Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2018 г. N 19АП-8947/17

г.Воронеж

16 февраля 2018 г.

Дело N А14-17196/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Никитиной Людмилы Вадимовны: Врачева Д.Б., представителя по доверенности б/н от 02.02.2018;

от общества с ограниченной ответственностью "Донское": Черных Н.И., представителя по доверенности б/н от 05.12.2016;

от Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Микрокредитной компании Фонд развития предпринимательства Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от общества с ограниченной ответственностью "Гремячье": представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донское" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.10.2017 по делу N А14-17196/2016 (судья Сидорова О.И.) по иску индивидуального предпринимателя Никитиной Людмилы Вадимовны, с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРИП 314366807600128, ИНН 363102410209) к 1. обществу с ограниченной ответственностью "Донское", с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРН 1083668021909, ИНН 3631007300), 2. Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области, р.п. Хохольский Воронежской области (ОГРН 1023601319521, ИНН 3631001604) о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, третьи лица: 1.Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", г. Москва в лице филиала по Воронежской области, 2. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, г. Воронеж, 3. Микрокредитная компания Фонд развития предпринимательства Воронежской области, г. Воронеж, 4. общество с ограниченной ответственностью "Гремячье", с. Гремячье Воронежской области, по иску общества с ограниченной ответственностью "Донское", с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРН 1083668021909, ИНН 3631007300) к индивидуальному предпринимателю Никитиной Людмиле Вадимовне, г. с. Гремячье Хохольского района Воронежской области (ОГРИП 314366807600128, ИНН 363102410209) о признании права собственности отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Никитина Людмила Вадимовна обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Донское" и Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области с иском о признании недействительным договора купли - продажи от 24.01.2011 г. земельного участка с кадастровым номером 36:31:0700012:363 площадью 13 875 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, д. 61 А, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Донское" и Администрацией Хохольского муниципального района Воронежской области в части включения в состав земельного участка с кадастровым номером 36:31:0700012:363 земельного участка площадью 3 607 кв. м., согласно заключению эксперта ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" N 257 от 07.07.2017 схема N 4, в координатах в соответствии с вариантом N 3.

В порядке применения последствий недействительности сделки в указанной части возвратить в собственность Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области земельный участок площадью 3 607 кв. м., согласно заключению эксперта ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" N 257 от 07.07.2017 схема N 4, в координатах в соответствии с вариантом N 3; снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 36:31:0700012:545 площадью 9 517 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская обл., Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, д. 61А и земельный участок с кадастровым номером 36:31:0700012:546, площадью 4 358 кв.м., Воронежская обл., Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, д. 61 А; погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок регистрационные записи в отношении земельного участка адресу: Воронежская обл., Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, д. 61А, с кадастровым номером 36:31:0700012:545 площадью 9 517 кв.м. и отношении земельного участка по адресу: Воронежская обл.. Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, д. 61 А, с кадастровым номером 36:31:0700012:546, площадью 4 358 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, микрокредитная компания Фонд развития предпринимательства Воронежской области, общество с ограниченной ответственностью "Гремячье".

Определением суда от 28 июня 2017 для рассмотрения с настоящим делом объединено дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Донское" к индивидуальному предпринимателю Никитиной Л.В. о признании права собственности истца на объект недвижимого имущества - зернохранилище лит. К, инвентарный номер 13526, расположенный по адресу: Воронежская область, Хохольский район, с. Гремячье отсутствующим.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 23.10.2017 по делу N А14-17196/2016 требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, общество с ограниченной ответственностью "Донское" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 09.02.2018 г. представитель заявителя жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, полагая принятое по делу решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобе, просил отменить данное решение суда, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, считая обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить обжалуемое решение без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

От Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области в материалы дела поступило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в ее отсутствие.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи имущества от 03 декабря 2010 общество с ограниченной ответственностью "Гремячье" приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Донское" объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: Воронежская область, Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, д. 61А, в том числе зернохранилище лит. К, общей площадью 898,5 кв.м, инвентарный номер 13526, которые затем были перепроданы покупателем индивидуальному предпринимателю Никитиной Л.В. по договору купли-продажи от 01 октября 2013 года.

Запись о переходе права собственности Никитиной Л. В. внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество 13 января 2014.

