Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2018 г. N 18АП-1016/18

г. Челябинск

21 февраля 2018 г.

Дело N А07-29301/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Гермет" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2017 по делу N А07-29301/2017 (судья Нурисламова И.Н.).

Общество с ограниченной ответственностью "АлексИнвест" (далее - ООО "АлексИнвест", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Научно-производственное предприятие "Гермет" (далее - ЗАО "НПП "Гермет", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору N 34 от 01.04.2016 в сумме 90 000 руб. за период с 01.07.2016 по 31.10.2016, задолженности за фактическое пользование нежилым зданием (склада) лит. Ж, общей площадью 450 кв.м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, д.83 в сумме 607 500 руб. за период с 07.11.2016 по 07.09.2017 (л.д. 3-7).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 30.11.2017 исковые требования ООО "АлексИнвест" удовлетворены в заявленном размере; распределены судебные расходы по уплате государственной пошлины (л.д. 74-80).

С вынесенным решением не согласился ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ЗАО "НПП "Гермет" просит решение отменить (л.д. 85-86).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указал, что в соответствии с расчетом истца задолженность за период фактического владения нежилым помещением литер Ж, общей площадью 450,0 кв.м. по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, д. 83, а именно 150 руб. за 1 кв.м., 22 500 руб. за 150 кв.м., 67500 за 450 кв.м., итого за 9 месяцев (с 07.11.2016 по 07.09.2017) составляет 607 500 руб. Однако, с 07.11.2016 договор аренды N 34 от 01.04.2016 расторгнут в одностороннем порядке в соответствии с уведомлением арендодателя. После расторжения о договора в период с 07.11.2016 по 07.09.2017 ЗАО "НПП "Гермет" не пользовалось и не распоряжалось складом. К имуществу должника, находящееся в указанном помещении, возможность доступа ЗАО "НПП "Гермет" отсутствует. В связи с этим, по мнению подателя жалобы, у истца отсутствуют основания для взыскания платы за использование нежилого помещения в период с 07.11.2016 по 07.09.2017.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.04.2016 между ООО "АлексИнвест" (арендодатель) и ЗАО "НПП "Гермет" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 34 (л.д. 17-27), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование часть нежилого помещения: часть склада, кол-во этажей 1, площадь 120,0 кв.м, литера Л, инвентарный номер N 1260 (далее - нежилое помещение), находящееся по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, 83, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании договора от 21.08.2003 N А-1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.09.2003 серии 02 АА N 090786, выданным Государственной регистрационной палатой по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при Министерстве юстиции Республики Башкортостан (в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 02-01/02-155/2003-327).

По акту приема-передачи от 01.04.2016 ООО "АлексИнвест" передало нежилое помещение арендатору (л.д.21).

Согласно п. 2.1 договора арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в размере 18 000 руб. в месяц без налога на добавленную стоимость (далее -НДС) из расчета 150 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади.

В соответствии с п. 2.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, до 5 числа оплачиваемого месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, а также любыми другими, не запрещенными законодательством, способами, предварительно письменно согласованными с арендодателем.

В силу п. 2.3 договора отказ арендатора от внесения, а равно не внесение им арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

По условиям п. 5.1 договор вступает в силу с 01.04.2016 и действует по 01.03.2017.

Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, направив письменное уведомление арендатору за 2 месяца до даты расторжения (п. 5.2 договора).

01.06.2016 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 34 от 01.04.2016 (л.д. 22-23), которым п. 1.1 договора изложен в новой редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование часть нежилого помещения: часть склада, кол-во этажей 1, общая площадь 150,0 кв.м, литера Л, инвентарный номер N 1260, находящееся по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д.83, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании договора от 21.08.2003 N А-1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.09.2003 серии 02 АА N 090786, выданным Государственной регистрационной палатой по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при Министерстве юстиции Республики Башкортостан (в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 02-01/02-155/2003-327).

Согласно п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения N 1 арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в размере 22 500 руб. в месяц без НДС из расчета 150 руб. за 1 кв.м. арендуемой площади.

Указанные в дополнительном соглашении N 1 от 01.06.2016 объекты переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2016 (л.д.24).

14.06.2016 сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 34 от 01.04.2016 (л.д. 25-26), которым стороны изложили п. 1.1 договора в следующей редакции: арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование часть нежилого помещения: часть склада, кол-во этажей 1, общая площадь 150,0 кв.м, литера Ж, инвентарный номер N 1260 (далее - нежилое помещение), находящееся по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д.83, принадлежащее арендодателю на праве собственности на основании договора от 21.08.2003 N А-1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.09.2003 серии 02 АА N 090786, выданным Государственной регистрационной палатой по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при Министерстве юстиции Республики Башкортостан (в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 02-01/02-155/2003-327).

