Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2018 г. N 15АП-11304/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2018 г. N Ф08-3412/18 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

05 марта 2018 г.

дело N А32-7379/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2018 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Мисника Н.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черниковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Туристское бюро "Сочи"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 по делу N А32-7379/2016, (судья Гордюк А.В.),

по иску закрытого акционерного общества "Туристское бюро "Сочи" (ИНН 2320002603), к администрации города Сочи

о признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Туристическое бюро "Сочи" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации г.Сочи о признании права собственности на нежилое здание - магазин общей площадью 431,4 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3 с одновременным прекращением права собственности на несуществующий объект: нежилое здание - магазин площадью 308,7 кв.м., литер, А, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 в иске отказано, в связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности, целью подачи иска является не разрешение спора о праве на имущество, а упрощение процедуры регистрации прекращения права собственности.

ЗАО "Туристическое бюро "Сочи" обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просило отменить решение суда, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована тем, что ЗАО "Туристское бюро "Сочи" с 1992 г. является собственником нежилого здания -магазина, площадью 308,7 кв. м., литер А, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3. У здания магазина имеются самовольные пристройки А1 и А2. За счёт указанных пристроек и технической инвентаризации площадь здания увеличилась до 431,4 м (том I лист 48). Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса, изменение параметров объекта капитального строительства в т.ч. площади является реконструкцией, а согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 28 и 29 Постановления президиума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества в результате которой возник новый объект.

Пристройка А1 площадью 66,9-м была выполнена в 2005 г. с тыльной стороны здания. В 1998 году здание магазина было продано ООО "Тима", но из-за нарушений, допущенных при продаже, в 2006 году в порядке реституции оно было возвращено истцу судебными актами по делу N А32-50505/2005-47/1103. Таким образом, пристройка А1 была выполнена в период нахождения магазина во владении ООО "Тима", в связи с чем, по независящим от истца причинам, отсутствовала возможность получения разрешения на указанную реконструкцию в соответствии с установленным Градостроительным кодексом РФ порядком.

Указанная пристройка включает в себя холодильную камеру, санузел (туалеты и душевую), бытовые помещения (гардеробные) для персонала, наличие которых в магазинах обязательно. (СНиП 11 -77-80; ВСН 54-87; пособие к СНиП 2.08.02 -89). Таким образом, пристройка А1 создана в связи с объективной необходимостью обеспечения нормальной эксплуатации магазина, в противном случае из-за несоблюдения обязательных нормативов невозможно само существование магазина.

Пристройка А2 площадью 14,9м2 образовалась в связи с работами по приведению объекта недвижимости к единым требованиям в рамках подготовки города к Зимней олимпиаде 2014 года. 09.04.2012 г. Комиссией Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи было установлено, что магазин находится в зоне особого архитектурного и градостроительного контроля, здание имеет недостатки по внешнему и техническому состоянию, в связи с чем необходимо провести его модернизацию (требование от 09.04.2012 г.). В соответствии с указанным требованием истцом был заказан и выполнен уполномоченной организацией "Эскизный проект модернизации фасада магазина по ул. Пластунская, 153/3 в Центральном районе г. Сочи". Проект был согласован с Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи. Модернизация заключалась в установке с фасадной стороны дополнительных стеклянных витражей по краю существующего крыльца. При таких обстоятельствах, когда уполномоченный орган администрации подтвердил свою позицию в отношении проведения модернизации фасада здания А2 в соответствии с проектом, получение каких-либо дополнительных разрешений избыточно. При рассмотрении вопроса о принадлежности земельного участка, на котором расположено реконструированное здание магазина, следует учесть следующие обстоятельства.

