Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2018 г. N 18АП-1254/18

г. Челябинск

27 февраля 2018 г.

Дело N А07-26639/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МегаСтройИнвест" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2017 по делу N А07-26639/2017 (судья Харисов А.Ф.).

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "МегаСтройИнвест" - Нургалиева Г.Т. (доверенность от 20.02.2018, паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью "МегаСтройИнвест" (далее - общество "МегаСтройИнвест", истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан, (далее - Администрация, ответчик), в котором потребовало урегулировать преддоговорный спор, возникший при заключении договора купли-продажи земельного участка. Истец потребовал изложить пункт 2.1 договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:74 в собственность за плату в следующей редакции: "Стоимость земельного участка составляет 267 315,50 -двести шестьдесят семь тысяч триста пятнадцать рублей пятьдесят копеек".

Кроме того истец просит расчет цены выкупа земельного участка изложить в следующей редакции:

Площадь земельного участка, кв.м.	Кадастровая стоимость земельного участка, руб.	Процентная ставка, %	Цена выкупа земельного участка, руб.
1300	1 069 250	25	267 315,50

Цена выкупа земельного участка составляет 267 315,50 руб." (т.1 л.д. 6- 8).

Определением арбитражного суда первой инстанции к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску (далее - Комитет, третье лицо) (л.д. 1-5).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 06.12.2017 (резолютивная часть объявлена 29.11.2017) суд урегулировал спор изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции:

"Стоимость земельного участка составляет: 2 795 715 руб.".

Расчет цены выкупа земельного участка изложить в следующей редакции:

Площадь земельного участка	Кадастровая стоимость земельного участка	Процентная ставка	Цена выкупа земельного участка
1300	11 182 860	25	2 795 715 руб.

Цена выкупа земельного участка составляет 2 795 715 руб." (т.1 л.д. 174-185).

Общество "МегаСтройИнвест" с принятым судебным актом не согласилось и обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой. Истец ссылается на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права. Суд, по мнению апеллянта, неправильно определил вид разрешенного использования и соответственно размер кадастровой стоимости, подлежащие применению на момент обращения с заявлением о выкупе земельного участка.

На дату подачи заявления о выкупе истцом проводились работы по проектированию, строительству и реконструкции третьего этажа здания, в силу чего договор аренды был оформлен для использования в целях проектирования и строительства спортивного комплекса. Поскольку земельный участок на момент обращения с заявлением о выкупе использовался в соответствии с его разрешенным использованием "для проектирования и строительства спортивного комплекса", для расчета цены выкупа участка подлежала применению кадастровая стоимость установленная в соответствии с указанным видом разрешенного использования в размере 1 069 250, следовательно выкупная цена должна составлять 267 312,50 руб.

Изменение кадастровой стоимости в последующем, по мнению апеллянта, не могло повлиять на условия выкупа, а довод ответчика об использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, является неосновательным.

С учетом изложенного апеллянт просит решение суда отменить, изложив пункт 2.1 договора в редакции, указанной в исковом заявлении (т.2 л.д. 3-5).

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").

Администрация и Управление явку своих представителей не обеспечили.

С учётом мнения представителя общества "МегаСтройИнвест" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов настоящего дела следует, что 18.06.2008 на кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 02:66:010110:74, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Парковая, д.18Б, общей площадью 1300 кв. м., вид разрешенного использования участка - для проектирования и строительства спортивного комплекса (т. 1 л.д.18-19).

Этот же вид разрешенного использования участка значился в ГКН по состоянию на 10.06.2016 (т. 1 л.д.24-25).

По договору аренды земельного участка N 2515к от 05.08.2008, заключенному с Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Нефтекамску земельный участок передан в аренду ООО "МегаСтройИнвест" сроком до 08.05.2017 (с учетом дополнительного соглашения N 2), для использования в целях проектирования и строительства спортивного комплекса (т.1 л.д. 12).

05.05.2011 обществу "МегаСтройИнвест" выдано разрешение на строительство N RU 03303000-27 спортивного комплекса (т.1 л.д.164).

31.12.2012 Администрацией г.Нефтекамска обществу "МегаСтройИнвест" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - спортивного комплекса (т.1 л.д. 163).

