Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2018 г. N 18АП-15588/17

г. Челябинск

26 февраля 2018 г.

Дело N А07-2938/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сотниковой О.В.,

судей: Бабкиной С.А., Матвеевой С.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаринцевой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГенСтройТрест" на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.11.2017 по делу N А07-2938/2014 (судья Боженов С.А.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Федеральной налоговой службы - Кахтиранов Руслан Рамилевич (паспорт, доверенность от 01.02.2018,);

общества с ограниченной ответственностью "УралТаш" - Мухаметшин Азат Ямгетдинович (паспорт, доверенность от 17.03.2017).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 03.09.2014 в отношении муниципального унитарного предприятия "Чекмагушевский кирпичный завод" (далее - МУП "ЧКЗ" РБ, должник) введена процедура внешнего управления. Внешним управляющим утвержден Рыбалко Данил Алексеевич.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.10.2015 (резолютивная часть оглашена 08.10.2015) муниципальное унитарное предприятие "Чекмагушевский кирпичный завод" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден Рыбалко Данила Алексеевич.

Общество с ограниченной ответственностью "ГенСтройТрест" (далее- ООО "ГенСтройТрест", податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании недействительными повторных торгов посредством публичного предложения по продаже имущества МУП "ЧКЗ" РБ в ходе конкурсного производства, проведенных индивидуальным предпринимателем Старковым Павлом Сергеевичем (далее - ИП Старков П.С.).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 13.07.2017 удовлетворено ходатайство ООО "ГенСтройТрест" о принятии обеспечительных мер по делу N А07-2938/2014 о признании недействительными торгов по реализации имущества должника в ходе конкурсного производства в отношении МУП "ЧКЗ" РБ. Приняты обеспечительные меры в виде ареста денежных средств в сумме 15 700 000 рублей 00 копеек, находящихся на расчетном счете должника.

Определением от 01.11.2017 в удовлетворении требований ООО "ГенСтройТрест" отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ГенСтройТрест" обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просило определение от 01.11.2017 отменить, требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы, с учетом дополнения к ней, её податель указал, что публикация о проведении торгов в отношении имущества должника произведена с нарушением положений ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а именно, не содержала сведений о собственнике земельных участков, кроме того, в публикации не содержалось указания сведений о договоре, на основании которого должник владел земельным участком. Кроме того, в силу ст. 448 ГК РФ в извещении о проведении торгов должны были содержаться сведения об обременении земельного участка, при этом помимо аренды, согласно письму Департамента по недропользованию по Приволжскому федеральному округу от 14.07.2017, спорный земельный участок расположен в границах недр, находящихся в нераспределенном фонде недр федерального ведения - месторождение питьевых вод Чекмагушевское, запасы которого учтены государственным балансом. Таким образом, земельный участок, являющийся предметом торгов имеет соответствующие обременения, поскольку зарезервирован для государственных нужд. Согласно ст. 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации права арендатора земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием для государственных или муниципальных нужд. О наличии таких обременений ООО "ГенСтройТрест" в момент проведения торгов не было известно. Кроме того, суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ООО "ГенСтройТрест" о том, что в силу положений ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условий пункта 4.3.2 договора аренды N 12 от 26.08.2003, на основании которого должник владел земельным участком, для выставления его на торги необходимо было получить согласие собственника - Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чекмагушевскому району (далее - Комитет). Отсутствие такого согласия означает незаключенность договора перенайма земельного участка. Согласие арендодателя - Комитета для проведения торгов истребовано не было, Комитет не был поставлен в известность о проведении торгов. Судом необоснованно отклонен довод о том, что податель жалобы намеревался приобрести право собственности на земельные участки, а не право их аренды. Более того, оценка действиям организатора торгов уже дана в решении Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан от 20.06.2017 по делу N А-70/17-17 о нарушении антимонопольного законодательства. Также податель жалобы отметил, что судом не дана оценка тому, что в сообщениях на сайте единого федерального реестра сведений о банкротстве (далее - ЕФРСБ) и в сообщениях размещенных на ЭТП "РегТорг" содержались различные сведения о дате окончания приема заявок, на ЕФРСБ - 02.05.2017, на сайте торговой площадки - 28.04.2017. Сообщение об изменении объявления о проведении торгов опубликовано арбитражным управляющим на ЕФРСБ 12.04.2017, в то время как организатором торгов в сообщении о проведении торгов указана иная дата публикации об изменениях - 06.04.2017. Кроме того, ООО "ГенСтройТрест" в своей апелляционной жалобе отметило, что должник является муниципальным предприятием, к которому применимы положения Федерального закона N 161-ФЗ от 14.11.2002 "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Поскольку должник зарегистрирован в качестве юридического лица 04.10.1999, то право хозяйственного ведения на объекты недвижимости подлежали государственной регистрации. В составе реализованного имущества имеется имущество, относящееся к линейным объектам. Государственная регистрация права собственности на линейные объекты осуществляется в порядке ст. 25 Закона о госрегистрации N 122-ФЗ от 21.07.1997. Судом не дана оценка том обстоятельству, что МУП "ЧКЗ" РБ не имел зарегистрированного в установленном порядке права хозяйственного ведения на газопровод, линии электропередач, водопровод, канализацию и т.д., ввиду чего включение их в конкурсную массу неправомерно.