В 1993 году для обеспечения функционирования магазина истцу был выделен земельный участок площадью 0,14 га постановлением главы администрации г. Сочи от 23.11.93г. N 958/3, позднее это было подтверждено свидетельством N 097 от 26.05.1995 г. о праве постоянного (бессрочного) пользования участком площадью 0,13 га. В период нахождения здания во владении ООО "Тима" (с 1998 по 2006 г) с администрацией г. Сочи на указанный выше участок площадью 0,1 га был заключен долгосрочный (на 49 лет) договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N2153 от 21.03.2001 г. После возвращения истцу здания глава города принял постановление от 17.12.2007 г. N 1389 о расторжении с ООО "Тима" и предоставлении истцу этого же земельного участка в долгосрочную аренду. Однако в судебном порядке был признан ничтожным договор аренды с ООО "Тима" и постановление главы города как принятые с превышением полномочий (распоряжение федеральной землей муниципальным органом, не имеющим на это полномочий) (решения по делам А32-18938/2008; А32-25811/2010-50/372; А32-32633/2010-69/500; А32- 1779/2012). Несмотря на перевод и регистрацию земельного участка в муниципальную собственность с 08.10.2009 г. и неоднократные попытки истца получить землю в аренду, договор аренды до настоящего времени не заключён. В связи с тем, что истец не отказывался от пользования участком и исходя из судебной практики (А32-16345/2012; А32-30874/2015), сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 0,13 га, согласно свидетельству N 097 от 26.05.1995 г.

При таком праве на земельный участок, нет препятствий для признания судом права собственности на реконструированный объект при соблюдении совокупности других обязательных условий, в т.ч. при отсутствии существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан в реконструированном здании.

Назначенная судом строительно-техническая экспертиза установила, что реконструкция здания была выполнена в границах существующего земельного участка, не изменила целевое назначение земельного участка и его разрешенное использование, соответствует требованиям градостроительных и строительных норм. Единственным исключением явилось несоблюдение минимальных отступов от границ земельного участка. Нарушен отступ от южной границы участка, причем изначально, с момента строительства в 1965 г. основного здания литер А. При этом указано, что пристройка А2 не повлияла на отступы, а нарушение минимального отступа с южной стороны пристройки А1 не связано с проведенной в 2005 г. реконструкцией, а возникло из-за последующего внесения дополнительных требований - установлением нормативов на минимальные отступы от границ участков. До 2009 года, т.е. до утверждения "Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи" минимальные отступы не нормировались, и, следовательно, не могли быть нарушены т.к. в соответствии с "Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утверждён президиумом ВС РФ от 19.03.2014 г.) в таких случаях следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей во время возведения самовольной пристройки. Из этого же Обзора следует, что несоблюдение отступов является основанием для отказа в иске о признании права только в том случае, если данное нарушение существенно нарушает права третьих лиц, т.е. может повлечь уничтожение постройки, причинить вред жизни или здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. Т.к. положения ст. 38 Градостроительного кодекса РФ не содержат прямого запрета на установление минимальных отступов от границ земельных участков вплоть до равных нулю, а фактические отклонения от градостроительных норм в части минимальных отступов от границ земельного участка допустимы, то нарушения требований отступа не являются существенными. (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа Ф08-2660/2012 от 20.06.2012 г. по делу N А53-13030/2011; ФАС Западно-Сибирского округа Ф04-900/2009 от 17.02.2009 г. по делу N А67-3436/2008; ВАС 6345/09 от 03.06.2009 г.). Это же подтверждается абз. 2 п. 12.1 "Правил землепользования", которыми предусмотрено, что земельные участки и (или) объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капстроительства опасно для жизни и здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Т.е. уже реконструированное до введения градостроительных регламентов здание, при условии его безопасности, должно приниматься в измененном виде по факту застройки участка, что соответствует спорному случаю.

В соответствии с "Заключением по техническому обследованию конструкций здания магазина литер А;А1,А2, расположенного по ул.Пластунская, 153/3 в Центральном районе г. Сочи", выданным лицензированной организацией ООО "Сочистройпроект" по материалам обследования данного здания и детального (инструментального) обследования строительных конструкций, состояние фундаментов, колонн, самонесущих стен характеризуется как работоспособное, балок и перемычек - как нормативное, соответствующее п.п. 3.10-3.12 ГОСТ 31937-2011. Состояние строительных конструкций и здания в целом соответствует требованиям нормативных документов в части обеспечения устойчивости и надёжности в процессе эксплуатации. Эксплуатация здания не несёт опасности для посетителей и обслуживающего персонала. Согласно экспертному заключению по результатам санитарно-эпидемиологической экспертизы от 04.02.2014 г. N 178, выданному лицензированной организацией ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" здание соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", СанПиН 2.1.5.980-00 "Гигиенические требования к охране поверхностных вод"; СанПиН 2.2.1/2.11.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений", СанПиН 2.1.4.1074-01 "Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества". Т.е. исследованный объект соответствует государственным санитарным правилам и нормам. Согласно "Заключению по оценке соответствия одноэтажного строения по ул. Пластунская 153/3", выданному отделением надзорной деятельности Центрального района города Сочи от 24.10.2014 г. N 23-605-9-42.4 реконструированное здание магазина не противоречит требованиям пожарной безопасности, установленным на территории РФ.

