Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 марта 2018 г. N 09АП-68352/17

г. Москва

02 марта 2018 г.

Дело N А40-143846/17

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 марта 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Савенкова О.В.,

судей Валюшкиной В.В., Лящевского И.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ароян А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Фреш Маркет"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2017

по делу N А40-143846/17 (28-1329), принятое судьей Яниной Е.Н.

по иску ООО "Фреш Маркет" (ИНН 7806461539, ОГРН 1117847374171)

к ООО "БИЛЛА" (ИНН 7721511903, ОГРН 1047796466299)

о признании недействительными п. 2.6. и п. 2.18 долгосрочного договора аренды от 07.12.2015, взыскании денежных средств в сумме 8 826 628,23 руб.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Рождественская М.М. по доверенности от 09.02.2018 г.;

от ответчика: Медведева Е.В. по доверенности от 17.07.2017 г.;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Фреш Маркет" (далее - истец) обратилось в суд с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью "БИЛЛА" (далее - ответчик) о признании недействительными п. 2.6. и п. 2.18 долгосрочного договора аренды от 07.12.2015, взыскании долга в размере 8826628 руб. 23 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2017 по делу N А40-143846/17в удовлетворении иска отказано. Суд исходил из того, что истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не обосновал и документально не подтвердил обоснованность заявленных требований.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам, просил решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель истца требования апелляционной жалобы не признал. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 07.12.2015 г. между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен долгосрочный договор аренды (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 1361 кв.м., расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Москва, ул. Кировоградская, д. 9, корп. 1.

В силу п. 3.1. Договора срок аренды составляет 10 лет с даты начала аренды.

В пункте 4.1.1. Договора установлен размер базовой составляющей арендной платы:

1) за первый, второй, третий и четвертый месяцы, исчисляемые с даты начала срока аренды, (т.е. с 16.12.2015 г.) - 622317 рубля, включая НДС, в месяц за все помещение.

2) начиная с пятого месяца, исчисляемого с даты начала срока аренды (т.е. с 16.05.2016 г.) - 2489269 рублей, включая НДС, за все помещение в месяц.

В соответствии с п. 2.6. Договора арендодатель соглашается с тем, что при подписании договора аренды на указанных в нем условиях (в частности, условиях об арендной плате) Арендатор исходил из того условия, что арендатор и/или его субарендаторы будут являться единственными торговыми операторами, осуществляющими в помещениях здания розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключением:

- предприятий (организаций), основным видом деятельности которых в Здании является оказание услуг общественного питания;

- торгового оператора, осуществляющего торговлю парфюмерной продукцией;

- аптеки;

- торговых операторов, осуществляющих розничную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами по указанным ниже группам, расположенных на первом этаже здания, с площадью помещения каждого из них не более 60 кв.м., общее количество которых не может быть больше 5, при условии отсутствия пересечения брендов (товарных знаков, торговых марок, наименований компаний) по следующим товарным группам:

молочная продукция, мороженное, алкогольные напитки, слабоалкогольные напитки, чай, кофе, кондитерские изделия, суши, роллы, табак, сигареты, электронные сигареты.

В том случае, если Арендатор и/или его субарендатор, окажется не единственным торговым оператором, осуществляющими в помещениях здания розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, с учетом перечисленных выше исключений арендная плата подлежит изменению в следующем порядке:

- арендатор уведомляет Арендодателя о наступлении указанных событий с приложением подтверждающих документов;

- в том случае, если в течение 30 дней с даты получения указанного уведомления, Арендодатель ничего не сделает, для того, Арендатор мог оплачивать арендную плату на условиях, указанных в договоре, начиная с 31-го дня базовая составляющая арендной платы подлежит расчету по формуле: 0,8% X базовую составляющую арендной платы, рассчитанную в соответствие с п.4.1.1.

Плата с оборота при этом исчисляется как разница между 2,5% от товарооборота Арендатора за отчетный месяц и Базовой составляющей арендной платы, рассчитанной по указанной выше формуле.