В судебном заседании 24.01.2018 представитель подателя апелляционной жалобы доводы жалобы поддержал.

В порядке ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание было отложено. После отложения судебного разбирательства в составе суда произведена замена судьи Калиной И.В. судьей Матвеевой С.В. в порядке ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание 20.02.2018 представитель ООО "ГенСтройТрест" не явился. Представитель "УралТаш" доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель уполномоченного органа возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке и на условиях, определенных статьями 110, 111 указанного закона - путем проведения открытых торгов.

Правила заключения договора на торгах, организация и порядок проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 59 "О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", определено, что в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 11, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса.

Публичные торги могут быть признаны недействительными только при существенном нарушении процедуры их проведения, которое могло повлиять на результат торгов (пункт 1, 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства").

При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, конкурсным управляющим сформирована конкурсная масса в виде имущественного комплекса, для реализации его в процедуре конкурсного производства. Согласно отчету N 26/1605-ИК и N 24/2004-Н об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса МУП "ЧКЗ" по состоянию на 13 апреля 2016 года рыночная стоимость объекта оценки составляла 52 282 346 рублей.

Рыночная стоимость недвижимого имущества - главный корпус, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей -1), общий площадью 6 081,1 кв.м, с кадастровым N 02:51:080502:207:5, инв. N 6234, лит. А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Заводская, д. 39, в том числе стоимость права аренды земельного участка составляет - 10 203 000 рублей (т. 3 л.д. 15-21).

Решением собрания кредиторов должника 25.07.2016 утверждено Положение о порядке сроках, условиях и сроках продажи имущества МУП "ЧКЗ" РБ (т. 2 л.д. 53-68).

Собранием кредиторов от 02.11.2016 утверждено изменение N 1 к Положению о порядке сроках, условиях и сроках продажи имущества МУП "ЧКЗ" РБ (т. 2 л.д. 69-75).

Торги, проведенные в форме аукциона 29.09.2016 (т. 2 л.д. 130-134) и 18.11.2016 (т. 2 л.д. 147-151), а также торги в форме публичного предложения с открытой формой подачи предложений 02.02.2017 (т. 3 л.д. 1-5) признаны несостоявшимися, в виду отсутствия заявок (т. 2 л.д. 49).

01.03.2017 собранием кредиторов МУП "ЧКЗ" утверждено Изменения N 2 в Положение о порядке сроках, условиях и сроках продажи имущества МУП "ЧКЗ" в части продажи нереализованного имущества должника посредством повторного публичного предложения (т. 2 л.д. 76).

Сообщения о проведении повторных торгов посредством публичного предложения опубликованы:

- 29.03.2017 на сайте ЕФРСБ (т. 1 л.д. 29-35).

- 31.03.2017 - на официальном сайте газеты "КоммерсантЪ" (в печатной версии - 01.04.2017).

Информация о проведении торгов в форме публичного предложения опубликована также в местном печатном органе по месту нахождения должника - 01.04.2017 (т. 1 л.д. 21-23).

- 03.04.2017 - на электронной торговой площадке ЭТП "РегТорг" www.regtorg.com. с указанием движимого, недвижимого имущества в количестве 113 единиц (т. 1 л.д. 43-47).

