Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2018 г. N 21АП-11/18

05 марта 2018 г.

Дело N А84-3273/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 27.02.2018.

Постановление изготовлено в полном объеме 05.03.2018.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей Остаповой Е.А., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Глазуновой М.М.,

при участии представителей лиц, участвующих в деле:

от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - представитель Шалык А.Н., на основании доверенности N 1394 от 27.12.2017;

от общества с ограниченной ответственностью "Интертех" - представитель Семенюк Ю.М., на основании доверенности б/н от 05.02.2018;

от Правительства Севастополя - представитель Черногорова А.В., на основании доверенности N 3847/31/2-17 от 19.09.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интертех" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2017 года по делу N А84-3273/2017 (судья Смоляков А.Ю.)

по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115; ул. Советская, д.9, г. Севастополь, 299011) к обществу с ограниченно ответственностью "Интертех" (ОГРН 1149204042129, ИНН 9204020019, дата регистрации: 28.10.2003, место нахождения: пр. Ген. Острякова, 1, г. Севастополь, 299007), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Правительства Севастополя (ОГРН 1149204002166; ИНН 9204001231; ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011),

о расторжении договора,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Интертех" (ОГРН 1149204042129, ИНН 9204020019, дата регистрации: 28.10.2003, место нахождения: пр. Ген. Острякова, 1, г. Севастополь, 299007) к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (ОГРН 1149204004025, ИНН 9204002115, дата регистрации: 02.06.2014, место нахождения: ул. Советская, 9, г. Севастополь, 299011)

о признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент, истец по первичному иску, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к обществу с ограниченно ответственностью "Интертех" (далее - общество, ООО "Интертех, ответчик по первичному иску) о расторжении договора аренды земельного участка от 11.12.2009 общей площадью 0,0730 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:05:003:0383), расположенного по адресу: Камышовое шоссе, 55, г. Севастополь, заключенного между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Интертех", зарегистрирован Главным управлением Госкомагентства в г. Севастополе, надпись в книге регистрации от 18.12.2012 N 853640004000325, и обязании ответчика с момента вступления решения в законную силу освободить и возвратить истцу земельный участок в состоянии не хуже того, в котором он получен в аренду.

Исковые требования департамент мотивировал существенным нарушением обществом условий договора аренды земельного участка в части использования земельного участка и строительства на нем в отсутствие объективных причин, которые бы исключили возможность использования земельного участка, а также строительства на нем, что нарушает права собственника земельного участка и является основанием для расторжения данного договора и возврата земельного участка истцу.

ООО "Интертех" обратилось в Арбитражный суд города Севастополя со встречным исковым заявлением, в котором просило суд признать договор аренды земли от 11.12.2009 со всеми приложениями недействительным в силу его ничтожности.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2017 года по делу N А84-3273/2017 первоначальный иск Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью "Интертех" удовлетворен, расторгнут договор аренды от 11.12.2009 земельного участка общей площадью 0,0730 га (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:05:003:0383), расположенного по адресу: Камышовое шоссе, 55, г. Севастополь, заключенный между Севастопольским городским Советом и обществом с ограниченной ответственностью "Интертех", зарегистрированный в Главном управлении Госкомагентства в г. Севастополе, запись в книге регистрации от 18.12.2012 N 853640004000325. Суд обязал общество с ограниченной ответственностью "Интертех" возвратить Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя земельный участок общей площадью 0,0730 га по адресу: Камышовое шоссе, 55, г. Севастополь (ранее присвоенный кадастровый номер 8536400000:05:003:0383), в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении встречного иска общества с ограниченной ответственностью "Интертех" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании договора аренды недействительным отказано.

Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью "Интертех" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2017 года по делу N А84-3273/2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя по первоначальному иску, встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Интертех" удовлетворить в полном объёме.

В обоснование апелляционной жалобы ООО "Интертех" ссылается на то, что судом первой инстанции были нарушены правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, что повлекло за собой неправильное определение судом обстоятельств, подлежащих доказыванию. Так заявитель считает, что земельный участок по договору аренды земли от 11.12.2009 не мог быть предоставлен без проведения торгов, в связи с чем заключение такого договора противоречит публичному порядку предоставления земель коммунальной собственности и влечет его ничтожность. Кроме того, общество указывает на нарушение порядка регистрации договора аренды земельного участка, что также влечет его недействительность.

Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2018 апелляционная жалоба принята к производству суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представитель ООО "Интертех" подержала заявленные в апелляционной жалобе требования, просила суд отменить решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2017 года по делу N А84-3273/2017, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении требований ДИЗО по первоначальному иску, встречные исковые требования ООО "Интертех" удовлетворить в полном объёме.

Представители ДИЗО и Правительства Севастополя в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражали, просили суд оставить решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2017 года по делу N А84-3273/2017 без изменений, апелляционную жалобу ООО "Интертех" - без удовлетворения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании заявления общества последнему выдано Решение N 2735 от 12.09.2007 VII сессии V созыва Севастопольского городского Совета о даче согласия ООО "Интертех" на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка по Камышовому шоссе, 55 для строительства и обслуживания холодильника.

На основании решения Севастопольского городского Совета от 12.09.2007 N 2735 по заказу ООО "Интертех", ГП "Севгеоцентр" разработан проект землеустройства по отводу земельного участка по Камышовому шоссе, 55 для строительства и обслуживания холодильника, который согласован в установленном порядке, представлены положительные заключения: заключение Управление городского строительства и архитектуры от 08.11.2007 N 3299/4-2, с рекомендуемым сроком аренды 25 лет, заключение городской СЭС от 09.01.2008 N 01/1, заключение Государственного управления окружающей среды в Г. Севастополе от 18.01.2008 N 156/11-06-52, научное заключение отдела государственной службы охраны культурного наследия управления культуры СГГА от 05.12.2008 N 10/1121, заключение Главного управления земельных ресурсов в г. Севастополе от 07.05.2008 N 274/08 и положительное научное заключение национального заповедника "Херсонес Таврический" от 22.11.2007 N 537/07.

По результатам рассмотрения проекта землеустройства, Главным управлением земельных ресурсов 31.05.2008 выдано положительное заключение государственной экспертизы землеустроительной документации, из которого усматривается, что представленный проект соответствует требованиям действующего законодательства, установленным нормам и правилам.

13.10.2009 принято Решение N 8227 ХVI сессии V созыва Севастопольского городского Совета "О восстановлении срока действия решения городского Совета от 11.11.2008 N 5693 "О восстановлении срока действия решения городского Совета от 12.09.2007 N 2735 и передаче в аренду ООО "Интертех" земельного участка по Камышовому шоссе, 55 для строительства и обслуживания холодильника" и продлен срока заключения договора аренды земли - до 13.12.2009.

На основании решений Севастопольского городского Совета от 11.11.2008 N 5693 и от 13.10.2009 N 8227 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и ООО "Интертех" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.12.2009, зарегистрированный 18.12.2012 под N 853640004000325, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания холодильника, с отнесением этих земель к категории земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, который находится по адресу: г. Севастополь, Камышовое шоссе, 55.

В силу пункта 2.1 Договора, в аренду передается земельный участок площадью 0,0730 га. Пунктом 3.1 договора определено, что договор заключен сроком на 25 лет.

В соответствии с пунктом 5.2 договора целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание холодильника.

Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению - в течение срока, определенного проектной документацией, утвержденной в установленном порядке, с момента выдачи разрешения на выполнение строительных работ (пункт 9.2.2 договора).

Положениями пункта 12.3 договора предусмотрено, что действие договора прекращается путем его расторжения по: взаимному согласию сторон; решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует его использованию; по другим основаниям, определенным законом.

Согласно пункту 12.4 договора арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке с освобождением арендодателя от ответственности, согласно ГК Украины, без заключения дополнительного соглашения к данному договору, с момента принятия решения о расторжении, в следующих случаях: использование арендатором земельного участка не по целевому назначению; использование земельного участка с нарушением экологических требований; систематической неуплаты арендной платы (в течение 6 месяцев); неосуществления ежегодного перерасчета размера арендной платы за землю в срок, установленный данным договором; нарушения сроков строительства, установленных договором, без согласия арендодателя; передачи или отчуждения права аренды третьим лицам.

Во исполнение условий договора 11.12.2009 сторонами договора подписан акт приема-передачи земельного участка, по которому арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок площадью 0,0724 га, расположенный в г. Севастополе по ул. Камышовое шоссе, 55.

Как следует из отметки Главного управления Госземагентства в городе Севастополе, государственная регистрация договора осуществлена 18.12.2012.

