Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2018 г. N 18АП-1613/18

г. Челябинск

05 марта 2018 г.

Дело N А07-27118/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пирской О.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Красный Яр" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2017 по делу N А07-27118/2017 (судья Айбасов Р.М.).

В заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Красный Яр" - Шайбаков Альберт Илдусович (доверенность от 28.08.2017).

Общество с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Красный Яр" (далее - истец, общество, ООО "Красный Яр") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий между обществом с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Красный Яр" и Администрацией сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан, возникших при заключении договора купли-продажи N 1504 - КР/16 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, с/с Красноярский, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, общей площадью 210000 кв.м., изложив пункт 2.1 названного договора в следующей редакции:" Цена участка составляет 318 150 руб. Пункт 2.2 договора в следующей редакции: "Покупатель оплачивает цену участка (пункт 2.1 договора) в рассрочку в течение 3 (трех) лет с условием оплаты первоначального взноса в размере не менее 30% стоимости земельного участка по договору".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора привлечена Администрация муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2017 (резолютивная часть оглашена 06.12.2017) урегулированы разногласия, возникшие между обществом и Администрацией при заключении договора купли-продажи N 1504-КР/16 находящегося в государственной собственности земельного участка. Пункт 2.1. договора изложен в редакции ответчика: "Цена участка составляет 636 300 (шестьсот тридцать шесть тысяч триста рублей 00 копеек)". Пункт 2.2. договора изложен в редакции ответчика: "Покупатель оплачивает цену участка (пункт 2.1. договора) в течение 10 календарных дней с момента заключения настоящего договора".

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Красный Яр" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий в предложенной обществом редакции.

Податель апелляционной жалобы ссылается на необоснованность неприменения судом первой инстанции положений постановления Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 N 206 "Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли- продажи такого земельного участка без проведения торгов", а также постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках". Указанными актами определено приобретение с 01.07.2015 по 31.12.2017 земельных участков собственниками расположенных на них строений по цене в размере 50 % кадастровой стоимости земельного участка.

По мнению апеллянта, вывод суда первой инстанции о том, что общество не обращалось с заявлением о выкупе земельного участка для размещения на нем здания, принадлежащего обществу на праве собственности опровергается письмом от 03.04.2017, а также протоколом разногласий к договору купли-продажи.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители ответчика и третьего лица - Администрации муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан не явились.

С учетом мнения представителя истца в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ответчика и третьего лица.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представил письменные пояснения по доводам апелляционной жалобы, в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копии письма Администрации сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального района Уфимский район от 26.01.2016 N 31-02-25, заявления по делу 3 А07-5921/16.

Ходатайство рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции по правилам статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отклонено в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ввиду отсутствия уважительности причин, исключивших предоставление доказательств при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.08.2016 по N А07-5921/2016 было удовлетворено заявление ООО "Красный Яр" о признании незаконным решения Администрации сельского поселения Красноярский сельсовет муниципального район Уфимский район Республики Башкортостан об отказе в предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15, площадью 210 000 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Уфимский район, Красноярский с/с, с. Красный Яр. В целях восстановления нарушенного права арбитражный суд обязал Администрацию сельского поселения в двухнедельный срок со дня вступления решения в законную силу направить в адрес ООО АПК "Красный Яр" проект договора купли-продажи земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 15.03.2016 N 02/16/1-170231 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 по состоянию на 02.11.2015 составляет 636 300 руб.(л.д.45-48). Из кадастрового паспорта усматривается, что земельный участок имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства и относится к категории земли сельскохозяйственного назначения. Площадь земельного участка составляет 210000 кв.м.

09.03.2016 Администрация направила в адрес ООО "Красный Яр" проект договора купли-продажи N 1504-КР/16 земельного участка, а также соглашение о расторжении ранее заключенного договора аренды земельного участка (л.д.14-15).

Цена выкупа земельного участка -636 300 руб. определена Администрацией сельского поселения исходя из 100 % ее кадастровой стоимости на момент обращения общества с заявлением о приобретении земельного участка.

03.04.2017 ООО "Красный Яр" представило Администрации протокол разногласий к договору купли-продажи N 1504-КР/16 с предложением своей редакции п. 2.1 договора, согласно которой цена участка составляет 318 150 рублей и установлена в размере 50 % от кадастровой стоимости земельного участка на основании Постановления Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее - постановление от 29.12.2014 N 629) ( л.д. 19).

26.05.2017 ООО "Красный Яр" представило Администрации обращение о рассрочке платежа по договору купли- продажи N 1504-КР/16 сроком на 3 года с условием оплаты первоначального взноса в размере 30% стоимости земельного участка по договору (л.д. 20).

Данное обращение согласно письму Администрации сельского поселения от 29.05.2017 N 434-02-25 было перенаправлено в Администрацию муниципального района Уфимский район для рассмотрения по подведомственности ( л.д.21).

28.06.2017 Администрация направила ООО "Красный Яр" письмо N 490-02-25, которым отказало в согласовании разногласий по договору купли-продажи N 1504-КР/16 и сообщило свою позицию о том, что изменение цены выкупа противоречит действующему законодательству Российской Федерации и решению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.08.2016 N А07-5921/2016, поскольку предоставление в собственность земельного участка произведено в соответствии Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N101-ФЗ а также постановлением Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 N206 "Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли- продажи такого земельного участка без проведения торгов" ( л.д.23-25).

Ссылаясь на то, что цена выкупа земельного участка подлежит определению в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка на момент обращения в орган местного самоуправления в соответствии с действующим в тот момент постановлением от 29.12.2014 N 629, ООО "Красный Яр" обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями. Определение цены земельного участка в названном размере мотивировано обществом расположением на территории земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 принадлежащего ООО "Красный Яр" нежилого 4-этажного здания общей площадью 2 243,1 кв.м., адрес: Уфимский район, село Красный Яр, ул. Фрунзе, д. 62, право собственности на которое зарегистрировано 18.01.2012 (свидетельство о государственной регистрации л.д. 49).

