Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 февраля 2018 г. N 19АП-6208/17

г.Воронеж

16 февраля 2018 г.

Дело N А14-1760/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Кораблевой Г.Н.,
	Щербатых Е.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью Товарно Торговая Рекламная Компания "Медиа Центр": Лаврова К.В., представителя по доверенности б/н от 02.02.2018;

от Администрации городского округа город Воронеж: Иноземцевой Ю.В., представителя по доверенности N 92/2017-с от 26.12.2017;

от общества с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго": Суховой О.А., представителя по доверенности б/н от 11.01.2018;

от Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго" и Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.07.2017 по делу N А14-1760/2017 (судья Гашникова О.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью Товарно Торговая Рекламная Компания "Медиа Центр" (ОГРН 1113128000468 ИНН 3128080340) к обществу с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго" (ОГРН 1023602243400 ИНН 3664013475) о взыскании 12 216 846 руб., третье лицо 1: Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (ОГРН 1093668037220 ИНН 3664099440), третье лицо 2: Администрация городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733, ИНН 3650002882),

УСТАНОВИЛ:

Обществом с ограниченной ответственностью Товарно Торговая Рекламная Компания "Медиа Центр" заявлены требования к обществу с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго" о взыскании 12 216 846 руб. 00 коп. в качестве возврата двойной суммы задатка.

Определением суда в порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области, администрация городского округа город Воронеж.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 07.07.2017 по делу N А14-1760/2017 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, общество с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго" и Администрация городского округа город Воронеж обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить данное решение, отказав в удовлетворении иска.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 09.02.2018 г. не явился представитель Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционные жалобы рассмотрены в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Представители заявителей жалоб доводы апелляционных жалоб поддержали, полагая принятое решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобах, просили решение отменить, в иске - отказать.

Представитель истца в отношении доводов апелляционных жалоб возражал, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобы, просил решение суда оставить без изменения, жалобы - без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, а также заслушав пояснения явившихся в судебное заседание представителей, приходит к выводу о том, что обжалуемое решение следует изменить. Суд при этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, решением малого Совета Воронежского городского Совета народных депутатов N 75 от 16 июня 1992 года к муниципальной собственности отнесены нежилые объекты, используемые на праве аренды предприятиями розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания населения города Воронежа, а также учреждения культуры, здравоохранения, народного образования и других отраслей, имеющих социальную значимость для города.

В перечне N 1 к решению среди объектов, передаваемых в муниципальную собственность, указан кинотеатр "Луч" по ул. Кольцовская, 43.

На основании указанного решения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13 декабря 2000 года внесена запись о праве собственности муниципального образования - г.Воронеж на нежилое здание в литере п/А,А, общей площадью 1380,4кв.м., с кадастровым (условным) номером 36:34:04:00-00-00:00:3055:2000-182-5.

По договору аренды нежилого помещения N 4-747-01 от 17 мая 2001 года нежилое здание, включающее подвальные помещения, расположенное по ул.Кольцовская, д.43 в г.Воронеже было сдано администрацией г.Воронеж внаем обществу с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго", которое выкупило его вместе с земельным участком площадью 985 кв.м., заключив с администрацией г.Воронеж договор купли-продажи нежилого здания N Ц-091-09 от 31 декабря 2009 года.

Запись о праве собственности ответчика на нежилое здание внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 января 2010 года.

В последующем между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 13 мая 2016, в силу которого продавец - общество с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго" обязалось не позднее 15 июня 2016 года заключить с покупателем - обществом с ограниченной ответственностью Товарно Торговая Рекламная Компания "Медиа Центр" договор купли-продажи нежилого здания, адрес: г.Воронеж, ул.Кольцовская, 43, площадь 1380,4кв.м., инвентарный номер: 3055, лит.А, А1, кадастровый (или условный номер) 36:34:04:00-00-00:00:3055:2000-182-5 вместе с земельным участком, фактически занимаемым зданием, площадью 985 кв.м. с кадастровым номером 36:34:04:01024:0005.

Для обеспечения исполнения обязательств из договора стороны в пункте 3.3 договорились о задатке в размере 6 108 423 руб. 96 коп., выплаченном покупателем продавцу по платежному поручению N 10 от 16.05.2016.

Письмом 08 июня 2016 года продавец уведомил покупателя о готовности заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества в срок, установленный предварительным договором.

В ответ покупатель в письме от 15 июня 2016 года сообщил о необходимости временно приостановить исполнение всех обязательств по предварительному договору до полного выяснения всех возможных рисков, возникших в связи с тем, что по ул.Кольцовская, д.43 в г.Воронеже находится объект федерального имущества.

