Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2018 г. N Ф08-3412/18 по делу N А32-7379/2016

г. Краснодар

17 мая 2018 г.

Дело N А32-7379/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 мая 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Улько Е.В., судей Рассказова О.Л. и Садовникова А.В., при участии в судебном заседании от истца - закрытого акционерного общества "Туристское бюро "Сочи"" (ИНН 2320002603, ОГРН 1022302943222) - Тисного А.А. (генеральный директор), в отсутствие ответчика - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 (судьи Ильина М.В., Мисник Н.Н., Фахретдинов Т.Р.) по делу N А32-7379/2016, установил следующее.

ЗАО "Туристское бюро "Сочи"" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее - администрация) о признании права собственности на нежилое здание (магазин) общей площадью 431,4 кв. м по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3 с одновременным прекращением права собственности на несуществующий объект - нежилое здание (магазин) площадью 308,7 кв. м (литера А) по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 (судья Гордюк А.В.) в иске отказано. Суд первой инстанции установил, что до начала реконструкции (строительства) спорного объекта общество не обращалось в соответствующие органы с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию (строительство), реконструкцию существующих строений, поскольку в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств, подтверждающих факт обращения с указанным заявлением. Общество также не представило доказательства обжалования в установленном законом порядке действий администрации, повлекших отказ в выдаче разрешения на реконструкцию (строительство), а также признания указанных действий незаконными. При таких обстоятельствах, исковые требования направлены на упрощение императивно предусмотренной законодательством административной процедуры оформления права собственности на вновь созданный объект недвижимости.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2017 решение от 19.10.2016 отменено. Требование о признании права собственности удовлетворено. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.06.2017 постановление апелляционного суда от 27.04.2017 в части удовлетворения требований общества о признании права собственности отменено, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. В остальной части постановление от 27.04.2017 оставлено без изменения.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 05.03.2018 решение от 19.10.2016 отменено. Признано право собственности общества на нежилое здание - магазин общей площадью 431,4 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3.

В кассационной жалобе администрация просит постановление от 05.03.2018 отменить, решение от 19.10.2016 оставить в силе. Податель жалобы указывает, что общество осуществило реконструкцию спорного здания без получения необходимых разрешений на реконструкцию (строительство) и не обращалось за их выдачей до начала реконструкции. У общества отсутствует право собственности, пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок под спорным объектом. Согласно заключения судебной экспертизы N 012/СЭ-2016, реконструкция здания, путем создания пристроек, требовала получения разрешения на реконструкцию; реконструкция здания (литера А) путем создания пристроек (литеры Al и А2) не повлекла возникновения нового объекта недвижимости, прежний объект сохранен в измененном виде.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность оспариваемого судебного акта.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных судом апелляционной инстанции выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что общество является собственником здания (магазин) площадью 308,7 кв. м (литера А), по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23АА N 957296. В качестве документов-оснований указан договор купли-продажи от 15.12.1991 и выписка из протокола N 3 заседания межведомственной комиссии при главе администрации Центрального района от 26.05.1998, утвержденного постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 05.06.1998 N 269.

Указанное здание расположено на земельном участке площадью 1 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:7.

В отношении земельного участка администрация (арендодатель) и ООО "Тима" (арендатор) заключили договор аренды от 21.03.2001 N 2153 со сроком до 2050 года.

На основании договора о передаче прав и обязанностей от 13.05.2011 ООО "Тима" передало права арендатора по договору от 21.03.2001 N 2153 обществу.

Общество указывает, что в целях создания необходимых производственных и гигиенических условий, указанное здание реконструировано в продовольственный магазин, в результате чего его площадь составила 431,4 кв. м.

Реконструкция здания произведена без получения разрешения на реконструкцию (строительство).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с иском в суд.

При вынесении постановления от 05.03.2018 суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам.

За обществом зарегистрировано право собственности на нежилое здание - магазин, площадью 308,7 кв. м (литера А) расположенное по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.12.2006 сер. 23АА 957296, выпиской из ЕГРП от 16.09.2015 N 90-10305218.

Согласно техническому паспорту по состоянию на 16.10.2013 к указанному зданию пристроены помещения (литера А1) площадью 66,9 кв. м (год постройки 2005) и (литера А2) площадью 14,9 кв. м (год постройки 2012).

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2006 по делу N А32-50505/2005-47/1103 признан недействительным договор от 06.11.1998 купли-продажи здания магазина (литера А) площадью 308,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Пластунская 153/3, заключенный обществом и ЗАО "Тима", применена реституция.

Самовольная реконструкция принадлежащего обществу на праве собственности магазина в виде пристройки (литера А1) площадью 66,9 кв. м осуществлена не им, а иным лицом (ООО "Тима"), обладающим в период осуществления указанных действий титулом собственника спорного имущества, подтверждается вступившими в законную силу судебными актами.

Пристройка (литера А2) площадью 14,9 кв. м представляет собой фасадное остекление, обустроенное по линии существующего крыльца, во исполнение требования уполномоченного органа в связи с необходимостью его модернизации в рамках подготовки города к Зимней олимпиаде 2014 года.

Суд апелляционной инстанции указал, что у общества отсутствовала объективная возможность получить в установленном законом порядке разрешение на реконструкцию здания магазина до начала строительства пристройки (литера А1), либо принять меры к получению разрешительной документации до завершения реконструкции. Общество принимало меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и сохранении его в реконструированном состоянии, что подтверждается представленной в дело перепиской (заявления общества от 25.12.2014 и 29.12.2014 в Межведомственную комиссию по пресечению самовольного строительства на территории г. Сочи, заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.12.2014, 16.07.2015, 10.08.2015, 07.12.2015 и 09.12.2015), направленные в адрес администрации и департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации, которыми в удовлетворении заявлений отказано ввиду отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) пристроек (литеры А1 и А2), что, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют об отсутствии в действиях общества признаков недобросовестного поведения, направленного на упрощение предусмотренного законом порядка реконструкции и ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.

