праве на объект; оставшаяся 1/2 доля в праве общей долевой собственности на объект зарегистрирована за Рудаком А.В.

На основании договора купли-продажи 05.09.2016 Баер Оксана Юрьевна продала принадлежащую ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект Баеру С.Н.

Реализуя право на приобретение земельного участка, необходимого для использования принадлежащего собственникам объекта недвижимости, Баер С.Н. и Рудак А.В. обратились в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139.

Письмом от 30.03.2017 N Исх-ДИО/1446 Департамент отказал в предоставлении земельного участка со ссылкой на пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ.

Заинтересованным лицом отмечено, что по данным Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.08.2017 N 55/001/005/2017-75783 на земельный участок с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139 зарегистрировано обременение - аренда в пользу Баер Оксаны Юрьевны (N Д-Кр-31-8602 от 07.06.2010).

Баер Оксана Юрьевна обратилась в Кировский районный суд города Омска с исковым заявлением к Департаменту о расторжении договора аренды земельного участка. Решением от 01.06.2017 по делу N 2-2526/2017, в удовлетворении которого судом отказано. При этом в указанном решении отмечено, что прежний собственник недвижимости в силу закона утрачивает право на использование земельного участка, что не требует принудительного расторжения договора.

Полагая, что письмо от 30.03.2017 N Исх-ДИО/1446 составлено без учёта обстоятельств, установленных решением Кировского районного суда города Омска от 01.06.2017 по делу N 2-2526/2017, Баер С.Н. и Рудак А.В. повторно обратились в Департамент с заявлениями о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139.

В ответ на указанное обращение Департамент письмом от 06.09.2017 N Исх-ДИО/14999 повторно уведомил об отказе в предоставлении участка в собственность со ссылкой на пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ.

Полагая, что отказ Департамента в предоставлении испрашиваемого земельного участка не соответствует закону, нарушает права и законные интересы ИП Баера С.Н., последний обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

25.12.2017 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения по следующим основаниям.

Как следует из содержания оспариваемого отказа Департамента, изложенного в вышеуказанном письме, отказывая в предоставлении испрашиваемого земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139, заинтересованное лицо исходило из того, что по данным Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости на данный участок зарегистрировано обременение - аренда в пользу Баер Оксаны Юрьевны, что является препятствием для предоставления земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 39.16 ЗК РФ.

Аналогичные, по сути, доводы изложены Департаментом в апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (статья 71 АПК РФ).

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ доказательства, имеющиеся в материалах дела, доводы сторон по существу спорного вопроса, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для её удовлетворения ввиду подтвержденности материалами дела позиции суда первой инстанции, изложенной в обжалуемом решении.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ императивно закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьёй 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется, в том числе собственникам зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках.

В соответствии с пунктом 5 указанной нормы для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьёй 39.17 ЗК РФ.

В силу Решения Омского городского совета от 26.10.2011 N 452 Департамент распоряжается земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которую не разграничена, а также находящимися в муниципальной собственности.

Как установлено в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции и подтверждается материалами дела, на испрашиваемом земельном участке расположено нежилое здание (станция технического обслуживания легковых автомобилей без малярно-жестяных работ) общей площадью 349,9 кв.м., с кадастровым номером 55:36:14 01 03:4055, принадлежащее на праве собственности Баеру С.Н. и Рудаку А.В.

Как уже отмечалось выше, данные собственники объекта недвижимости обратились в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка, распложенного под указанным объектом, в собственность.

Согласно пункту 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трёх экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу пункта 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса;

Как указывает Департамент, на испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 55:36:14 01 03:3139 зарегистрировано обременение - аренда в пользу иного лица.

Между тем, ссылаясь на аренду спорного земельного участка Баер Оксаной Юрьевной, Департамент не учитывает следующее.

В соответствии со статьёй 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что были и у прежнего собственника.

В силу пункта 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

С учетом содержания процитированных правовых норм и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно констатировал в обжалуемом судебном акте, что в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте данные объекты и участок выступают совместно.

При этом покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для её использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определённость в данных правоотношениях.

Поскольку в настоящем случае с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, по верному замечанию суда первой инстанции, Предприниматель в силу закона приобрёл и право аренды земельного участка, следовательно, он вправе был заявить и требование о предоставлении данного земельного участка в собственность.

Пункт 2 статьи 39.16 ЗК РФ к спорным правоотношениям не применим в силу изложенного.

Таким образом, заявитель представил как достаточные доказательства, подтверждающие его право на приобретение земельного участка в собственность, так и доказательства того, что оспариваемый отказ нарушает его права и законные интересы.

При установленных по делу и изложенных выше обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований Предпринимателя.

Суд апелляционной инстанции дополнительно отмечает, что позиция Департамента, изложенная в оспариваемом отказе, по сути, представляет собой формальный подход к рассмотрению заявления Предпринимателя, что не может быть признано допустимым, отвечающим принципу законности действий органа публичной власти.

В целом доводы апелляционной жалобы Департамента повторяют доводы, сформулированные и заявлявшиеся последним в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции, которым дана надлежащая оценка в обжалуемом судебном акте, и направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 АПК РФ.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы Департамента в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате Департаментом, но от уплаты которой он в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден, не подлежит распределению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 25.12.2017 по делу N А46-21338/2017 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

А.Н. Лотов Н.А. Шиндлер