Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2018 г. N 18АП-1364/18

г. Челябинск

01 марта 2018 г.

Дело N А76-31441/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 марта 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пирской О.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Агат" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.12.2017 по делу N А76-31441/201631441/2016 (судья Четвертакова Е.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Магнитогорска - Панишева В.Н. (доверенность от 12.01.2018),

общества с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Агат" - Мигас А.В. (генеральный директор, протокол N 2 общего собрания учредителей ООО "Стоматологический центр "Агат"), Чернышова Е.А. (доверенность от 09.01.2018).

Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Агат" (далее - ответчик, общество, ООО "СЦ "Агат") о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 74:33:0129003:12, расположенным по адресу: Челябинской области, г. Магнитогорск, ул. Куйбышева, д. 3, за период с 25.01.2012 по 31.07.2016 в размере 1 797 984 руб. 56 коп. (т.1 л.д. 3-4).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.12.2017 (резолютивная часть от 14.12.2017) исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 928192 руб. 69 коп. (т.4 л.д. 84-88).

В апелляционной жалобе ООО "СЦ "Агат" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда изменить, определив размер неосновательного обогащения исходя из размера фактически используемого земельного участка 2 705 кв.м.

Апеллянт полагает, что судом первой инстанции неправильно определен размер площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости ответчика и используемого ответчиком. Судом не приведены мотивы критической оценки результатов судебной экспертизы. Делая вывод о том, что объем землепользования подлежит определению по правилам ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд не учел, что ранее земельный участок площадью 3 305 кв.м. принадлежал на праве аренды открытому акционерному обществу "Магнитогорский металлургический комбинат" (далее - ОАО "ММК") и право аренды на весь объем земельного участка сохранялось комбинатом до 26.03.2012, исходя из собственных хозяйственных интересов, хотя ответчик не имеет потребности в использовании всей площади земельного участка с учетом осуществляемой на нем хозяйственной деятельности. Возврат земельного участка Администрации ОАО "ММК" был произведен без уведомления ответчика как собственника объектов недвижимости, в силу чего ответчик считал лицом, обязанным вносить арендную плату, общество "ММК", а в настоящее время на ответчика неправомерно возлагается обязанность по оплате пользования земельным участком в размере, который ответчиком не используется. В деле отсутствуют доказательства невозможности выделения используемого ответчиком земельного участка, доказательства принятия Администрацией мер по извещению ответчика о необходимости оплаты землепользования или заключения договора аренды, доказательств фактического использования участка в площади, превышающей 2705 кв.м.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании распоряжения администрации от 22.01.1996 N 61-Р (т. 1 л.д. 69-70) между истцом (арендодатель) и ОАО "ММК" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.06.2017 N 802 (т. 1 л.д. 67-68), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить земельный участок арендатору в аренду за плату, а арендатор принять земельные участком, использовать их в соответствии с целевым назначением и уплачивать арендную плату в сроки, предусмотренные пунктами 2.4, 2.5 договора аренды. Общая площадь земельного участка 3 304, 64 кв.м. (п. 1.1 договора аренды).

Земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости 03.02.2006, вид разрешенного использования - стоматологический центр "Агат", что следует из кадастрового паспорта от 26.11.2016 N 7400/101/16- 1031473 (т. 1 л.д. 10).

Границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками (п. 1.2 договора аренды).

Участок занят стоматологическим центром "Агат" по ул. Куйбышева, 3 (п. 1.3 договора аренды).

В дальнейшем открытое акционерное общество "Магнитогорский металлургический комбинат" (продавец) и ответчик (покупатель) заключили договор купли-продажи (далее - договор купли-продажи) (т. 1 л.д. 73-76), в соответствии с которым покупатель обязуется за счет собственных средств и ипотечного кредита, предоставленного открытым акционерным обществом "Кредит Урал Банк", приобрести в собственность у продавца, а продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое здание - стоматологический центр "Агат", общей площадью 946,5 кв.м, литера А, а, а1, инвентарный номер 75:438:002:000121970, расположенное по адресу: Россия, Челябинская область, г. Магнитогорск, ул. Куйбышева, д. 3 (п. 1.1 договора купли-продажи).

Передаточным актом (приложение N 1) продавец передал покупателю указанное нежилое здание (т. 1 л.д. 77).

