Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2018 г. N 11АП-323/18

город Самара

27 февраля 2018 г.

Дело N А49-9511/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 февраля 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М,

судей Пышкиной Н.Ю., Терентьева Е. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Сервисная компания "Ваш дом" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 11 декабря 2017 года, принятое по делу N А49-9511/2017 (судья Бочкова Е.Н.),

по иску общества с ограниченной ответственностью Сервисная компания "Ваш дом" (ОГРН 1075836001647), г. Пенза,

к обществу с ограниченной ответственностью "Стройзаказчик" (ОГРН 1035802503879), г. Пенза,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора: общества с ограниченной ответственностью Ремонтно - строительное управление "Спецработ", Управления муниципального имущества администрации города Пензы, администрации города Пензы, Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии",

о сносе самовольно возведенного строения,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

ООО Сервисная компания "Ваш дом" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ООО "Стройзаказчик" об обязании снести самовольно возведенный объект на земельном участке с кадастровым номером 58:29:2009005:13850 площадью 3661 кв.м., расположенном по адресу: Пензенская обл., г. Пенза, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка относительно ориентира: Пензенская обл., г. Пенза, ул. Антонова, 47.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 11.12.2017 года исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что сохранение самовольной постройки вредит интересам истца. Кроме этого, истец не согласен с выводом суда о пропуске срока исковой давности, поскольку истец узнал о нарушенном праве в декабре 016 года.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещалась арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание стороны и третьи лица не явились, о месте и времени судебного разбирательства в силу статей 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации извещены надлежащим образом, что позволяет суду в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 10.11.2009 решением общего собрания собственников квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: 440007 Россия, г.Пенза. ул.Антонова д. N 47 (1-8 подъезды), в качестве управляющей организации выбрано ООО "Сервисная компания "Ваш дом" (т. 1 л.д. 14).

Типовой договор управления МКД, утвержденный собственниками помещений многоквартирного дома N 47 по ул.Антонова в г.Пенза в материалы дела представлен ( т. 1 л.д.80-83).

В соответствии со ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, при этом договор управления должен содержать: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

ООО Сервисная компания "Ваш дом", являясь коммерческой организацией, обратилось в арбитражный суд с иском в защиту интересов собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

Как следует из искового заявления, на земельном участке с кадастровым номером 58:29:2009005:13850 площадью 3661 кв.м. расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Антонова, д.47, расположен объект незавершенного строительства - подземная автостоянка с надземной открытой парковкой с кадастровым номером 58:29:2009005:13070, площадью застройки 2713,0 кв.м.

Вышеуказанный объект незавершенного строительства в настоящее время принадлежит на праве собственности ООО "Стройзаказчик", что подтверждается свидетельством от 10.09.2015. Земельный участок на котором возведен вышеуказанный объект является общедолевой собственностью собственников многоквартирного дома по адресу: г.Пенза, ул.Антонова, 47.

Таким образом, истец считает, что собственники помещений данного дома, как законные владельцы земельного участка, на котором расположен дом и который необходим им для эксплуатации, в силу ст.ст.304-305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

По мнению истца, возведенный ответчиком объект незавершенного строительства в силу ст.222 ГК РФ является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом без получения соответствующих разрешений.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом.

Доводы истца в апелляционной жалобе о том, что возведенный ответчиком объект незавершенного строительства в силу ст.222 ГК РФ является самовольной постройкой, поскольку возведен на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом без получения соответствующих разрешений, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 27.07.2006 КУМИ г.Пензы и ООО "РСУ "Спецработ" заключен договор аренды N 7317, в редакции дополнительных соглашений от 31.01.2008, от 29.09.2009, согласно которому ООО РСУ "Спецработ" передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 58:29:02009005:0010 площадью 16613 кв.м., находящийся по адресу: г.Пенза, микрорайон N 2 жилого района "Сосновка, стр.N 2.

Пунктом 1.2 договора аренды предусмотрено, что участок предоставляется для поэтапного проектирования и строительства 10-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой на дворовой территории.

Дополнительным соглашением от 29.09.2009 договор аренды от 27.07.2006 N 7317 продлен на неопределенный срок.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 58:29:02009005:0010 предоставлен для строительства двух объектов недвижимости: многосекционного жилого дома и нежилого здания автостоянки.

Между тем истцом в нарушение ст.65 АПК РФ доказательств формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка, предоставленного исключительно для размещения МКД, в материалы дела не представлено.

Данное обстоятельство подтверждается сведениями ЕГРП, согласно которым земельный участок с кадастровым номером 58:29:02009005:0010 относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования "для строительства 10-ти этажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой на дворовой территории".

Судом установлено, что 25.12.2007 и 31.12.2008 на основании разрешений администрации г.Пензы введен в эксплуатацию 10-ти этажный многосекционный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями, расположенными по адресу: г.Пенза, ул.Антонова, 47.

Согласно сообщению Управления Росреестра по Пензенской области 24.06.2008 было зарегистрировано право собственности первого собственника в указанном МКД.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч.1 ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 16 Вводного закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, то есть в соответствии с проектом межевания территории данного земельного участка (ч. 10 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", действующая на момент постановки на кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 58:29:2009005:13849 и 58:29:2009005:13850).

