Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2018 г. N 04АП-7356/17

город Чита

05 марта 2018 г.

Дело N А19-16409/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 марта 2018 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе

Председательствующего судьи Каминского В.Л.,

судей Никифорюк Е.О., Сидоренко В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Иркутской области на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 ноября 2017 года по делу N А19-16409/2017 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бардакова Андрея Анатольевича (ОГРНИП 304381111800101, ИНН 381100213035; место жительства: Иркутская область, Иркутский район, с. Пивовариха) к Министерству имущественных отношений Иркутской области (ОГРН 1083808003564, ИНН 808174613) о признании недействительными расчетов арендной платы и изменении правоотношений в части установления размера арендной платы,

(суд первой инстанции - Рукавишникова Е.В.),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Бардаков Андрей Анатольевич (далее - истец, ИП Бардаков А.А.) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к Министерству имущественных отношений Иркутской области (далее - ответчик, Министерство) о признании недействительными расчетов арендной платы за период с 24.02.2016 по 31.12.2016 и за 2017 год к договору аренды земельного участка N 73/13 от 20.03.2013 в части применения коэффициента, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку), равного 2, и изменении правоотношений между ИП Бардаковым А.А. и Министерством в части установления размера арендной платы за период с 24.02.2016 по 31.12.2016 и за 2017 год по договору аренды земельного участка N 73/13 от 20.03.2013 с применением коэффициента к арендной плате, учитывающего особые условия использования земельных участков (Ку), равного 1.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 ноября 2017 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обжаловал его в апелляционном порядке, поставив вопрос о его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование, в том числе указывает, что изменение разрешенного использования земельного участка и дальнейшая невозможность осуществления строительства находятся в сфере предпринимательских рисков истца; решением Думы г.Иркутска от 04.06.2012 N 005-20-350574/2 не регулируется норма площади предоставления земельного участка; земельный участок предоставлен в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Истцом представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором он указывает на необоснованность доводов жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания участвующие в деле лица извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 18.01.2018.

Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы, приведенные в апелляционной жалобе, отзыве на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, 20.03.2013 на основании распоряжения Правительства Иркутской области от 25.02.2013 N 48-рп между Министерством (арендодатель) и ИП Бардаковым А.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 73/13, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов (местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сеченова), с кадастровым номером 38:36:000027:15888, площадью 303 кв.м. для строительства магазина автошин с автомастерской.

Арендуемый земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 30.03.2013.

Цель использования земельного участка: для строительства магазина автошин с автомастерской. Приведенное описание целей использования участка является окончательным. Изменение целей использования участка допускается с согласия арендодателя в установленном законодательством порядке (пункт 1.3. договора).

Срок действия договора согласован сторонами в пункте 2.1. договора с 25.02.2013 по 24.02.2016. При этом условия договора в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям сторон, возникшим с момента выхода распоряжения Правительства Иркутской области от 25.02.2013 N 48-рп "О предоставлении индивидуальному предпринимателю Бардакову А.А. земельного участка для строительства магазина автошин с автомастерской по ул. Сеченова в Свердловском районе г. Иркутска".

Согласно пункту 4.1 договора за пользование участком арендатор оплачивает арендную плату.

Пунктом 4.4. договора предусмотрено, что размер арендной платы за участок на дату заключения договора определен сторонами на основании расчета арендной платы, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью (приложение 1).

Арендная плата уплачивается в порядке, сроки и на условиях в соответствии с постановлением администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена".

Об изменении расчета арендной платы арендодатель вправе уведомить арендатора путем направления расчета арендной платы (заказным письмом с уведомлением) или вручить расчет арендной платы под роспись уполномоченному лицу (арендатору или его представителю).

14.03.2016 сторонами подписано дополнительное соглашение N 399 к договору, которым внесены изменения в пункты 1.3. и 2.1. договора. Так, пункт 1.3. договора в редакции указанного дополнительного соглашения от 14.03.2016 предусматривает, что разрешенным использованием участка является: условно разрешенный вид: объекты розничной торговли, кроме рынков.

