Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2018 г. N 17АП-509/18

г. Пермь

28 февраля 2018 г.

Дело N А60-47758/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2018 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Зелениной Т.Л., Скромовой Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Муравьевой Е.С.,

при неявке лиц, участвующих в деле,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, Департамента муниципальной собственности Ханты-Мансийска, ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Патриот",

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 декабря 2017 года по делу N А60-47758/2017,

принятое судьей Ваниным П.Б.,

по иску Департамента муниципальной собственности Ханты-Мансийска

к обществу с ограниченной ответственностью "Патриот" (ОГРН 1116670032049, ИНН 6670362617)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени,

установил:

Департамент муниципальной собственности Ханты-Мансийска (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Патриот" (далее - ООО "Патриот", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 17.04.2014 N 17 земельного участка с кадастровым номером 86:12:0202008:1703, расположенного по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Землеустроителей, участок N 1 в размере 6 520 644 руб. 65 коп., из них 6003672 руб. 92 коп. долга и 516 971 руб. 73 коп. пени за период с 10.12.2015 по 30.04.2017.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 04.12.2017 исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Патриот" в пользу Департамента муниципальной собственности Ханты-Мансийска взыскано 258 485 руб. 86 коп. неустойки. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с вынесенным решением истец, Департамент муниципальной собственности Ханты-Мансийска обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что судом не принято во внимание, что Департамент муниципальной собственности Ханты-Мансийска и Департамент градостроительства и архитектуры города Ханты-Мансийска являются разными субъектами и не отвечают за действия друг друга. Истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме - земельный участок передал, отказ Департамента градостроительства не связан с условиями договора, следовательно, нельзя считать цель предоставления "для строительства многоквартирного жилого дома" недостатком в силу ст.ст. 611, 612 ГК РФ.

Ответчик, общество с ограниченной ответственностью "Патриот", не согласившись с вынесенным решением суда в части взыскания неустойки, также обжалован решение в апелляционном порядке. Указывает, что основания для взыскания неустойки отсутствуют, поскольку оснований для исполнения обязательств нет. Ссылается на аналогичное дело N А60-47774/2017 по иску Департамента муниципальной собственности Ханты-Мансийска к обществу с ограниченной ответственностью "Патриот" о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, в котором суд полностью отказал в удовлетворении иска.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N 17 от 17.04.2014 обществу с ограниченной ответственностью "Патриот" (арендатор) предоставлен в аренду на три года земельный участок площадью 6903 кв.м с кадастровым номером 86:12:0202008:1703 по адресу: г. Ханты-Мансийск, ул. Землеустроителей, участок N 1 для строительства многоквартирного жилого дома. В соответствии с территориальным зонированием планировочного квартала 05:03:14 Правил землепользования и застройки территория города Ханты-Мансийска, утвержденных решением Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 N 590, земельный участок находится в зоне малоэтажной застройки (ЖЗ 104). Арендатор обязан вносить арендную плату ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом.

В связи с неисполнением обязанности по уплате арендной плате истцом начислен долг в размере 6003672 руб. 92 коп. за период с 01.10.2015 по 31.03.2017, а также 516971 руб. 73 коп. неустойки за период с 10.12.2015 по 30.04.2017.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по уплате арендных платежей явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для взыскания основного долга по договору аренды, правомерности требования истца о взыскании неустойки.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). В силу приведенных норм и разъяснений арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента возникновения у арендатора возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

По условиям договора аренды Арендатор обязан вносить арендную плату в сумме 1 021 012,5 руб. ежеквартально до 10 числа месяца, следующего за истекшим кварталом. За период с 17.04.2014 по 10.12.2015 арендатором произведена уплата арендной платы в общей сумме 6 066 963 руб. 75 коп.

Материалами дела подтверждается заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:12:0202008:1703, площадью 6903 кв.м по результатам аукциона для строительства многоквартирного (36 квартир) жилого дома. В соответствии с территориальным зонированием планировочного квартала 05:03:14 Правил землепользования и застройки территория города Ханты-Мансийска, утвержденных решением Думы города Ханты-Мансийска от 26.09.2008 N 590, земельный участок находился в зоне малоэтажной застройки (ЖЗ 104). В связи с нахождением земельного участка, который является предметом договора аренды, в зоне малоэтажной жилой застройки (Ж3 104), в которой строительство и реконструкция многоквартирных жилых домов не предусмотрены, Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Ханты-Мансийск в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома было отказано. Решением Думы г. Ханты-Мансийска от 30.11.2015 N 726-V РД, вступившим в силу после его официального опубликования в газете "Самарово Ханты-Мансийск" N 53 от 10.12.2015, внесены изменения в Правила землепользования и застройки, согласно которым указанные недостатки устранены, изменены параметры и виды разрешенного использования земельного участка. На основании заявления арендатора Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Ханты-Мансийск 14.12.2015 выдан ГПЗУ.