После устранения арендодателем указанных нарушений, что фиксируется соответствующим актом, базовая составляющая арендной платы начисляется и уплачивается арендатором в размере согласно п.4.1.1. Договора, а плата с оборота - в соответствии с п. 4.1.3. Договора.

На основании п. 2.18. Договора арендодатель обязан обеспечить наличие следующего условия, из которого арендатор исходил при подписании Договора:

- начиная с 31 августа 2016 года и в течение всего срока аренды, арендодатель гарантируем, что в здании будут открыты (будут функционировать) для посетителей не сене 70 % торговых площадей 1-го этажа Здания (не включая площадь арендуемого Помещения).

- в течение всего срока аренды арендодатель гарантирует, что в здании будут открыты для свободного доступа посетителей 100 % мест общего пользования первого этажа здания, относящихся к торговым площадкам здания.

Любое нарушение вышеуказанных гарантий арендодателя должно быть устранено в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента получения от арендатора требования об устранении указанного нарушения.

В случае не устранения нарушения арендодателем в указанный срок, начиная с 31--го дня после получения арендодателем соответствующего уведомления от Арендатора, ежемесячная базовая составляющая арендной платы подлежит расчету по формуле: 0,7% X базовую составляющую арендной платы, рассчитанную в соответствие с п.4.1.1.

Плата с оборота при этом исчисляется как разница между 2,5% от оборота арендатора за отчетный месяц и базовой составляющей арендной платы, рассчитанной по указанной выше формуле.

После того, как условия, не позволяющие оплачивать Базовую составляющую арендной платы в размере согласно п.4.1.1. будут устранены, что фиксируется соответствующим Актом, арендная плата подлежит оплате в размерах согласно п.4.1.1. и 4.1.3. Договора.

Письмом от 22.08.2016 N 1510 ответчик уведомил истца о том, что на первом этаже здания, в котором расположено арендуемое помещение, расположен магазин по продаже продуктов питания, а именно: овощи, фрукты и т.д., что является нарушением условий договора (п. 2.6. Договора).

Письмом от 01.09.2016 г. N 1521 ответчик известил истца о том, что по состоянию на 01.09.2016 в здании открыто (функционирует) менее 70 % торговых площадей первого этажа здания (не включая площадь арендуемого помещения), что является нарушением п. 2.18. договора, и попросил истца устранить нарушения в срок до 05.10.2016.

Актами от 28.09.2016, от 01.10.2016, 01.11.2016, 01.12.2016, 10.01.2017, 01.02.2017, 01.03.2017, 01.04.2017, 01.05.2017, 01.06.2017, 01.07.2017 в составе комиссии ИП Климова Б.А., ООО "БИЛЛА", ООО ЧОП "СЛУЖБЫ СПЗП МВД" выявлено, что на первом этаже здания торгового центра осуществляется деятельность по продаже продуктов питания в форме стационарных магазинов (т. 3 л.д. 61-73).

Актами от 01.11.2016, 01.12.2016, 09.01.2017,01.02.2017, 01.03.2017 установлены расположенные на первом этаже здания торгового центра действующие организации, а также то, что общая площадь помещений, в которых осуществляется деятельность составляет менее 70 % торговых площадей первого этажа здания (не включая площадь арендуемого помещения).

Письмом от 10.11.2016 N 1619 ответчик известил истца об изменении базовой составляющей арендной платы по договору со ссылкой на п. 2.6. и 2.18 Договора и отсутствие устранения нарушений, указанных в письмах от 22.08.2016 и от 01.09.2016.

Истец утверждает, что ссылки ответчика на пп. 2.6, и 2.18 Договора, дающие ему право на уплату Базовой составляющей арендной платы в уменьшенном размере несостоятельны ввиду того, что содержащиеся в них требования находятся во власти одной из сторон - Арендатора, направлены на искусственное создание возможности уменьшить размер ежемесячной арендной платы по Договору при отсутствии со стороны Арендодателя виновных действий/бездействий, а также фактически зависят от воли третьих лиц.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции принял во внимание, что в соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Из указанных норм права следует, что судебной защите подлежит нарушенное право или нарушенный законный интерес.

