Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2018 г. N 21АП-1/18

21 февраля 2018 г.

Дело N А84-3824/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.02.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Остаповой Е.А., Тарасенко А.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания секретарем Глазуновой М.М.,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Сушкова Дарья Николаевна, действует на основании доверенности N 1395 от 27 декабря 2017 года;

от общества с ограниченной ответственностью "Реком Юг" - Товаченко Александр Викторович, действует на основании доверенности б/н от 09 ноября 2017 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2017 года по делу N А84-3824/2017 (судья Морозова Н.А.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115; ул. Советская, д.9, г. Севастополь, 299011) к Обществу с ограниченной ответственностью "Реком Юг" (ОГРН 1149204043944, ИНН 9203006565; пр. Победы, д. 52, кв. 24, г. Севастополь, 299046),

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Правительства Севастополя (ОГРН 1149204002166; ИНН 9204001231; ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011),

о расторжении договора аренды, о понуждении возвратить земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 01.12.2008, общей площадью 0,3000 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 30А, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Реком Юг" (далее - ответчик, общество, ООО "Реком Юг"), зарегистрированного 31.03.2009 под N 040966100017, об обязании общества в месячный срок возвратить департаменту земельный участок, общей площадью 0,3000 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 30А, в состоянии, не хуже того, в котором он его получил в аренду.

В обоснование иска его податель ссылается на то, что ответчик, в определенные договором аренды земельного участка от 01.12.2008 сроки, строительство объекта не завершил, тем самым не освоив земельный участок в предоставленных для этого целях. Следовательно, по мнению департамента, арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2017 года по делу N А84-3824/2017 в удовлетворении исковых требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Реком Юг" отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2017 года по делу N А84-3824/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы ДИЗО ссылается на то, что обществом существенно нарушены условия договора в части неиспользования земельного участка согласно целевому назначению - строительству многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями. Так, заявитель апелляционной жалобы считает, что поскольку с момента заключения договора аренды (2008 год) до 2013 года и с 2014 года по настоящее время ответчиком не предпринимались меры, направленные на исполнение условий последнего, не получены все необходимые документы на осуществление строительства, и не производились фактические строительные работы, имеются основания для расторжения спорного договора аренды в связи с допущением арендатором существенных нарушений условий договора аренды.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 10.01.2018 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

22.01.2018 от ООО "Реком Юг" поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому общество просит суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение Арбитражного суда города Севастополя по данному делу оставить без изменений.

16.02.2018 обществом подано ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, подтверждающих наличие объективных препятствий для осуществления строительных работ на спорном земельном участке и документов о получении разрешительных документов для ведения строительных работ на объекте.

Пунктом 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.

Принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Таким образом, суд апелляционной инстанции принял представленные обществом доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий для осуществления строительных работ на спорном земельном участке, и документы о получении разрешительных документов для ведения строительных работ на объекте.

В судебном заседании представитель ДИЗО поддержал заявленные в апелляционной жалобе требования, просил суд отменить решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2017 года по делу N А84-3824/2017 и принять по делу новый судебный акт, которым заявленные исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить в полном объёме.

Представитель ООО "Реком Юг" в судебном заседании поддержал заявленные в отзыве на апелляционную жалобу требования, просил суд оставить решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2017 года по делу N А84-3824/2017 без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Правительство Севастополя отзыв на апелляционную жалобу не представил, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, о месте и времени судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания уведомлены в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей лиц, не явившихся в судебное заседание.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием "Реком-Юг" (арендатор) 01.12.2008 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), согласно которому арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 10.06.2008 N 4402 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 30А.

Исходя из пункта 2.1 договора, в аренду передается земельный участок общей площадью 0,3000 га.

В соответствии с кадастровым планом земельный участок свободен от строений и сооружений, под зелеными насаждениями площадью 0,0341 га, под другими землями - 0,2659 (пункт 2.2 договора).

В пункте 3.1 договора предусмотрено, что он заключен сроком на 25 лет.

Условия использования земельного участка закреплены в пятом разделе договора.

Так, согласно пункту 5.1 договор земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки.

Целевое назначение земельного участка определено как строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями (пункт 5.2 договора).

В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 22.08.2013.

В силу пункта 12.3 договора его действие прекращается путем расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию.

Договор зарегистрирован в установленном порядке в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Государственном комитете Украины по земельным ресурсам", о чем в Государственном реестре земель сделана запись от 31.03.2009 N 040966100017.

