Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 февраля 2018 г. N 13АП-31805/17

г. Санкт-Петербург

19 февраля 2018 г.

Дело N А56-44209/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2018 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Винниковым А. В.,

при участии:

от истца: Садиков Т. К., по доверенности от 01.06.2017;

от ответчика: Боглачева Л. И., по доверенности от 28.12.2017;

от третьего лица Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости": 1) Коржунова Н. В., по доверенности от 09.01.2018; 2) Мороз Н. Г., по доверенности от 09.01.2018;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-31805/2017) ООО "Компас" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2017 по делу N А56- 44209/2015 (судья Чуватина Е.В.),

принятое по иску ООО "Компас" (адрес: Россия 192007, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д.56, лит. А, пом.6Н, ОГРН: 1127847503475); к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191060, Санкт- Петербург, Смольный проезд, д.1, лит. Б, ОГРН: 1027809244561);

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости",

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Компас" (далее - ООО "Компас") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее -Комитет) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 56, лит. А, пом.6Н, площадью 201,6 кв.м, с кадастровым номером 78:13:0007306:2157, находящегося на 1 этаже, определив условие пункта 2.1 и абзаца 1 пункта 2.2 проекта договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного имущества с условием о залоге в следующей редакции:

- пункт 2.1 "Цена продажи Объекта составляет 18 100 000 рублей, НДС не облагается",

- абзац 1 пункта 2.2 "Оплата цены продажи объекта осуществляется покупателем с рассрочкой платежа на 5 (пять) лет (20 кварталов) с даты заключения договора в соответствии с приложением 1 к договору, составляемым продавцом на момент заключения договора. Оплата осуществляется равными долями, уплачиваемыми ежеквартально с даты заключения договора путем безналичного перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, указанный в договоре".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУП ГУИОН).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2017 иск удовлетворен частично, цена договора определена в сумме 31 300 000 руб. Абзац 1 пункта 2.2. договора принят в редакции, предложенной истцом. С истца в пользу третьего лица взыскано 78 000 руб. расходов на проведение оценки.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда изменить, удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на незаконность установления цены в размере 31 300 000 руб.

От Комитета в порядке статьи 262 АПК РФ поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит решение суда оставить без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по делу с целью определения цены продажи недвижимого имущества.

Представитель ответчика возражала против удовлетворения жалобы и ходатайства о назначения экспертизы.

Представитель третьего лица позицию ответчику относительно апелляционной жалобы и ходатайства поддержала.

Как следует из материалов дела, судом первой инстанции в рамках рассмотрения дела было назначено две судебных экспертизы и дополнительная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (17.03.2015).

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы от 19.06.2017 N ИО-1116-44/а56-44209/2015-2, принятой судом, Обществом не представлено.

Так как предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство истца о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Обществом помещения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Между Комитетом (арендодатель) и ООО "Вертон" (арендатор) был заключен договор аренды N 21-А001646 от 17.06.2008, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение 6Н площадью 203,9 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 56, лит. А (далее - Объект).

Дополнительным соглашением N 1 от 20.09.2014 в связи с реорганизацией ООО "Вертон" сторона арендатора по договору заменена на Общество, договор изложен в новой редакции.

17.03.2015 Общество обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение Объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

По заданию Комитета ГУП ГУИОН подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости Объекта N 31-8-0119(114)-2015 от 22.04.2015 по состоянию на 17.03.2015, согласно которому рыночная стоимость Объекта по состоянию на 17.03.2015 определена в размере 31 300 000 руб.

На основании данного отчета Комитетом определено условие приватизации Объекта по цене.

26.05.2015 Обществу были вручены экземпляры проекта договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 56, лит. А, пом.6Н, площадью 201,6 кв.м, с кадастровым номером 78:13:0007306:2157, находящегося на 1 этаже, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендованного имущества с условием о залоге, в котором цена продажи Объекта указана в размере 31300000 руб.

