Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2018 г. N 08АП-15331/17

город Омск

20 февраля 2018 г.

Дело N А75-13074/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Грязниковой А.С., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15331/2017) открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.10.2017 по делу N А75-13074/2016 (судья Федоров А.Е.), принятое по исковому заявлению Администрации городского поселения Белый Яр (ОГРН 1058603874218, ИНН 8617022070)

к открытому акционерному обществу "Сургутстройтрест" (ОГРН 1028600601028, ИНН 8602045765)

о взыскании 3 855 267 руб. 12 коп.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрации Сургутского района,

при участии в судебном заседании представителей:

от открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" - Кокотова Е.Г. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 01.01.2018 сроком действия по 31.12.2018), Бикташев К.М. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 01.01.2018 сроком действия по 31.12.2018);

от иных лиц, участвующих в деле - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

установил:

Администрация городского поселения Белый Яр (далее по тексту - истец, Администрация городского поселения) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Сургутстройтрест" (далее по тексту - ответчик, общество, ОАО "Сургутстройтрест") о взыскании 3 855 267 руб. 12 коп., в том числе задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.05.2010 N 7700 за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 в размере 3 605 319 руб. 10 коп., пени за период с 11.12.2015 по 30.09.2016 в размере 249 948 руб. 02 коп.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Сургутского района (далее по тексту - третье лицо, Администрация района).

Решением по делу Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры требования истца удовлетворил в полном объёме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО "Сургутстройтрест" обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в части.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что судом первой инстанции при вынесении обжалуемого решения не были учтены предоставленные в материалы дела дополнительные соглашения от 10.09.2014 N 3180, от 30.07.2015 N 3464 к договору аренды от 20.05.2010 N 7700, из которых следует, что объект, который изначально сдавался в аренду по названному договору, был изменен.

При этом, как указывает ответчик, первоначально предоставленный в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:03:0000000:7862 был ликвидирован и в спорный период с 01.10.2015 по 31.03.2016 не существовал.

Согласно пояснениям общества, вышеназванными дополнительными соглашениями, в этой связи, были внесены изменения в Приложение N 3 к договору, в частности, один земельный участок был заменен на 23 земельных участка с указанием кадастровых номеров, площади (дополнительное соглашение от 10.09.2014 N 3180), а также в пункт 1.1 договора: отражено, что в аренду арендатору передано 23 земельных участков с указанием кадастровых номеров, площади для каждого земельного участка (дополнительное соглашение от 20.05.2010 N 7700).

Также податель жалобы отмечает, что размер арендной платы был учтен судом первой инстанции в соответствии с условиями рассматриваемого договора аренды, а именно: Приложения N 2 к нему, где было указано, что расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 86:03:0000000:7862 составлен в соответствии с приказами Департамента государственной собственности ХМАО-Югры от 30.12.2008 N 3-нп, от 25.05.2009 N 7-нп, от 17.12.2009 N 15-нп. Между тем, как указывает ответчик, означенные приказы признаны утратившими силу в связи с принятием постановления Правительства ХМАО-Югры от 02.12.2011 N 457-п (далее по тексту - постановление N 457-п).

В этой связи, как полагает общество, в данном случае арендная плата подлежала расчету за каждый переданный в аренду земельный участок, исходя из их кадастровой стоимости и площади, с учетом измененного предмета аренды согласно Приложению "Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за земельные участки земель населенных пунктов, находящиеся в собственности ХМАО-Югры " к означенному постановлению N 457-п.

Кроме того, как полагает ответчик, судом первой инстанции в нарушение положений пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее также - постановление Пленума ВАС РФ N 73), а также условий договора аренды от 20.05.2010 N 7700 был сделан ошибочный вывод о том, что размер арендной платы по данному договору определен в соответствии с условиями проведенного аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, является существенным условием аукциона, а потому перерасчету не подлежит.

Как отмечает общество, по результатам проведения торгов была определена лишь стоимость выкупа права на заключение договора аренды участка, которая составила 4 963 000 руб., и которая не в ходила в зачет к арендным платежам, и был заключен только договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 12.04.2010 N 26, который также не содержал расчета годовой арендной платы, либо иной фиксированной суммы. Торги на повышение ставки арендной платы в настоящем аукционе не проводились. Соответственно, согласно доводам подателя жалобы, с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ в пункте 18 постановления N 73, арендная плата по договору аренды земельного участка от 20.05.2010 N 7700 является регулируемой.