Таким образом, заключения доказывают, что реконструкция спорного объекта осуществлена с соблюдением установленных законодательством норм и правил, его дальнейшая эксплуатация не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

В целях легализации проведенной реконструкции истец обращался в "Городскую межведомственную комиссию по пресечению самовольного строительства на территории города Сочи", однако получил отказ без какой-либо мотивировки. Кроме этого истец предпринял ряд действий, направленных на соблюдение разрешительного порядка, а именно: оформил градостроительный план земельного участка и в соответствии с его требованиями разработал проектную документацию реконструкции объекта, получил техусловия на подключение коммуникаций, и пр., после чего, на основании п.3 ст.55 Градостроительного Кодекса и п.5.4 Правил землепользования неоднократно обращался в администрацию г. Сочи за получением разрешения на ввод реконструированного здания в эксплуатацию, но получал отказ из-за отсутствия разрешения на реконструкцию здания.

Доводы администрации и суда первой инстанции о том, что истец мог зарегистрировать право собственности путем обращения в регистрационную службу, является несостоятельными т.к. и в этом случае необходимо прилагать разрешение на ввод реконструированного здания в эксплуатацию, а истец не мог его получить в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию. Таким образом, истец принимал все необходимые меры к введению спорного объекта в гражданский оборот во внесудебном порядке, но был лишен возможности получить правоустанавливающие документы на реконструированный объект в административном порядке. При этом выбранный в соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты права должен позволить в дальнейшем восстановить нарушенное право, в данном случае истец использовал установленный гражданским законодательством способ защиты путём предъявления в суд иска о признании права собственности на самовольную постройку.

По смыслу ст. 222 ГК РФ в отношении объекта самовольного строительства (реконструкции) может быть принято лишь два решения: либо о его сносе, либо о признании на него права собственности. При этом признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях между различными субъектами. Сохранение пристроек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц в частности, права смежных землепользователей, правила землепользования и застройки, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается соответствием самовольной реконструкции разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам.

Администрация не представила доказательств нарушений публичных интересов или прав и законных интересов других лиц, а также обстоятельств, подтверждающих необходимость и разумность сноса спорных пристроек А1 и А2, мало того, из заключения экспертов следует вывод о несоразмерности этих требований администрации характеру и степени допущенного нарушения, т.к. их снос нецелесообразен, а с учетом производственных и архитектурных требований - невозможен.

Таким образом, единственным признаком самовольных пристроек А1 и А2 является несоблюдение порядка получения разрешений на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию. При таких обстоятельствах в соответствии с п. 26 Постановления Президиума ВС и ВАС РФ от 29.04. 2010 г. N 10/22 и определением ВС РФ от 08.07.2014 N 19-КГ 14- 6 суд вправе признать возможным сохранение здания в реконструированном состоянии и право собственности на него.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 по делу N А32-7379/2016 отменено. Признано право собственности закрытого акционерного общества "Туристское бюро "Сочи" (ИНН 2320002603) на нежилое здание - магазин общей площадью 431,4 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3. В остальной части в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2017 постановление суда апелляционной инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении от ЗАО "Туристское бюро "Сочи" поступил отказ от иска в части признания права собственности на пристройку лит. А2 площадью 55,8 кв.м. к зданию магазина лит А по ул.Пластунская 153/3, Центрального района г.Сочи. Однако, впоследствии ходатайством N 29 от 19.10.2017 просил не принимать заявленный отказ от части исковых требований (л.д.1-3 т.5).

В дополнении к апелляционной жалобе от 18.12.2017 N 36 истец указал, что суд кассационной инстанции указал на отсутствие доказательств принятия истцом исчерпывающих мер для получения разрешения на строительство. Данный вывод не может быть преодолен при повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в той мере, в какой ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации титульные владельцы земельного участка, не создавшие самовольную постройку, лишены возможности и не должны принимать меры для получения разрешения на ее строительство.

В данной ситуации не обходимо руководствоваться п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснениями изложенными в п.26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22.