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 29.11.2016 N 74/001/025/2016- 6024, N 74/001/025/2016-6187, N 74/001/025/2016-6095 (т. 1 л.д. 12-14) подтверждается наличие права собственности ответчика в отношении нежилого здания - стоматологический центр "Агат" (т. 1 л.д. 12), сооружения - ограждения стоматологического центра "Агат" (т. 1 л.д. 13), нежилого здания - гараж стоматологического центра "Агат" (т. 1 л.д. 14) с 25.01.2012.

На основании постановления Администрации от 02.03.2012 N 2745-А истец и ОАО "ММК" заключили соглашение от 26.03.2012 о расторжении договора аренды (л.д. 72 т. 1).

С целью установления границ земельного участка, необходимых для эксплуатации нежилых зданий, принадлежащих обществу "СЦ "Агат", ответчик обратился в общество с ограниченной ответственностью "Геоник", которым была проведена топографическая съемка земельного участка и на ее базе изготовлена предварительная схема, занимаемого обществом "СЦ "Агат", участка N 08-ПГ-16, в соответствии с которой фактическая площадь, которую занимает общество равно 2 705 кв.м. (т. 1 л.д. 31, 138-139, 141- 142).

Письмом от 06.07.2016 ответчик обратился в Администрацию с целью установления границ земельного участка согласно указанной схеме и заключения договора аренды в отношении спорного земельного участка (т. 1 л.д. 32, 143, 147).

Письмом от 27.07.2016 N ОДП 54/4279 Администрация отказала обществу, поскольку в отношении рассматриваемой территории постановлением Администрации города Магнитогорска от 20.02.2016 N 1930-П утвержден проект межевания территории 4а, 4б, 4в, 7а, 7б, 15а, 15б кварталов в городе Магнитогорске градостроительная документация о застройке), в котором определено местоположение границ рассматриваемого земельного участка.

При этом границы отличаются от границ земельного участка образованного обществом "Агат", а потому обществу необходимо обратиться с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в целях уточнения границ земельного участка с кадастровым номером 74:33:0129003:12.

Дополнительно Администрация сообщила, что указанный земельный участок находится в государственной собственности Российской Федерации, а органы местного самоуправления осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (т. 1 л.д. 144-146).

Таким образом, стороны не оформили обязательственные отношения по поводу использования спорного земельного участка.

Актом обследования земельного участка от 05.07.2016 N 352 (т.1 л.д. 15, 140), фотоматериалами (т.1 л.д. 16-18) и схемой 08-ПГ-16 (т.1 л.д. 19) установлено, что земельный участок площадью 3 304,64 кв.м. расположен по адресу: г. Магнитогорск, Ленинский район, ул. Куйбышева, 3. На земельном участке расположено нежилое здание площадью 946,5 кв.м, которое находится в собственности у общества "СЦ "Агат". В данное время в нежилом здании функционирует стоматологический центр "Агат"; расположены гаражные боксы, которые используется обществом "СЦ "Агат". На остальной территории расположен газон. Территория частично огорожена (с северной части ограждение отсутствует). Вход на территорию свободный. Правоустанавливающие документы отсутствуют.

Полагая, что на стороне общества возникло неосновательное обогащение в виде сбереженной арендной платы за пользование земельным участком, истец обратился к нему с письмами от 15.07.2016 N 01-33/06424 (т. 1 л.д. 20), с приложенным расчетом неосновательного обогащения (т. 1 л.д. 21), от 15.07.2016 N01-33/06414 о необходимости оформления правоустанавливающих документов на земельный участок (т. 1 л.д. 27) и претензией о погашении задолженности от 15.07.2016 N 06423 (т. 1 л.д. 23), что подтверждается почтовыми уведомлениями (т. 1 л.д. 22, 24, 28-29).

Письмом от 26.07.2016 общество "СЦ "Агат" сообщило Администрации о несогласии с расчетами истца в части недоказанности примененного коэффициента К 1 и площади используемого ответчиком земельного участка и сообщило о том, что обратилось к Администрации с заявлением о заключении с обществом договора аренды спорного земельного участка (т. 1 л.д. 30).

Ответом на возражения от 11.08.2016 N 01-33/07294 (т. 1 л.д. 33) Администрация привела обоснование примененного в расчете коэффициента К1 и вновь потребовало оплатить неосновательное обогащение, что подтверждается почтовым уведомлением (т. 1 л.д. 34).

