Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 г. N 17АП-18771/17

г. Пермь

22 февраля 2018 г.

Дело N А50-24084/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Макарова Т.В., Поляковой М.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Муравьевой Е.С.,

при участии:

от истца: Котельникова И.В. (паспорт, доверенность от 08.12.2017);

от ответчика: Трефилов К.Н. (паспорт, доверенность от 31.07.2017);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Ива",

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 25 октября 2017 года,

принятое судьей И.В. Елизаровой

по делу N А50-24084/2017

по иску Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Березники

к обществу с ограниченной ответственностью "Ива" (ОГРН 1115951000373, ИНН 5951000730)

о взыскании задолженности по договору аренды, пени, расторжении договора аренды, об обязании освободить арендуемое помещение,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации города Березники (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ива" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 24.04.2017 N нп-2017/36; о возложении на ответчика обязанности освободить арендуемое помещение: нежилое отдельно стоящее кирпичное трехэтажное здание бани, общей площадью 1858,9 кв.м с кадастровым условным номером 59:03:0400086:4417 и передать его по акту приема-передачи; о взыскании задолженности по арендной плате за пользование муниципальным имуществом за период с 01.05.2017 по 30.09.2017 в сумме 874 000 руб. 25 коп., пени за период с 11.05.2017 по 30.09.2017 в сумме 61 060 руб. 30 коп., задолженности за пользование земельным участком за период с 02.05.2017 по 30.09.2017 в сумме 94 857 руб. 84 коп., пени за период с 16.06.2017 по 30.09.2017 в сумме 4 879 руб. 64 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст.49 АПК РФ).

Решением арбитражного суда от 25.10.2017 (резолютивная часть от 17.10.2017), с учетом определения суда от 14.11.2017 об исправлении арифметической ошибки, исковые требования удовлетворены.

Решение суда от 25.10.2017 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что с момента заключения договора аренды арендодателем созданы условия, препятствующие нормальному осуществлению хозяйственной деятельности ответчика. Ответчик указывает на невозможность эксплуатации кабельного соединения, что делало невозможным использование бани. Также при заключении договора арендодатель не уведомил о наличии задолженности предыдущего арендатора по оплате электроэнергии. Кроме того, на территории бани арендодателем были размещены несанкционированные мусорные контейнеры, что послужило причиной появления в бани насекомых и грызунов. В связи с чем, баня находилась в неудовлетворительном состоянии, ответчик за свой счет производил дезинсекцию и дератизацию арендованного имущества. 04.10.2017 по распоряжению арендодателя баня была отключена от теплоснабжения и горячего водоснабжения. Ответчик считает, что невозможность нормального осуществления хозяйственной деятельности привела к невозможности внесения арендной платы в полном объеме. Ответчик просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать

Истец против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, просит оставить решение суда без изменения. В отзыве на апелляционную жалобу указывает, что имущество было передано по акту приема - передачи от 02.05.2017. Заключение отдельных договоров с ресурсоснабжающими организациями является обязанностью арендатора.

Заявленное ответчиком ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств, приложенных к дополнению к апелляционной жалобе: диска с аудиозаписью судебного заседания, копии заключения ООО ПКФ "Астарта", копии заключения ООО "Проектстройсервис", рассмотрено судом в порядке ст. 159 АПК РФ, в его удовлетворении отказано на основании положений ст. 67 АПК РФ.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.04.2017 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор N нп/2017/36 аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Березники", по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущество в виде нежилого отдельно стоящего кирпичного трехэтажного здания бани общей площадью 1858,9 кв.м, балансовой стоимостью 4 509 533,49 руб., с кадастровым (условным) номером 59:03:0400086:4417 согласно плану (приложение N1), являющемуся неотъемлемой частью договора, расположенное по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Мира, д.29в, для использования в соответствии с нормативными требованиями и видами разрешенного использования, определенными Правилами землепользования и застройки в г. Березники, утвержденными решением Березниковской городской Думы от 31.07.2007 N 325. Имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 59:03:0400086:98, необходимом для эксплуатации и обслуживания имущества. Пропорционально используемая арендатором площадь земельного участка составляет 2 832 кв.м (п.1.1. договора).

Арендованное имущество передано ответчику по акту приема-передачи от 02.05.2017.

Согласно п. 1.3 договора договор действует с 02.05.2017 по 01.04.2018.