У истца в силу ничтожности договора аренды земельного участка сохраняется с 1993 года право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1300 кв.м. в границах которого выполнена реконструкция здания лит.А путем пристраивания к нему хозяйственно-бытовых помещений, учтенных под лит.А1.

Постройка осуществлена ООО "Тима" в тот период когда общество владело земельным участком и зданием на основании сделки, впоследствии признанной недействительной. Выполненная реконструкция соответствует требованиям надежности и безопасности, была необходима для приведения здания в соответствии с требованиями СНиП и СанПин, предъявляемыми к зданиям общественного назначения, пристройка лит. А1 соответствует разрешенным параметрам застройки, предусмотренным Правилами землепользования и застройки города Сочи, назначению участка, территориальному зонированию, минимальным отступам от границ участка, максимальной высоте застройки и коэффициенту использования территории, постройка не создает препятствий третьим лицам не нарушает их прав и не создает угрозы жизни и здоровью граждан. Указанные обстоятельства, с учетом положений ч.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не опровергаются одной лишь констатацией несоблюдения истцом всех условий получения разрешения на реконструкции здания и отсутствия государственной экологической экспертизы проекта. Пристройка создана в 2005 г.

До внесения изменений в 10,11 Федерального закона от 23.11.1995 N 174-Фз "Об экологической экспертизе" Федеральным законом от 16.05.2008 N 75-ФЗ, государственная экспертиза проектной документации объектов, планируемых к строительству в границах особо охраняемых территорий не предусматривалась.

Кроме того, объектом государственной экологической экспертизы является не построенный объект, а документы архитектурно-строительного проектирования.

При строительстве самовольной постройки невозможно получить заключение государственной экологической проектной документации, что подтверждено письмом Росприроднадзора РФ. Указания суда кассационной инстанции носят неисполнимый характер, выходят за пределы положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и делают заведомо невозможным удовлетворение иска. Кроме того, Федеральным законом от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" исключены ст. 31-32. На момент обращения истца в суд курорты федерального значения не относились к особо охраняемым природным территориям, следовательно, получение положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации является излишним и не относящимся к делу.

В судебном заседании представитель "Туристическое бюро "Сочи" апелляционную жалобу поддержал.

Администрация г. Сочи отзыв на апелляционную жалобу, при ее повтором рассмотрении, не представила, явку представителя в судебное заседание не обеспечила.

При новом рассмотрении дело пересматривается в отменной части, а именно в части требований о признании права на самовольно реконструированный объект недвижимости.

С учетом указаний суда кассационной инстанции, суду апелляционной инстанции следовало:

учесть, что требование департамента от 09.04.2012 о модернизации объектов выдано в отношении объекта расположенного по адресу: г.Сочи, ул.Пластунская, 153/2, в то время как спорный объект расположен по адресу: г.Сочи, ул.Пластунская, 153/3 и дать оценку тому, что в требовании указано на необходимость сноса самовольных построек;

учесть, что застройка спорного земельного участка предполагает проведение государственной экологической экспертизы в силу расположения его в границах округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения, являющегося границей особо охраняемой природной территории и дать оценку тому, что в деле отсутствует заключение государственной экологической экспертизы;

учесть, что заключение проведенной судебной экспертизы не может заменить заключения уполномоченных органов; осуществление реконструкции не истцом, а иным лицом, не отменяет предусмотренных действующим законодательством требований; вывод суда апелляционной инстанции о том, что истец предпринимал надлежащие меры к легализации самовольной постройки является неверным.

Повторно оценив представленные в дело доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, с учетом конкретных фактических обстоятельств спора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с п.31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

В силу пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Исходя из определения самовольной постройки, приведенной в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания постройки самовольной достаточно одного из следующих условий: 1) нарушение правил землеотвода для строительства; 2) отсутствие необходимых разрешений, в частности собственника земельного участка; 3) существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. (ред. от 23 июня 2015 г.) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. По общему правилу разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка (часть 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), однако не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)

Признание права собственности на самовольно реконструированный объект в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд по какой-либо не зависящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель. Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, что за ЗАО "Туристское бюро "Сочи" зарегистрировано право собственности на нежилое здание -магазин, площадью 308,7 кв. м., литер А, расположенное по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2006 сер. 23АА 957296, выпиской из ЕГРП от 16.09.2015 N 90-10305218 (л.д.18-19 т.1).

