Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2018 г. N 01АП-9438/17

21 февраля 2018 г.

А43-26694/2017

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А., Протасова Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Залит Я.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.10.2017

по делу N А43-26694/2017,

принятое судьей Соколовой Л.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Диадема" (ОГРН 1097847088822, ИНН 7810549970, г. Санкт-Петербург, пр. Московский, д.135, лит.А)

о признании незаконным решения Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области, изложенного в письме от 12.04.2017 N 326-05-01-9876/17,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Диадема" - Федотовой И.Н. по доверенности от 20.12.2017,

и установил:

общество с ограниченной ответственностью "Диадема" (далее - Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным решения Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области (далее - Министерство), изложенного в письме от 12.04.2017 N 326-05-01-9876/17, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения П2 общей площадью 580,5 кв.м, кадастровый номер 52:18:0060062:52, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, пл. Минина и Пожарского, д.2/2, пом. П2.

Решением от 30.10.2017 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил требование заявителя.

Министерство не согласилось с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, и принять по делу новый судебный акт.

Министерство, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направило.

Представитель Общества в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу просит оставить ее без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 07.02.2018 объявлялся перерыв до 08 час. 40 мин. 14.02.2018.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 30.10.2017 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, между Обществом и Министерством заключен договор от 08.10.2012 N 02.4.4664 аренды нежилого помещения П2, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, пл. Минина и Пожарского, 2/2, общей площадью 571,80 кв.м, с кадастровым номером 52:18:0060062:52. Названное помещение передано Обществу по акту приема-передачи от 08.10.2012.

В результате проведенных Обществом ремонтных работ в данном помещении (в том числе перепланировки) площадь помещения стала составлять 580,5 кв.м.

03.02.2017 Общество обратилось в Министерство с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), и заключении договора купли-продажи.

Письмом от 01.03.2017 Министерство проинформировало заявителя о том, что распоряжение об условиях приватизации и договор купли-продажи при условии соблюдения положений Федерального закона N 159-ФЗ будет направлен в адрес организации после определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Впоследствии письмом от 12.04.2017 N 326-05-01-9876/17 Министерство отказало Обществу в реализации преимущественного права на приобретение испрашиваемого помещения ввиду несоблюдения условий, предусмотренных Федеральным законом N 159-ФЗ, а именно, Общество лично не владело и не пользовалось указанным помещением.

Посчитав отказ Министерства в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

При этом обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие) (часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 3 статьи 2, пункта 1 статьи 10 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Частью 5 статьи 3 названного Федерального закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 209-ФЗ), и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.

На основании части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Общество отвечает всем условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ: на день подачи заявления о реализации преимущественного права арендованное нежилое помещение находилось в непрерывном владении заявителя более двух лет по состоянию на 1 июля 2015 года в соответствии с договором аренды; задолженность по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) отсутствует; спорное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; сведения об Обществе на момент обращения в Министерство с соответствующим заявлением содержались в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства и не исключены на настоящий момент.

Оценив заявленное в оспариваемом решении Министерства основание к отказу в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, суд обоснованно признал его несостоятельным.

Так, по мнению Министерства, Общество лично не владело и не пользовалось указанным помещением, а именно передавало спорное помещение в пользование третьим лицам (субарендаторам).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В рассматриваемом случае Обществом в материалы дела представлены письма Министерства от 22.10.2012 N 311-05-17-3495/13,от 21.02.2013 N 311-05-17-21025/12, от 18.07.2013 N 311-05-17-15774/13, в которых уполномоченный орган согласовывает Обществу передачу в субаренду третьим лицам арендуемых площадей (нежилое помещение П2, расположенное по адресу: г. Н.Новгород, пл. Минина и Пожарского, 2/2) по договору аренды от 08.10.2012 N 02.4.4664.

Кроме того, дополнительным соглашением от 13.06.2013 стороны внесли изменения в договор аренды от 08.10.2012 N 02.4.4664, в соответствии с которыми пункт 2.2.8 договора изложен в новой редакции: "Не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору прав, в частности, переход их иному лицу (залог, субаренда, вклад в уставный капитал и др.), без письменного согласия арендодателя".

Таким образом, договором аренды предусмотрена возможность передачи объекта аренды в субаренду с письменного согласия арендодателя.

Как правомерно указал суд первой инстанции, нарушение арендатором условий о передаче имущества в субаренду могло являться основанием для постановки вопроса о досрочном расторжении договора аренды от 08.10.2012 N 02.4.4664 в одностороннем или в судебном порядке в соответствии с его пунктами 5.2, 5.3, пунктом 2 статьи 450 и статьей 619 ГК РФ. Однако доказательств принятия арендодателем таких мер в деле не имеется.

При этом реализация арендатором предусмотренного пунктом 2 статьи 615 ГК РФ правомочия на передачу имущества в пользование субарендатора не влечет безусловного прекращения или изменения сторон договора аренды (за исключением перенайма) и не влияет на правовую природу отношений, существующих между арендодателем и арендатором.

В свою очередь отношения по договору субаренды порождают права и обязанности исключительно для заключивших его сторон и не затрагивают права арендатора в отношении имущества, предоставленные Федеральным законом N 159-ФЗ, нормы которого регулируют отношения сторон, заключивших между собой исключительно договор аренды.