При рассмотрении дел N А32-18938/2008, А32-25811/2010, А32-32633/2010 и А32-1779/2012, установлено, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, сформирован и поставлен на кадастровый учет площадью 1 тыс. кв. м с кадастровым номером 23:49:0205013:7. Договоры аренды земельного участка, заключенные администрацией с ООО "Тима" (договор аренды от 21.03.2011 N 2153) и с обществом (договор аренды от 11.12.2007 N 1389) являются ничтожными сделками, поскольку администрация не имела полномочий на распоряжение федеральной собственностью.

На основании вышеизложенного, с учетом представленных в материалы дела заключений ООО "Сочистройпроект" от 26.11.2014 N 30/2014, ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Краснодарском крае" от 04.02.2014 N 178, письма отделения надзорной деятельности Центрального района г. Сочи ГУ МЧС России по Краснодарскому краю от 24.10.2014 N 23-605-9-42.4 и судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции, установив отсутствие нарушений требований санитарно-эпидемиологических, противопожарных и других требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к такому типу строений в результате самовольной реконструкции спорного объекта, реконструируемый объект находится на земельном участке, предоставленном обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, доказательства прекращения права постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок в порядке, установленном статьями 45 и 53 Гражданского кодекса отсутствуют, согласно кадастровому паспорту земельный участок относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием - магазин (то есть наличие спорной самовольной пристройки на нарушает целевое использование земельного участка), суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции от 19.10.2016 и удовлетворил требование о признании права собственности. При этом суд апелляционной инстанции установил, что в данном случае, получение заключения экологической экспертизы заведомо невозможно ввиду отсутствия проекта реконструкции, являющегося объектом экспертного исследования, а в отношении реконструируемого объекта недвижимости проведение экологической экспертизы законодательством не предусмотрено.

Однако суд апелляционной инстанции не учел следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Вопрос безопасности возведенного объекта и возможности его легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности", а также иными специальными нормативно-правовыми актами.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно абзацу 2 пункта 26 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта.

В случае если застройщик не предпринимал никаких мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства (реконструкции) спорного объекта, так и во время проведения работ, удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение не соответствует положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11066/09).

О надлежащем характере мер, предпринятых лицом, создавшим самовольную постройку, также может свидетельствовать своевременное обращение в уполномоченный орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство с приложением документов, предусмотренных частями 7 и 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 9 информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - информационное письмо N 143) право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. В противном случае при удовлетворении требований на основании части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

По смыслу абзаца 12 пункта 9 информационного письма N 143 предоставление заинтересованным лицом (истцом) доказательств направления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство (реконструкцию) орган местного самоуправления заявления о выдаче соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не является безусловным свидетельством соблюдения данным лицом административного порядка ввода в гражданский оборот вновь созданного (реконструированного) объекта недвижимости, поскольку для рассмотрения такого рода заявления помимо непосредственно самого заявления в уполномоченный орган должны быть представлены документы, поименованные в части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Обращение в компетентный орган за выдачей разрешения на ввод самовольно возведенного объекта в эксплуатацию в отсутствие своевременно полученного разрешения на строительство (реконструкцию) не может свидетельствовать о соблюдении застройщиком императивных правил, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Другие условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, в виде доказательств того, что строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью, имеют правовое значение лишь при положительном разрешении вопроса об установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство (реконструкцию) до начала строительных работ.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истец до начала осуществления строительства и во время проведения работ по реконструкции здания не предпринимал мер для получения законным способом разрешения, в связи с чем ввод в гражданский оборот спорного объекта в судебном порядке после фактического возведения объекта создает условия для нарушения участниками гражданского оборота императивных положений Градостроительного кодекса Российской Федерации и Гражданского кодекса Российской Федерации. Отсутствие доказательств принятия обществом надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности, к получению разрешения на строительство, является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска общества.

Вывод суда апелляционной инстанции относительно того, что реконструкция в виде пристройки литеры А1 осуществлена не обществом, а иным лицом (ООО "Тима"), не отменяет предусмотренных действующим законодательством требований.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что реконструкция осуществлена во исполнение требования уполномоченного органа в связи с необходимостью модернизации объекта недвижимости в рамках подготовки к Зимней олимпиаде 2014 года, не является обстоятельством, освобождающим общество от соблюдения действующего законодательства.

Согласование проекта модернизации с Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи не заменяет собой получение разрешения на строительство. Из материалов дела следует, что обществу согласован лишь эскизный проект модернизации, то есть на земельном участке было допустимо проектирование и реконструкция здания с соблюдением порядка, установленного нормами действующего законодательства.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что общество предпринимало надлежащие меры к легализации самовольной постройки, является ошибочным, поскольку обращение с заявлением в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию после фактического строительства объекта и при отсутствии разрешения на строительство, когда такое заявление заведомо не может быть удовлетворено, не может свидетельствовать о надлежащих действиях по соблюдению определенного законом порядка введения объекта в оборот.

Остальные, установленные судом апелляционной инстанции обстоятельства, имеют правовое значение лишь при установлении факта обращения в уполномоченный орган за получением разрешения на строительство до начала строительных работ.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений.

Суд первой инстанции правильно разрешил спор по существу, нарушения им норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

С учетом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции от 05.03.2018 следует отменить, решение от 19.10.2016 оставить в силе.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 по делу N А32-7379/2016 отменить, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.10.2016 оставить в силе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Улько

Судьи

О.Л. Рассказов А.В. Садовников