Указанный в дополнительном соглашении N 2 от 14.06.2016 объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 14.06.2016 (л.д. 27).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.10.2016 по делу N А07-15727/2016 с ЗАО "НПП "Гермет" в пользу ООО "АлексИнвест" взыскана задолженность по договору N 34 от 01.04.2016 за период с 01.04.2016 по 30.06.2016 в сумме 203 059 руб.

01.12.2016 истцом в адрес ответчика направлено уведомление о расторжении договора N 34 от 01.04.2016 с 07.11.2016, в котором арендодатель также просил освободить помещение и передать его по акту приема-передачи в течение трех рабочих дней с даты получения уведомления (л.д. 42-44).

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском истец указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и наличие задолженности в сумме 90 000 руб. за период с 01.07.2016 по 31.10.2016 по ставке 22 500 руб. за 1 месяц (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 N 1). Кроме того, не возвратив нежилое помещение арендодателю, ответчик продолжает пользоваться объектом аренды общей площадью 450,0 кв.м., поскольку склад полностью занят имуществом ЗАО "НПП "Гермет". В соответствии с заключением ООО "Аудит-Оценка" N 17-100-Н от 10.07.2017 рыночная стоимость аренды нежилого здания (склад) лит. Ж общей площадью 450,0 кв.м. по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, д. 83 за период с 08.11.2016 по 30.06.2017 составляет 530 509 руб., что соответствует ставке арендной платы в размере 150 руб. за 1 кв.м. в месяц, или 5 руб. за 1 кв.м. в день (л.д. 47-53). Поскольку в период с 07.11.2016 по 07.09.2017 ответчик фактически пользовался складом, оплату арендных платежей не производил, истец полагает, что ЗАО "НПП "Гермет" сберегло арендные платежи за пользование складом на общую сумму 607 500 руб.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия в деле доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды в период с 01.07.2016 по 31.10.2016. Поскольку с 07.11.2016 действие договора аренды N 34 прекращено в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по инициативе арендодателя, а возврат принятого в аренду объекту не был произведен, суд удовлетворил требование истца о взыскании задолженности за фактическое использование спорного помещения в заявленном размере.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Названные условия были согласованы сторонами при заключении договора аренды нежилого помещения N 34 от 01.04.2016.

В силу пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Исходя из названного, в спорный период, после оформления дополнительного соглашения от 14.06.2016 N 2, обязательственные отношения сторон имели место в отношении части склада, общей площадью 150,0 кв.м, литера Ж, в принадлежащем истцу на праве собственности здании склада по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д.83, общая площадь которого составляет 450 кв.м. (свидетельство о государственной регистрации права ООО "АлексИнвест", л.д. 31).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона либо в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (часть 2 статьи 9, часть 1 статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, арендодатель исполнил обязательство по передаче объекта аренды во временное владение и пользование арендатору, что подтверждается соответствующим актом приема-передачи (л.д. 21).

Арендная плата за период с 01.07.2016 по 31.10.2016 в сумме 90 000 руб. ЗАО "НПП "Гермет" не внесена, в силу чего является правомерным удовлетворение судом первой инстанции требования истца в указанной части.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Настоящий договор вступает в силу с 01.04.2016 и действует по 01.03.2017 (пункт 5.1 договора).

Пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с п. 2.3 договора отказ арендатора от внесения, а равно не внесение им арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Согласно пункту 5.2 договора арендодатель может досрочно расторгнуть договор, направив письменное уведомление арендатору за 2 месяца до даты расторжения.

Ссылаясь на пункты 2.3 и 5.2 договора, направил ответчику уведомление о расторжении договора аренды от 26.08.2016 N 017 (л.д. 45), в связи с образовавшейся задолженностью по оплате арендных платежей, которое последним получено 07.09.2016 (л.д. 46).

Ответчик не оспаривает факт наличия задолженности по арендной плате и факт получения уведомления об отказе от договора.

Таким образом, действие договора аренды N 34 от 01.04.2016 прекращено с 07.11.2016.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Таким образом, нормами законодательства об аренде предусмотрен специальный порядок передачи и возврата недвижимого имущества, являющегося объектом аренды.

Вопреки утверждениями подателя апелляционной жалобы, исходя из положений норм статей 309, 606, 614, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие фактического использования имущества не освобождает арендатора от уплаты арендной платы по договору аренды, до возврата имущества по акту.