Между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и частным предприятием "Реком-Юг" (арендатор) 28.01.2013 заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор. В соответствии с указанным документом стороны договорились о внесении изменений в положения договора о сроке его действия, способе и порядке внесения арендной платы, расширили круг обязанностей арендатора, а также о случаях отказа арендатором в одностороннем порядке от договора без заключения дополнительного соглашения.

Согласно пункту 12.3 договора одним из оснований его прекращения путем расторжения является решение суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором.

Согласно пункту 13.7 договора в случае, если арендатор в течении сроков, определенных в договоре, не исполнил часть либо все условия и обязательства, оговоренные в нем, то договор расторгается по вине и за счет арендатора в порядке, определенном договором.

В дальнейшем, в связи с образованием в составе Российской Федерации двух самостоятельных субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь, в порядке, установленном статьей 19 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ответчик привел свои учредительные документы в соответствие с законодательством Российской Федерации, ввиду чего 09.12.2014 сведения о нем как о юридическом лице, зарегистрированном на территории города федерального значения Севастополя на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, внесены в Единый государственный реестр юридических лиц.

На основании пункта 3.2.3 Административного регламента исполнения Управлением земельного контроля города Севастополя функции по осуществлению земельного контроля, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.04.2015 N 345-ПП (далее - Административный регламент), Севземконтроль 12.08.2016 провел обследование земельного участка площадью 3000 кв.м (ранее присвоенный кадастровый номер 8536900000:01:012:0074), расположенного по адресу: г. Севастополь, Нахимовский район, пр. Победы, 30а, вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. Как установило управление, земельный участок огражден некапитальным забором из металлического профилированного листа, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорной, а также древесно-кустарниковой растительностью. На части обследуемой территории произведена выемка грунта под котлован, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных работ не выявлено. Таким образом, по мнению Севземконтроля, земельный участок не освоен. Перечисленные обстоятельства зафиксированы управлением в акте обследования земельного участка от 19.08.2016 N 138/04-01/ОБ/16.

Кроме того, на основании пунктов 3.2.7, 3.2.8 Административного регламента исполнения Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя государственной функции по осуществлению земельного контроля и осуществления деятельности по контролю за исполнением объектов земельных отношений, находящихся в собственности города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 28.12.2016N 1292-ПП с изменениями, внесенными постановлением Правительства Севастополя от 07.09.2017 N 666-ПП, ДИЗО 27.10.2017 провел обследование земельного участка площадью 3000 кв.м., кадастровый номер 91:04:001012:117, расположенного по адресу: г. Севастополь, Нахимовский район, пр. Победы, 30а, вид разрешенного использования - для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями. Как установлено ДИЗО, земельный участок огражден некапитальным забором, выполненным из листового металла. На территории земельного участка расположено некапитальное сооружение, предположительно являющееся строительной бытовкой, по визуальным признакам находящееся в ветхом состоянии (оконные проемы не застеклены, стены и перекрытие частично разрушены), иная часть территории поросла сорной, а также древесно-кустарниковой растительностью. Признаков осуществления строительных работ не выявлены, строительная техника отсутствует.

Перечисленные обстоятельства зафиксированы департаментом в акте обследования земельного участка от 27.10.2017 N 0820-ГС.

Ссылаясь на неисполнение обществом обязательств, предусмотренных подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора, ДИЗО направил предупреждение от 17.03.2017 N 6422/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

Письмом от 11.08.2017 N 26808/05-05-21/17 департамент предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке по причине неосвоения земельного участка в установленные договором сроки.

Оставление обществом без какого-либо реагирования поименованных предупреждения и предложения послужило основанием для обращения ДИЗО с иском в суд первой инстанции о расторжении спорного договора аренды.

Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка отказал.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Пунктом 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, установлено, что департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что права и обязанности арендодателя по договору, в силу указанных выше положений, перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, последний является надлежащим истцом по делу.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.

Как следует из статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, в настоящее время спорный договор аренды земельного участка от 01.12.2008 является действующим.

Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).

При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Согласно части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Судебная коллегия отмечает, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывало на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части неиспользования земельного участка согласно целевому назначению - строительству многоквартирного жилого дома со встроено пристроенными помещениями, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также использование его по целевому назначению согласно условиям договора.