Согласно техническому паспорту по состоянию на 16.10.2013 (л.д.43-50 т.1) к указанному зданию пристроены помещения лит.А1 площадью 66,9 кв.м. (год постройки 2005) и лит. А2 площадью 14,9 кв.м. (год постройки 2012).

При рассмотрении дела N А32-50505/2005-47/1103 Арбитражным судом Краснодарского края (постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 23.08.2006) признан недействительным договор от 06.11.1998 купли-продажи здания магазина лит. А площадью 308,7 кв.м., расположенного по адресу: г.Сочи, ул. Пластунская 153/3, заключенный между ЗАО "Туристическое бюро "Сочи" и ЗАО "Тима", применена реституция (л.д. 176-178 т.2).

При рассмотрении дела N А32-5066/2007-60/45 (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.07.2008) о взыскании арендной платы и неосновательного обогащения за пользование спорным магазином судом установлено, что ООО "Тима" самовольно выполнена реконструкция здания магазина лит. А, в результате которой были пристроены помещения N11-15 общей площадью 66,9 кв.м. (л.д.171-175 т.2).

Т.о. доводы истца о том, что самовольная реконструкция принадлежащего ему на праве собственности магазина была в виде пристройки лит. А1 площадью 66,9 кв.м. осуществлена не им, а иным лицом (ООО "Тима"), обладающим в период осуществления указанных действий титулом собственника спорного имущества, подтверждается вступившими в законную силу судебными актами.

Следовательно, у истца отсутствовала объективная возможность получить в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию здания магазина до начала строительства пристройки лит А1, либо принять меры к получению разрешительной документации до завершения реконструкции.

По указанным причинам истец принимал меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сохранении его в реконструированном состоянии, что подтверждается представленной в дело перепиской (заявления истца 25.12.2014, от 29.12.2014 в Межведомственную комиссию по пресечению самовольного строительства на территории г.Сочи, заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 09.12.2015, от 07.12.2015, от 10.08.2015, от 16.07.2015, от 05.12.2014, направленные в адрес администрации г.Сочи и департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г.Сочи, которыми в удовлетворении заявления отказано ввиду отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) пристроек лит. А1, А2.

Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии в действиях истца признаков недобросовестного поведения, направленного на упрощение предусмотренного законом порядка реконструкции и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

В материалы дела представлено требование Департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г.Сочи от 09.04.2012, согласно которому объекты, расположенные по ул.Пластунская 153 попадают в зону особого архитектурного и градостроительного контроля, в связи с чем необходимо осуществить работы по их модернизации. Проектом модернизации согласованным истцом с Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г.Сочи, предусмотрена модернизация фасадов, в т.ч. задние под лит.А предусмотрено перепланировать следующим образом: фасадное остекление (вновь устраиваемое) переносится на край существующего крыльца, таким образом решается общая входная группа в магазин (холл) позволяющая перераспределить потоки покупателей по целевому назначению, а также здание приобретает целостный архитектурный облик.

Т.о. подтверждаются доводы истца о том, что пристройка лит. А2 представляет собой фасадное остекление, обустроенное по линии существующего крыльца, во исполнение требования уполномоченного органа в связи с необходимостью его модернизации в рамках подготовки города к Зимней олимпиаде 2014 г.

Судом апелляционной инстанции повторно, в совокупности с иными доказательствами по делу, исследовано требование Департамента от 09.04.2012 о модернизации объектов, в котором указан объект расположенный по адресу: г.Сочи, ул.Пластунская, 153/2, и содержится указание на необходимость сноса самовольных построек.

Довод истца о том, что в указанном требовании допущена опечатка (описка) в номере объекта, а именно вместо 153/3 указано 153/2 не опровергнут ответчиком и подтверждается представленными в дело эскизным проектом модернизации фасадов магазинов продовольственной оптово-розничной торговли по адресу: ул.Пластунская, 153/3, тогда как согласно публично-кадастровой карте, панорамному фото из системы Яндекс-карты, схеме с номерами домов улиц г.Сочи, по адресу ул.Пластунская, 153/2 находится не принадлежащий истцу рынок с некапитальными навесами. Как указано истцом, требование департамента вручено ИП Адян С.Г. арендовавшему помещения магазина по ул.Пластунская, 153/3.