Арендная плата за имущество, действующая в течение (полного или неполного) года, устанавливается, согласно итогов аукциона и составляет 205 536 руб. 09 коп. в месяц. Размер ежегодной арендной платы за земельный участок установлен в размере 229 137 руб. 12 коп. (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 4.2 договора арендную плату за имущество арендатор вносит ежемесячно до десятого числа (включительно) текущего месяца. Арендная плата за земельный участок по договору начисляется за период аренды имущества с 02.05.2017 по 01.04.2018 и вносится арендатором ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября текущего года.

В связи с неисполнением условий договора истец направил ответчику претензию о погашении задолженности, а впоследствии уведомление от 26.07.2017 N 18-01-11/1561 о расторжении договора аренды от 24.04.2017 N нп/2017/36.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для изменения (отмены) судебного акта не имеется, в связи со следующим.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с п. 7 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

За период с 01.05.2017 по 30.09.2017 задолженность ответчика по арендной плате за пользование муниципальным имуществом составила 874 000 руб. 25 коп., задолженность за пользование земельным участком за период с 02.05.2017 по 30.09.2017 - 94 857 руб. 84 коп.

Доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы ответчиком не представлено (ст. 65 АПК РФ).

В отсутствие доказательств оплаты арендных платежей, исковые требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены судом первой инстанции обоснованно.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 названной статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что в акте приема-передачи имущества от 02.05.2017 стороны договора указали на наличие неисправностей двух основных электрических кабелей, ведущих к зданию.

Поскольку данный акт подписан со стороны ответчика, таким образом, как верно указал суд первой инстанции, при осмотре объекта аренды, арендатору были известно о наличии недостатков в предоставляемом в аренду имуществе, но имущество было принято.

Судом первой инстанции обоснованно указано на то, что наличие задолженности предыдущего арендатора, ограничение в связи с этим электроснабжения, размещение мусорных контейнеров и проникновение грызунов в арендуемое здание не является основанием для освобождения ответчика от уплаты арендной платы по договору.

При этом из условий спорного договора аренды следует, что арендатор обязан в течение 10 календарных дней со дня подписания сторонами договора обратиться в ресурсоснабжающие организации для заключения отдельных договором на оплату коммунальных услуг на срок действия договора (п. 3.2.10 договора).

Ответчик не представил в материалы дела доказательства того, что указанные им недостатки переданного ему имущества полностью или частично препятствовали пользованию имуществом.

Более того, на момент рассмотрения дела судом первой инстанции, арендованное имущество ответчиком истцу не возвращено, что также подтверждает факт возможности его использования по назначению.

В связи с нарушением сроков оплаты по договору истцом заявлено требование о неустойке.

В силу п. 2 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 6.2. договора за нарушение сроков внесения арендной платы за имущество, установленных в п. 4.2. договора, арендатор уплачивает пени арендодателю, которая начисляются в размере 0,1% от суммы недоимки за каждый календарный день просрочки платежа, начиная со дня, следующего за установленным п. 4.2. договора днем внесения арендной платы.

За нарушение сроков внесения арендной платы за земельный участок по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от размера арендой платы за земельный участок, подлежащего уплате по данному сроку, за каждый день просрочки в соответствии с решением Березниковской городской Думы N 626 от 30.06.2009.

На основании ст. 330 ГК РФ, п. 6.2 договора истец начислил неустойку за нарушение сроков внесения арендной платы за пользование муниципальным имуществом за период с 11.05.2017 по 30.09.2017 в сумме 61 060 руб. 30 коп., и пени за нарушение сроков внесения платы за пользование земельным участком за период с 16.06.2017 по 30.09.2017 в сумме 4 879 руб. 64 коп.

Расчет неустойки, произведенный истцом, проверен судом, является правильным. При наличии просрочки в оплате арендных платежей, исковые требования в части взыскания неустойки удовлетворены судом первой инстанции также правомерно.

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования "Город Березники" от 24.04.2017 N нп-2017/36 и об освобождении ответчиком арендуемого помещения.

Признавая обоснованным требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Поскольку судом установлено и материалами дела подтверждено, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, ответчику направлено уведомление от 26.07.2017 N 18-01-11/1561 с требованием оплатить задолженность и указанием на расторжение договора, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Учитывая, что ответчик имущество истцу не возвратил, доказательств обратного не представил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования о возложении на ответчика обязанности возвратить истцу арендуемое имущество на основании статей 309, 310, 622 ГК РФ.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения. Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку надлежащим образом установленных обстоятельств по делу и не влекут удовлетворение апелляционной жалобы.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Решение суда от 25.10.2017 отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы, относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 25 октября 2017 года по делу N А50-24084/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Т.В. Макаров М.А. Полякова