При этом, условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, факта его нарушения и факта нарушения права истца именно ответчиком, поскольку по смыслу статьи 44 АПК РФ ответчиком является лицо, нарушающее либо оспаривающее права истца, за защитой которых обратился последний.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.

В противном случае право на заявленный иск в рамках данного конкретного дела у истца отсутствует.

Как указано в п. 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно абз. 2 п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

В данном случае суд первой инстанции правомерно посчитал, что обязанность доказывания обстоятельств, связанных с наличием права (законного интереса), защита которого будет обеспечена в результате оспаривания сделок, по правилам статьи 65 АПК РФ, лежит на истце. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

На основании п.1 ст. 157 ГК РФ сделка читается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

В случае ст. 327.1. ГК РФ исполнение обязанностей, а равно осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству может быть обусловлено совершением или не совершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящим от воли одной из сторон.

Рассматривая пункты 2.6 и 2.18. Договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что указанные пункты содержат два условия, при наступлении которых происходит изменение Базовой составляющей арендной платы: объективное условие и субъективное условие.

Объективное условие выражается в наличии иных торговых операторов, осуществляющих деятельность по продаже продуктов питания, а именно: овощами, фруктами, орехи, сухофрукты, а также в функционировании на 1 этажа Здания для свободного прохода посетителей, менее чем 70% торговых площадей (за исключением площади, арендуемой ООО "БИЛЛА").

Как указано выше, нарушение таких условий подтверждено актами от 28.09.2016, от 06.10.2016, от 01.04.2017 г., от 01.05.2017 г., от 01.06.2017 г. и не оспаривается арендодателем.

Субъективное условие выражается в уведомлении арендатором арендодателя об отсутствии обстоятельств (условий), из которых исходил арендатор при подписании договора и в том случае, что зафиксировано соответствующими актами и не отрицается арендодателем.

Таким образом, изменение права истца и обязанности ответчика по уплате арендной платы в определенном размере поставлено под два отлагательных условия: объективное (не зависит от воли сторон) и субъективное (зависит от воли ответчика).

Право участников гражданских правоотношений на заключение сделок, содержащих отлагательные условия, в том числе, зависящих от воли сторон, предусмотрено п.1 ст. 157 и ст.327.1. ГК РФ.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2, утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017 г., само по себе условие договора, поставленное в зависимость от воли третьего лица не противоречит ст.327.1 ГК РФ.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что обстоятельства, указанные в пп.2.6 и 2.18 Договора не находятся исключительно во власти ответчика, стороны договора аренды имели право изложить условия, определяющие порядок начисления и уплаты ареной платы, так как это указано в п.2.6. и п.2.18 Договора. Включение указанных пунктов не противоречит законодательству. Указанные условия не нарушают права и охраняемые законом интересы истца. в связи с этим оснований для признания указанных условий недействительными не имеется.

Истец сослался на то, что проект Договора был предложен арендатором, содержал в себе условия, заведомо неисполнимые для арендодателя, а также являющиеся для арендодателя явно обременительными, что существенным образом нарушило баланс интересов сторон, таким образом, арендодатель был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания условий договора, т.е. оказался слабой стороной Договора.

Суд первой инстанции в данном случае посчитал, что утверждение истца о том, что подписание договора нарушило баланс интересов сторон, а также поставило арендодателя в положение, затрудняющее согласование иного условия Договора, не соответствует обстоятельствам дела, так как стороны прежде чем подписать Договор проводили переговоры, вносили правки, что явствует из переписки сторон (том 3, л.д. 8-12), при этом Договор был взаимовыгоден для обеих сторон.

Как указано в п.1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Суд первой инстанции также учел уровень профессионализма обеих сторон, которые являются профессиональными участниками рынка, арендодатель не может являться слабой стороной, поскольку согласно сведениям, содержащимся в выписке из единого государственного реестра юридических лиц истца одним из видов его деятельности является Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. Следовательно, уровень его профессионализма в сфере оборота недвижимого имущества позволял истцу должным образом оценивать содержание всех условий договора, отдавать отчет в последствиях включения тех или иных условий в Договор.