Ответчик ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не оспаривал факт того, что он не осуществил строительство заявленного в договоре объекта недвижимости, указывал на наличие объективных обстоятельств, препятствовавших своевременному окончанию строительства, по независящим от его воли, и на осуществление им мероприятий для подготовки и начала строительных работ, в том числе оформление разрешительной и проектной документации для строительства до 18.03.2014 и переоформление разрешительной и проектной документации для строительных работ в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации после 18.03.2014.

Так ответчик указывал, что им в период действия законодательства Украины на территории города Севастополя предпринимались определенные меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости. Между ответчиком и Фондом коммунального имущества Севастопольского городского Совета 09.11.2010 заключен договор N 232/1 о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно- транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя. В соответствии с требованиями ранее действовавшего на территории г. Севастополя Закона Украины "О регулировании градостроительной деятельности" 26.07.2011 ЧП "Реком Юг" получены градостроительные условия и ограничения по застройке вышеуказанного земельного участка.

Также, между ЧП "Реком Юг" и ЖСК "Победа Плюс" 03.06.2013 заключен договор N 1 об организации строительства многоквартирного жилого дома, согласно условий которого ответчик совместно с ЖСК "Победа Плюс" будут осуществлять строительство многоквартирного жилого дома на вышеуказанном земельном участке.

Перед началом выполнения строительных работ по заказу ЧП "Реком Юг" составлен агрохимический паспорт указанного земельного участка.

Общество заключило ниже поименованные договора:

- 01.06.2013 с КП "РЭП-2" заключен договор о совместном пользовании контейнерной площадкой для сбора и вывоза твердых бытовых отходов со строительной площадки;

- 16.05.2013 с организациями, обслуживающими сети осуществлено согласование инженерных сетей на месте строительства.

Севастопольской городской государственной администрацией обществу 05.06.2013 выдан ордер N 602 на выполнение земляных работ.

02.07.2013 Инспекция ГАСК в г. Севастополе зарегистрировала под N СТ010131840658 уведомление о начале выполнения подготовительных работ.

По проекту "Строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями по пр. Победы, 30 А 21.08.2013 выдан положительный экспертный отчёт N 3-032-13-КЧ/СВ-КЧ/СВ.

КП "Севгорводоканал" СГС 05.09.2013 выдало арендатору технические условия на присоединение объекта к центральным системам водоснабжения и водоотведения, а ПАО "ЭК "Севастопольэнерго" 20.08.2013 - технические условия N 1557/08 на присоединение к электрическим сетям электроустановок объекта.

20.08.2013 обществом с ПАО "ЭК "Севастопольэнерго" заключен договор N 25013-1557 о присоединении к электросетям. Инспекция ГАСК в г. Севастополе 11.09.2013 зарегистрировала под N СТ083132540297 декларацию о начале выполнения строительных работ по строительству и обслуживанию многоквартирного жилого дома со встроено - пристроенными помещениями по пр. Победы, ЗОА (I, II пусковые комплексы).

Кроме того, между ЖСК "Победа Плюс" и ООО "Арди" 09.10.2013 заключен договор строительного подряда, предметом которого является строительство многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу.

Как следует из материалов дела, обществом начались строительные работы на спорном земельном участке (вырыт котлован), но после начала строительных работ возникли объективные препятствия в освоении земельного участка, выразившиеся в препятствовании третьих лиц в продолжении строительных работ.

В ноябре 2013 года заинтересованными лицами подавались заявления о совершенном преступлении в Нахимовский районный отдел милиции в г. Севастополе, прокуратуру Нахимовского района города Севастополя, выразившемся в разрушении неопознанными лицами строительной площадки на спорном земельном участке, проникновении на строительную площадку и воспрепятствовании проведению строительных работ.

12.11.2013 ОК ЖСК "Победа" письмом N 11-11-13 уведомила Инспекцию ГАСК в г. Севастополе о невозможности проведения строительных работ в связи с активным противоправным противодействием неустановленного круга лиц и возбуждении уголовного производства по факту разрушения ограждения строительного участка и расхищения имущества генерального подрядчика, производившего строительные работы на спорном земельном участке.

В рамках российского правового поля ответчиком получен 15.01.2015 кадастровый паспорт N 91/12/15-1655 на спорный земельный участок, с кадастровым номером 91:04:001012:117.

