Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 февраля 2018 г. N 20АП-247/18

г. Тула

21 февраля 2018 г.

Дело N А09-4296/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.02.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Рыжовой Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Назарян Г.А., при участии представителя истца - индивидуального предпринимателя Московского Валентина Михайловича (г. Брянск, ОГРНИП 304325518800041, ИНН 323200240038) - Самаровой Е.Л. (доверенность от 28.11.2017), в отсутствие ответчика - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568), извещенного надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Московского Валентина Михайловича на решение Арбитражного суда Брянской области от 05.12.2017 по делу N А09-4296/2017, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Московский Валентин Михайлович (далее - истец, предприниматель, ИП Московский В.М.) обратился в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик, управление) о взыскании 1 050 135 руб. неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке, предусмотренном ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 05.12.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебный акт мотивирован неправомерностью требований истца о зачете стоимости неотделимых улучшений, заявленных после заключения договора, поскольку они направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которых просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела.

В судебное заседание ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени его проведения, не явился, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.04.2006 между комитетом по управлению собственностью г. Брянска (арендодателем) и ИП Московским В.М. (арендатором) заключен договор N 254БД-2006 аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска (далее - договор аренды), по условиям (с учетом дополнительных соглашений) которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование на правах аренды нежилое помещение в подвальном этаже 5-этажного жилого дома, общей площадью 109,4 кв. м, расположенное по адресу: г.Брянск, ул. Куйбышева, 18. (п.1.1 договора аренды). Срок аренды недвижимого имущества был установлен сторонами в период времени с 10.04.2006 по 24.01.2016 (п.1.2 договора аренды).

Согласно имеющимся в материалах дела документам договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись регистрации.

В период действия договора аренды с согласия арендодателя арендатором был произведен ремонт названного нежилого помещения, расположенного в подвальном этаже пятиэтажного здания по указанному адресу. Согласно справкам и актам о приемке выполненных работ, оформленным по унифицированным формам N КС-2 и КС-3, стоимость выполненных работ на указанном объекте составила 1 406 099 руб.

По условиям п. 6.2 договора аренды неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт объекта, проводятся арендатором только с разрешения арендодателя и балансодержателя.

Указанное недвижимое имущество передано ответчиком в собственность истцу по договору купли-продажи от 02.07.2012 N 321 (далее - договор купли-продажи) в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Право собственности на нежилое помещение площадью 109,7 кв. м, расположенное в подвальном этаже пятиэтажного здания по адресу: г. Брянск, ул. Куйбышева, д. 18, зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 13.08.2012 32-АЖ N 147345).

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи рыночная стоимость объекта составила 2 256 000 руб., которая была определена на основании отчета N 05-Д104/32-04-2012, выполненного независимым оценщиком.

Письмом от 06.02.2017 истец обратился к ответчику с просьбой произвести компенсацию стоимости неотделимых улучшений нежилого (подвального) помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, в сумме 1 406 099 руб.

В письме от 09.02.2017 N 29/4-1541 ответчик уведомил истца об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений арендованного ранее и впоследствии приобретенного на праве собственности нежилого помещения.

Поскольку, требования истца, изложенные в претензии, были оставлены ответчиком без удовлетворения, предприниматель обратился в арбитражный суд первой инстанции с настоящим иском.

Рассматривая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

В силу статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Статья 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законами.

Способы защиты гражданских прав составляют систему мер, направленных на защиту и обеспечение неприкосновенности собственности и свободное осуществление субъективных гражданских прав, и предопределены правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение.

Заявляя о защите нарушенного права, истец должен был выбрать один из незапрещенных законом способов или использовать одновременно несколько способов, и сослаться на закон, определяющий выбранный им способ защиты нарушенного права.

Таким образом, истец свободен в выборе защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правонарушения, характеру отношений. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

Из материалов дела следует, что требования истца основаны на положениях Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Из указанного следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался арендованным имуществом, в котором произвел ремонт, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159 не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Для реализации предусмотренного в части 6 статьи 5 Закона N 159 права арендатора, выкупившего имущество, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

По результатам судебной экспертизы суд первой инстанции установил, что рыночная стоимость неотделимых (капитальных) работ по состоянию на 02.07.2012 без учета НДС составила 1 050 135 руб.

С учетом экспертного заключения истец уточнил исковые требования и просил суд осуществить зачет на сумму 1 050 135 руб.

Доводы апелляционной жалобы относительно того, что стоимость неотделимых улучшений должна быть зачтена в счет оплаты приобретаемого имущества, а цена договора уменьшена на сумму произведенных им неотделимых улучшений подлежат отклонению в силу следующего.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В пункте 1.3 договора купли-продажи сторонами была согласована рыночная стоимость объекта в размере 2 256 000 руб., которая была определена на основании отчета N 05-Д104/32-04-2012, выполненного независимым оценщиком.

Заключенный с ответчиком договор купли-продажи подписан со стороны ответчика без замечаний и возражений. Заключая договор купли-продажи, стороны согласовали все его условия, в том числе по цене недвижимого имущества.

Условие о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества в названном договоре купли-продажи сторонами не согласовано. Стоимость неотделимых улучшений имущества, подлежащая зачету в цену продажи имущества, покупателем при заключении договора заявлена не была.

При этом арендатор, пользуясь в течение длительного времени арендуемым имуществом с учетом произведенных им неотделимых улучшений, не заявлял о возмещении стоимости этих улучшений, в том числе после прекращения договора аренды. С соответствующим заявлением по преддоговорному спору о порядке оплаты и зачете в цену приобретаемого имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений до заключения договора купли-продажи истец также не обращался. Предложение о зачете стоимости неотделимых улучшений истцом заявлено после государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости на основании договора купли-продажи.

Таким образом, установление цены в договоре купли-продажи является результатом волеизъявления сторон. С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющих возможность зачета стоимости неотделимых улучшений при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд первой инстанции верно исходил из того, что требования истца о зачете стоимости неотделимых улучшений, заявленные после заключения договора, по существу направлены на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

С учетом установленных обстоятельств и норм законодательства, определяющего возможность зачета стоимости неотделимых улучшений, при определении порядка оплаты имущества на стадии заключения договора или путем внесения изменений в него, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предъявление предпринимателем требований по существу направлено на преодоление условий заключенного и исполняемого сторонами договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 09.01.2016 по делу N А09-182/2016.

Доводы жалобы о том, что в данном случае имеет место приоритет специальных норм права, а именно: положений Закона N 159-ФЗ над общими (ГК РФ), отклоняются апелляционным судом, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, нормам материального права и не подтверждены соответствующими доказательствами.

Иные доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права, не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не влекут отмены решения суда.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 05.12.2017 по делу N А09-4296/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Н.В. Заикина

Судьи

Е.В. Рыжова Л.А. Капустина