На момент составления требования (09.04.2012) на территории истца имелись самовольные постройки (Г; Г1; Г2; Г3, прочие некапитальные сооружения и навесы), что подтверждается техническим паспортом БТИ от 27.01.2011. Данные самовольные пристройки были снесены, что подтверждается техническим паспортом БТИ от 16.10.2013. Кроме того, соответствие реконструируемого здания условиям, изложенным в требовании департамента от 09.04.2012, подтверждается фотографиями и схемами, имеющимися в эскизном проекте (т.2 л.д. 19-54), на листах 36-38 которого приведен вид здания с самовольными пристройками, а на листах 39-46 вид здания в модернизированном виде с сохранением пристройки лит. А1.

Т.о. требование департамента о сносе самовольных построек не относится к спорным лит.А1,А2.

В ходе реконструкции здания магазина истцом были соблюдены требования охраны окружающей среды, правил застройки, санитарно-гигиенические, противопожарные и строительные нормы и правила, что подтверждается представленными в материалы дела заключениями (т.2 л.д.55-112).

Так, заключением ООО "Сочистройпроект" N 30/2014 от 26.11.2014 подтверждено, что согласно исполнительной съемке здание магазина литр.А с пристройками лит. А1 и А2 располагается в границах правомерного земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:7 по адресу: г.Сочи, Центральный район, ул.Пластунская, д.153/3; соответствует строительным нормам и правилам, в т.ч. санитарно-эпидемиологическим, противопожарным и другим требованиям, предъявляемым законодательством РФ к такому типу строений. Наличием пристроек А1и А2 к зданию магазина лит.А не создаются препятствия иным лицам, в т.ч. соседним строениям, земельным участкам; здание магазина подключено к инженерным сетям согласно технических условий; к строению имеется подъезд, который не затрудняет подъезд к соседним земельным участкам и строениям. В строении лит. А с пристройками А1 иА2 отсутствуют производства, нарушающие экологию, угроза жизни и здоровью граждан не создается (л.д.55-69 т.2).

Согласно письму отделения надзорной деятельности Центрального района г.Сочи ГУ МЧС России по Краснодарскому краю от 24.10.2014 N 23-605-9-42.4 одноэтажное строение по ул.Пластунская 153/3 не противоречит требованиям пожарной безопасности установленным на территории РФ (л.д. 95 т.2).

В соответствии с заключением ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" N 178 от 04.02.2014 пристройка литер А1 к зданию магазина литер А, расположенная по адресу: ул.Пластунская 153/3 в Центральном районе г.Сочи соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", СанПиН 2.1.5.980-00 "Гигиенические требования к охране поверхностных вод", СанПиН 2.2.1/2.11.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий", СанПиН 2.2.4.548-96 " Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений", СанПиН 2.1.4.1074-01 "Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества" (л.д.96-97 т.2).

Проведенной по делу судебной экспертизой установлено следующее:

Реконструкция здании лит.А путем создания пристроек лит. А1, А2 соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных норм и правил за исключением требований Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 N 202 в части соблюдения минимальных отступов от границ земельного участка. Нарушение минимальных отступов от границ земельного участка не является следствием проведенной реконструкции здания.

Реконструкция здании лит.А путем создания пристроек лит. А1, А2 отвечает требованиям надежности и безопасности, сохранение пристроек лит.А1, А2 не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Реконструкция здании лит.А путем создания пристроек лит. А1, А2 не создает препятствия третьим лицам.

Здание лит. A, Al, А2 с учетом выполненной реконструкции, полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:7, площадью 1000 кв.м., предоставленного по договору аренды от 21.03.2001 N 2153, а также в границах земельного участка площадью 1300 кв.м, предоставленного ЗАО "Туристское бюро "Сочи" в постоянное (бессрочное) пользование на основании свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 26.05.1995 N 097.