Письмом от 03.02.2015 N 92-03-35-Р-241 Севгостройнадзор известил ответчика, что поданная им декларация о начале выполнения строительных работ от 11.09.2013 является действующей до окончания строительства в рамках предусмотренного проектом периода строительства.

10.01.2016 между ЖСК "Победа Плюс" и ООО "СП "АРХСТРОЙНАДЗОР" (исполнитель) заключен договор N 004/16-тн, предметом которого является осуществление исполнителем функции строительного надзора многоквартирного дома на спорном земельном участке.

02.12.2016 ЖСК "Победа Плюс" и ООО "Архиград Проект" заключен договор авторского надзора за ходом строительных работ по спорному объекту.

ЖСК "Победа Плюс" представлено в Управление государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя извещение от 06.12.2016 о начале строительства на спорном земельном участке, которое получено последним 07.12.2016 под N 92-4779.

13.12.2016 письмом N 92-02-4828 Севгостройнадзор известил ЖСК "Победа Плюс" о предоставлении последним неполного пакета документов, прилагаемого к извещению о начале строительства, реконструкции объекта капительного строительства - многоквартирного жилого дома по адресу: г. Севастополь, пр. Победы, 30-а.

Распоряжением ДИЗО от 07.06.2017 N 8323-РДЗ "Об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:04:001012:117, расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, пр. Победы, 30-а", утвержден план границ спорного земельного участка. В пункте 4 данного распоряжения указано, что ответчик имеет право без доверенности обратиться с заявлением о государственном кадастровом учете объекта спорного недвижимого имущества.

17.01.2017 между ответчиком и ООО "Архиград Проект" заключен договор N АГП 160/17 на выполнение проектных работ по строительству объекта недвижимости на земельном участке согласно условиям спорного договора аренды.

С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ответчиком как в период действия законодательства Украины, так и законодательства Российской Федерации предпринимались меры для соблюдения условий договора, связанных с возможностью осуществления строительства оговоренного в договоре аренды объекта. Кроме того, судом установлено наличие объективных препятствий в осуществлении строительных действий на спорном земельном участке в период действия законодательства Украины, выразившееся в активном противодействии строительным работам неопределенного круга лиц не по вине общества и несвязанное с его волеизъявлением.

Таким образом, с учетом вышеуказанных действий ответчика по освоению земельного участка, вывод суда первой инстанции о недоказанности истцом порока поведения арендатора и, соответственно, факта существенного нарушения ООО "Реком Юг" условий спорного договора аренды земельного участка, являющегося основанием для его расторжения, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора не заявлено, следует признать верным.

Следует также отметить, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" Общество было фактически лишено возможности осуществления строительства.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 29.06.2017 по делу N А84-3658/2016, указанный правовой акт является юридически значимым для оценки добросовестности застройщика с учетом специфики сложившихся правоотношений в связи с принятием Республики Крым в состав Российской Федерации.

С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта, ненадлежащем исполнении условий договора, являются несостоятельными.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что ответчиком лишь в 2013 году были предприняты меры для соблюдения условий договора, который был заключен в 2008 году, как основание полагать, что ответчиком допущены существенные нарушения условий договора, несостоятельна, поскольку ответчиком предпринимались действия, направленные на освоение земельного участка, в том числе заключение договора о паевом участии (взносах) заказчиков в создании и развитии инженерно- транспортной и социальной инфраструктуры г. Севастополя в 2010 году, получение градостроительных условий в 2011 году. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что со стороны ответчика имели место активные действия по получению необходимых разрешений на строительство, в связи с чем отсутствуют основания считать, что ответчиком допущены существенные нарушения условий Договора.

Относительно ссылки департамента в апелляционной жалобе на акт Управления государственного строительного надзора и экспертизы города Севастополя N 92-02-вю-333/2-338/2 от 13.12.2016, устанавливающий прекращение действия декларации о начале выполнения строительных работ от 11.09.2013 N СТ083132540297, судебная коллегия отмечает, что указанный факт, учитывая вышеизложенные обстоятельства, не свидетельствует о допущении ответчиком существенным нарушений условий договора аренды земельного участка.

Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ является производным требованием, суд первой инстанции обосновано отказал в его удовлетворении.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что Арбитражный суд города Севастополя законно и обоснованно отказал в удовлетворении искового заявления Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от 07.12.2017 по делу N А84-3824/2017 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 07 декабря 2017 года по делу N А84-3824/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Колупаева Ю.В.

Судьи

Остапова Е.А. Тарасенко А.А.