В сообщении, опубликованном в газете "Коммерсант" от 01.04.2017, имеется ссылка на объявление от 13.08.2016 с указанием порядка ознакомления, условиями участия и заключения договора купли-продажи, и с указанием перечня имущества должника, подлежащей продаже (т. 1 л.д. 25-28).

В период с 03.04.2017 по 02.05.2017 проведены торги в форме публичного предложения по продаже имущества МУП "ЧКЗ" на электронной площадке ЭТП "РегТорг", организатором торгов выступал ИП Старков П.С., ИНН 026906577496.

Срок, по истечении, которого последовательно снижается цена - 5 календарных дней. Величина снижения цены предложения - 10 % от начальной цены. Минимальная цена продажи имущества устанавливается в размере 50% стоимости от начальной цены.

12.04.2017 на сайте ЕФРСБ опубликовано сообщение об изменении объявления о проведении торгов с указанием дополнительной информации о том, что на основании уведомления должника (МУП "ЧКЗ") N 1/П от 18 ноября 2016 года и заявления залогодержателя (ООО "УралТаш") об оставлении предмета залога за собой N 10 от 21 ноября 2016 года заключено соглашение о передаче предмета залога в рамках дела о банкротстве N 1 от 01 декабря 2016 года, в соответствии с которым должник во исполнение обязательства на общую сумму 21 255 265,84 рублей, вытекающего из договора залога недвижимости (ипотеки) N 1/1 от 13 августа 2013 года (с дополнительным соглашением от 21 февраля 2014 года), заключенного в обеспечение исполнения обязательств по договору займа N 1 от 12 августа 2013 года передал Залогодержателю имущество, являющееся предметом залога, а именно:

- главный корпус, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей -1), общей площадью 6 081,1 кв.м, с кадастровым N 02:51:080502:207:5, инв. N 6234, лит. А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Заводская, д. 39;

- право аренды земельного участка из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения с кадастровым номером 02:51:080502:300, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с/с Чекмагушевский, с. Чекмагуш, ул. Заводская, д. 39, обшей площадью 43 574 кв.м.

Право требования залогодержателя к должнику возникло на основании договора уступки прав требования (цессии) N 1 от 15 октября 2015 года и установлено определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2015 по делу N А07-2938/2014.

После опубликования сообщения об изменении объявления о проведении торгов 27.04.2017 ООО "ГенСтройТрест" подана заявка на участие в торгах, платежным поручением N 418 от 26.04.2017 внесен задаток в размере 5 204 241,40 руб. (т. 1 л.д. 94)

Согласно протоколу 1387-ОТПП/2 от 28.04.2017 о результатах торгов в форме публичного предложения по продаже имущества МУП "ЧКЗ", победителем торгов по лоту N 1 признано ООО "ГенСтройТрест" (т.1 л.д.52- 55).

03.05.2017 между МУП "ЧКЗ" и ООО "ГенСтройТрест" заключен договор купли-продажи имущества МУП "ЧКЗ" РБ N 1-17/1387-ОТПП в количестве 111 единиц, общей стоимостью 15 700 000 руб. (т. 1 л.д. 56-64).

Актом приема-передачи от 11.05.2017 имущество, указанное в договоре купли-продажи, было передано ООО "ГенСтройТрест" (т. 1 л.д. 65-82), произведена оплата в размере 10 495 758, 60 руб. (т. 1 л.д. 95).