В предоставленном до начала судебного заседания отзыве Администрация городского поселения просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация городского поселения и Администрация района, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, ходатайства об отложении судебного заседания не заявили, в связи с чем, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

До начала судебного заседания от Администрации городского поселения поступило ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, которое судом апелляционной инстанции удовлетворено.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ОАО "Сургутстройтрест" поддержали доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, заслушав представителей общества, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 20.05.2010 между Администрацией района (далее - арендодатель) и обществом (далее - арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 20.05.2010 N 7700 (далее - договор).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 21,0299 га, категория земли - земли населенных пунктов, кадастровый номер 86:03:000000:7862, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, Сургутский район, городское поселение Белый Яр, пгт. Белый Яр, район "Гидронамыв", в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка (Приложение N 1), в соответствии с перечнем объектов (Приложение N 3) под комплексное освоение в целях жилищного строительства (многоквартирная жилая застройка).

Данный договор аренды заключен сроком на 5 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 1.2 договора).

16.07.2010 договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре.

Согласно пункту 2.1 договора сумма ежегодной арендной платы за предоставленный по договору земельный участок, определяется исходя из размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, утверждаемая в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. На момент составления Договора годовая арендная плата равна 360 036 руб. 09 коп. согласно прилагаемому к договору аренды расчету (Приложение N 2). Арендная плата начисляется с 12.04.2010. Первый платеж производится в порядке пункта 2.4 договора после государственной регистрации.

В силу положений пункта 2.3 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год, письменно уведомив об этом арендатора за 20 дней до срока очередного платежа. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы на основании решения арендодателя в следующих случаях: в связи изменением порядка, установленного уполномоченным органом, категории земель, кадастровой стоимости земельного участка, его разрешенного использования.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств ежеквартально не позднее 10-го числа следующего за истекшим кварталом в течение первых трех кварталов года, а в 4-ом квартале - не позднее 10 числа последнего месяца текущего календарного года.

В силу пунктов 4.2.1 и 4.2.4 договора арендатор обязан использовать полученный земельный участок в соответствии с целевым назначением и своевременно вносить арендную плату за землю.

Пунктом 4.2.3 договора установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за землю, а также в сроки, указанные в пункте 2.4 договора, предоставлять в Департамент имущественных и земельных отношений администрации Сургутского района копии платежных документов по арендной плате за землю. Размер, условия и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 2 договора.

В пункте 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной вовремя суммы за каждый день просрочки.

19.04.2014 к договору сторонами подписано дополнительное соглашение от 10.09.2014 N 3180, которым внесены изменения в Приложение N 3 к рассматриваемому договору аренды в части объекта аренды, а именно: переданный по договору аренды земельный участок заменен на 23 земельных участка с указанием соответствующих кадастровых номеров, площадей.

30.07.2015 сторонами подписано дополнительное соглашение N 3464, которым пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельные участки общей площадью 21,0274 га, категория земель - земли населенных пунктов (таблица с перечислением 23 земельных участков с указанием кадастровых номером, наименований объектов, площадей, обременений), расположенные в Ханты- Мансийском Автономном округе-Югре (Тюменская область), Сургутский район, городское поседение Белый Яр, район "Гидронамыв", на основании постановления Администрации района от 26.02.2010N 558, итогового протокола аукциона N 45 от 02.04.2010, под комплексное освоение в целях жилищного строительства (многоквартирная застройка), в соответствии с перечнем объектов (Приложение N 3)".

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.07.2013 по делу N А75-2898/2013 в договор аренды земельного участка N 7700 от 20.05.2010 внесены изменения в пункт 1.2 договора, согласно которым действие договора продлено до 03.04.2018.

Поскольку Федеральным законом от 26.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, права и обязанности арендодателя по договору аренды от 20.05.2010 N с 01.03.2015 в силу закона перешли к Администрации городского поселения.

В связи с ненадлежащим исполнением обществом принятых на себя обязательств по оплате аренды истцом ответчику была направлена претензия от 31.05.2016 N 2060 о необходимости погашения образовавшейся задолженности, начисленных пени.

Поскольку оплата задолженности ОАО "Сургутстройтрест" произведена не была, Администрация городского поселения обратилась в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

03.10.2017 Арбитражным судом Ханты-Мансийского автономного округа-Югры принято обжалуемое ответчиком в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции находит основания для его изменения.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорного правоотношения) предусмотрено, что одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду. При этом порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По условиям заключенного между сторонами договора аренды, а также акту приема-передачи обществу был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:03:000000:7862, соответственно, на стороне ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы в порядке, сроки и размере, предусмотренными договором.

Между тем, как установлено выше, сторонами подписано дополнительное соглашение от 30.07.2015 N 3464, которым изменен пункт 1.1 договора путем указания в качестве объекта сделки 23 отдельных земельных участков.

Учитывая приведенные выше нормы права, с момента подписания дополнительного соглашения изменился объект аренды спорного договора, в связи с чем с указанной даты арендная плата по рассматриваемому договору подлежала исчислению в соответствии с установленной для каждого из земельных участков кадастровой стоимостью.