Таким образом, сам по себе факт передачи Обществом спорного имущества в субаренду не свидетельствует об утрате им статуса арендатора, не лишает его преимущественного права на выкуп данного имущества и не наделяет таким правом субарендатора.

Обстоятельства, связанные с наличием в спорном помещении иных лиц (субарендаторов), а не самого Общества, не подтверждают несоответствия арендатора установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям, а значит, как верно указал суд, не могли являться причиной отказа в приобретении Обществом арендуемого имущества в соответствии с пунктом 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ.

В суде первой инстанции Министерством были также заявлены дополнительные основания к отказу в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ.

В частности, Министерство указало на то, что заявитель не может реализовать преимущественное право на выкуп объекта недвижимости заявленной площадью 580,5 кв.м в связи с ее увеличением в результате перепланировки спорного помещения в октябре 2015 года и, соответственно, несоблюдением предусмотренного частью 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ условия, необходимого для реализации преимущественного права.

Суд принял во внимание, что перепланировка, в результате которой произошло незначительное (на 8,7 кв.м) увеличение площади, произведена Обществом легально, возражений со стороны собственника не имелось.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 10.01.2018 Общество указало, что Министерство согласовало проведение ремонтных работ в письме от 25.10.2015 N 311-05-17-21154/12. Возражений со стороны представителя Министерства не последовало.

Суд установил, что соответствующие изменения в отношении перепланировки внесены Обществом в технический паспорт и ЕГРП (свидетельство о государственной регистрации права от 11.11.2015).

В материалах дела также имеются акт обследования арендуемого помещения от 19.04.2017, составленный комиссией Министерства в присутствии представителя Общества, а также кадастровый паспорт помещения по состоянию на 22.10.2015.

Из анализа приведенных документов видно, что на момент обращения Общества 03.02.2017 в уполномоченный орган с заявлением площадь помещения составляла именно 580,5 кв.м, то есть соответствовала испрашиваемой площади.

Более того, 07.04.2017 между Министерством и Обществом заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым стороны внесли в договор аренды изменения относительно площади арендуемого помещения.

В данном случае Федеральный закон N 159-ФЗ не допускает отказ субъекту малого и среднего предпринимательства в реализации принадлежащего ему преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по причине осуществления перепланировки. В свою очередь изменение площади объекта в результате перепланировки само по себе не свидетельствует о несоблюдении Обществом условия о непрерывном владении и пользовании недвижимым имуществом в течение более двух лет и не может служить основанием для отказа в предоставлении арендатору преимущественного права на приобретение в собственность помещения с характеристиками, существующими на момент обращения в Министерство.

При этих условиях судом обоснованно отклонено данное основание.

Позиция Министерства о наличии у Общества задолженности по арендной плате, которая сформировалась в результате увеличения используемой площади на 8,7 кв.м с октября 2015 года, указанная в качестве основания к отказу в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, судом первой инстанции также признана несостоятельной.

Суд установил, что ни на момент подачи Обществом заявления о реализации преимущественного права на приобретение помещения, ни на момент рассмотрения настоящего дела никаких требований в адрес Общества об уплате какой-либо задолженности по договору аренды Министерством не направлялось. Изменения относительно размера арендных платежей в договор аренды от 08.10.2012 N 02.4.4664, в том числе дополнительным соглашением от 07.04.2017, которым изменена площадь арендуемого помещения, не вносились.

Кроме того, из условий договора аренды от 08.10.2012 N 02.4.4664 не представляется достоверно установить, что размер арендных платежей подлежит определению исходя из площади арендуемого помещения.

Обществом в суд апелляционной инстанции представлена копия карточки арендатора, предоставленная Министерством на запрос Общества (письмо от 02.11.2017 N 17-11/2017), из которой следует, что задолженность по оплате арендных платежей по договору аренды от 08.10.2012 N 02.4.4664 исходя из указанной в ней площади помещения 580,5 кв.м отсутствует.

В этой связи суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда о недоказанности Министерством наличия у Общества задолженности по оплате арендных платежей по договору аренды.

Иных оснований, препятствующих реализации преимущественного права Общества на выкуп спорного нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом N 159-ФЗ, судом не установлено и Министерством не заявлено.

Поскольку Общество соответствовало требованиям Федерального закона N 159-ФЗ, в связи с чем имелась вся совокупность необходимых условий для реализации им преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в собственность, у Министерства отсутствовали правовые основания для принятия оспариваемого решения.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к аналогичному выводу о том, что оспариваемое решение Министерства противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В нарушение статьи 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иное Министерством не доказано.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы судом рассмотрены и признаны несостоятельными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства и сделанные на их основе выводы.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

При этих условиях суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Общества.

Поскольку предусмотренному Федеральным законом N 159-ФЗ праву заявителя на выкуп арендуемого помещения корреспондирует обязанность органа местного самоуправления совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права, суд правомерно в качестве восстановительной меры обязал Министерство устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем совершения указанных действий, направленных на реализацию преимущественного права Общества.

Основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Нижегородской области отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Министерства по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.10.2017 по делу N А43-26694/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства инвестиций, земельных и имущественных отношений Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.А. Смирнова

Судьи

Т.А. Захарова Ю.В. Протасов