02.09.2016 Управлением земельного контроля города Севастополя составлен акт обследования земельного участка N 149/04-01/ОБ/16, в котором, среди прочего, установлено, что земельный участок не огражден, свободен от строений и сооружений, объектов благоустройства. Также в акте установлено, что земельный участок по состоянию на 16.08.2016 не освоен, строительство не осуществлено.

Департамент направил в адрес общества предупреждение от 01.06.2017 N 16557/05-05-21/17 о необходимости исполнения обязательств по договору аренды земельного участка, указав арендатору на неисполнение им условий договора, строительство холодильника не начато, а в случае неисполнения в 30-дневный срок - о намерении досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить объект аренды в установленном порядке.

10.07.2017 департаментом направлено в адрес общества предложение N 23650/05-05- 21/17 о расторжении договора аренды земельного участка, в котором он предложил в добровольном порядке расторгнуть договор аренды земельного участка и возвратить земельный участок и приложил проект соглашения о расторжении договора аренды (в 2- экземплярах) и акт приема-передачи (в 2- экземплярах).

В связи с уклонением общества от исполнения требований претензии истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и возврате земельного участка.

В ходе судебного разбирательства ответчик заявил встречный иск о признании договора ничтожным в силу недействительности его регистрации после истечения срока действия соответствующего решения Севастопольского городского Совета.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.

В соответствии с частью первой статьи 1 Договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего Договора, то есть с 18.03.2014.

Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 Договора о принятии в РФ).

Нормами статьи 27 Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.

Пунктом 4.2 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП, установлено, что департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что права и обязанности арендодателя по договору, в силу указанных выше положений, перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем, последний является надлежащим истцом по делу.

Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.

Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.

Как следует из статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе подтверждающие гражданское состояние, образование, право собственности, право пользования, право на получение пенсий, пособий, компенсаций и иных видов социальных выплат, право на получение медицинской помощи, а также таможенные и разрешительные документы (лицензии, кроме лицензий на осуществление банковских операций и лицензий (разрешений) на осуществление деятельности некредитных финансовых организаций), выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Автономной Республики Крым, государственными и иными официальными органами города Севастополя, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации, государственных органов Республики Крым или государственных органов города федерального значения Севастополя, если иное не предусмотрено статьей 12.2 настоящего Федерального конституционного закона, а также если иное не вытекает из самих документов или существа отношения.

В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.

В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.

Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.

Таким образом, в настоящее время спорный договор аренды земельного участка от 11.12.2009 является действующим.

Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.

При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).

При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.

Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.

Согласно части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.

В силу частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.

Исходя из пункта 1 статьи 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В статьях 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).

Приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).

Таким образом, исходя из смысла изложенных норм, действовавших на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендодатель, установивший факт неисполнения арендатором обязанности в части своевременного использования земельного участка для строительства объекта, вправе требовать в судебном порядке расторжения договора аренды земельного участка. При этом существенность подобного нарушения со стороны арендатора оценивается судом по правилам процессуального законодательства в каждом конкретном случае.

Применительно к спорным правоотношениям ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях арендодатель вправе по истечении трех лет неиспользования земельного участка (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка) начиная с 18.03.2014 - начала действия законодательства РФ на территории города Севастополя.

Судебная коллегия отмечает, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительных работ, а именно: подготовку всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывало на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды в части неиспользования земельного участка согласно целевому назначению - строительству и обслуживанию холодильника, отсутствие доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также использование его по целевому назначению согласно условиям договора.

В акте обследования земельного участка от 16.08.2016 N 108/05-01/ОБ/16 установлено, что земельный участок свободен от объектов капитального строительства, некапитальных объектов благоустройства, не огражден, то есть земельный участок не освоен.

В силу части 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка.

Исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положений статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.

Применительно к части 1 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в государстве Украина действовал аналогичный порядок в сфере регулирования градостроительной деятельности.

Так, согласно статье 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" строительство (новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры осуществляется в соответствии с утвержденной проектной документацией, государственных стандартов, норм и правил в порядке, определенном Законом Украины "О регулировании градостроительной деятельности".

В соответствии с частью 5 статьи 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности" проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке:

1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных;

2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы;

3) утверждение проектной документации;

4) выполнение подготовительных и строительных работ;

5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов;

6) регистрация права собственности на объект градостроительства.