30.06.2017 ООО "ГенСтройТрест" обратилось в суд с заявлением о признании недействительными повторных торгов посредством публичного предложения по продаже имущества МУП "ЧКЗ" указав на нарушение норм материального права при организации и проведении торгов по реализации имущества должника, том числе, нарушение в части требований к извещению о проведении торгов - искажение характеристик предмета публичных торгов, а именно, ссылаясь на то, что в состав лота были включены: главный корпус, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общий площадью 6 081,1 кв.м, с кадастровым N 02:51:080502:207:5, инв. N 6234, лит. А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Заводская, д. 39 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:51:080502:300, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с/с Чекмагушевский, с. Чекмагуш, ул. Заводская, д. 39, обшей площадью 43 574 кв.м, которые были оставлены за собой залоговым кредитором ООО "УралТаш". ООО "ГенСтройТрест" указывало, что, принимая участие в торгах, было намерено приобрести имущество должника в целом, как имущественный комплекс, но нарушения, допущенные организатором торгов, ввели в заблуждение относительно предмета торгов - имущество, входящее в лот N 1 фактически не принадлежало должнику, также была искажена информация относительно реализуемых земельных участков, именно, не было указано, что реализуется право их аренды, а не право собственности.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что на момент подачи заявки на участие в торгах (27.04.2017) и перечисления задатка ООО "ГенСтройТрест" (26.04.2017), уже состоялась публикация (12.04.2017), в которой было отражено об оставлении за собой части имущества должника его залогодержателем - ООО "УралТаш". Суд отметил, что в тексте сообщений о проведении торгов посредством публичного предложения, опубликованных 29.03.2017 на сайте ЕФРСБ и в официальном издании газеты "Коммерсант" от 01.04.2017 представлены полные сведения о составе лота; претендентам была предоставлена возможность заблаговременно ознакомиться с предметом торгов путем визуального осмотра, дополнительно связаться с организатором торгов на торговой площадки и с конкурсным управляющим должника, с письмом на указанный адрес электронной почты, либо по указанным в объявлениях телефонам (т. 1 л.д. 30). Данных действий под ООО "ГенСтройТрест" не совершил. Также суд указал, что заявитель, действуя добросовестно и разумно, как участник повторных публичных торгов, должен был в полной мере осведомиться о ходе торгов и составе приобретаемого им лота. Совершением действий по осуществлению платежа (задатка) на столь значительную сумму - 5 204 241,40 руб. по платежному поручению N 418 от 26.04.2017, ООО "ГенСтройТрест" продемонстрировал, что ему было достоверно известно о составе приобретаемого им имущества должника.

В отношении доводов ООО "ГенСтройТрест" о том, что в сообщении о проведении торгов посредством публичного предложения от 03.04.2017 в предмет торгов были включены:

- земельный участок площадью 30372 кв.м., кадастровый номер - 02:51:080502:3, - земельный участок площадью 503983 кв.м., кадастровый номер - 02:51:080502:2 адреса объектов: место положения установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир южная часть с.Чекмагуш, почтовый адрес ориентира - Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, Чекмагушевский с/с, в отношении которых в извещении о продаже не было указано, что собственником земельных участков является Комитет, а также то, что на продажу было выставлено право аренды земельных участков, а не право собственности, суд отметил следующее: МУП "ЧКЗ" является муниципальным унитарным предприятием, которому применимы положения Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Указанные предприятия в силу норм указанного закона, а также норм Гражданского законодательства Российской Федерации не могут быть наделены правом собственности, в том числе на имеющиеся в его распоряжении земельные участки, ввиду чего доводы заявителя несостоятельны. Суд указал, что специальных ограничений по вопросу включения в конкурсную массу прав аренды Законом о банкротстве не предусмотрено. В рассматриваемом случае право аренды земельных участков было реализовано с торгов с целью соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Относительно доводов об отсутствии идентификационных признаков реализуемого имущества, суд отметил, что отраженные в публикациях сведения позволяли потенциальным покупателям идентифицировать предлагаемое к продаже имущество, и в материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие доводы ООО "ГенСтройТрест" об отсутствии у него возможности ознакомления с составом имущества, выставленного на торги.

Также суд отклонил доводы заявителя ссылавшегося на то, что, решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Башкортостан от 20.06.2017 по делу N А-70/17-17 о нарушении антимонопольного законодательства, дана оценка действиям организатора торгов Старкова П.С. в части признания незаконными его действий выразившихся в указании в составе лота имущества, принадлежащего третьим лицам на праве собственности (обществу "УралТаш"), в неверном указании предмета торгов, а также в реализации права аренды земельных участков, без согласия арендодателя.

Повторно рассмотрев дело, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для несогласия с выводами суда первой инстанции.

Согласно пункту 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации целью проведения торгов в форме аукциона является получение наиболее высокой цены за продаваемую вещь. Процедурой торгов обеспечивается продажа имущества с учетом его действительной рыночной стоимости.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.

Смысл данной нормы заключается в том, что не все торги, проведенные с нарушениями, могут быть признаны судом недействительными: при рассмотрении подобных споров следует учитывать, насколько существенными были нарушения при проведении торгов и к каким результатам они привели (соответствуют ли интересам должника проведенные с нарушениями торги). При этом необходимо учитывать, являются ли допущенные нарушения нарушениями действующего законодательства либо подзаконных актов, поскольку в качестве правового основания признания торгов недействительными статья 449 Гражданского кодекса Российской Федерации называет нарушения правил, установленных законом.

