Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2018 г. N 11АП-19725/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22 мая 2018 г. N Ф06-32462/18 настоящее постановление отменено

г. Самара

20 февраля 2018 г.

Дело N А49-7241/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2018 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Терентьева Е.А.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 6 - 13 февраля 2018 г. в зале N 6 помещения суда

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Машошиной Антонины Васильевны

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 16 ноября 2017 года, принятое по делу N А49-7241/2017, судья Аверьянов С.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Столица Нижний" (ОГРН 1161326050830, ИНН 1326234133), город Саранск,

к индивидуальному предпринимателю Машошиной Антонине Васильевне (ОГРНИП 3055836100016, ИНН 583601023404), город Пенза,

о взыскании 154 229 руб. 09 коп.,

с участием представителя ответчика Сюзюмовой Е.С. (доверенность от 01.02.2018 г.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Столица Нижний" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к индивидуальному предпринимателю Машошиной А.В. о взыскании задолженности по договору аренды от 15.07.2016 г. в размере 154 229 руб. 09 коп., расходов по уплате госпошлины и расходов на представителя в размере 50 000 руб.

В обоснование своего требования истец указал, что ответчиком не исполняются обязательства, принятые им на себя в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 15.07.2016 г., в результате чего у ответчика образовалась задолженность по оплате постоянной части арендной платы за апрель - май 2017 г. (с учетом частичной оплаты 17 920 руб.) в размере 135 680 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг за март 2017 г. в сумме 9 285, 40 руб., за апрель в сумме 9 263, 69 руб.

В отзыве на иск ИП Машошина А.В. просила в удовлетворении требований истцу отказать, поскольку предоставленное ответчику в аренду нежилое помещение не соответствовало санитарным требованиям, предъявляемым к торговым организациям, в связи с привлечением к административной ответственности за осуществление торговой деятельности в помещении, не отвечающим санитарным требованиям, 20.03.2017 г. ответчик начала процедуру расторжения договора, а 7.04.2017 г. освободила помещение и передала ключи истцу.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16 ноября 2017 года иск удовлетворен.

С ИП Машошиной А.В. в пользу ООО Группа компаний "Столица Нижний" взыскан долг 154 229 руб. 09 коп., расходы по оплате госпошлины 5 627 руб., расходы на оплату услуг представителя 50 000 руб.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Пензенской области судебным актом, индивидуальный предприниматель Машошина А.В. обратилась в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований истца. В обоснование жалобы ответчик указал на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО Группа компаний "Столица Нижний" против ее удовлетворения возражает, указало, что уведомление ответчика о намерении расторгнуть договор получено истцом по электронной почте 05.04.2017 г., при этом истец не указал, какие именно существенные недостатки помещения препятствуют ему пользоваться помещением, указал об освобождении помещения с 07.04.2017 г. Анализируя доводы ответчика, суд первой инстанции, по мнению истца, обоснованно пришел к выводу о том, что отмеченные ответчиком недостатки не являются скрытыми, а поэтому в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за указанные недостатки. также ответчик указал на отсутствие доказательств возврата помещения.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Пензенской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 06.02.2018 г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 13.02.2018 г. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда 6 - 13.02.2018 г. приняли участие представитель ответчика Сюзюмова Елена Сергеевна, действующая на основании доверенности от 01.02.2018 г., выданной за подписью индивидуального предпринимателя Машошиной А.В.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, который о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции был уведомлен надлежащим образом в соответствии с положениями статей 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе и путем размещения информации о рассмотрении дела на официальном сайте суда, явку в суд своих представителей не обеспечил.

В соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

При этом в силу части 4 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые признаны, удостоверены лицами, участвующими в деле, в порядке, установленном статьей 70 настоящего Кодекса, и приняты арбитражным судом первой инстанции, не проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции, а в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Независимо от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли арбитражным судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения арбитражного суда первой инстанции в любом случае.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости изменения обжалованного судебного акта по следующим основаниям.

15.07.2016 г. ООО ГК "Столица Нижний" (арендодатель) и ИП Машошина А.В. (субарендатор) заключили договор аренды, по условиям которого (пункт 1) арендодатель предоставляет субарендатору за плату во временное пользование нежилое помещение, принадлежащее ему на праве собственности, находящееся по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Веселовского, д.6.

В соответствии с пунктом 1.2 договора нежилое помещение предоставляется арендатору для осуществления следующих основных видов деятельности: розничная торговля товарами бытовой химией и парфюмерии, хозяйственными и бытовыми товарами.

Согласно пункту 2.1 объектом временного пользования является нежилое помещение общей площадью 128 кв.м., из них торговая составляет 112 кв.м., расположенная на первом этаже. Расположение торговой площади указано на плане.

Право передачи помещения в субаренду принадлежит арендодателю на основании договора аренды от 01.04.2016 г.

Пунктом 2.2 договора стороны констатировали, что нежилое помещение находится в состоянии, пригодном для осуществления торговой деятельности.

В соответствии с пунктом 3.1 договора плата за временное пользование нежилого помещения состоит из фиксированной и переменной частей.

Фиксированная часть платы (пункт 3.2) составляет 76 800 руб. (НДС не облагается). Указанная плата вносится субарендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. При исчислении платы за неполный календарный месяц плата за такой месяц определяется как часть платы, установленной за 1 календарный месяц, пропорциональная отношению количества дней действия договора в неполном месяце к общему количеству дней в этом месяце.

Переменная часть платы состоит из стоимости коммунальных услуг (электроснабжение, водоснабжение, канализация, теплоснабжение, услуги связи) и оплачивается субарендатором дополнительно, согласно показаниям приборов учета соответствующих коммунальных услуг, на основании счетов.

