Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2018 г. N 08АП-15959/17

город Омск

27 февраля 2018 г.

Дело N А81-5409/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2018 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,

судей Аристовой Е.В., Краецкой Е.Б.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Запорожец А.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15959/2017) общества с ограниченной ответственностью "Союзпечать" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09 октября 2017 года по делу N А81-5409/2017 (судья Никитина О.Н.), по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (ОГРН 1028900625302, ИНН 8904013329) к обществу с ограниченной ответственностью "Союзпечать" (ОГРН 1058900651556, ИНН 8904046846) о расторжении договора купли-продажи,

при участии в судебном заседании представителя Департамента имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой Отеповой Р.З. по доверенности N 67 от 26.12.2017 сроком действия до 01.01.2019,

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Новый Уренгой (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Союзпечать" (далее - ООО "Союзпечать", общество, ответчик) о расторжении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 02.09.2016 N 40; прекращении права собственности ООО "Союзпечать" на недвижимое имущество - часть здания: нежилое помещение в жилом доме ("Дом книги"), этажность 1, назначение: нежилое, площадью 614,90 кв.м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 3; обязании возвратить указанное недвижимое имущество.

Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09 октября 2017 года по делу N А81-5409/2017 расторгнут договор купли-продажи муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 02.09.2016 N 40; суд обязал ООО "Союзпечать" возвратить Департаменту указанное выше недвижимое имущество по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Общество, не согласившись с решением суда, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой ссылается на отсутствие оснований для удовлетворения исковых требований. В обоснование апелляционной жалобы ее податель указал, что нахождение предмета договора купли-продажи в залоге у продавца исключает возможность рассмотрения просрочки по его оплате в качестве существенного нарушения договора, влекущего его расторжение и возврат переданного имущества, поскольку продавец вправе обратить взыскание на недвижимое имущество и оставить его за собой. Также заявитель полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

От Департамента поступил отзыв на апелляционную жалобу.

Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), размещена на сайте суда в сети Интернет.

На основании статьи 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя ООО "Союзпечать", в соответствии со статьей 123 АПК РФ извещенного о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Департаментом (продавец) и ООО "Союзпечать" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 02.09.2016 N 40 муниципального недвижимого имущества с рассрочкой платежа, согласно которому истец обязался передать в собственность покупателя муниципальное недвижимое имущество - часть здания: нежилое помещение в жилом доме ("Дом книги"), этажность 1, назначение: нежилое, площадью 614,90 кв.м, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Молодежная, д. 3, с условным номером 89-72- 37/035/2006-159, а ответчик - принять имущество и оплатить его в порядке и сроки, установленные условиями договора.

Пунктом 2.1. договора установлено, что рыночная стоимость имущества составляет 27 400 000 руб. (без учета НДС) на основании решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа по делу N А81-2747/2015.

В соответствии с пунктом 2.3 договора оплата стоимости недвижимого имущества производится покупателем в рассрочку в течение 60-ти месяцев (5 лет) посредством ежемесячных выплат в равных долях не позднее 25 числа текущего месяца согласно графику внесения платежей (приложение N 2 к договору), с даты подписания договора. На остаток основного долга по договору ежемесячно начисляются проценты в размере 2,75%.

Согласно графику платежей по договору (приложение N 2 к договору) оплата производится с мая 2016 года по апрель 2021 года. Общая сумма основного платежа составляет 27 400 000 руб. (без учета НДС), сумма процентов - 1 915 145 руб. 84 коп. Сторонами согласована сумма ежемесячного основного платежа в размере 456 666 руб. 67 коп., а также проценты, начисленные на сумму задолженности.

Первый платеж по договору за период, указанный в пунктах 1 - 5 согласно графику внесения платежей, покупатель производит не позднее 25.09.2016 в сумме 2 586 826 руб. 41 коп. (пункт 2.5. договора).

По акту приема-передачи от 02.11.2016 недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, передано ООО "Союзпечать".

Как указывает истец, обязательства по оплате исполняются ответчиком ненадлежащим образом. Общая сумма платежей, внесенных по договору за период с 27.09.2016 по 28.06.2017, составляет 1 229 458 руб. 34 коп., задолженность общества по состоянию на 28.06.2017 составляет 5 947 724 руб. 35 коп.

Ссылаясь на нарушение ответчиком графика платежей, Департамент направил в адрес ООО "Союзпечать" требования от 12.01.2017 N 301-12/175-02, от 15.02.2017 N 301-12/1763-02 об оплате задолженности, а в дальнейшем - требование исх. N 301-12/2940-04 о досрочном расторжении договора и возврате переданного имущества.

