Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2018 г. N 10АП-1744/18

г. Москва

21 февраля 2018 г.

Дело N А41-54629/17

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 февраля 2018 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от Администрации города Долгопрудного Московской области - Насонов В.Ю., представитель по доверенности от 03.08.2017,

от ИП Зарманяна В.Е. - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Министерства имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Долгопрудного Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 22.12.2017, принятое судьей Федуловой Л.В., по делу N А41-54629/17 по исковому заявлению Администрации города Долгопрудного Московской области к ИП Зарманяну Врежу Ервандовичу о расторжении договора аренды от 11.07.2012 N23/12 и обязании передать земельный участок,

с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства имущественных отношений Московской области и Комитета по управлению имуществом г. Долгопрудный,

УСТАНОВИЛ:

Администрации города Долгопрудного Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Зарманяну Врежу Ервандовичу, в котором просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.07.2012 N 23/12 из земель категории - земли населенных пунктов., площадью 6700 кв.м, с кадастровым номером 50:42:0040208:73, с видом разрешенного использования - размещение склада и автостоянки, с местоположением: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, северо-западная сторона ЗАО "Фруктопад-Групп", а также обязать ИП Зарманяна В.Е. передать Администрации г. Долгопрудного по акту приема-передачи арендуемый земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040208:73 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Министерство имущественных отношений Московской области и Комитет по управлению имуществом г. Долгопрудный.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Долгопрудного обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и удовлетворить исковое заявление.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель Администрации города Долгопрудного Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Администрации города Долгопрудного, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 11.07.2012 между Комитетом по управлению имуществом г. Долгопрудный (арендодатель) и ООО "РИК-МАРКЕТ" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 23/12, предметом которого являлся земельный участок площадью 6700 кв.м из земель категории - земли населенных пунктов, кадастровый номер 50:42:0040208:73, местоположение: Московская область, г. Долгопрудный, мкр. Павельцево, северо-западная сторона ЗАО "Фруктопад-Групп" с видом разрешенного использования - размещение склада и автостоянки.

Размер и условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 3 договора.

На основании договора уступки права аренды земельного участка от 30.04.2013 права арендатора земельного участка с кадастровым номером 50:42:0040208:73 переданы к ИП Зарманяну Врежу Ервандовичу.

В обоснование исковых требований Администрация города Долгопрудного ссылается на то обстоятельство, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 04.08.2016 по делу N А40-102258/16-150-888 с ИП Зарманяна В.Е. в пользу Администрации города Долгопрудного Московской области взыскано 3 401 003,31 руб. долга и 736 021,35 руб. пени.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 10.05.2017 г. по делу N А40-1018/17-1-2 с предпринимателя в пользу администрации взыскано также 1 707 225,66 руб. долга и 241 572,43 руб. пени.

Поскольку взысканная задолженность ответчиком не была оплачена, земельный участок не используется по целевому назначению, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении спорного договора аренды земельного участка от 11.07.2012 N 23/12.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора N 23/12.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд согласен с решением суда первой инстанции.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4.1.1 договора аренды от 11.07.2012 N 23/12 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании арендатором земельного участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (л.д. 15).

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьей 8 настоящего Кодекса;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 настоящего Кодекса;

6) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 настоящего Кодекса;

7) в иных предусмотренных федеральными законами случаях.

При этом согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

В качестве оснований для расторжения договора аренды от 11.07.2012 N 23/12 администрация ссылается на наличие у ответчика задолженности по решениям Арбитражного суда г. Москвы от 04.08.2016 по делу NА40-102258/16-150-888 и от 10.05.2017 по делу NА40-1018/17-1-2.

Между тем задолженность, взысканная указанными судебными актами, погашена предпринимателем в полном объеме, что подтверждается чеками-ордерами от 14.11.2017 и от 11.12.2017 (л.д.75-76, 81-82).

Администрация также ссылается на неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

Под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 50:42:0040208:73 предоставлен под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

Согласно Акту предварительного обследования земельного участка от 04.10.2017 предоставленный в аренду земельный участок огражден забором из металлического профиля, установленного на фундаменте из бетонных блоков, для прохода/проезда используются двустворчатые ворота, при въезде имеется временный пункт охраны. Участок электрифицирован, на участке установлены два железобетонных столба и фонарное освещение на ограждении. На участке ведется работа по отсыпке и выравниванию гравийного грунта, на отсыпку выложена площадка из железобетонных плит под стоянку автомобилей.

Из акта и приложенных фотоматериалов также следует, что на территории участка находятся восемь блок-контейнеров, два автомобиля, части грузового автотранспорта, складированные дорожные плиты и насыпи строительного гравийного грунта и песка (л.д.67-70).

Исследовав и оценив в совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание оплату ответчиком задолженности на момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции в полном объеме, а также принятие мер по освоению земельного участка, что свидетельствует о желании ответчика сохранить арендные правоотношения и использовать земельный участок по целевому назначению, арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для расторжения договора.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе Администрации города Долгопрудного Московской области, о необходимости расторжения договора аренды от 11.07.2012 N 23/12, отклонены арбитражным апелляционным судом, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам дела.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 450, статьи 619 ГК РФ, подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды земельного участка в судебном порядке является крайней мерой ответственности за нарушение арендатором договорных обязательств, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В данном случае арбитражным апелляционным судом установлено, что ответчик погасил имевшуюся у него задолженность по арендной плате и пени в полном объеме, а кроме того, став арендатором по договору уступки от 30.04.2013, приступил к освоению земельного участка с кадастровым номером 50:42:0040208:73.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Апелляционная жалоба Администрации города Долгопрудного Московской области удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 22.12.2017 по делу N А41-54629/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова С.А. Коновалов