На основании вышеуказанного разрешения органом государственной регистрации 13.01.2015 произведена регистрация права собственности ООО "МегаСтройИнвест" на следующие объекты недвижимого имущества:

- помещение, нежилое, общей площадью 644,7 кв.м., кадастровый номер 02:66:010110:285 (т.1 л.д. 30),

- помещение, нежилое, общей площадью 554,1 кв.м., кадастровый номер 02:66:010110:284 (т.1 л.д.31), расположенные по адресу Нефтекамск, ул. Парковая, д.18Б.

28.11.2014 обществу "МегаСтройИнвест" выдано разрешение N RU 03303000-146 на реконструкцию объекта капитального строительства - нежилого здания с устройством мансардного этажа по адресу Нефтекамск, ул. Парковая, д.18Б (т. 1 л.д.59).

12.01.2016 произведена государственная регистрация права собственности ООО "МегаСтройИнвест" на нежилое помещение площадью 580,6 кв.м., 3 этаж, кадастровый номер 02:66:010110:295, расположенное по вышеуказанному адресу. В качестве документа - основания возникновения права указано разрешение на ввод в объекта эксплуатацию от 31.08.2015 N RU 03303000-63-2015 (т. 1 л.д.32, 61).

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010110:74, находящемся по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Парковая, д.18Б, общей площадью 1300 кв. м.

12.02.2015 общество "МегаСтройИнвест" обратилось в Администрацию городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:74 по цене в размере 25% от кадастровой стоимости, что составляет, по мнению истца, 267 312,50 руб. (т.1 л.д. 27-28).

Постановлением от 21.11.2016 "О предоставлении в собственность за плату ООО "МегаСтройИнвест" земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:74" Администрация городского округа г. Нефтекамск установила соответствие разрешенного использования участка такому виду как "Магазины", "Спорт" и приняла решение о предоставлении заявителю данного участка (т. 1 л.д.95А).

Письмом исх. N 939 от 04.04.2017 Управлением в адрес общества "МегаСтройИнвест" был направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:66:010110:74, выкупная цена которого определена в сумме 5 591 430 руб. (пункт 2.1 договора), исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном 11 182 860 руб., и процентной ставки 50%.

Не согласившись с указанной в проекте договора купли-продажи ценой выкупа земельного участка, ООО "МегаСтройИнвест" 04.05.2017 направило в Администрацию городского округа город Нефтекамск Республики Башкортостан сопроводительным письмом протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка (т.1 л.д. 39).

Протокол разногласий был отклонен ответчиком со ссылкой на необходимость определения выкупной цены земельного участка исходя из их вновь установленного вида разрешенного использования (т.1 л.д. 42).

Полагая, что цена выкупа земельного участка определяемая от кадастровой стоимости в размере 1 069 250 руб., действующей на момент обращения с заявлением о выкупе, должна составлять 267 312 руб. 50 коп. и ссылаясь на невозможность урегулирования спора во внесудебном порядке, истец обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался необходимостью определения цены выкупа исходя из размера кадастровой стоимости, установленной с учетом вида разрешенного использования, соответствующего фактическому использованию земельного участка, имевшему место на момент обращения с заявлением о выкупе, а именно: "Магазины", "Спорт".

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены судебного акта.

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее так же - Гражданский кодекс) или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при определении цены земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому на основании вышеуказанной нормы, стороны должны руководствоваться императивными нормами законодательства о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Общество "МегаСтройИнвест" с 13.01.2015 является собственником двух объектов недвижимого имущества, а именно помещений первого и второго этажа здания находящегося на земельном участке с кадастровым номером 02:66:010110:74 по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Парковая, д.18Б.

Земельные отношения в Республике Башкортостан регулируются, в том числе, нормами Закона Республики Башкортостан от 05.01.2004 N 59-з "О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан" и постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее - Постановление от 29.12.2014 N 629).

Согласно п. 4 Постановления от 29.12.2014 N 629, лица, не указанные в пунктах 1-3 настоящего постановления и являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки:

- до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

- с 1 июля 2015 года до 1 января 2016 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

- с 1 января 2016 года до 1 июля 2016 года - по цене в размере 75 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя;

- с 1 июля 2016 года - по цене, равной кадастровой стоимости земельных участков, действующей на момент обращения заявителя, если иное не установлено федеральным законодательством.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу о необходимости применения ставки платы за выкуп земельного участка в размере 25% от кадастровой стоимости, поскольку обращение заявителя с заявлением о выкупе имело место 12.02.2015.