Вместе с тем, ответчиком по первоначальному иску не представлены в материалы дела доказательства получения исходных данных на предполагаемый к строительству объект, так и градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка в зависимости от периода обращения, а также разработанной и утвержденной в соответствии с этими документами проектной документации с проведением ее экспертизы, разрешения органа государственного архитектурно-строительного контроля на начало строительства.

Следовательно, прежде чем начать строительство, обществу необходимо было совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречило бы законодательству Украины в области градостроительства и архитектуры, однако таких действий с его стороны не последовало, что в любом случае исключало законную возможность производить строительство на арендованном земельном участке.

При этом ответчиком не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению указанных действий по получению необходимых документов, дающих право вести строительство, для возможности осуществления строительства заявленного объекта на спорном земельном участке.

ООО "Интертех" ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не оспаривало факт того, что оно не осуществило строительство заявленного в договоре объекта недвижимости, указывало на отсутствие намерения использовать указанный земельный участок для строительства и обслуживанию холодильника. Кроме того, общество отрицает договорные отношения с департаментом, поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию, а повторно был представлен на регистрацию через три года без ведома и волеизъявления ответчика, в связи с чем общество во встречном исковом заявлении просило суд признать ничтожным спорным договор.

По мнению судебной коллегии, нарушение арендатором условий договора о строительстве объекта капитального строительства и неиспользовании земельного участка по целевому назначению, при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.

Указанный подход также нашел свое отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016.

По мнению судебной коллегии, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству и обслуживанию холодильника) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды земельного участка от 11.12.2009.

В связи с изложенным, производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу для такого возврата также обосновано были удовлетворены, что соответствует положениям действующего законодательства и условиям Договора (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).

Кроме того, ООО "Интертех" в апелляционной жалобе указывает на то, что земельный участок был предоставлен в аренду обществу в нарушение существующего порядка предоставления в аренду земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, а именно без проведения торгов.

Как следует из части 2 статьи 124 Земельного кодекса Украины (в редакции от 16.09.2008, вступившей в законную силу 14.10.2008), передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов, кроме случаев, установленных частями 2, 3 статьи 134 данного кодекса.

При этом из заключительных положений к Закону Украины от 16.09.2008 N 509-VI о внесении вышеуказанных изменений следует, что устанавливается порядок передачи в аренду земельных участков без проведения земельных торгов в течение года с момента вступления Закона Украины N 509-VI в силу, то есть до 14.10.2009 включительно.

Решение N 8227 ХVI сессии V созыва Севастопольского городского Совета "О восстановлении срока действия решения городского Совета от 11.11.2008 N 5693 "О восстановлении срока действия решения городского Совета от 12.09.2007 N 2735 и передаче в аренду ООО "Интертех" земельного участка по Камышовому шоссе, 55 для строительства и обслуживания холодильника" принято 13.10.2009, то есть в установленных действующим на тот момент законодательство Украины пределах срока для передачи в аренду земельных участков коммунальной собственности без земельных торгов.

Спорный договор от 11.12.2009 был заключен во исполнение решения N 8227 от 13.10.2009 Севастопольского городского Совета, то есть с соблюдением действующего на тот момент законодательства Украины о передаче в аренду земельных участков, находящихся в коммунальной собственности.

Учитывая изложенное, утверждения заявителя апелляционной жалобы о нарушение существующего порядка предоставления в аренду земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, а именно без проведения торгов, что влечет отсутствие оснований для заключения договора аренды, подлежат отклонению.

Также, ООО "Интертех" в апелляционной жалобе указывало на неосуществление государственной регистрации спорного договора в 2010 году, согласно уведомлению Главного управления Госкомзема Украины в г. Севастополе, в связи с чем договорные отношения между сторонами не возникли.

Однако, из представленных Севреестром копии договора аренды земельного участка от 11.12.2009 следует, что 18.12.2012 Главным управлением Госкомзема Украины в г. Севастополе была произведена государственная регистрация спорного договора.

При этом, приложением N 3 к указанному договору является акт определения границ земельного участка в натуре на местности, подписанный без возражений арендатором ООО "Интертех" и скрепленный его печатью.

Также, 11.12.2009 ООО "Интертех" по акту приема - передачи приняло от Севастопольского городского Совета спорный земельный участок.