Согласно сообщению ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области" 02.08.2016 осуществлена постановка на кадастровый учет земельных участков, расположенных по адресу: г.Пенза, ул.Антонова, площадью 13084 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома выше 5 этажей (кадастровый номер 58:29:2009005:13849) со статусом "учтенный", и площадью 3661 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - паркинги, в том числе многоэтажные (кадастровый номер 58:29:2009005:13850) со статусом "временные", данные земельные участки образованы в результате раздела земельного участка площадью 16745 кв.м., расположенного по адресу: г.Пенза, ул.Антонова, 47 (кадастровый номер 58:29:2009005:10). Документом основанием для подготовки межевого плана послужил проект планировки и проект межевания территории, утвержденные постановлением администрации г.Пензы от 17.06.2016 N 946 "Об утверждении проекта внесения изменений в документацию по планировке территории, ограниченной улицей Антонова, ВЛ-110 кВ, перспективной дорогой вдоль реки Суры".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст.ст. 45 и 46 ГрК РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

Однако сведений об оспаривании действий и решений администрации г.Пензы, прав третьих лиц на земельный участок, а также предъявления исков об установлении границ земельного участка истцом в нарушение ст.65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Таким образом, спорный объект - автостоянка расположена в границах земельного участка сформированного и поставленного на кадастровый учет для размещения паркинга с кадастровым номером 58:29:2009005:13850, а не земельного участка сформированного и поставленного на кадастровый учет для размещения многоквартирного жилого дома с кадастровым номером 58:29:2009005:13849.

Доказательств наличия препятствий у ООО Сервисная компания "Ваш дом" в осуществлении его деятельности по управлению МКД, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009005:13849, в связи с нахождением спорного объекта в границах иного земельного участка - земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009005:13850 не представлено.

Довод истца со ссылкой на истечение срока действия разрешения на строительство, а также на площадь застройки спорного земельного участка, судом отклоняется в связи следующим.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 27.07.2006 N 7317 земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009005:0010 продлен на неопределенный срок.

04.09.2015 ответчик на основании договора купли-продажи приобрел у ООО РСУ "Спецработ" объект незавершенного строительства, общей площадью 2713, степенью готовности объекта 8%, расположенного по адресу: г.Пенза ул.Антонова, 47, принадлежащий третьему лицу на праве собственности, зарегистрированном 13.02.2015. Указанный объект поставлен на кадастровый учет с присвоением номера 58:29:2009005:13070.

10.09.2015 зарегистрировано право собственности ООО "Стройзаказчик" на объект незавершенного строительства, общей площадью 2713 кв.м., степенью готовности объекта 8%, расположенного по адресу: г.Пенза ул.Антонова, 47.

В материалы дела представлен приказ Управления муниципальным имуществом администрации г.Пензы от 28.03.2016 N 153 "О прекращении договорных отношений по договору аренды земельного участка N 7317 от 27.07.2006".

Из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (см. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016).

21.06.2012 администрацией г.Пензы ООО РСУ "Спецработ" выдано разрешение на строительство N RU58304000-059 подземной автостоянки - одноэтажное здание площадью застройки 2784,6 кв.м., общей площадью здания 2620,6 кв.м., строительный объем 6027,4 куб.м., на земельном участке площадью 16613 кв.м. по ул.Антонова, 47 сроком до 01.12.2012.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014) указано, что наличие нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о сносе самовольной постройки при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Таким образом, истечение срока действия разрешения на строительство, издание Управлением муниципального имущества администрации города Пензы приказа о прекращении договора аренды, о наличии у спорного объекта признаков самовольной постройки не свидетельствуют.

При этом для обеспечения возможности завершения строительства в случае, если оно не было завершено в полном объеме до окончания срока действия договора аренды существует специальное правовое регулирование, предоставляющее застройщику право однократно заключить договор аренды на новый срок без торгов для завершения строительства (п.21 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Поскольку возможность завершения строительства и ввода спорного объекта в эксплуатацию в административном порядке на момент рассмотрения спора не утрачена, следовательно, снос спорного объекта в сложившейся ситуации является преждевременным.

Кроме этого ответчик в суде первой инстанции заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В материалы дела представлены обращения истца в адрес Госжилстройтехинспекции Пензенской области и Прокурора Железнодорожного района г.Пензы от 27.06.2017, в которых сообщается, что истцу известно о ведении строительства спорного объекта на протяжении последних пяти лет.

В связи с этим отклоняются доводы истца в апелляционной жалобе о том, что о нарушенном праве он узнал лишь в декабре 2016 года.

С учетом положений ст. ст. 199, 200 ГК РФ, принимая во внимание дату первой регистрации права собственности (2008 г.), дату выбора управляющей организации (2009 г.), суд пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности на обращение в суд с настоящим иском.

Довод истца со ссылкой на получение сведений о сроках действия разрешения на строительство, является не состоятельной, поскольку для собственников помещений и для лица, оказывающего услуги по управлению МКД, нарушение прав и интересов обусловлено самим фактом нахождения спорного объекта в границах земельного участка, принадлежащего собственникам, либо созданием препятствий в реализации прав собственников в случае нахождения объекта на другом земельном участке, а не нарушением ответчиком административной процедуры, контроль за соблюдением которой возложена на государственные, муниципальные органы и прокуратуру.

Исходя из существа спора, следует отметить, что с иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Между тем истец к таковым лицам не относится.

При таких обстоятельствах, с учетом пропуска срока исковой давности, в удовлетворении заявленных требований отказано обоснованно.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Согласно пункту 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 11.12.2017 года по делу N А49-9511/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина Е.А. Терентьев