При рассмотрении заявленных требований суд первой инстанции не установил оснований для вывода об обращении общества "Красный Яр" с заявлением о приобретении земельного участка в собственность для эксплуатации расположенного на нем здания. Исходя из характера деятельности общества, являющегося сельскохозяйственной организацией и наличия ранее действовавшего договора аренды, в рамках дела N А07-5921/2016 предоставление земельного участка было произведено обществу в соответствии с нормами Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Поскольку постановлением Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 N 206 "Об утверждении Порядка определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли- продажи такого земельного участка без проведения торгов" определено определение цены выкупа земельных участков в таких случаях в размере кадастровой стоимости, при урегулировании разногласий суд принял предложенную Администрацией редакцию договора купли-продажи.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Настоящий спор возник в связи с тем, что сторонами не урегулированы разногласия относительно стоимости выкупаемого земельного участка, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Из положений статьи 554, пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена договора.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу пункта 4 статьи 421 и статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

Также в силу подпункта 8 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В силу пп. 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 3 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 02.06.2015 N 206, принятым в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, утвержден Порядок определения цены земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов. Согласно пункту 2 названного постановления, цена земельного участка, находящегося в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов определяется в размере кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Пункт 3 постановления определяет, что цена земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, сооружений либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках, определяется в соответствии постановлением от 29.12.2014 N 629.

В соответствии с положениями пункта 4 постановления от 29.12.2014 N 629 (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки с 1 июля 2015 года по 31 декабря 2016 года - по цене в размере 50 процентов кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Таким образом, возникшие между сторонами разногласия относительно определения цены выкупаемого земельного участка с применением процентного соотношения от кадастровой стоимости связаны с установлением оснований приобретения обществом земельного участка - как собственником расположенного на земельном участке здания либо как сельскохозяйственной организацией в порядке пункта 4 статьи 10 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ.

Материалами дела подтверждено расположение на земельном участке 210000 кв.м. с кадастровым номером 02:47:092101:15 принадлежащего обществу на праве собственности нежилого 4-этажного здания общей площадью 2 243,1 кв.м. Между тем, указанный земельный участок относится к категории земли сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства и начиная с 2006 года использовался обществом по назначению на основании договора аренды (что следует из установленных при рассмотрении дела N А07-5921/2016 обстоятельств).

Оценивая каждое из названных оснований для приобретения земельного участка в собственность, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для применения в рассматриваемом случае положений, регулирующих продажу земельных участков собственникам расположенных на них строений.

В силу пп. 8 пункта 1 Земельного кодекса Российской Федерации, настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципах деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации, земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются в том числе на земли сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 77 Земельного кодекса землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (пункт 1). В составе таких земель выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2).

Таким образом, использование участка из земель сельскохозяйственного назначения для возведения (размещения) зданий, строений, сооружений, предназначенных для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции соответствует пункту 2 статьи 77 Земельного кодекса.

При этом, согласно положению абз. 2 пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" действие данного Федерального закона не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельного кодекса Российской Федерации.

Из вышеперечисленных норм следует, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с целевым (разрешенным) видом использования (назначением) для сельскохозяйственного производства, не может быть предоставлен в целях размещения и эксплуатации нежилого здания. Соответственно, сам по себе факт наличия в пределах выкупаемого земельного участка нежилого здания не означает применение положений норм земельного законодательства, регламентирующих реализацию исключительного права собственников недвижимого имущества на приобретение земельного участка в собственность.

Тот же вывод следует из соотношения площади земельного участка - 21 га, существенно превышающей площадь нежилого 4-этажного здания общей площадью 2 243,1 кв.м., а также установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-5921/2016 оснований приобретения земельного участка в собственность общества, основанных на положениях Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Судебной коллегией отмечается также включение в состав земельного участка с кадастровым номером 02:47:092101:15 земель площадью 5,3276 га занятых пашней (пункт 1.1 договора аренды, л.д. 93).

В силу пункта 1 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации пашни отнесены к числу сельскохозяйственных угодий, которые являются самостоятельными видами земель сельскохозяйственного назначения, отличным от земель занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (статья 77 названного кодекса).

При этом, для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану указанных земель и недопущение выведения таких земель из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014).

Пунктами 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены принципы добросовестного осуществления гражданских прав и недопустимости извлечения преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения. В пункте 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли, который среди прочего предполагает получение публичным органом установленного на основании ст. 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации соразмерного денежного эквивалента взамен отчуждаемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной на основании актуального вида разрешенного использования участка.

Из Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 и Федерального стандарта оценки утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, следует что именно вид разрешенного использования является основанием для определения кадастровой стоимости земельных участков, При этом, удельный показатель кадастровой стоимости установленный для земельных участков предназначенных для сельскохозяйственного использования многократно ниже соответствующих показателей установленных для группы земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений. Соответственно, применение установленной для собственников зданий и сооружений, стимулирующей приобретение ими земельных участков льготной пятидесятипроцентной ставки от кадастровой стоимости земельного участка, рассчитанной для земельного участка с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства не отвечает вышеназванным принципам гражданского законодательства.

Правовых оснований для принятия пункта 2.2 договора в редакции покупателя судом первой инстанции не установлено. Соответствующих доводов апелляционная жалоба не содержит.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.12.2017 по делу N А07-27118/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агропромышленный комплекс "Красный Яр" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская О.Н. Пирская