Письмом от 24.06.2015 Общество направило в Комитет предложение об изменении цены продажи Объекта, установив ее в размере 12000000 руб., просило рассмотреть данные разногласия к проекту договора.

По заданию Общества была проведена оценка рыночной стоимости Объекта оценщиками ООО "Бюро независимой оценки", согласно отчету, выполненному оценщиками данной организации, на 23.09.2015 цена Объекта была определена в размере 14 600 000 руб.

Обращаясь с настоящим иском в суд, Общество указывает на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано на то, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из отчета ГУИОН об оценке N 31-8-0119(114)-2015 от 22.04.2015 рыночная стоимость помещения по состоянию на 17.03.2015 составляет 31 300 000 руб. (НДС не облагается).

Общество представило в материалы дела выполненный по его заказу отчет ООО "Бюро независимой оценки, согласно которому рыночная стоимость Объекта на 23.09.2015 составила 14 600 000 руб. без учета НДС.

Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (17.03.2015).

Эксперт Мешаков А.А. в заключении N 02-2016 от 12.05.2016 пришел к выводам о соответствии результата оценки Объекта, указанного в отчете от 22.04.2015 N 31-8-0119(114)-2015, рынку объекта оценки, но о превышении его над средним уровнем цен на встроенные торговые помещения во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга, о несоответствии данного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, о размере рыночной стоимости Объекта по состоянию на 17.03.2015 - 18 100 000 руб.

При рассмотрении дела суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии противоречий в заключении эксперта Мешакова А.А., выразившихся, в том числе, в существенном расхождении определенной экспертом стоимости объекта со средними значениями цен на рынке объекта оценки, которые не были устранены в результате опроса эксперта, в связи с чем, судом была обоснованно назначена повторная экспертиза.

Согласно выводам эксперта Корнеевой Е.В., изложенным в заключении эксперта от 25.11.2016 N ИО-1116-44/а56-44209/2015, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости N 31-8-0119(114)-2015 от 22.04.2015 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности)) стандартов и правил оценочной деятельности, результат оценки помещения 6Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 56, лит. А, указанный в отчете об оценке N31-8-0119(114)-2015 от 22.04.2015, соответствует рынку объекта оценки, рыночная стоимость Объекта по состоянию на 17.03.2015 соответствует результату, полученному в отчете об оценке N31-8-0119(114)-2015 от 22.04.2015 и составляет 31 300 000 руб. (НДС не облагается).

Ввиду неясности расчета рыночной стоимости Объекта, представленного экспертном заключении от 25.11.2016 N ИО-1116-44/а56-44209/2015, определением от 19.05.2017 по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО "ЛАБРИУМ КОНСАЛТИНГ" Корнеевой Е.В., с постановкой перед экспертом вопроса об определении рыночной стоимости Объекта по состоянию на 17.03.2015.

Согласно выводам эксперта Корнеевой Е.В., изложенным в заключении эксперта от 19.06.2017 N ИО-1116-44/а56-44209/2015-2, рыночная стоимость Объекта по состоянию на 17.03.2015 составляет 31 300 000 руб. (НДС не облагается).

Корнеева Е.А. дважды вызывалась судом для дачи пояснений в судебном заседании, в котором ответила на вопросы суда и сторон и представила пояснения по выполненным экспертным исследованиям

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку указанное заключение эксперта Корнеевой Е. В. от 19.06.2017 N ИО-1116-44/а56-44209/2015-2 является надлежащим доказательством по делу, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 31 300 000 руб. без учета НДС.

Следует отметить, что в принятом судом заключении эксперт пришел к выводу о наиболее эффективном использовании Объекта под торговую функцию.

Доказательства того, что использование Объекта под соответствующие цели является недопустимым, Обществом не представлены.

Поскольку судом первой инстанции дана всесторонняя и надлежащая оценка представленным доказательствам, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределены судом первой инстанции правильно.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.10.2017 по делу N А56-44209/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина