Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2018 г. N 20АП-2/18

г. Тула

20 февраля 2018 г.

Дело N А23-4746/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.02.2018.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Рыжовой Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Понкратовой А.В. при участии от истца - закрытого акционерного общества "Палея" - Призант Ю.А. (доверенность от 25.05.2017), от публичного акционерного общества "Пятовское карьероуправление" - Затевахиной С.Е. (доверенность от 08.11.2017), в отсутствие иных лиц, рассмотрев апелляционные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области и публичного акционерного общества "Пятовское карьероуправление" на решение Арбитражного суда Калужской области от 27.11.2017 по делу N А23-4746/2017 (судья Кретова И.А.), установил следующее.

ЗАО "Палея" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании незаконными решения о приостановлении государственной регистрации от 04.04.2017 N 40/001/093/2017-185 и решения об отказе в государственной регистрации от 05.07.2017 N 40/001/093/2017-185 прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:04:233101:7, общей площадью 350 000,00 кв.м., расположенного по адресу: Калужская область, район Дзержинский, в районе п. Пятовский, выданные Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области в отношении закрытого акционерного общества "Палея" и обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области осуществить государственную регистрацию прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 40:04:233101:7, общей площадью 350 000,00 кв.м., расположенного по адресу: Калужская область, район Дзержинский, в районе п. Пятовский (уточненные требования, поступившие в суд 21.09.2017 т. 3 л.д.83).

Решением суда от 27.11.2017 иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, третье лицо (ПАО "Пятовское карьероуправление") обратилось с апелляционной жалобой о его отмене. По мнению заявителя жалобы, в данном случае у истца не имелось законных оснований для одностороннего расторжения договора аренды, предусмотренных договором (п. 6.2, 4.1.1) и законом. Помимо этого указывает, что истец не обращался с требованием о расторжении договора аренды в судебном порядке.

Ответчик также обратился с апелляционной жалобой об отмене судебного акта. В обоснование своей позиции указывает, что основанием для приостановления государственной регистрации прекращения права аренды послужило непредставление заявителем правоустанавливающего документа, подтверждающего прекращение договора аренды земельного участка от 15.06.2009 N 02/14. По мнению заявителя жалобы условия договора аренды (п. 6.2) не содержат возможность арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Помимо этого ссылается на непредставление истцом при регистрации акта приема-передачи имущества из аренды.

Представитель третьего лица (ПАО "Пятовское карьероуправление") доводы жалобы поддержал в полном объеме, решение просил отменить.

Истец с доводами апелляционных жалоб не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, решение просил оставить без изменения.

Изучив материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционных жалоб в силу следующего.

Из материалов дела следует, ЗАО "Палея" на основании свидетельства о государственной регистрации права обладает на праве собственности земельным участком сельскохозяйственного назначения, общей площадью 350 000 кв.м., расположенного по адресу: Калужская область, Дзержинский район, в районе п.Пятовский.

Между закрытым акционерным обществом "Палея" и открытым акционерным обществом "Пятовское карьероуправление" 15.06.2009 заключен договор аренды земельного участка N 02/14 предметом которого является земельный участок, расположенный по адресу Калужская область Дзержинский район, в районе поселка Пятовский на землях сельскохозяйственного назначения, площадью 350 000 кв.м., без строений и сооружений, с кадастровым номером 40:04:233101:7. (л.д. 91-93 т.1). По передаточному акту указанный земельный участок был передан арендодателем арендатору (л.д.94 т.1). Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем 15.07.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 15.06.2009 по 31.12.2014. В случае, если ни одна из сторон не позднее, чем за месяц до истечении срока действия договора не поставила в известность другую сторону о своем решении расторгнуть договорные отношения, данный договор считается продленным (пролонгированным) на неопределенный срок (пункт 2.2 договора). В соответствии с пунктом 6.2 договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. По истечении срока действия договора ПАО "Пятовское карьероуправление" продолжало пользоваться указанным земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Письмом от 12.04.2016 ЗАО "Палея" предложено ПАО "Пятовское карьероуправление" расторгнуть договор аренды от 15.06.2009 на основании п. 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В этом же письме указано, что в случае заинтересованности в аренде земельного участка предложено заключить новый договор аренды (т.2 л.д.117).

Указанное письмо получено арендатором ПАО "Пятовское карьероуправление" 20.04.2016, что подтверждается входящим штампом (т.2 л.д.117).

10.08.2016 N 02-01-08/16 ЗАО "Палея" направило второе письмо в адрес ПАО "Пятовское карьероуправление", в котором также указало, что на основании ст. 610 п.2 ГК РФ и письма направленного 12.04.2016 просит прекратить все работы на земельном участке с кадастровым номером 40:04:233101:7 и произвести возврат указанного земельного участка по передаточному акту в течении семи календарных дней с даты получения настоящего письма.

Письмо поступило в ПАО "Пятовское карьероуправление" 11.08.2016, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции (т.2 л.д.116).

14.12.2016 ЗАО "Палея" третий раз обратилось к ПАО "Пятовское карьероуправление" с письмом, в котором указано о том, что ЗАО "Палея" 10.08.2016 года уведомило об отказе от договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ просило прекратить все работы, производимые на земельном участке и возвратить его арендодателю. В связи с неисполнением ранее направленного уведомления просило освободить земельный участок и передать его ЗАО "Палея" в течение 3 дней с момента получения настоящего уведомления по акту приема - передачи.

Данное письмо направлено арендатору по почте 21.12.2016 и вручено 29.12.2016 года (т.2 л.д.109-115). В указанное время земельный участок возвращен не был.

ЗАО "Палея" 23.03.2017 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области с заявлением о государственной регистрации расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 40:04:233101:7, расположенного по адресу: Калужская область, Дзержинский район, в районе п.Пятовский, общей площадью 350 000 кв.м. (л.д. 60-62 т.2).

Уведомлением от 04.04.2017 N 40/001/093/2017-185 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области приостановило государственную регистрацию расторжения договора аренды в связи с непредставлением правоустанавливающего документа, подтверждающего прекращение договора аренды земельного участка N 02/14 от 15.06.2009.

В уведомлении указано, что на основании ст. 450 ГК РФ и пункта 6.2 договора договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда (т.2 л.д. 94).

Уведомлением от 05.07.2017 N 40/001/093/2017-185 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области отказано в государственной регистрации расторжения договоры аренды, в связи с истечением срока приостановления и не устранением причины указанной в уведомлении о приостановлении государственной регистрации (т.2 л.д.95).

Не согласившись с указанными решениями Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области заявитель обратился в Арбитражный суд Калужской области с требованием о признании их недействительными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (пункт 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ).

В силу статьи 16 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. В случае, если право, ограничение (обременение) права на недвижимое имущество возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, государственная регистрация таких права, ограничения (обременения) права либо сделки проводится на основании заявления соответствующих органа государственной власти или органа местного самоуправления (пункт 1).

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем (пункт 2).

В ходе проведения государственной регистрации прав осуществляется правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом (пункт 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации).

Помимо указанного заявления в регистрационный орган должны быть представлены документы, необходимые и достаточные для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав (ст. ст. 17 и 18 Закона N 218-ФЗ).

Запись о прекращении аренды вносится в Единый государственный реестр прав по заявлению любой из сторон договора аренды на основании документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды.

Любая из сторон договора вправе обратиться с заявлением о прекращении аренды, представив при этом документы, подтверждающие фактическое прекращение арендных отношений.

Таким документом может являться акт передачи арендованного имущества арендодателю (ст. 622 ГК РФ) или уведомление, направленное одной стороне другой, о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды, о прекращении договора, заключенного на неопределенный срок, или соглашение о прекращении договора аренды в связи с истечением срока его действия.

Представление документов, подтверждающих фактическое прекращение арендных отношений, является необходимым в связи с тем, что по общему правилу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, подтверждение прекращения договорных отношений в соответствии с требованиями действующего законодательства является необходимым условием при осуществлении регистрирующим органом действий по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды.

Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.

Согласно части 2 статьи 17 Закона N 128-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок согласно статье 610 ГК РФ.

После истечения срока действия договора от 15.06.2009 N 02/14, при отсутствии возражений ЗАО "Палея", арендатор продолжил пользоваться земельным участком, вследствие чего указанный договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ был продлен на неопределенный срок.

В силу части 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, имеющего статус продленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Статья 610 ГК РФ не устанавливает каких-либо условий для реализации права одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, кроме срока предупреждения о таком отказе.

Из анализа вышеуказанных норм следует, что заинтересованная сторона должна любым доступным способом известить другую сторону об отказе от договора.

Для того, чтобы договор прекратил свое действие, стороне достаточно заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Договор считается расторгнутым с момента, когда сторона, наделенная в силу закона правом на односторонний отказ от договора, доведет свое решение в надлежащей форме до арендатора.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1). Правила пункта 1 данной статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2).

Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение.

Ответчиком в материалы дела представлены уведомления об одностороннем отказе от договора аренды от 15.06.2009 N 02/14, выраженные в письмах от 12.04.2016, от 10.08.2016, от 14.12.2016, которые получены ответчиком, что последним не отрицается.

С учетом изложенного, суд области пришел к правомерному выводу, о том, что договор аренды прекратил свое действие в порядке ст. 610 ГК РФ, правоустанавливающим документом в данном случае является уведомление о расторжении договора аренды, которое, по сути, является односторонней сделкой.

Согласно расписке о получении документов на государственную регистрацию от 23.03.2017 (т. 2, л. д. 57) истцом при обращении с заявлением о прекращении права аренды на земельный участок на государственную регистрацию представлены письмо от 10.08.2016 и от 14.12.2016.

Указанное в совокупности позволяло государственному регистратору при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, установить факт прекращения договора аренды.

Поскольку истцом на государственную регистрацию прекращения права аренды предоставлены все необходимые документы, суд области пришел к правомерному выводу о том, что уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калужской области о приостановлении и об отказе в государственной регистрации прекращения аренды земельного участка в связи с отсутствием правоустанавливающего документа, подтверждающего прекращение договора аренды земельного участка N 02/14 от 15.06.2009 не соответствует требованиям закона и нарушают права заявителя в сфере экономической деятельности, что является основанием для признания их недействительными.

Ссылка апелляционных жалоб на то, что условия договора аренды (п. 4.1.1, 6.2) не предусматривают возможности арендодателя в одностороннем порядке расторгнуть договор, а с исковым заявлением о расторжении договора он не обращался, не принимается судом апелляционной инстанции, как основанная на неверном толковании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. В настоящем случае договор аренды прекратил свое действие 31.12.2014, поскольку в силу закона (ст. 450.1 и ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации) достаточно было уведомления об отказе от договора и не требовалось заключения каких-либо соглашений между сторонами.

По этой же причине не имеет правового значения для государственной регистрации прекращения права аренды наличие или отсутствие акта приема-передачи арендованного имущества.

Довод ответчика о том, что истцом при подаче заявления о государственной регистрации прекращения договора аренды не были представлены все документы, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, подлежит отклонению, как противоречащий материалам дела.

В связи с тем, что установленных ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калужской области от 19.02.2018 по делу N А23-4746/2017 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Л.А. Капустина Е.В. Рыжова