Истец указывал на то, что уменьшение арендатором в одностороннем порядке суммы базовой составляющей арендной платы со ссылкой на пп.2.6, 2.18 Договора является доказательством злоупотребления правом со стороны ответчика.

Между тем, согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Суд первой инстанции принял во внимание, что ответчик неоднократно составлял акты, подтверждающие наличие обстоятельств, дающих ему (арендатору) право на уплату базовой составляющей арендной платы в уменьшенном размере, направлялись в адрес истца уведомления с информацией об имеющихся несоответствиях фактических обстоятельств обстоятельствам, указанным в пп.2.6 и 2.18 Договора, от которых зависит получение арендодателем базовой составляющей арендной платы в размере, предусмотренном в п.4.1.1 Договора, однако истец не предпринимал действий для исправления нарушений.

На основании ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец не представил доказательств, подтверждающих несоответствие оспариваемой части Договора требованиям закона или иного правового акта, не пояснил, каким образом удовлетворением заявленных требований будут восстановлены его права и законные интересы, а также не представил доказательств, свидетельствующих о неправомерности уменьшения размера базовой ставки арендной платы, в связи с чем отказал в удовлетворении иска о признании недействительными п. 2.6. и п. 2.18 Договора.

В связи с тем, что п. 2.6. и п. 2.18 Договора не признаны судом недействительными, суд первой инстанции также отказал в удовлетворении иска о взыскании с ответчика долга в размере 8826628 руб. 23 коп.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, фактически направлены на переоценку выводов суда первой инстанции и не могут являться основанием к отмене судебного акта.

Истец в апелляционной жалобе сослался на то, что судом первой инстанции не приняты во внимание пункты 9 и 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", которым определено, что суд вправе применить условия о договорах присоединения, изменив или расторгнув договор по требованию контрагента в случае, если было установлено, что при заключении договора, проект был предложен одной из сторон, содержал в себе условия, явно обременительные для ее контрагента и нарушающие баланс интересов сторон, а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора.

Девятый арбитражный апелляционный суд в данном случае принял во внимание, что стороны, прежде чем подписать Договор, проводили переговоры, вносили правки в Договор, что явствует из переписки сторон.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на вынужденное присоединение истца к условиям, навязанным ответчиком, не принимается судом апелляционной инстанции, так как истцом не представлено документов, подтверждающих, что Договор с оспариваемыми условиями был подписан под принуждением.

Ссылка истца на разногласия по пп.2.6 и 2.18 Договора документально не подтверждена.

Как указал ответчик, включение указанных пунктов не противоречит законодательству, в том числе с учетом ст.327.1 ГК РФ, так как исполнение арендатором обязательства по оплате Базовой составляющей арендной платы в размере, предусмотренном п.4.1.1 Договора, обусловлено тем, что арендатор будет являться единственным торговым оператором, осуществляющим в помещениях Здания розничную торговлю продовольственными товарами, в том числе алкогольной продукцией, за исключением случаев, указанных в Договоре, а также при условии обеспечения открытия (функционирования) на 1 (первый) этаже в Здании не менее 70% (семьдесят) торговых площадей (не включая площадь арендуемого помещения), к тому же в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" в случаях, предусмотренных законом или вытекающих из существа обязательства, на сторону может быть возложена обязанность отвечать за наступление или ненаступление определенных обстоятельств, в том числе не зависящих от ее поведения.

Истец, подписывая Договор с условиями, содержащимися в пп. 2.6 и 2,18, осознавал для себя последствия их ненаступления, гарантировал исполнимость содержащихся в данных пунктах обстоятельств. Возможность обеспечения исполнимости указанных условий явствует из переписки сторон, где указано, в том числе, что собственник Здания (на момент согласования Договора - залогодержатель) не возражает относительно присутствия рассматриваемых условий в Договоре, а также выражает готовность способствовать их исполнению.

Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.

Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.11.2017 года по делу N А40-143846/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

О.В. Савенков

Судьи

И.С. Лящевский В.В. Валюшкина