Юридический состав заключения договора аренды земельного участка для целей строительства, предусмотренный законодательством Украины, сторонами полностью соблюден - ответчик обратился в уполномоченный орган, земельный участок определен в натуре, установлены его границы, уполномоченным органом принято решение о предоставлении земельного участка, заключен договор аренды, осуществлена его государственная регистрация, земельный участок передан арендатору по акту приема- передачи.

В таких условиях отсутствуют основания для вывода о том, что договор не повлек юридических последствий и не порождает прав у арендатора на земельный участок.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о наличии между сторонами договорных отношений по аренде спорного земельного участка и наличии в действиях общества воли на появление данных отношений, выраженной в принятии земельного участка по акту приема- передачи от 11.12.2009. Кроме того, ООО "Интертех" не представлено в суд надлежащих доказательств уведомления в 2010 году и в последующее время арендодателя об отсутствии намерения использовать земельный участок по договору аренды, а также о возврате данного земельного участка арендодателю в порядке, предусмотренном договором

С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы о допущенных арендодателем существенных нарушениях порядка государственной регистрации договора не имеют правого значения для оценки существующих между сторонами договорных отношений по аренде спорного земельного участка и отклоняются судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что Арбитражный суд города Севастополя законно и обоснованно удовлетворил исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к ООО "Интертех" о расторжении договора аренды земельного участка от 11.12.2009 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Относительно требований о признании договора аренды земельного участка от 11.12.2009 недействительным в силу его ничтожности, заявленных ООО "Интертех" во встречном исковом заявлении, судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции об отсутствии оснований для их удовлетворения в силу следующего.

Согласно статье 13 Закона об аренде земли, договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями обязательства и требованиями земельного законодательства.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Закона об аренде земли, заключение договора аренды земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления - арендодателя, принятого в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины, или по результатам аукциона.

Договор аренды земельного участка от 11.12.2009, который является предметом по данному спору, отвечает требованиям, которые предъявлены к договорам аренды земли, т.е. в нем содержится предмет договора, срок его действия, арендная плата. Договор зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем, между сторонами возникли договорные права и обязанности, которые должны исполняться надлежащим образом.

Следует отметить, что договор отвечает требованиям, которые установлены в постановлении Кабинетов Министров Ураины от 03.11.2004 N 220 "Об утверждении Типового договора аренды земли".

В свою очередь, согласно пункту 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

В силу пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

Утверждения общества о ничтожности указанного договора противоречат материалам дела и его поведению в указанных правоотношениях, в частности, подписанным ООО "Интертех" актам приема-передачи земельного участка от 11.09.2009, определения границ земельного участка в натуре, подготовке проекта землеустройства N 07-705 по отводу земельного участка.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что достаточные доказательства ничтожности спорного договора обществом в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что Арбитражный суд города Севастополя законно и обоснованно отказал в удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью "Интертех" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земли от 11.12.2009 со всеми его приложениями.

Относительно утверждения подателя апелляционной жалобы о нерассмотрении судом первой инстанции ходатайства о фальсификации договора аренды от 11.12.2009, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если лицо, участвующее в деле, обратится в арбитражный суд с заявлением в письменной форме о фальсификации доказательства, представленного другим лицом, участвующим в деле, суд: разъясняет уголовно-правовые последствия такого заявления; исключает оспариваемое доказательство с согласия лица, его представившего, из числа доказательств по делу; проверяет обоснованность заявления о фальсификации доказательства, если лицо, представившее это доказательство, заявило возражения относительно его исключения из числа доказательств по делу.

Учитывая вышеизложенные нормы, действующее арбитражное процессуальное законодательство предъявляет четкие требования к заявлению стороны о фальсификации доказательств по делу. Однако, заявление о фальсификации доказательств по делу в порядке статьи 161 АПК РФ ООО "Интертех" в суде первой инстанции не подавало. При этом, обществом указание о возможности фальсификации спорного договора аренды в отзыве на исковое заявление приводилось в обоснование ходатайства об истребовании оригиналов документов, судом первой инстанции ходатайство об истребовании доказательств было разрешено в установленном порядке.

Учитывая изложенное, процессуальных нарушений в указанной части судом первой инстанции не допущено.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

В данном случае заявитель жалобы не представил в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции; доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.

По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда города Севастополя от 29.11.2017 по делу N А84-3273/2017 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Севастополя от 29 ноября 2017 года по делу N А84-3273/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интертех" оставить без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Колупаева Ю.В.

Судьи

Остапова Е.А.
Сикорская Н.И.

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.