Однако доказательств возврата имущества в соответствии с требованиями закона и условиями договора ответчиком не представлено.

Материалы дела не содержат какие-либо доказательства того, что ответчик предпринимал действия по возврату арендованного имущества истцу, а ответчик необоснованно уклонился от его принятия.

В силу абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" и разъяснениям, изложенным в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

С учетом изложенного, арендодатель вправе требовать взыскания платы за период фактического использования ответчиком ранее переданного в аренду объекта.

Из материалов дела следует, что таким объектом является часть склада, общей площадью 150,0 кв.м, литера Ж, инвентарный номер N 1260, находящееся по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д.83 (п. 1.1 в редакции дополнительного соглашения от 14.06.2016 N 2, акт приема-передачи от 14.06.2016 к дополнительному соглашению N 2 от 14.06.2016).

Вместе с тем, истцом заявлены, а судом первой инстанции удовлетворены требования о взыскании платы за использование нежилого помещения (склад) общей площадью 450,0 кв.м., размер которой определен исходя из рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете N 17-100-Н общества с ограниченной ответственностью "Аудит-Оценка" (л.д. 47-53).

Такой расчет противоречит приведенным выше положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации об определении платы за фактическое использование арендуемого имущества после прекращения действия договора в размере, определенном этим договором (дополнительным соглашением N 2 в рассматриваемом случае).

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств фактического использования ответчиком нежилого помещения (склад) общей площадью 450,0 кв.м., площадь которого втрое больше площади переданного по условиям дополнительного соглашения N 2 объекта (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Сведений об основаниях поступления такого объекта в пользование ответчика, видах использования и причинах невозможности использования истцом принадлежащего ему имущества, фиксирующих состояния нежилого здания в целом актов, суду не представлено.

Исходя из названного, принимая во внимание отсутствие доказательств возврата арендатором нежилого помещения (склада) общей площадью 150,0 кв.м., суд апелляционной инстанции полагает требования истца о взыскании платы за использование имущества после прекращения действия договора, подлежащими удовлетворению в части взыскания платы за использование ответчиком принятой по договору части склада общей площадью 150,0 кв.м, литер Ж, находящийся по адресу: г.Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Ульяновых, д.83. По расчету суда апелляционной инстанции размер такой платы за период 07.11.2016 по 07.09.2017 (десять месяцев) из арендной ставки 22 500 руб. в месяц, установленной договором, составил 225 000 руб.

Учитывая, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, решение по настоящему делу об удовлетворении исковых требований ООО "АлексИнвест" в полном объеме следует изменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исковые требования ООО "АлексИнвест" подлежат удовлетворению частично в сумме 315 000 руб. - в его пользу с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате по договору N 34 от 01.04.2016 в сумме 90 000 руб. за период с 01.07.2016 по 31.10.2016 и задолженность за фактическое пользования частью нежилого здания (склада) лит. Ж, общей площадью 150 кв.м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Ульяновых, д. 83 в сумме 225 000 руб. за период с 07.11.2016 по 07.09.2017. В удовлетворении остальной части исковых требований следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы, состоящие государственной пошлины, распределяются судом в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть относятся на стороны пропорционально удовлетворенной (неудовлетворенной) части иска.

Так, государственная пошлина по иску о взыскании 697 500 руб. (607 500 руб. + 90 000 руб.), исчисленная в соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 16 950 руб., с учетом принципа пропорциональности 7 655 руб. государственной пошлины относится на ответчика, остальная часть - на истца. Истцом уплачена в бюджет государственная пошлина в размере 16 950 руб., что подтверждается платежным поручением от 13.09.2017 N 108 (л.д. 55).

В отношении судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе положение абзаца 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса о пропорциональности не применяется, в связи с чем указанные расходы подлежат отнесению на истца как на проигравшую сторону в суде апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.11.2017 по делу N А07-29301/2017 в части взыскания с закрытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Гермет" в пользу общества с ограниченной ответственностью "АлексИнвест" 607 500 руб. задолженности за фактическое пользование нежилым зданием изменить, изложив резолютивную часть решения в указанной части в следующей редакции:

"Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "АлексИнвест" удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Научно-производственное предприятие "Гермет" в пользу общества с ограниченной ответственностью "АлексИнвест" задолженность в сумме 315 000 руб., а также 7 655 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части исковых требований - отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "АлексИнвест" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 3 000 рублей."

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Н. Пирская