Поскольку общество "СЦ "Агат" требования Администрации не исполнило, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что общество обязано возместить администрации денежные средства, которые оно сберегло вследствие неосновательного пользования земельным участком в размере арендной платы. Исковые требования рассмотрены судом по существу в пределах срока исковой давности за период с 21.12.2015 по 31.07.2016, в остальной части в иске отказано в связи с истечением исковой давности. При наличии разногласий сторон размер площади землепользования определен судом, исходя из положений ст. 552 ГК РФ с учетом объема землепользования предыдущего собственника объектов недвижимости, приобретенных впоследствии ответчиком. Результаты судебной экспертизы, определившей площадь используемого земельного участка в размере 2 201, 3 кв.м., судом оценены в совокупности с иными доказательствами и сделан вывод о том, что указанная площадь с учетом выводов эксперта о едином функциональном назначении расположенных на земельном участке объектов недвижимости является минимально допустимым размером площади земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости ответчика.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, пользовавшееся чужим имуществом без установленных правовых оснований, обязано возместить владельцу этого имущества сбереженное имущество (плату).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бремя доказывания отсутствия установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для получения или сбережения имущества, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лежит на истце.

Истец обязан доказать факт пользования имуществом, отсутствие установленных законом или сделкой оснований, размер неосновательного обогащения, а также сбережение денежных средств ответчиком за счет истца.

Расчет задолженности по арендной плате определяется на основании положений Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее - Закон N257-ЗО), исходя из кадастровой стоимости земельных участков, ставки размера арендной платы и коэффициентов, учитывающих вид деятельности на арендованном земельном участке, расположение земельного участка, вид арендатора. Показатели расчета определены в соответствии с решением Магнитогорского городского собрания депутатов от 26.06.2012 N 108 "Об установлении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за земельные участки на территории города Магнитогорска, государственная собственность на которые не разграничена".

Из обстоятельств дела усматривается, что право собственности общества "СЦ "Агат" на нежилые здания и сооружение возникло 25.01.2012. Следовательно, с момента приобретения указанных объектов ответчик должен был вносить плату за землю, на которой они расположены.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Из п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации следует учитывать, что право пользования земельным участком возникает с момента регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Судом апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик использовал спорный земельный участок в связи с тем, что приобрел недвижимое имущество, расположенное на нем.

Ранее собственником объектов недвижимости, приобретенных ответчиком, а также арендатором земельного участка с кадастровым номером 74:33:0129003:12 площадью 3 305 кв.м. на основании договора аренды от 13.06.2017 N 802 (т. 1 л.д. 67-68) являлось ОАО "ММК".

Из указанного договора аренды следует, что площадь арендуемого земельного участка с 13.06.1997 составила 3 304,64 кв.м.

С 26.03.2012 между прежним арендатором и Администрацией договор аренды расторгнут, и земельный участок площадью 3 304,64 кв.м. был возвращен арендодателю.

Согласно сведениям публичного реестра на государственном кадастровом учете стоит земельный участок с кадастровым номером 74:33:0129003:12 площадью 3 305 кв.м. (т. 1 л.д. 10), права на которые не разграничены (т. 1 л.д. 11).

Впоследствии общество "СЦ "Агат" на основании его заявления (т. 4 л.д. 50) заключило договор аренды от 24.05.2017 N 9835, приняв в пользование для указанной цели земельный участок с кадастровым номером 74:33:0129003:12 площадью 3 305 кв.м. (т. 3 л.д. 3-8), что свидетельствует о продолжении пользования земельным участком в том же размере, что и правопредшественник ответчика.

Тот факт, что действие договора аренды земельного участка от 24.05.2017 N 9835 стороны спора распространили только с 01.08.2016, не означает, что в ранее возникший период общество "СЦ "Агат" объем землепользования являлся иным.

Так, договор аренды от 13.06.2017 N 802 (т. 1 л.д. 67-68) земельного участка площадью 3 304, 64 кв.м. содержит сведения о том, что участок занят стоматологическим центром "Агат" (п. 1.3. договора).

Для той же цели земельный участок был предоставлен обществу "ММК" в аренду распоряжением Администрации г. Магнитогорска N 61-р от 22.01.1996 (т. 1 л.д. 69).