Несоблюдение режима законности при проведении торгов нарушает права и законные интересы должника и его кредиторов.

Порядок проведения торгов по продаже имущества в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, регламентирован Законом о банкротстве.

В силу пункта 3 статьи 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве.

По смыслу пункта 1 статьи 139 Закона о банкротстве продажа осуществляется на основании утвержденного собранием кредиторов должника либо судом положения о порядке реализации имущества.

В ходе конкурсного производства конкурсным управляющим был сформирован единый лот из имущества, включенного в конкурсную массу, с собранием кредиторов согласован порядок его продажи. В состав лота вошло в том числе имущество, обремененное залогом в пользу ООО "УралТаш": главный корпус, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей - 1), общий площадью 6 081,1 кв.м, с кадастровым N 02:51:080502:207:5, инв. N 6234, лит. А, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с. Чекмагуш, ул. Заводская, д. 39 и право аренды земельного участка с кадастровым номером 02:51:080502:300, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, Чекмагушевский район, с/с Чекмагушевский, с. Чекмагуш, ул. Заводская, д. 39, обшей площадью 43 574 кв.м, которые были оставлены за собой залоговым кредитором ООО "УралТаш" после подведения итогов несостоявшихся повторных торгов.

Материалы дела подтверждают, что залогодержатель (ООО "УралТаш") направил должнику письмо N 10 от 21.11.2016 об оставлении предмета залога за собой, по результатам которого с ним было заключено соглашение о передаче ему предмета залога N 1 от 01.12.2016.

12.04.2017 на сайте ЕФРСБ, то есть до момента подачи заявки на участие в повторных публичных торгах со стороны ООО "ГенСтройТрест" - 27.04.2017 и перечисления им задатка по платежному поручению N 418 от 26.04.2017, была исправлена допущенная в сообщении о торгах ошибка и из состава лота исключено имущество, переданное ООО "УралТаш" (л.д. 141-143 т.2). На электронной торговой площадке в сообщении о торгах также имеется ссылка на то, что главный корпус площадью 6 081,1 кв.м, инв. N 6234, лит. А, с правом аренды земельного участка не входят в состав лота, ввиду передачи ООО "УралТаш" (л.д. 6-11 т.3).

С учетом опубликования сообщений об изменении состава предлагаемого к продаже имущества, до момента подачи заявки со стороны ООО "ГенСтройТрест", суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, о том, что при должной осмотрительности покупатель должен был убедиться в том, какое имущество он приобретает. С учетом длительности мероприятий по продаже имущества должника в конкурсном производстве, действия по полной отмене торгов вследствие допущенной ошибки привели бы к нарушению прав кредиторов. Таким образом, учитывая то, что за 2 недели до подачи заявки в открытых источниках имелась объективная информация о составе лота, в части исключения из него имущества, переданного ООО "УралТаш" нарушения прав приобретателя имущества не допущено.

Относительно доводов ООО "ГенСтройТрест" о неуказании на то, земельный участок площадью 30372 кв.м., кадастровый номер - 02:51:080502:3 и земельный участок площадью 503983 кв.м., кадастровый номер - 02:51:080502:2 принадлежат должнику на праве аренды, а не на праве собственности и реализации права аренды земельных участков в отсутствие согласия собственника имущества, вразрез с требованиями п.4.3.2 договора аренды N 12 от 26.08.2003, на основании которого должник владел земельным участком, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Материалы дела подтверждают, что должник владеет на праве аренды земельным участком из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 02:51:080502:0002, площадью 503 983 кв.м на основании договора аренды N 12 от 26.08.2003 заключенного с Комитетом на срок с 01.09.2003 по 01.09.2023 (л.д. 106-112 т.3).

Действия конкурсного управляющего по включению в конкурсную массу права аренды оспорены никем, в том числе собственником имущества, не были и соответствуют закону. При этом дело о банкротстве МУП "ЧКЗ" РБ возбуждено по заявлению самого должника определением от 21.02.2014, что предполагает осведомленность собственника имущества - Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Чекмагушевскому району о возбужденном деле о банкротстве МУП "ЧКЗ" РБ.