При формировании границ земельных участков под приобретенным по договору недвижимым имуществом установлено, что зернохранилище расположено одновременно на двух земельных участках с кадастровым номером 36:31:0700012:545 площадью 9 517 кв.м. и с кадастровым номером 36:31:0700012:546 площадью 4 358 кв.м, возникших в результате раздела исходного земельного участка с кадастровым номером 36:31:0700012:363 площадью 13 875 кв.м., что подтверждается заключением кадастрового инженера от 27 мая 2016 года и сведениями и Единого государственного реестра недвижимости.

Право собственности на указанные земельные участки 27 февраля 2014 зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Донское" на основании договора купли - продажи от 24 января 2011 года, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Донское" и администрацией Хохольского муниципального района Воронежской области.

Истец, полагая, что совершенная между ответчиками сделка является недействительной в части включения в состав приватизированного имущества земельного участка, занятого принадлежащей ей недвижимостью, обратился в суд с настоящим требованием.

Возражая на иск, ответчики ссылались на то, что принадлежащий истцу объект недвижимости приобретен им по незаключенному договору, в котором отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, сведениями о нахождении на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным лицам, администрация при совершении оспариваемой сделки не располагала.

Общество с ограниченной ответственностью "Донское" обратилось к Никитиной Л.В. с иском о признании отсутствующим права собственности на зернохранилище, считая, что наличие зарегистрированного права собственности предпринимателя на объект недвижимости нарушает его права на владение и пользование земельным участком, на котором спорный объект не располагается.

Удовлетворяя иск предпринимателя и отказывая в иске обществу, арбитражный суд области руководствовался положениями статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 166, 168, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в свете разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 N 5361/12, пришел к выводу, что на момент совершения оспариваемого действия часть приобретенного земельного участка была занята объектом недвижимости, который не принадлежал покупателю, а потому не мог быть им выкуплен из государственной собственности. Продажа земельного участка ответчику препятствует истцу реализовать в установленном законом порядке исключительное право на приобретение части земельного участка в собственность, что оправдывает его обращение в суд с требованием о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности.

В поданной апелляционной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Донское", в числе прочего, ссылается на то, что реально существующее здание, находящееся на земельном участке, не тождественно объекту недвижимого имущества, которое указано в свидетельстве о праве собственности ИП Никитиной Л.В.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей на день совершения оспариваемого действия, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума N 11).

Таким образом, в результате приобретения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, у общества с ограниченной ответственностью "Гремячье", а затем у предпринимателя Никитиной Л.В. в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации возникло исключительное право пользования земельным участком под зернохранилищем и преимущественное право на приватизацию земельного участка.

Из обстоятельств дела следует, что это право принадлежало истцу на момент отчуждения спорного земельного участка обществу "Донское". Совершение оспариваемой сделки создало неустранимые препятствия в осуществлении права истца.

В силу п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции на момент совершения оспариваемого договора, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку сделка по продаже земельного участка ответчику 1 нарушает требования земельного и гражданского законодательства об исключительном праве на приватизацию земельного участка собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, и права ИП Никитиной Л.В. на приобретение земельного участка, занятого объектом, в собственность, сделку следует признать ничтожной.

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Поскольку осуществление права истца на приватизацию земельного участка возможно при условии возврата земельного участка органу, уполномоченному на осуществление полномочий по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено, требование истца о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение суд считает правомерно заявленным и подлежащим удовлетворению.

Возражения общества о пропуске истцом срока исковой давности правомерно отклонены судом области, который, применив правило пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что течение срока исковой давности по спорному требованию не могло начаться ранее дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Поскольку часть земельного участка, занятая зернохранилищем, в момент совершения оспариваемой сделки не находилась во владении продавца, исполнение обязательства по его передаче покупателю не состоялось.

Предприниматель, обращаясь в суд с иском, указала, что о нарушении своего права (продаже участка, на котором расположен объект недвижимости) она узнала в 2016 году, когда предприняла меры по формированию границ земельного участка под объектом недвижимости для последующего его выкупа и регистрации права собственности на него.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 3771/11 указано, что при делимости земельного участка требование о признании недействительным договора купли-продажи может быть заявлено лишь в отношении части сделки, соответствующей площади участков, на которые вправе рассчитывать лица, обратившиеся в суд за защитой своего права.

По ходатайству сторон судом по делу была назначена судебная экспертиза, на разрешение которой был поставлен, в том числе, вопрос относительно площади и конфигурации (с указанием границ и координат поворотных точек) земельного участка занятого объектом недвижимости истца и необходимого для его эксплуатации, содержания и обслуживания.

Из трех технически возможных вариантов определения размеров земельного участка, необходимого для эксплуатации, содержания и обслуживания зернохранилища площадью 898,5 кв.м., лит. К, кадастровый номер 36:31:0700012:529, определенных в заключении экспертов от 07.07.2017 N 257, судом выбран вариант N 1 (схема N 2), согласно которому площадь земельного участка необходимого для эксплуатации, содержания и обслуживания зернохранилища N 3 составляет 2 297 кв.м.

Доказательств, опровергающих вышеназванные выводы эксперта, заявителем жалобы не представлено (ст. ст. 9,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу названных обстоятельств на основании статьей 82, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отклонению заявленное ООО "Донское" в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы ввиду отсутствия оснований для назначения такой экспертизы.

Учитывая изложенное, общество с ограниченной ответственностью "Донское" обязано возвратить Администрации Хохольского муниципального района Воронежской области по акту приема-передачи земельный участок площадью 2 297 кв.м по адресу: Воронежская область, Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, 61А, 61А/1, являющийся частью земельного участка 36:31:0700012:545 площадью 9 517кв.м., расположенного по адресу: Воронежская обл., Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, 61А и земельного участка с кадастровым номером 36:31:0700012:546, площадью 4 358кв.м., расположенном по адресу Воронежская обл., Хохольский район, с. Гремячье, ул. Чехова, 61А/1 имеющий границы и координаты поворотных точек, определенные в заключении эксперта (вариант N 1 (схема N 2)).

В свою очередь, Администрация Хохольского муниципального района Воронежской области обязана возвратить ООО "Донское" денежные средства в сумме 5 526,58 руб., полученные во исполнение недействительной части сделки, размер которых определятся пропорционально стоимости приобретенного обществом земельного участка.

Отказывая в иске общества к предпринимателю, арбитражный суд области обоснованно указал на отсутствие неопределенности относительно предмета договора, стороны договоров располагали и располагают сведениями о наличии спорного объекта, его характеристиках и месте расположения. Кроме того, с учетом положений ст. ст. 307, 308 Гражданского кодекса Российской Федерации суд области верно согласился с доводом истца о том, что ответчик не вправе ссылаться на незаключенность договора между ООО "Гремячье" и ИП Никитиной Л.В., поскольку не является его стороной.

Факт заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества между ООО "Донское" и ООО "Гремячье" и его исполнение стороны договора подтвердили, заключив мировое соглашение в рамках дела N А14-13702/2013.

Как следует из заключения экспертов, объект недвижимого имущества - зернохранилище площадью 898,5 кв.м, литер К с кадастровым номером 36631:0700012:529 по своим конструктивным характеристикам соответствует данным технического паспорта БТИ от 25.10.2007 за исключением количества помещений и располагается в границах земельных участков с кадастровыми номерами 36:31:0700012:545 и 36:31:0700012:546.

Расхождение в количестве помещений в здании (3 и 5), указанных в техническом паспорте и имеющихся в наличии на момент осмотра экспертом не может рассматриваться в качестве обстоятельства, исключающего тождество объекта осмотра и объекта, на который зарегистрировано право истца.

В судебном заседании эксперт Тоньшин Д.Е. пояснил, что иных зданий, подпадающих под характеристики объекта с литером К на спорных земельных участках не обнаружено. Примыкающее к спорному зданию здание (предположительно гаражи) по своим конструктивным элементам отличается от исследуемого здания литер К.

Таким образом, довод ответчика об отсутствии на принадлежащих ему земельных участках здания, право собственности на которое зарегистрировано за истцом, опровергается собранными по делу доказательствами. В обоснование утверждения о существенном нарушении при постановке здания на кадастровый учет и недостоверности сведений в Едином государственном кадастре недвижимости, ответчик 1 доводов не привел, надлежащих доказательств не представил.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 23.10.2017 по делу N А14-17196/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Донское" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева И.В. Ушакова