Позднее продавец предложил покупателю явиться для заключения основного договора купли-продажи недвижимости, направив в адрес истца письмо и телефонограмму от 02 декабря 2016 года. О неявке покупателя в место и время, указанные в сообщении, продавцом составлен акт от 08 декабря 2016 года.

В свою очередь, покупатель письмом от 07 декабря 2016 года обратился к продавцу с предложением перенести встречу на другую дату в связи с невозможностью подписать основной договор из-за ряда нерешенных вопросов и отсутствия руководства покупателя.

Из переписки следует, что между сторонами возник спор о принадлежности продавцу подвального помещения общей площадью 65,4 кв.м.

Согласно паспорту N 37/0354, заполненному 28 ноября 2006 года органом управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям, спорное подвальное помещение числилось как убежище (противорадиационное укрытие) класса А-V, принятое в эксплуатацию в 1958 году.

Из письма Главного управления МЧС России по Воронежской области от 27 апреля 2017 года следует, что указанное защитное сооружение снято с учета в соответствии с требованиями приказа МЧС России по согласованию актов о снятии с учета защитных сооружений гражданской обороны от 28 ноября 2016 года, акта о снятии с учета защитного сооружения гражданской обороны от 21 ноября 2016 года.

В феврале 2017 года истец, соблюдя досудебный порядок урегулирования спора, обратился в суд с иском о взыскании с ответчика задатка в двойном размере. В обоснование заявленного требования он ссылается на то, что заключение основного договора купли-продажи невозможно по вине ответчика, пытавшегося продать здание, в составе которого находится защитное сооружение гражданской обороны, принадлежащее Российской Федерации. В подтверждение этого представлена выписка из реестра федерального имущества от 02 июня 2016 года N 3/1.

Суд первой инстанции удовлетворил иск полностью, посчитав доказанным то обстоятельство, что часть подвала здания - помещение площадью 65,4 кв.м является федеральной собственностью. Поскольку в установленном законом порядке из федеральной собственности спорный объект не передавался, из состава федеральной собственности не выбывал, собственником спорного помещения - объекта гражданской обороны является Российская Федерация.

Апелляционный суд не соглашается с выводами суда области по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, получившая задаток, обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка, если она несет ответственность за неисполнение договора.

Таким образом, иск о взыскании задатка в двойном размере подлежит удовлетворению лишь при доказанности того, что основной договор не был заключен по обстоятельствам, за которые отвечает сторона, получившая задаток в обеспечение предварительного договора.

Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства в пользу того, что продажа здания не состоялась по вине ответчика.

Согласно п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право, в том числе, требовать расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Указанные правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 2 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела указывают на отсутствие притязаний иных лиц в отношении спорного подвального помещения как в момент заключения предварительного договора, так и позднее.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 4 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, факт включения недвижимого имущества в реестр публичной собственности сам по себе не являются доказательствами права собственности соответствующего публичного образования.

В свете изложенного выписка из реестра федерального имущества от 02 июня 2016 года N 3/1, не может указывать на осведомленность ответчика о правах Российской Федерации в отношении спорного объекта на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 13 мая 2016.

Сведений о том, что Российская Федерация в лице уполномоченного органа в период владения здания ответчиком с ведома последнего предпринимала меры, направленные на содержание и управление защитным сооружением гражданской обороны, в материалах дела не имеется. Из акта проверки содержания и использования защитного сооружения ГО, инв. N 0354-37 от 27 мая 2015, составленного комиссией Управления по делам ГО ЧС г.Воронежа без участия ответчика, следует, что убежище находится в неудовлетворительном состоянии и не готово к приему укрываемых, подлежит списанию с учета объектов гражданской обороны и использованию в хозяйственных целях. В настоящее время защитное сооружение снято с учета в соответствии с актом от 21 ноября 2016 года, согласованным протоколом МЧС России от 28 ноября 2016 года.

Паспорт убежища (противорадиационного укрытия) N 37/0354 от 28 ноября 2006 года также не свидетельствует о недобросовестности ответчика, поскольку вопреки абзацу 2 пункта 1.2 Правил эксплуатации защитных сооружений гражданской обороны, утвержденных Приказом МЧС от 15.12.2002 N 583, не заверен ответчиком, как организацией, эксплуатирующей сооружение.

Равным образом не могут быть приняты во внимание данные технической инвентаризации, отраженные в представленном в материалы дела техническом паспорте в отношении спорного здания, поскольку не указывают на осведомленность ответчика о правах Российской Федерации в отношении спорного объекта на момент заключения предварительного договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей на момент возникновения спора, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Достоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестра недвижимости, по смыслу частей 1, 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", остается одним из принципов ведения реестра.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Поскольку запись о праве ответчика, равно как и его правопредшественника - администрации города, никем не оспорена, продавец, заключая предварительных договор продажи недвижимости, был вправе полагаться на достоверность содержащихся в государственном реестре сведений, а потому не может быть признан виновным в нарушении спорного обязательства, поскольку принял все меры для его надлежащего исполнения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из изложенного, у арбитражного суда не имеется оснований для удовлетворения иска о взыскании задатка в двойном размере.