Доводы Администрации городского поселения о том, что между сторонами не заключены отдельные договоры на каждый из участков, а потому заключенный договор продолжает свое действие в первоначальном виде и подлежат применению его условия, не соответствуют обстоятельствам дела.

Как уже было указано выше, в связи с подписанием дополнительного соглашения, в соответствии с которым предмет договора аренды в результате раздела первоначально предоставленного земельного участка был изменен на 23 вновь образованных участка, соответственно, правоотношения сторон относительно предмета договора были изменены и первоначально предоставленный участок как объект аренды выбыл из данных правоотношений.

Также судом апелляционной инстанции отклоняется довод истца о преюдициальном значении судебных актов по делу N А75-9306/2016, из содержания которых следует, что обстоятельства раздела земельного участка и изменения кадастровой стоимости некоторых из вновь образованных земельных участков не были предметом исследования и оценки судами первой, апелляционной и кассационной инстанций, поскольку довод об изменении объекта аренды и изменении кадастровой стоимости вновь образованных земельных участков ответчиком при рассмотрении дела N А75-9306/2016 не заявлялся и, соответственно, судами не рассматривался.

В рамках указанного дела доводы общества сводились лишь к нарушениям со стороны истца при передаче земельного участка в аренду, что и являлось предметом оценки судов.

При этом вывод суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае размер арендной платы является неизменяемым (нерегулируемой арендной платой) признается судом апелляционной инстанции не соответствующим обстоятельствам дела по следующим основаниям.

Так, по правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Спорный договор аренды земельного участка заключён по результатам торгов в соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающими особенности предоставления в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно подпунктам 3, 4 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в рассматриваемый период времени, в извещении о проведении аукциона должны были быть указаны: начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства); размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения.

Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из буквального содержания статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что при предоставлении в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, проводятся торги на право заключения договора аренды, а не торги на повышение ставки арендной платы. Размер же арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, будет подлежать внесению периодически, определяется только на момент проведения торгов, а не в твердой сумме на весь период действия договора аренды, поскольку должен быть установлен и порядок ее изменения при наличии соответствующих обстоятельств.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ N 73 разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. В связи с этим допускается установление арендной платы таким образом, когда государственное регулирование относится лишь к одному или нескольким элементам предусмотренного в договоре порядка определения размера арендной платы, при этом другие элементы платы определяются по результатам торгов, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Так, не является регулируемой та часть арендной платы, которая в соответствии с условиями торгов на право заключения договора аренды подлежит внесению дополнительно к периодическим платежам и размер которой определяется по результатам этих торгов (например, пункт 7 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом размер другой части арендной платы, которая согласно договору аренды, заключенному по результатам таких торгов, подлежит внесению периодически, может определяться по правилам о регулируемой арендной плате.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73).

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично- правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 постановления Пленума ВАС РФ N 73).

Как следует из материалов дела, в рассматриваемом случае предметом аукциона, по результатам которого заключен спорный договор аренды, являлась именно продажа права на заключение договора аренды земельного участка, а не ставка арендной платы, подлежащая периодической оплате (торги на повышение ставки арендной платы).

Изложенное подтверждается содержанием постановления Администрации района от 26.02.2010 N 558, где в пункте 2.1 указано на необходимость осуществить подготовку и проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:000000:7862, в пункте 2.2.1 определена стоимость продажи такого права.

По итогам аукциона с обществом был заключен договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка от 12.04.2010 N 26 и уже на основании данного договора - договор аренды земельного участка от 20.05.2010 N 7700.

При этом пунктом 2.1 договора аренды установлено, что сумма ежегодной арендной платы определяется исходя из размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, утверждаемой в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. На момент составления договора годовая арендная плата равна 360 036 руб. 09 коп.

Как следует из приложения N 2 к договору аренды, расчет арендной платы на 2010 год произведен исходя из кадастровой стоимости земельного участка на основании приказа Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп (в редакциях приказов от 25.05.2009 N 7-нп, от 17.12.2009 N 15-нп).

При этом пунктом 2.3 договора также определено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке в связи с изменением порядка, установленного уполномоченным органом; в связи с изменением категории земель; в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; в связи с изменением разрешенного использования земельного участка. В указанных случаях измененный размер арендной платы применяется со дня, указанного в названных нормативных актах.

Буквальное толкование вышеизложенных условий договора аренды по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом положений подпунктов 3, 4 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 18-20 постановления Пленума ВАС РФ N 73, позволяет прийти к выводу о том, что установленная данным договором арендная плата является регулируемой, поэтому при ее расчете стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2017 N 303-ЭС17-9717 по делу N А51-14614/2016).