Согласно пункту 2.1. договора (в редакции дополнительного соглашения N 399 от 14.03.2016) договор является возобновленным на неопределенный срок в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Министерством размер арендной платы за период с 24.02.2016 по 31.12.2016 и за 2017 год был увеличен в связи с применением коэффициента, учитывающего особенности видов разрешенного использования земельных участков (Ку), равного 2.

Как указал истец, ответчиком в расчетах арендной платы за период с 24.02.2016 по 31.12.2016 и за 2017 год применен коэффициент, учитывающий особенности видов разрешенного использования земельных участков (Ку), равный 2, ввиду якобы имевшего место нарушения истцом установленного срока строительства.

Истец указал, что не мог приступить к строительству на спорном земельном участке по независящим от него причинам: в период с 05.09.2013 (дата утверждения градостроительного плана земельного участка с измененными видами разрешенного использования) по 14.03.2016 (дата внесения изменений в договор аренды) истец не имел законной возможности осуществлять строительство на арендованном земельном участке.

30.06.2016 ИП Бардаков А.А. обратился к Министерству с просьбой произвести перерасчет арендной платы на 2016 год, указав, что задержка строительства возникла не по вине арендатора, а в связи с принятием градостроительного плана, после принятия которого произошло несоответствие параметров разрешенного использования арендуемого земельного участка.

Письмом от 18.07.2016 N 51-35-11134/6 Министерство сообщило об отсутствии оснований неприменения повышающего коэффициента (Ку) в расчетах арендной платы, поскольку земельный участок в 2013 году был предоставлен для целей, связанных со строительством.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, исходил из того, что оснований для применения ответчиком при определении размера арендной платы по договору N 73/13 от 30.03.2013 коэффициента Ку = 2 не имелось.

Суд апелляционной инстанции признает правильными и обоснованными выводы суда первой инстанции, а принятое им решение - подлежащим оставлению без изменения.

Как правильно установлено судом первой инстанции, заключенный сторонами договор является договором аренды земельного участка, правовое регулирование которого осуществляется нормами параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 4 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Судом установлено, что в приложении N 1 к договору сторонами согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок в соответствии с постановлением Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па по формуле расчета арендной платы: (Ап) = (Кс х Бс) х К х Уи, где: Ап - размер годовой арендной платы за весь участок, Кс - кадастровая стоимость земельного участка (1832937,90), Бс - налоговая ставка земельного налога за земельный участок (1,5%), К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования (2,3), Уи - уровень инфляции.

Расчет арендной платы в договоре аренды произведен сторонами на основании постановления Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", а также постановления мэра г. Иркутска от 20.02.2009 N031-06-522/9 "Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования город Иркутск" (далее - Порядок).

Согласно Порядку коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием город Иркутск к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле: К=Кри х Ку, где: К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования; Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельный участков (приложение N 1 к Порядку); Ку - коэффициент, учитывающий особенности вида разрешенного использования земельных участков (приложение N 2 к Порядку).

Порядком (в редакции, действовавшей до 11.07.2017) установлено, что для земельных участков, предоставленных для строительства иных (исключающих жилищное строительство) объектов недвижимости и используемых с нарушением установленного срока строительства (не более трех лет) применяется коэффициент Ку = 2.

В соответствии с пунктом 4.6. договора размер арендной платы за использование участка изменяется арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости участка, изменением уровня инфляции на основании федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год, установлением (изменением) коэффициентов органом местного самоуправления муниципального образования город Иркутск в соответствии с пунктом 3 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Иркутской области N 213-па, а также в иных случаях в соответствии с законодательством.

Размер арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы изменяются арендодателем в одностороннем порядке в случае установления (изменения) органами государственной власти Иркутской области порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Об изменении размера арендной платы порядка, условий и сроков внесения арендной платы арендодатель письменно извещает арендатора.

