Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2018 г. N 17АП-876/18

г. Пермь

26 февраля 2018 г.

Дело N А60-38528/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Зелениной Т.Л.,

судей Жуковой Т.М., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Габовой Е.А.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 11 декабря 2017 года,

принятое судьей О.А. Бадамшиной

по делу N А60-38528/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Модерн - 98" (ОГРН 1036604790980, ИНН 6663066825)

к Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом

об урегулировании преддоговорного спора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Модерн - 98" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации города Екатеринбурга в лице Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - ответчик) об урегулировании разногласий при заключении договора N 1828 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, в части пунктов 6.1,6.3 в следующей редакции: "пункт 6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно. В случае добровольной уплаты пени покупатель указывает в платежном документе назначение платежа - "пени по договору N 1828 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием рассрочки платежа". Также истец просил исключить из текста договора пункт 6.3.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 11.12.2017 (резолютивная часть от 07.12.2017) исковые требования удовлетворены частично. Суд определил условия пунктов 6.1, 6.3 договора N 1828 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 27.04.2017 в следующей редакции указанных пунктов:

"6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,5 процента от неоплаченной суммы денежных средств (основного долга) подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

В случае добровольной уплаты пени покупатель указывает в платежном документе назначение платежа - "пени по договору N 1828 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа".

"6.3. В случае расторжения договора продавец вправе удержать из суммы перечисленных ему выкупных платежей по договору сумму, соразмерную стоимости пользования объектом в период действия договора. Указанная стоимость определяется на основании действующего законодательства о плате за пользование муниципальным имуществом".

Решение суда от 11.12.2017 обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в части установления условий по п. 6.3 договора. В апелляционной жалобе ответчик указывает, что последствия, предусмотренные п. 6.3 договора, наступят только при наличии вины покупателя при расторжении договора, что в свою очередь является стимулированием покупателя к добросовестному исполнению принятых на себя обязательств. При расторжении договора у продавца возникают убытки, следовательно, оплаченная покупателем денежная сумма остается у продавца в счет возмещения выгоды от пользования объектом. Ответчик считает ссылку на п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не применимой к рассматриваемым правоотношениям, так как договор купли-продажи не признан недействительным, просит решение суда в этой части изменить.

Истец возражений на апелляционную жалобу не представил.

В отсутствие возражений, законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.07.2015 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 69000687 )в редакции дополнительного соглашения от 11.10.2016), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда - нежилое помещение общей площадью 275,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д.78-б (кадастровый (условный) номер объекта: 66:41:0205009:10567).

18.08.2016 на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец обратился к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта.

Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 27.04.2017 N 674 "Об утверждении условий приватизации муниципального имущества, расположенного по адресу: пр. Космонавтов, д.78-б", утверждены условия приватизации объекта, установлена его рыночная цена.

27.04.2017 Департамент по управлению муниципальным имуществом, действующий от имени администрации города Екатеринбурга (продавец), подготовил проект договора N 1828 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа, который получен истцом.

В соответствии с пунктом 1.2 проекта договора продавец продает, а покупатель приобретает объект муниципального нежилого фонда - помещение, назначение нежилое, общей площадью 275,5 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр. Космонавтов, д.78-б.

Цена объекта составляет 8 980 000 руб. без учета стоимости неотделимых улучшений и НДС, срок рассрочки 84 месяца. Окончательный срок оплаты объекта 26.04.2024 (пункты 2.1, 2.3 проекта договора).

Согласно пункту 6.1 проекта договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,5 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно. В случае добровольной уплаты пени покупатель указывает в платежном документе назначение платежа - "пени по договору N 1828 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием рассрочки платежа.

В соответствии с пунктом 6.3 проекта договора в случае расторжения настоящего договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается.

Покупатель подписал проект договора с протоколом разногласий, в котором предложил п. 6.3 исключить из текста проекта договора, п. 6.1 изложить в следующей редакции "Пункт 6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга покупатель уплачивает пени в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего договора, по дату погашения просроченной задолженности включительно. В случае добровольной уплаты пени покупатель указывает в платежном документе назначение платежа - "пени по договору N 1828 купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием рассрочки платежа".

23.06.2017 протокол разногласий отклонен ответчиком, о чем имеются отметки в проекте договора купли-продажи и протоколе разногласий.

Поскольку между сторонами возникли разногласия при заключении договора, урегулирование которых в досудебном порядке оказалось невозможным, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения судебного акта в обжалуемой части.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Как установлено ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

В силу положений п. 4 ст. 455 ГК РФ в таком случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Таким образом, разрешая переданный на рассмотрение суда спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

Согласно п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422); договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу названных норм суд должен оценить законность и обоснованность редакций спорных условий, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия, соответствующую законодательству и отвечающую балансу интересов сторон.

Разрешение судом спора об урегулировании разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Определяя условия п. 6.3 договора, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п. 4 ст. 453 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Суд первой инстанции, сопоставив сумму арендных платежей и график оплат по договору и определив, что сумма арендных платежей в месяц больше суммы ежемесячного платежа, предусмотренного проектом договора купли-продажи, с учетом недопустимости возникновения неосновательного обогащения, урегулировал спорное договорное условие, изложив пункт 6.3 в собственной редакции "В случае расторжения договора продавец вправе удержать из суммы перечисленных ему выкупных платежей по договору сумму, соразмерную стоимости пользования объектом в период действия договора. Указанная стоимость определяется на основании действующего законодательства о плате за пользование муниципальным имуществом".

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Принимая во внимание недопустимость возникновения неосновательного обогащения в случае прекращения оплаты истцом выкупных платежей, с учетом возможной оплаты истцом выкупных платежей по договору с опережением графика, суд первой инстанции обоснованно изложил пункт 6.3 договора в иной редакции, урегулировав тем самым все возможные спорные ситуации между сторонами.

При этом указание ответчика не неправильное применение пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 судом апелляционной инстанции не принимается, поскольку обоснование указанного довода ответчиком не представлено.

Кроме того, между сторонами договора возникли разногласия по п. 6.1 договора относительно размера неустойки, подлежащей применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 5, 330, 331, 332 ГК РФ, приняв во внимание, что истец не представил доказательств чрезмерности установленного ответчиком в договоре размера неустойки, не доказал, документально не подтвердил, что указанный им размер неустойки является обычно применяемым при заключении хозяйственных договоров, пришел к выводу о том, что размер ответственности, установленный ответчиком в спорном договоре, соответствует обычно применяемым к таким договорам с иными покупателями муниципального имущества, заключаемых на равных условиях, в связи с чем, п. 6.1 изложил в редакции ответчика.

В части установления условий по п. 6.1 договора решение суда не обжалуется и судом апелляционной инстанции не проверяется на основании п. 5 ст. 268 АПК РФ.

Апелляционная жалоба не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения. Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку надлежащим образом установленных обстоятельств по делу и не влекут удовлетворение апелляционной жалобы.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебного акта, не установлено. Решение суда от 11.12.2017 отмене или изменению в обжалуемой части не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 11 декабря 2017 года по делу N А60-38528/2017 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Л. Зеленина

Судьи

Т.М. Жукова Ю.В. Скромова