Установив обстоятельства, свидетельствующие о передаче в аренду земельного участка, использование которого для целей заключения договора аренды (строительство многоквартирного жилого дома) оказалось невозможным по причинам, не зависящим от арендатора, принимая во внимание положения статьей 611 и 614 ГК РФ, по смыслу которых договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, уплату ответчиком в счет арендной платы суммы 6 066 963 руб. 75 коп., суд первой инстанции пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для удовлетворения иска о взыскании задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 1 квартал 2017 года в связи с невозможностью осуществления строительства многоквартирного жилого дома в период с 17.04.2014 по 10.12.2015 и погашения взыскиваемой в рамках настоящего дела задолженности в сумме 6 003 672 руб. 92 коп. за счет ранее внесенных арендатором платежей.

Оснований полагать выводы суда первой инстанции ошибочными в указанной части, вопреки доводам апелляционной жалобы Департамента, суд апелляционной инстанции не усматривает в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Поскольку в данном случае до внесения Решением Думы г. Ханты-Мансийска от 30.11.2015 N 726-V РД изменений в Правила землепользования и застройки, препятствующие осуществлению строительства на земельном участке, арендатор был лишен возможности использования земельного участка по не зависящим от него обстоятельствам, то есть имеет место отсутствие какого-либо встречного предоставления со стороны арендодателя, последний теряет право на получение арендной платы за указанный период. При этом суд первой инстанции правомерно указал на то, что истцу на момент проведения аукциона было и должно было быть известно, что участок не может быть использован в соответствии с целью его предоставления до внесения изменений в Правила землепользования и застройки города Ханты-Мансийска.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводом суда первой инстанции касательно наличия оснований для взыскания неустойки за нарушение срока внесения арендной платы.

Истцом помимо требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2015 года по 1 квартал 2017 года в сумме 6003672 руб. 92 коп. заявлено требование о взыскании неустойки в размере 516 971 руб. 73 коп., начисленной на основании п. 4.1. договора за период с 10.12.2015 по 30.04.2017.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

По смыслу ст. 330 ГК РФ и разъяснений п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", неустойка является санкцией на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.

Установив отсутствие у арендодателя права требовать уплаты арендных платежей за период с 17.04.2014 по 10.12.2015, исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы за спорный период за счет ранее внесенных платежей, следует исходить из отсутствия у ответчика задолженности и нарушения срока внесения арендной платы, являющегося основанием начисления неустойки. Поскольку ответчиком не является лицом, допустившим неисполнение обязательства, то есть не установлено виновное поведение последнего, требование Департамента о взыскании неустойки не может быть признано обоснованным. Апелляционный суд, приняв во внимание наличие переплаты по арендным платежам за период с 17.04.2014 по 10.12.2015, приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания неустойки.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 декабря 2017 года по делу N А60-47758/2017 в части взыскания с ответчика неустойки подлежит отмене на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 АПК РФ.

Порядок распределения судебных расходов предусмотрен статьей 110 АПК РФ, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Принимая во внимание, что в удовлетворении исковых требований судом апелляционной инстанции отказано в полном объеме, апелляционная жалоба ответчика удовлетворена, оснований для взыскания государственной пошлины по иску с ответчика в доход федерального бюджета не имеется, исполнительный лист выдаче не подлежит, судебные расходы ответчика по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относится на истца (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 04 декабря 2017 года по делу N А60-47758/2017 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью "Патриот" (ИНН 6670362617, ОГРН 1116670032049) в пользу Департамента муниципальной собственности Ханты-Мансийска (ИНН 8601002423, ОГРН 1028600512710) неустойки в сумме 258 485 руб. 86 коп. отменить.

В удовлетворении требований в указанной части отказать.

В остальной части судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - Департамента муниципальной собственности Ханты-Мансийска - без удовлетворения.

Взыскать с Департамента муниципальной собственности Ханты-Мансийска (ИНН 8601002423, ОГРН 1028600512710) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Патриот" (ИНН 6670362617, ОГРН 1116670032049) судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

Т.Л. Зеленина Ю.В. Скромова