Пунктом 7.3 договора стороны установили, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем несудебном порядке по требованию субарендатора с предварительного уведомления арендодателя не менее чем за пять календарных дней, в том числе в случае если переданное субарендатору нежилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны субарендатору.

Обусловленное договором помещение было передано арендодателем субарендатору по акту приема - передачи 15.07.2016 г.

05.04.2017 г. ИП Машошина А.В. направило в адрес ООО "ГК "Столица Нижний" уведомление о внесудебном расторжении договора, поскольку переданное помещение имеет недостатки, препятствующие его использованию, дата расторжения договора 07.04.2017 г.

Согласно постановлению по делу об административном правонарушении от 10.02.2017 г., принятым судьей Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия ИП Машошина А.В. признана виновной в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и ей назначено наказание в виде административного штрафа. При этом судом установлено, что при проведении осмотра принадлежащих ответчику на праве субаренды нежилого помещения по адресу г. Саранск, ул. Веселовского, д. 6, предоставленного субарендатору для осуществления розничной торговли товарами бытовой химии, парфюмерии, хозяйственными и бытовыми товарами, выявлено факты нарушения требований СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" при эксплуатации помещений магазина бытовой химии "Фортуна".

Характер выявленных нарушений свидетельствует о непригодности арендованного помещения к осуществлению торговли: вход в магазин оборудован со стороны жилых подъездов (между 2 и 3 подъездами), торговые залы магазина, расположенного на первом этаже жилого дома не имеют автономной системы вентиляции, шахта вытяжной вентиляции отсутствует.

Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 16.02.2017 г. по делу N А39-4959/2016 на общество "Анвар" (собственник помещения, являющегося предметом договора аренды от 15.07.2016 г.) возложена обязанность привести фасад многоквартирного дома N 6 по улице Веселовского г. Саранска между входами в подъезды N 2 и N 3 в первоначальное состояние путем демонтажа входной группы, восстановления фасада многоквартирного дома и оконного проема, с приведением земельного участка в первоначальное состояние.

Удовлетворяя исковые требования истца в полном объеме, суд первой инстанции согласился с доводами истца и указал, что отмеченные ответчиком недостатки помещения не носили скрытого характера и о них ответчик должна была узнать при передаче (осмотре) арендованного ею помещения. В силу этого суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика оснований для досрочного прекращения арендных отношений.

Суд апелляционной инстанции, изменяя судебный акт, исходит из следующих обстоятельств.

Условия договора от 15.07.2016 г. предусматривали взаимное исполнение сторонами своих обязательств.

С одной стороны, как правильно указал суд первой инстанции, ответчик могла установить невозможность использования помещения в целях осуществления в нем торговой деятельности, поскольку очевидно, что нахождение входа в помещение со стоны жилых подъездов должно было быть ею выявлено при осмотре помещения. В тоже время определение отсутствия автономной системы вентиляции, шахты вытяжной вентиляции не всегда может быть установлено по результатам внешнего осмотра.

Из содержания договора аренды следует, что арендодатель не только знал о целях предоставления помещения субарендатору (пункт 1.2 - розничная торговля бытовой химией и парфюмерии, хозяйственными и бытовыми товарами), но и гарантировал (пункт 2.2), что нежилое помещение находится в состоянии, пригодном для осуществления такой торговой деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Очевидно, что арендодателем ответчику было предоставлено помещение, не соответствующее условиям договора, таким образом встречного предоставления со стороны арендодателя в спорном периоде не было.

Отсутствие встречного предоставления исключает возможность требования с ответчика арендной платы в спорном периоде, поскольку в связи с вступлением в силу судебного акта Ленинского районного суда г. Саранска Республики Мордовия от 10.02.2017 г. и решения Арбитражного суда Республики Мордовия от 16.02.2017 г. по делу N А39-4959/2016, фактическое использование помещения в соответствии с условиями договора стало невозможным.

В соответствии со сложившейся судебной практикой арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующим назначению имущества. Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать его аренду.

Таким образом требование истца о взыскании задолженности по оплате фиксированной части арендной платы не подлежит удовлетворению.

В тоже время исковые требования истца о взыскании расходов на оплату коммунальных услуг обоснованно удовлетворены судом первой инстанции, поскольку ответчиком не представлены доказательства их оплаты, а в марте и в апреле (с 1 по 7 число) помещение ответчиком фактически использовалось, коммунальные ресурсы потреблялись, следовательно обязанность по их оплате у ответчика имеется.

В силу изложенного апелляционная жалоба ответчика подлежит удовлетворению в части, исковые требования истца подлежат удовлетворению в части требования о взыскании расходов на оплату коммунальных услуг, в остальной части исковые требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах, расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на стороны пропорционально рамзеру удовлетворенных требований истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 16 ноября 2017 года, принятое по делу N А49-7241/2017, изменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Машошиной Антонины Васильевны (ОГРНИП 3055836100016, ИНН 583601023404, город Пенза) в пользу общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Столица Нижний" (ОГРН 1161326050830, ИНН 1326234133, город Саранск) задолженность в сумме 18 549 руб. 09 коп., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 677 руб. и расходы по оплате услуг представителя в сумме 6 015 руб.

В остальной части в удовлетворении иска - отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Столица Нижний" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 21 руб.

В остальной части апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Машошиной Антонины Васильевны оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Столица Нижний" (ОГРН 1161326050830, ИНН 1326234133, город Саранск) в пользу индивидуального предпринимателя Машошиной Антонины Васильевны (ОГРНИП 3055836100016, ИНН 583601023404, город Пенза) 2 639 руб. в счет возмещения государственной пошлины, уплаченной при подаче апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.А. Терентьев

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ю. Николаева