Реконструкция здания лит. А путем создания пристроек лит. Al, А2 отвечает предельным параметрам реконструкции, установленным регламентами и документацией по планировке территории, правилам землепользования и "стройки г. Сочи, за исключением требований в части соблюдения минимального отступа от границ земельного участка по следующим причинам. На дату оформления земельного участка площадью 1300м2 в постоянное (бессрочное) пользование (свидетельство N 097 от 26.05.1995 г.), земельного участка площадью 1000м2 в аренду (договор N 2153 от 21.03.2001 г.), а также выполнения в 2005 году реконструкции здания лит. А путем пристройки литеры А1, модернизации фасада в 2012 г. (пристройка лит.А2 на бетонной площадке, которая была перед зданием лит.А (отражена в техническом паспорте филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация" по городу Сочи, инв. N13780 от 18.08.2003 г) минимальные отступы от границ земельного участка, указанные в Правилах использования и застройки на территории муниципального образования город -курорт Сочи не регламентировались. На настоящее время, в связи с введением параметров разрешенного строительства в 2009 году, утверждённых решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 г. N 202 на участке площадью 1300 м2, предоставленном ЗАО "Туристское бюро "Сочи" на основании свидетельства о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком от 26.05.1995 г. N 097, нарушен минимальный отступ реконструированного здания лит. А, лит. А1, лит. А2 только от южной границы участка, а на земельном участке площадью 1000 м2, предоставленном ЗАО "Туристское бюро "Сочи" по договору аренды от 21.03.2001 г. N 2153, нарушен отступ от южной и западной границы участка. Нарушение минимальных отступов от границ земельного участка до реконструкции здания-магазина, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край. т. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, д. 153/3 возникло в связи с введением параметров разрешенного строительства в 2009 году, утверждённых решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 г. N 202 "Об утверждении Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город - курорт Сочи".

Реконструкция здания лит. А путем создания пристроек лит. А1, А2 затронула конструктивные и другие характеристики здания в части их надежности и безопасности. Создание пристройки лит. А1, А2 требует получения разрешения на такую реконструкцию

Реконструкция здания лит. А путем создания пристроек лит. Al, А2 не повлекла возникновение нового объекта недвижимого имущества. Прежний объект сохранен в измененном виде, увеличена площадь магазина до 431,4 кв.м. за счет создания пристроек лит. Al, А2, при этом реконструированное здание соответствует пожарным, санитарным, строительным нормам и правилам, не нарушает нрава и охраняемые законом интересы других лип, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Возвращение реконструированного здания лит. А путем создания пристроек лит. Al, А2 в первоначальное состояние возможно, однако это приведет к следующим последствиям:

значительному вложению капитальных средств;

здание магазина перестанет соответствовать требованиям строительных норм и правил к подобным строениям (пристройка лит. А1 возводилась, чтобы устранить несоответствие требованиям СНиП);

здание магазина перестанет соответствовать единому архитектурному облику города Сочи (пристройка лит. А1 возводилась по требованию Управления архитектуры г. Сочи, что позволило модернизировать фасад здания в соответствии с "Программой реконструкции жилого и нежилого фонда города Сочи с цепью придания единого архитектурного облика в рамках подготовки к Зимней олимпиаде 2014 года";

снос пристроенных помещений не приведет к устранению существующих отклонений от градостроительных регламентов (нарушений отступов) (заключение эксперта N 012/СЭ-2016 от 08.07.2016 (л.д.4-53 т.3)).

В данном случае, нарушение минимальных отступов от линии застройки не может быть признано безусловным основанием, препятствующим признанию права собственности на самовольно реконструированный объект, поскольку данное обстоятельство не влечет нарушений прав и законных интересов третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не может быть отнесено к разряду существенных нарушений.

Как установлено экспертом, приведение объекта в первоначальное состояние не устранит существующих нарушений минимальных отступов от линии застройки, поскольку они не связаны с проведенной реконструкций, а снос пристроек А1 и А2 приведет к нарушению требований СНиП, предъявляемых к магазинам, и нарушению единого архитектурного облика города.

Согласно пункту 4 части 7 статьи 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство необходимо положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 настоящего Кодекса, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 настоящего Кодекса.

В свою очередь частями 6 и 6.1 статьи 49 ГрК РФ установлена необходимость проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы при строительстве объектов на землях особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" (далее - Федеральный закон от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ) экологическая экспертиза представляет собой установление соответствия документов и (или) документации, обосновывающих намечаемую в связи с реализацией объекта экологической экспертизы хозяйственную или иную деятельность, экологическим требованиям, установленным техническими регламентами и законодательством в области охраны окружающей среды, в целях предотвращения негативного воздействия такой деятельности на окружающую среду.