Отсутствие со стороны общества действий по погашению задолженности и расторжению договора купли-продажи послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, соглашаясь с изложенными в обжалуемом судебном акте выводами, суд апелляционной инстанции считает, что иск подлежит удовлетворению.

Судом установлено, что заключение договора купли-продажи явилось следствием реализации ООО "Союзпечать" своего преимущественного права как арендатора на приобретение арендованного имущества, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из существенности допущенного ответчиком нарушения условий договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной, 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По общему правилу пункта 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В соответствии с пунктом 2 статья 489 ГК РФ, при невнесении покупателем в установленный договором купли-продажи срок очередного платежа за проданный в рассрочку и переданный ему товар продавец вправе, если иное не предусмотрено этим договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Исходя из приведенных норм права, неисполнение обязательств по оплате товара, приобретённого по договору купли-продажи, может рассматриваться как существенное нарушение такого договора и служить основанием для его расторжения в судебном порядке на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

При этом существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При продаже товара в кредит на условиях оплаты в рассрочку для оценки нарушения договора со стороны покупателя в качестве существенного значение имеет не только соблюдение сроков оплаты, но и размер таковой, то есть существенным нарушением будет являться нарушение очередного срока внесения платежа.

Из материалов дела видно и не оспаривается сторонами, что ответчиком нарушен график платежей, являющийся приложением к договору купли-продажи от 02.09.2016 N 40. Так, за приобретенное по договору недвижимое имущество ответчиком в период с мая 2016 года по сентябрь 2017 года уплачено 1 504 458 руб. 34 коп, что составляет 5,49% от его стоимости. Вместе с тем с тем, с учетом процентов, предусмотренных графиком платежей, ответчику по состоянию на сентябрь 2017 года надлежало уплатить 8 688 463 руб. 95 коп., в том числе: основной долг в сумме 7 763 333 руб. 39 коп. и проценты в размере 925 130 руб.56 коп. На день рассмотрения дела в суде первой инстанции сумма произведенных им платежей составила 1 504 458 руб. 34 коп, что составляет 17,3% от общей суммы, подлежащей внесению за период с мая 2016 года по сентябрь 2017 года.

В таком случае, со стороны ответчика имеет место не только нарушение сроков внесения платежей, но и невнесение платежей в размере, определённом графиком.

Указанное свидетельствует о том, что допущенное ответчиком нарушение является существенным. Поэтому доводы апелляционной жалобы судебной коллегий отклоняются.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Доводам заявителя о том, что нахождение предмета договора купли-продажи, заключенного в порядке Закона N 159-ФЗ, в залоге у продавца не предполагает возможность рассмотрения просрочки по его оплате в качестве существенного нарушения договора, влекущего его расторжение и возврат переданного имущества, поскольку продавец вправе обратить взыскание на недвижимое имущество и оставить его за собой, судом первой инстанции дана надлежащая оценка.

В отношении сделок купли-продажи государственного или муниципального недвижимого имущества, совершаемых в рамках реализации Закона N 159-ФЗ, действующим законодательством не предусмотрено каких-либо изъятий из правила, установленного статьей 450 ГК РФ.

Как указывалось выше, спорный договор купли-продажи заключен сторонами в рамках реализации ответчиком предусмотренного Законом N 159-ФЗ права на приобретение арендованного имущества. Указанный нормативный правовой акт предоставляет покупателю право на приобретение имущества в рассрочку на срок не менее пяти лет.

Таким образом, законом предусмотрена возможность оплаты приобретаемого имущества на льготных условиях.

Сторонами договора согласован порядок оплаты недвижимого имущества в рассрочку в течение 60-ти месяцев (5 лет) посредством ежемесячных выплат в равных долях (пункт 2.3 договора).

Между тем в настоящем случае, в условиях предоставления льготы на оплату ответчик ненадлежащим образом исполнял свои обязательства.

Учитывая, что размер вносимых покупателем ежемесячных платежей значительно меньше установленного в графике платежей, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что в случае не расторжения договора купли-продажи, обязательства по оплате приобретенного имущества будут и могут исполняться ответчиком надлежащим образом.

Выбор способа защиту принадлежит истцу.

В настоящем случае избранный способ защиты соответствует характеру нарушенного права, в защиту которого заявлен настоящий иск.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Отказ в удовлетворении требования истца о прекращении права собственности ООО "Союзпечать" на спорное недвижимое имущество не является предметом апелляционного обжалования (часть 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции").

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 09 октября 2017 года по делу N А81-5409/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.И. Еникеева

Судьи

Е.В. Аристова Е.Б. Краецкая