Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 22 февраля 2018 г. N 21АП-2897/17

г. Севастополь

22 февраля 2018 г.

Дело N А84-2948/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15.02.2018.

В полном объёме постановление изготовлено 22.02.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В. и Остаповой Е.А.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Голубенко В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Айсберг Айс Плюс" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.11.2017 по делу N А84-2948/2017 (судья Морозова Н.А.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "Айсберг Айс Плюс",

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Правительства Севастополя

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Айсберг Айс Плюс" - Бебеева Э.Э.-У. по доверенности от 17.01.2018;

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Карпухин А.Л. по доверенности от 27.12.2017,

от Правительства Севастополя - Черногорова А.В. по доверенности от 19.09.2017,

установил:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Айсберг Айс Плюс" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка площадью 0,2050 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, Балаклавское шоссе, 43 (далее - спорный земельный участок), заключенного 18.12.2006 между Севастопольским городским советом и частным предприятием "Айсберг Айс Плюс" (правопредшественник ответчика; далее - договор аренды), а также об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу возвратить Департаменту указанный земельный участок. Исковые требования мотивированы тем, что в определенный договором аренды в редакции дополнительного соглашения от 27.07.2011 срок, не только не завершил строительство, но и не начал саму процедуру освоения земельного участка. Департамент указывает, что арендатор допустил существенное нарушение условий договора, что является достаточным основанием для расторжения последнего.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 13.11.2017 по делу расторгнут договор аренды земельного участка площадью 0,2050 га, расположенного по адресу: г.Севастополь, Балаклавское шоссе, 43, заключенный 18.12.2006 между Севастопольским городским советом и частным предприятием "Айсберг Айс Плюс". Общество обязано в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу возвратить департаменту спорный земельный участок. Суд первой инстанции руководствовался тем, что в материалы дела не предоставлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта, такие как: выполнение подготовительных и строительных работ; принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; регистрация права собственности на объект градостроительства. Суд первой инстанции так же указал на то, что ответчиком не предоставлены доказательства, указывающие на наличие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований. Полагает, что общество, являясь добросовестным арендатором, не нарушило условия договора аренды земли, в связи с чем исковые требования считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебном заседании поддержали соответственно апелляционную жалобу и возражения против апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между Севастопольским городским советом (арендодатель) и частным предприятием "Айсберг Айс Плюс" (арендатор; правопредшественник ответчика) 18.12.2006 подписан договор аренды земельного участка общей площадью 0,2050 га, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания автомобильного торгово-сервисного центра, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, расположенный в г.Севастополь, Балаклавское шоссе, 43 (л.д.16-25 т.1).

Пунктом 3.1 договора определен срок его действия - 25 лет.

Условия использования земельного участка закреплены в пятом разделе договора.

Пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка определено как строительство и обслуживание автомобильного торгово-сервисного центра.

В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.

Пунктом 12.3 договора предусмотрено прекращение деятельности договора путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию.

Согласно акту-приема-передачи, земельный участок передан арендатору 25.12.2006 (л.д.26 т.1).

Дополнительным соглашением от 27.07.2011 предусмотрена обязанность арендатора завершить застройку земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению в срок до 01.01.2013 (л.д.27-29 т.1).

На основании дополнительного соглашения от 31.12.2013 в договор внесены изменения, согласно которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания автомобильного и автозаправочного торгово-сервисного центра с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся по адресу: г.Севастополь, Балаклавское шоссе, 43 (л.д.30-35 т.1). Исходя из пункта 5.2 договора, в редакции данного дополнительного соглашения, целевое назначение земельного участка определено как строительство и обслуживание автомобильного и автозаправочного торгово-сервисного центра.

Судом первой инстанции установлено, что 16.08.2016 Севземконтроль провел обследование спорного земельного участка на предмет выполнения условий договора аренды.

В результате проведенного обследования установлено, что земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, верхний слой почвы порос сорными растениями, визуальных признаков осуществления строительных, подготовительных, земляных работ не выявлено. Таким образом, по мнению Севземконтроля, земельный участок не освоен. Перечисленные обстоятельства зафиксированы управлением в акте обследования земельного участка от 19.08.2016 N 129/04-01/ОБ/16 (л.д.12-15 т.1).

На основании сведений, указанных в акте обследования, департамент направил арендатору предупреждение от 06.04.2017 N 8281/05-05/21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка.

Кроме того, письмом от 05.06.2017 N 17265/05-05-21/17, департамент предложил обществу расторгнуть договор в добровольном порядке по причине неосвоения земельного участка в установленные договором сроки (л.д.39-44).

Полагая, что ответчик необоснованно на протяжении длительного времени уклоняется от исполнения договорных обязательств по освоению предоставленного в аренду земельного участка, департамент обратился в арбитражный суд с соответствующим требованием.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.

Согласно части 3 статьи 1 Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ) Республика Крым и город Севастополь считаются принятыми в Российскую Федерацию с даты подписания Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, то есть с 21.03.2014.

В соответствии со статьей 23 Закона N 6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Законом города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" и Положением о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Департамент), утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП определены соответственно полномочия Правительства Севастополя и Департамента в сфере градостроительства и землепользования, а так же управления, владения и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

Особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя определены Законом города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС).

Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются соответствующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности, все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя.

В соответствии с частями 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом права и обязанности арендодателя по договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка и освобождении его.

Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Закона N 6-ФКЗ, статей 4, 422 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений, а именно - применению подлежат нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.

Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).

Согласно статье 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Статьей 619 ГК РФ определено, что по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в неосуществление ответчиком застройки объекта в срок, предусмотренный дополнительным соглашением от 27.07.2011, а именно - до 01.01.2013, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке.

Как усматривается из материалов дела, Актом обследования земельного участка от 19.08.2016 установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства.

Кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий для строительства и подтверждающие факт строительства обусловленного договором объекта.

Суд первой инстанции верно указал, что согласно положениям статьи 51 ГрК РФ, а также положениям статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Применительно к части 1 статьи 14 АПК РФ в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности: в соответствие со статьей 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

Частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" определено, что проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Как верно указано судом первой инстанции, в подтверждение принятия мер по освоению земельного участка общество представило 08.11.2017 копии заключения Управления градостроительства и архитектуры Севастопольской городской государственной администрации от 20.01.2011 N С-20/11 о согласовании арендатору проектного предложения "Автомобильный торгово-сервисный центр по адресу Балаклавское шоссе, 43"; запроса в Главное управление юстиции от 27.05.2013 N 6 о выдаче справки об отсутствии в отношении организации процедур банкротства; заявлений в КП "Севгорводоканал" СГС от 17.12.2013 N 03 и в ОАО "ЭК "Севастопольэнерго" от 17.12.2013 N 05 о выдаче технических условий для строительства автомобильного торгово-сервисного центра.

В материалах дела так же имеется копия кадастрового паспорта земельного участка от 13.03.2015 N 91/12/15-22802 (лист дела 82 т.1).

Никаких иных действий, направленных на освоение земельного участка, не только в срок, предусмотренный подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора, но и по настоящий момент арендатор не совершил. В частности, отсутствуют доказательства наличия у общества разработанного рабочего проекта на объект строительства, полученного разрешения на строительство объекта не имеется.

Как установлено судом первой инстанции, на момент рассмотрения искового заявления общество не только не приступило к выполнению строительных работ для освоения арендованного земельного участка в соответствующих целях, но даже не получило все обязательные в силу Закона и необходимые для этого документы.

Кроме того, арендатором в материалы дела не представлены доказательства наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях не только уже в определенный договором срок, но и на дату рассмотрения судебного спора.

В ходе рассмотрения данного спора судом первой инстанции установлено, что ООО "Айсберг Айс Плюс" не обращалось к департаменту с просьбой внести изменения в договор по вопросу продления сроков строительства.

Коллегия апелляционного суда соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что апеллянт не представил никаких доказательств того, что внесенные дополнительным соглашением от 31.12.2013 изменения в части целевого назначения земельного участка являлись существенными, кардинально повлиявшими на цель предоставления ответчику земельного участка в аренду.

Суд первой инстанции верно указал на то, что материалы дела не содержат доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, равно как и отсутствуют доказательства принятия арендатором в течение всего срока действия договора аренды адекватных, разумных мер для освоения земельного участка.

Таким образом, коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства; при этом установленный договором срок строительства истек.

На совершение арендодателем противоправных действий (бездействия), препятствующих освоению земельного участка, общество не ссылается.

Апелляционным судом установлено, что не оспаривая факт нарушения срока строительства по предмету договора аренды, ответчик указывает на то, что им предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, а строительству объекта препятствовали обстоятельства, находящиеся вне влияния общества.

При этом ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.

Судом апелляционной инстанции установлено, что арендатором предпринимались меры, направленные на подготовку проектной документации для строительства объекта, однако указанные работы являются лишь подготовительными к строительству.

Доказательств наличия объективных и непреодолимых препятствий, исключивших саму возможность освоить земельный участок в предоставленных для этого целях и в определенный договором срок - до 01.01.2013 ответчиком предоставлено не было.

Доводы апелляционной жалобы о заключении между обществом и третьими лицами договоров подряда на выполнение работ, договоров долевого участия в строительстве, договоров поставки - необоснован, поскольку само по себе заключение данных договоров не свидетельствует о начале строительных работ.

Ссылка апеллянта на наличие судебного спора по вопросу, имеющему значение для арендных правоотношений (решение Хозяйственного суда города Севастополя от 04.12.2013) не принимается апелляционным судом, поскольку в апелляционной жалобе содержание указанного судебного спора не описано, а перевод на русский язык текста судебного решения на украинском языке апеллянт не представил.

Доводы апелляционной жалобы об утверждении Управлением архитектуры города Севастополя Проектного предложения и Проекта организации строительства объекта "Строительство и обслуживание автомобильного торгово-сервисного центра по адресу: Балаклавское шоссе,43 в городе Севастополе" правового значения для правильного рассмотрения спора не имеют, поскольку сами по себе о начале строительства не свидетельствуют.

Факт получения в ноябре 2017 года градостроительного плана сам по себе не свидетельствует о добросовестности застройщика, поскольку признаки противоправного уклонения органов власти от выдачи такого плана ранее не доказаны. Отказ от выдачи градостроительного плана может быть обусловлен не только противоправными действиями или бездействием органа власти, но и ненадлежащим выполнением застройщиком своей обязанности представить пакет документов, предусмотренный действующим законодательством.

Решений судов, которые устанавливают нарушения законов органами власти в правоотношениях с застройщиком, апеллянт не представил.

Мнение апеллянта о том, что распоряжением исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" истец был фактически лишен возможности осуществления строительства, не принимается судом.

Юридическая возможность осуществления строительства у общества появляется, по мнению апелляционного суда, с принятием распоряжения департамента архитектуры и градостроительства города Севастополя от 18.06.2015 N 20 "Об утверждении административного регламента предоставления государственной услуги "Выдача разрешений на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства".

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об обоснованности исковых требований.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, которые привели к принятию неправильного судебного акта, либо являющихся безусловным основанием для его отмены, судом апелляционной инстанции не установлено.

Следовательно, оснований для отмены или изменения решения суда по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Севастополя от 13.11.2017 по делу N А84-2948/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Айсберг Айс Плюс" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.А. Тарасенко

Судьи

И.В. Евдокимов Е.А. Остапова