Заключением государственной экологической экспертизы является документ, подготовленный экспертной комиссией государственной экологической экспертизы, содержащий обоснованные выводы о соответствии документов и (или) документации, обосновывающих намечаемую в связи с реализацией объекта экологической экспертизы хозяйственную и иную деятельность, экологическим требованиям, установленным техническими регламентами и законодательством в области охраны окружающей среды, одобренный квалифицированным большинством списочного состава указанной экспертной комиссии и соответствующий заданию на проведение экологической экспертизы, выдаваемому федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы или органами государственной власти субъектов Российской Федерации (ст. 18 Федерального закона от 23 ноября 1995 г. N 174-ФЗ).

Согласно преамбуле Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" особо охраняемые природные территории - участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Пунктом 23 ст.1 Федерального закона от 28 декабря 2013 года N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" раздел VIII Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" признан утратившим силу. При этом, в соответствии с пунктом 3 статьи 10 N 406-ФЗ особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона, сохраняются в порядке, установленном до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Пункт 7.1 статьи 11 Федерального закона от 23.11.1995 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" определяет, что объектом государственной экологической экспертизы федерального уровня является проектная документация объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществить на землях особо охраняемых природных территорий федерального значения. Указанная норма введена Федеральным законом от 16.05.2008 N 75-ФЗ, т.е. после возведения пристройки литер А1 и не предусматривает распространение ее действия на ранее возникшие отношения.

Кроме того, в данном случае, получение заключения экологической экспертизы заведомо невозможно ввиду отсутствия проекта реконструкции, являющегося объектом экспертного исследования, а в отношении реконструируемого объекта недвижимости проведение экологической экспертизы законодательством не предусмотрено. Указанное также подтверждается ответом на запрос истца Федеральной службы по надзору в сфере природопользования от 01.08.2017 (л.д.38 т 5).

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, при рассмотрении дел, связанных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действовавшей на время возведения самовольной постройки.

Отсутствие нарушений требований санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других требований, предъявляемых законодательством РФ к такому типу строений в результате самовольной реконструкции спорного объекта подтверждается совокупностью представленных в дело доказательств, в т.ч. судебной экспертизой.

Реконструируемый объект находится на земельном участке площадью 0,13 га, предоставленном АОЗТ "Туристическое бюро "Сочи" на праве постоянного (бессрочного) пользования постановлением главы администрации г.Сочи от 18.04.1995 N 339/1 (свидетельство N097 от 26.05.1995 (л.д. 166 т.2).

При рассмотрении дел N А32-18938/2008, А32-25811/2010, А32-32633/2010, А32-1779/2012, установлено, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, был сформирован и поставлен на кадастровый учет площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 05 013:7. Договоры аренды земельного участка, заключенные администрацией г.Сочи с ООО "Тима" (договор аренды от 21.03.2011 N 2153) и с ЗАО Туристическое бюро "Сочи" (договор аренды от 11.12.2007 N1389) являются ничтожными сделками, поскольку администрация не имела полномочий на распоряжение федеральной собственностью.

Доказательства прекращения права постоянного (бессрочного) пользования ЗАО Туристическое бюро "Сочи" на земельный участок площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 23:49:02 05 013:7 в порядке, установленном ст.ст. 45, 53 ГК РФ, отсутствуют.

Согласно кадастровому паспорту от 20.10.2015 земельный участок с кадастровым номером 23:49:02 05 013:7 относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием - магазин (л.д.23-25 т.1), т.е. наличие спорной самовольной пристройки на нарушает целевое использование земельного участка.

Оценив представленные в дело доказательства в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможности удовлетворения заявленных истцом требований в части признания права собственности закрытого акционерного общества "Туристское бюро "Сочи" (ИНН 2320002603) на нежилое здание - магазин общей площадью 431,4 кв.м., литеры А, А1, А2, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3.

В соответствии с абзацем вторым пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При рассмотрении дела истцом представлены и судом исследованы относимые и допустимые доказательства, свидетельствующие о том, что спорная самовольно реконструированная постройка может быть введена в гражданский оборот.

Расходы по уплате государственной пошлины и за поведенную по делу судебную экспертизу относятся на истца в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 по делу N А32-7379/2016 отменить.

Признать право собственности закрытого акционерного общества "Туристское бюро "Сочи" (ИНН 2320002603) на нежилое здание - магазин общей площадью 431,4 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

Н.Н. Мисник Т.Р. Фахретдинов