Помимо этого при рассмотрении настоящего спора необходимо учитывать следующее.

По смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения, на что обращено внимание в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Из обстоятельств дела следует, что спорные отношения возникли по поводу предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 13 мая 2016 как недействительной сделки, направленной на отчуждение имущества, находящегося в публичной собственности.

Отнесение имущества к федеральной собственности осуществляется в порядке, установленном законом (пункт 5 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Порядок разграничения государственной собственности на спорное имущество урегулирован Постановлением Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 и приложением 1 к нему, согласно пункту 3 которого объекты государственной собственности, не указанные в приложениях 1 - 3 к данному постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, и от ведомственной подчиненности предприятий, передаются в государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга на основании предложений их Верховных Советов, Советов народных депутатов. До момента определения соответствующего собственника указанных объектов они относятся к федеральной собственности.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 12757/09, защитные сооружения гражданской обороны представляют собой отдельную категорию объектов государственной собственности, объединяемых по признаку единого назначения, которые в приложениях 1 - 3 к постановлению от 29.12.1991 N 3020-1 не упомянуты. Защитные сооружения гражданской обороны, не отвечающие критериям объектов оборонного производства, на основании п. 3 указанного постановления продолжают оставаться в федеральной собственности до решения вопроса о возможности их передачи в собственность субъекта Российской Федерации в установленном порядке.

С учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о прекращении права федеральной собственности в установленном законом порядке, помещение убежища, расположенное в подвале здания, подлежащего продаже истцу, продолжает находиться в федеральной собственности.

Не являясь собственником всего здания как единого объекта недвижимости, ответчик не вправе был совершать сделки, связанные с его отчуждением, что вопреки выводам суда первой инстанции свидетельствует не о невозможности исполнения предварительного договора продажи недвижимости, а о его недействительности вследствие нарушения требований статей 209 и 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 42 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и пункта 3 постановления от 27.12.1991 N 3020-1.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Доводы истца о том, что недействительным может считаться лишь основной договор продажи чужой недвижимости, тогда как предварительный договор с тем же предметом должен признаваться действующим, основан на неверном толковании закона. При этом ссылка на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 9798/12, не принимаются во внимание, поскольку она основана на иных обстоятельствах, касающихся аренды будущей, а не чужой вещи.

В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Недействительность договора подразумевает, что обязательства из него не возникли, а все переданное во исполнение таких обязательств подлежит возврату посредством приведения сторон в первоначальное положение в порядке пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из обстоятельств дела, ответчик, который не несет ответственности по недействительному договору в виде уплаты задатка в двойном размере, обязан тем не менее возвратить истцу денежные средства, полученные в обеспечение исполнения ничтожной сделки.

В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на правила об обеспечении действующего обязательства из предварительного договора продажи недвижимости, которые не подлежат применению в данном деле, сама по себе не является основанием для полного отказа в удовлетворении заявленного требования, одной из целей которого является возврат ранее уплаченного ответчику.

Руководствуясь изложенным, суд апелляционной инстанции считает необходимым изменить принятое по делу решение, удовлетворив требование истца в части взыскания 6 108 423 руб. 96 коп., выплаченных ответчику по платежному поручению N 10 от 16.05.2016.

При подаче искового заявления госпошлина перечислена истцом в доход федерального бюджета в сумме 84 084 руб. 00 коп. по платежному поручению N 9 от 03.02.2017.

С учетом результатов рассмотрения настоящего дела, расходы по госпошлине в силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части, пропорциональной удовлетворенным требованиям, относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца в сумме 40 542 руб., с учетом расходов, понесенных ответчиком на рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1500 руб.

Руководствуясь статьями ст.ст. 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 07.07.2017 по делу N А14-1760/2017 изменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Казино Фламинго" (ОГРН 1023602243400 ИНН 3664013475), г. Воронеж, в пользу Общества с ограниченной ответственностью Товарно Торговая Рекламная Компания "Медиа Центр" (ОГРН 1113128000468 ИНН 3128080340), г. Старый Оскол Белгородской области, 6 108 423 руб. 96 коп., выплаченных ответчику по платежному поручению N 10 от 16.05.2016, 40 542 руб. - расходов по госпошлине за рассмотрение иска.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева Е.Ю. Щербатых