Согласно сведениям о составе объектов социальной сферы, передаваемых безвозмездно в собственность АО "ММК" (т. 4 л.д. 9), в состав приватизированного имущества вошел стоматологический центр "Агат", расположенный по адресу г. Магнитогорск, ул. Куйбышева, 3.

До этого земельный участок площадью 0, 3 га по адресу г. Магнитогорск, ул. Куйышева, 3, был закреплен за стоматологическим центром "Вита" согласно решению Исполнительного комитета Магнитогорского городского совета народных депутатов Челябинской области N 99/8 от 22.05.1991 (т. 4 л.д. 6).

Согласно выводам, сделанным экспертами в заключении N 2-1630-17 от 16.10.2017 по результатам судебной экспертизы (приложение к делу, стр. 33-41 заключения экспертов), объекты недвижимого имущества, собственником которых является ответчик, и приобретенных им по договору купли-продажи от 23.12.2011 с АО "ММК", не могут быть использованы по отдельности, поскольку имеют функциональную связь и единое хозяйственное назначение.

Сведений об изменении объектов, составляющих комплекс стоматологического центра "Агат", приобретенного в собственность АО "ММК" по результатам приватизации, и впоследствии приобретенных ответчиком, в материалах дела не имеется.

Доводы апеллянта о том, что площадь земельного участка в размере 3 305 кв.м. была определена обществом "ММК", исходя из собственных хозяйственных интересов, отличных от интересов ответчика, отклоняются, поскольку в силу ранее действовавшей нормы п. 1 и п. 7 ст. 36 ЗК РФ площадь участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, обусловлена не субъективно понимаемым собственником недвижимости интересом, а объективными целями приобретения участка - для эксплуатации объекта недвижимости. При этом, как ранее отмечено судом, хозяйственное назначение объектов, расположенных на участке - стоматологический центр "Агат", с момента их приватизации обществом "ММК" не изменилось.

С учетом изложенных обстоятельств апелляционный суд соглашается с тем обстоятельством, что площадь земельного участка, определяющая размер землепользования ответчика, подлежит определению по правилам п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет 3 305 кв.м.

Установление экспертами в заключении N 2-1630-17 от 16.10.2017 по результатам судебной экспертизы иной площади землепользования в размере 2201,3 кв.м., не опровергает изложенных выводов, поскольку такая площадь, как обоснованно указано судом первой инстанции, является минимальным размером площади земельного участка, необходимым для эксплуатации принадлежащих ответчику объектов недвижимого имущества и не может быть принята судом в качестве расчетной с учетом изложенных выше фактических обстоятельств.

По тем же обстоятельствам отклоняются ссылки апеллянта на заключение ООО "Геоник" (т. 1 л.д. 19).

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом не приведена критическая оценка результатов судебной экспертизы, противоречат содержанию судебного решения, ввиду чего подлежат отклонению.

В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признает срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В силу п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Установив, что Администрацией заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения за период с 25.01.2012 по 31.07.2016, а истец обратился в арбитражный суд с исковым заявлением 21.12.2016 (т.1 л.д.3-4), принимая во внимание наличие заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции сделал правильный вывод о пропуске Администрацией срока исковой давности в отношении требований за период с 25.01.2012 по 20.12.2013.

С учетом изложенных мотивов, требования истца обоснованно удовлетворены судом за период с 21.12.2013 по 31.07.2016, исходя из размера площади земельного участка 3 305 кв.м.

Доводы подателя жалобы о том, что истец не предпринял меры по информированию о площади земельного участка, не осуществлял выезд на осмотр земельного участка и не участвовал в формировании земельного участка, отклоняются судом апелляционной инстанции, исходя из того, что в силу ранее действовавшей нормы п. 5 ст. 36 ЗК РФ, а ныне - нормы п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ, оформление прав на земельный участок для эксплуатации объекта недвижимости носит заявительный характер и не может быть реализовано при отсутствии воли собственников недвижимости.

Обязанности по информированию, формированию земельного участка на органы местного самоуправления законом возложено не было.

Не предусмотрена законом и обязанность органа местного самоуправления по уведомлению землепользования об обязанности оплаты, напротив, исходя из принципа платности землепользования (п. 7 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ), такая обязанность возложена на землепользователя.

Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела. Решение принято с учётом доказательств, исследованных в ходе судебного разбирательства.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

В соответствии с положениями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.12.2017 по делу N А76-31441/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоматологический центр "Агат" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

О.Н. Пирская И.Ю. Соколова