При этом суд правильно определил, что на данный момент вид разрешенного использования земельного участка, указанный в Государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН), не соответствовал фактическому виду использования истцом земельного участка. Из материалов дела следует, что на момент обращения с заявлением о выкупе, объект недвижимости, для строительства которого обществу "МегаСтройИнвест" предоставлялся в аренду земельный участок, был введен в эксплуатацию, за истцом зарегистрировано право собственности на части данного объекта, который истец сформировал в качестве двух самостоятельных объектов недвижимости - нежилых помещений 1-го и 2-го этажа.

Таким образом, наличие в ГКН сведений о разрешенном использовании как "для проектирования и строительства спортивного комплекса" не соответствовало фактическому использованию земельного участка истцом.

То обстоятельство, что в указанный период времени истцом производилась реконструкция объекта на основании выданного Администрацией г. Нефтекамска разрешения на реконструкцию, не изменяет обстоятельств несоответствия вида фактического использования земельного участка виду, указанному в ГКН, т.к. реконструкции подвергался введенный в эксплуатацию объект недвижимости, следовательно, земельный участок при наличии такого объекта не мог использоваться для строительства данного объекта.

Более того, судебная коллегия отмечает, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Таким образом, выкуп земельного участка до момента прекращения у такого участка правового режима земель, предоставленных для строительства, не допускается.

Согласно п. 14 ст. 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Актом обследования от 14.05.2015 подтверждено размещение в трехэтажном здании, находящемся на спорном участке магазинов ("Магнит", "Чемпион") на первом и втором этаже и фитнес-клуба на третьем этаже.

Так как объект недвижимости, для строительства которого был предоставлен в аренду земельный участок, был введен в эксплуатацию, ООО "МегаСтройИнвест" приобрело право на выкуп данного участка в собственность.

Вместе с тем, поскольку фактическое использование земельного участка должно соответствовать виду разрешенного использования участка и не противоречить сведениям, внесенным в государственный кадастр недвижимости, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что при применении положения ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует исходить из наличия у участка правового режима, соответствующего фактическому использованию, которое согласно Классификатору видов разрешенного использования, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 соответствовало таким видам как "магазины (код 4.4)", "спорт (код 5,0)".

С учетом изложенного суд пришел к обоснованному выводу о необходимости применения при расчете размера выкупной цены участка размера кадастровой стоимости, установленного с учетом указанного выше вида разрешенного использования земельного участка в размере 11 182 860 руб.

Вывод суда о том, что право на выкуп участка возникло у истца с 12.01.2016 года, является ошибочным.

При названном подходе заявление истца о выкупе участка от 02.02.2015 следует оценивать, как не повлекшее юридических последствий в виде возникновения у Администрации г. Нефтекамска обязанности по заключению с истцом договора купли-продажи. При отсутствии таких юридических последствий заявление считается не поданным, что в свою очередь повлечет необходимость обращения истца с новым заявлением о выкупе и применения ставок, установленных постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 на момент подачи такого заявления.

Вместе с тем, как указано выше, фактические обстоятельства свидетельствуют о наличии у истца на момент обращения с заявлением о выкупе права на такой выкуп в силу ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, для строительства которого был предоставлен земельный участок.

Названный выше ошибочный вывод суда не привел к принятию неправильного решения.

Так же верным является вывод суда первой инстанции о том, что кадастровая стоимость, установленная решением Верховного суда Республики Башкортостан от 14.08.2017 по делу N 3-607/2017, в размере 6 151 197 руб., для целей расчета выкупной стоимости подлежит применению с 01.01.2017.

Установив, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано истцом в комиссию о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан 30.03.2017, суд обоснованно руководствовался нормой абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" согласно которому, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Доводы подателя апелляционной жалобы не основаны на неправильном понимании действующего законодательства и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального либо процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам, установленным по делу.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ и в силу отказа в удовлетворении апелляционной жалобы относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан 06.12.2017 по делу N А07-26639/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МегаСтройИнвест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

М.И. Карпачева Л.А.Суспицина