С принятием постановления Правительства Иркутской области от 01.12.2015 N 601-пп ранее действовавшее постановление Администрации Иркутской области от 31.07.2008 N 213-па признано утратившим силу.

Министерство при расчете размера арендной платы за период с 24.02.2016 по 31.12.2016 и за 2017 год определило коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования Ку на основании пункта 4 приложения N 2 к Порядку, равным 2, в связи с тем, что после предоставления земельного участка арендатору прошло более трех лет.

Вместе с тем, в соответствии с Порядком указанный коэффициент в значении 2 применяется в случае нарушения арендатором установленного срока строительства.

В этой связи, как отметил суд первой инстанции, действующее законодательство Российской Федерации не регламентирует понятие и признаки "установленного срока строительства".

Исходя из пунктов 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи.

Согласно пункту 20 указанной статьи, срок действия разрешения на строительство может быть продлен.

Правильно истолковав приведенные правовые нормы, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что для целей применения Постановления мэра г.Иркутска от 20.02.2009 N 031-06-522/9 "Об утверждении порядка определения коэффициентов, применяемых в размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования "город Иркутск" установленный срок строительства следует определять как срок, на который выдано разрешение на строительство, поскольку именно указанным документом предоставляется застройщику право осуществлять строительство.

В связи с этим, судом обращено внимание на то, что пунктом 3.4.7. договора предусмотрена обязанность арендатора осуществлять строительство на участке после всех необходимых разрешений в установленном порядке, пунктом 3.4.9. договора установлена обязанность арендатора соблюдать при использовании участка требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Судом установлено, что ИП Бардаков А.А. 20.06.2013 обратился в Комитет по градостроительной политике с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:36:000027:15888, расположенного в Свердловском районе г. Иркутска, по ул. Сеченова.

Приказом от 05.09.2013 N 955-08-313/2013 утвержден градостроительный план N RU383030001247 земельного участка, в соответствии с которым основной вид разрешенного использования земельного участка был изменен на "многоквартирные дома; объекты дошкольного образования; объекты общеобразовательного назначения".

Решением Думы г. Иркутска от 04.06.2012 N 005-20-350574/2 "Об утверждении правил землепользования и застройки части территории города Иркутска в границах улиц Безбокова, Захарова, дороги, проходящей вдоль северо-западной и северной границ микрорайона Юбилейный, проектируемой дороги от микрорайона Юбилейный до ул. Безбокова" (в редакции, действовавшей на момент утверждения градостроительного плана), утверждены виды использования земельного участка.

Согласно пункту 2.1. градостроительного плана спорного земельного участка в соответствии с указанным выше решением Думы г. Иркутска установлены следующие виды разрешенного использования земельного участка:

1. Основные виды разрешенного использования земельного участка: многоквартирные дома; объекты дошкольного образования; объекты общеобразовательного назначения;

2. Вспомогательные виды использования земельного участка: объекты инженерно-технического обеспечения, стоянки автомобильного транспорта, многоэтажные и подземные гаражи в составе жилых комплексов;

3. Условно разрешенные виды использования земельного участка: объекты розничной торговли, кроме рынков; амбулаторно-поликлинические и медико- оздоровительные учреждения, аптеки, раздаточные пункты молочных кухонь; физкультурно-оздоровительные комплексы, спортивные залы; библиотеки и читальные залы, музеи и выставки; предприятия общественного питания; ателье, пункты проката, ремонт обуви, ремонт квартир и жилых домов по заказам населения, фотоателье, парикмахерские, приемные пункты химчистки, предприятия по ремонту бытовой техники, металлодеревянных изделий, мебели; административные подразделения фирм, организаций, предприятий, а также фирмы и агентства и т.п., учреждения социальной защиты населения (собесы, биржи труда и др.), проектные и конструкторские организации, редакционно-издательские и информационные организации (за исключением типографий), кредитно-финансовые и страховые организации, банки, нотариально-юридические; предприятия связи; жилищно-эксплуатационные организации.

Земельный участок, как указано в пункте 1.3. договора аренды, был предоставлен для строительства магазина автошин с автомастерской.

В соответствии с решением Думы г. Иркутска от 04.06.2012 N 005-20-350574/2 минимальная площадь земельного участка с условно разрешенным видом использования "объекты розничной торговли, кроме рынков" (единственный разрешенный вид использования земельного участка, соответствующий целям предоставления спорного земельного участка) составляет 0,056 га, в то время как площадь предоставленного по договору аренды N 73/13 от 30.03.2013 земельного участка составляет 0,0303 га (303 кв.м.).

В свою очередь, из представленной в материалы дела трехсторонней переписки между ИП Бардаковым А.А., Министерством и Комитетом по градостроительной политике администрации города Иркутска следует, что истец не мог использовать земельный участок по целевому назначению, предусмотренному договором аренды.

Истец в соответствии с положениями статьи 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации обращался в Комитет по градостроительной политике за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, поскольку площадь земельного участка, предоставленного в аренду, не соответствует градостроительным регламентам условно разрешенных видов использования территориальной зоны ЖЗ-104 (0,0303 га против установленного градостроительным регламентом минимального размера земельного участка в 0,056 га).

Распоряжением заместителя мэра - председателя комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска от 06.10.2015 N 944-02-000605/15 ИП Бардакову А.А. предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных в градостроительных регламентах с условно разрешенными видами использования "объекты розничной торговли, кроме рынков", в части уменьшения минимального размера земельного участка до 303 кв.м. в отношении земельного участка с кадастровым номером 38:36:000027:15888, площадью 303 кв.м., расположенного по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Сеченова.

Распоряжением заместителя мэра - председателя комитета по градостроительной политике администрации г. Иркутска от 13.11.2015 N 944-02-000715/15 Бардакову А.А. было предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования "объекты розничной торговли, кроме рынков".

Соответствующие изменения дополнительным соглашением от 14.03.2016 внесены в договор аренды.

Приняв во внимание, что на протяжении длительного периода (с момента утверждения градостроительного плана земельного участка (05.09.2013) до момента внесения изменений в договор аренды (14.03.2016)) истец не мог использовать земельный участок для строительства магазина; в противном случае действия истца привели бы к нарушениям положений пунктов 3.4.7., 3.4.9. договора аренды и действующего земельного и градостроительного законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что ИП Бардаков А.А. не приступил к строительству магазина автошин с автомастерской по независящим от него обстоятельствам.

Приведенные и в апелляционной жалобе доводы ответчика о бездействии истца обоснованно отклонены судом первой инстанции со ссылкой на то, что истец после утверждения градостроительного плана земельного участка с измененными видами разрешенного использования на протяжении всего срока действия договора аренды осуществлял все необходимые действия для приведения предмета договора аренды в соответствие с его условиями.

По указанным основаниям также не могут быть приняты во внимание доводы апелляционной жалобы о том, что изменение разрешенного использования земельного участка и дальнейшая невозможность осуществления строительства находятся в сфере предпринимательских рисков истца.

При этом обращение внимание суда и на то, что каких-либо повышенных платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные для строительства супермаркета, не относящегося к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит, и само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство.

Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции при установленных по делу обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции не имеется.

При установленном отсутствии оснований для применения ответчиком при определении размера арендной платы по договору N 73/13 от 30.03.2013 коэффициента Ку = 2 исковые требования обоснованы и правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Распределение судом расходов по уплате государственной пошлины произведено в полном соответствии с требованиями ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не опровергают правильные выводы суда первой инстанции и не подтверждают существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 ноября 2017 года по делу N А19-16409/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

В.Л.Каминский

Судьи

Е.О. Никифорюк В.А. Сидоренко