Изложенное также подтверждается и содержанием постановления Администрации района от 26.02.2010 N 558 о проведении аукциона, из которого следует, что при установлении нерегулируемой арендной платы при продаже права на аренду земельного участка об этом прямо указано в данном постановлении, в частности, в пункте 1.2.1 предусмотрен начальный размер арендной платы за период действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:0541513:117, в то время как в отношении аренды земельного участка с кадастровым номером 86:03:000000:7862 закреплено, что арендная плата за пользование данным земельным участком рассчитывается на основании приказа Департамента государственной собственности ХМАО-Югры от 30.12.2008 N 3-нп.

Судом апелляционной инстанции установлено, что приказ Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.12.2008 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки", в соответствии с которым подлежал определению размер арендной платы по спорному договору аренды, приказом Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.03.2012 N 1-нп признан утратившим силу в связи с принятием постановления N 457-п, которым установлен Порядок определения размера арендной платы (далее также - Порядок).

Довод Администрации, поддержанный судом первой инстанции, о том, что означенный Порядок определения размера арендной платы не подлежит применению при разрешении настоящего спора, является необоснованным.

Так, действительно, в пункте 1 постановления N 457-п указано, что прилагаемый порядок установлен в целях определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов.

Вместе с тем с учетом названных выше положений законодательства об аренде земельных участков, указание в постановлении N 457-п на установление им порядка определения размера арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду без торгов, подразумевает под собой, по мнению суда апелляционной инстанции, что данный порядок не распространяется на случаи предоставления в аренду земельных участков по результатам торгов, по итогам которых определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), то есть нерегулируемая арендная плата, а поскольку по спорному договору арендная плата является регулируемой, то названный Порядок определения размера арендной платы подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям.

В соответствии с пунктом 4 означенного Порядка размер арендной платы за использование земельного участка устанавливается в договоре аренды земельного участка и, если федеральными законами или настоящим Порядком не предусмотрено иное, определяется по формуле: А = (КС x С / 100) x Кп x Кст x Ксп x Кпр x Ксз, где: А - годовой размер арендной платы за земельный участок, руб.; КС - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; С - ставка арендной платы, определяемая в соответствии с разделом IV Порядка; Кп - коэффициент переходного периода; Кст - коэффициент строительства; Ксп - коэффициент субъектов малого и среднего предпринимательства, устанавливается равным 0,8; Кпр - коэффициент приоритета, устанавливается равным 0,8; Ксз - коэффициент сезонности работ, устанавливается равным 0,5. Коэффициент переходного периода (Кп) устанавливается для каждого вида или подвида разрешенного использования земельного участка, указанного в разделе IV Порядка, и не может превышать 1,5 в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в соответствии с полномочиями органов местного самоуправления, обладающих правом их предоставления.

Согласно пункту 7 Порядка коэффициент строительства (Кст) применяется при передаче в аренду земельного участка для строительства и устанавливается равным: 0,1 - в течение первого года аренды; 0,5 - в течение второго года аренды; 1 - в течение третьего года аренды; 1,1 - в течение четвертого года и следующих лет аренды. Для целей применения коэффициента строительства первым годом аренды земельного участка являются двенадцать месяцев с даты его передачи арендодателем в аренду (пункт 8 Порядка).

Постановлением Администрации городского поселения от 15.09.2015 N 133-нпа "Об утверждении коэффициента переходного периода для расчета арендной платы за использование земельных участков населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена" на земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, установлен коэффициент 1,5. Поскольку срок аренды земельных участков составил свыше 4 лет, то коэффициент строительства подлежит применению в размере 1,1.

Таким образом, для каждого из земельных участков годовой размер арендной платы подлежал исчислению следующим образом: А = (КС * 1,0 / 100) * 1,0 или* 1,5 *1,1.

Исходя из кадастровой стоимости земельных участков, приведенной в контррасчете ответчика, который не оспорен истцом, размер арендной платы за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 обоснованно определен обществом в размере 502 134 руб. 71 коп.

Также Администрацией городского поселения было заявлено требование о взыскании неустойки за период с 11.12.2015 по 30.09.2016 в размере 249 948 руб. 02 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как следует из пункта 5.2 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В связи с перерасчетом размера арендной платы суд апелляционной инстанции находит правомерным и произведенный ответчиком перерасчет размера неустойки, согласно которому размер неустойки составил 42 598 руб.

При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и изменения обжалуемого решения арбитражного суда на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела).

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика в связи с удовлетворением апелляционной жалобы общества.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.10.2017 по делу N А75-13074/2016 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Администрации городского поселения Белый Яр удовлетворить частично.

Взыскать с открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" в пользу Администрации городского поселения Белый Яр 544 733 руб. 07 коп., в том числе задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.03.2016 в размере 502 134 руб. 71 коп., пени за период с 11.12.2015 по 30.09.2016 в размере 42 598 руб. 36 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 5973 руб.".

Взыскать с Администрации городского поселения Белый Яр в пользу открытого акционерного общества "Сургутстройтрест" судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно- Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

А.С. Грязникова Е.П. Кливер