В соответствии со ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Фактически ООО "ГенСтройТрест" стало новым арендатором в связи с передачей ему прежним арендатором (МУП "ЧКЗ") прав и обязанностей по договору купли-продажи от 03.05.2017 N 1-17/1387-ОТПП.

Передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) регулируется п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 5 и 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендатора передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено Гражданского кодекса Российской Федерации, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении п. 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока действия договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенности сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то при применении п. 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, значимым для настоящего дела обстоятельством является срок договора аренды с Комитетом - 20 лет по договору аренды N 12 от 26.08.2003, (то есть более 5 лет) и тот факт, что в аренду должнику был предоставлен земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, перенайм которого регулируется частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Действительно в пункте 4.3.2 договора аренды N 12 от 26.08.2003 имеется условие о том, что арендатор имеет право на передачу участка в субаренду с согласия арендодателя при заключении договора на срок более 5 лет. Вместе с тем, договор купли-продажи от 03.05.2017 N 1-17/1387-ОТПП не содержит срока на который он заключен, при этом, как уже было отмечено выше в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации в данном случае согласия Комитета не требовалось.

Доводы Комитета, изложенные в отзыве от 31.08.2017 (л.д. 22-42 т.3) об отсутствии дачи им согласия на перенайм земельного участка и отсутствие его уведомления, суд апелляционной инстанции отклоняет.

В силу публичности процедуры банкротства, возбужденной по заявлению учрежденного им муниципального унитарного предприятия "Чекмагушевский кирпичный завод", а также ввиду того обстоятельства, что в силу п. 3 ст. 126 Закона о банкротстве с даты открытия конкурсного производства в отношении должника (08.10.2015) собственник имущества обладает правами лица участвующего в деле, а также ввиду того, что торги в отношении принадлежащего должнику имущества продолжались более 7 месяцев, Комитет не мог быть не осведомлен о продаже всего, принадлежащего должнику имущества, в том числе права аренды спорного земельного участка.

Таким образом, доводы ООО "ГенСтройТрест" о противоречии сделки статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации несостоятельны.

Довод ООО "ГенСтройТрест" со ссылкой на то, что в извещении о проведении торгов должны были содержаться сведения об обременении земельного участка, помимо аренды, указанием на то, что спорный земельный участок расположен в границах недр, находящихся в нераспределенном фонде недр федерального ведения - месторождение питьевых вод Чекмагушевское, что стало известно заявителю из письма Департамента по недропользованию по Приволжскому федеральному округу от 14.07.2017, а также довод о том, что в составе реализованного имущества имеется имущество, относящееся к линейным объектам, не подлежат оценке судом апелляционной инстанции.

В силу п. 7 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

Согласно части 3 статьи 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

В силу части 3 статьи 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета или основания иска, об изменении размера исковых требований, которые установлены Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

В соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции проверяет обоснованность первоначальных исковых требований, которые являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Доводы ООО "ГенСтройТрест" об отсутствии зарегистрированного за МУП "ЧКЗ" РБ в установленном порядке права хозяйственного ведения на газопровод, линии электропередач, водопровод, канализацию и т.д. и неправомерность их включения в конкурсную массу также отклоняются, поскольку не были заявлены в суде первой инстанции. При этом конкурсным управляющим вместе с отзывом на апелляционную жалобу представлена выписка и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержащая сведения о регистрации, выставленных на торги объектов за должником на праве хозяйственного ведения (л.д. 102-105 т.3).

Иные доводы подателя апелляционной жалобы являлись предметом проверки суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, соглашается с мнением суда первой инстанции о том, что существенных нарушений правил проведения торгов, установленных законом, не допущено. Публикации о предстоящих торгах размещались в пределах установленного законом срока, содержат всю необходимую информацию.

Учитывая изложенное, оснований для признания торгов недействительными не имеется.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Поскольку оснований для признания недействительными торгов судом не установлено, оснований для применения последствий недействительности сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи от 03.05.2017 N 1-17/1387-ОТПП, заключенного по результатам проведенных торгов, не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены или изменения оспариваемого определения суда.

С учетом изложенного, определение от 01.11.2017 отмене, апелляционная жалоба ООО "ГенСтройТрест" - удовлетворению не подлежат.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.11.2017 по делу N А07-2938/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГенСтройТрест" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.В. Сотникова

Судьи

С.А. Бабкина С.В. Матвеева