Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 марта 2018 г. N 07АП-742/18

г. Томск

1 марта 2018 г.

Дело N А45-16679/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 марта 2018 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Л.И. Ждановой,

судей: М.А. Фертикова, И.И. Терехиной,

при ведении протокола судебного заседании помощником судьи О.В. Денисовой,

при участии в судебном заседании:

от истца: Аверина М.А. по доверенности от 18.05.2017 (сроком по 13.04.2022), выданной в порядке передоверия,

от ответчика: без участия (извещен),

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Офтальмологическая клиника доктора Лебедева и Ко" (07АП-742/2018) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 декабря 2017 года по делу N А45-16679/2017 (судья А.А. Уколов)

по иску индивидуального предпринимателя Горских Олега Васильевича (ОГРНИП: 306540427000038, г. Новосибирск)

к обществу с ограниченной ответственностью "Офтальмологическая клиника доктора Лебедева и Ко" (ОГРН 1145476122923 ИНН 5408311097, 630055, Новосибирская область, город Новосибирск, улица Мусы Джалиля, дом 3/1, ПОМЕЩЕНИЕ 12 ЭТАЖ 8),

о взыскании 720 322,52 руб. задолженности по договору аренды от 20.05.2016, по коммунальным платежам в сумме 193 290,07 руб.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Офтальмологическая клиника доктора Лебедева и Ко" (ОГРН: 1145476122923)

к индивидуальному предпринимателю Горских Олега Васильевича(ОГРНИП: 306540427000038)

о признании долгосрочного договора аренды нежилого помещения от 20.05.2016 недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Горских Олег Васильевич (далее - ИП Горских О.В., истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью "Офтальмологическая клиника доктора Лебедева и Ко" (далее - ООО "Офтальмологическая клиника доктора Лебедева и Ко", ответчик) о взыскании 720 322,58 руб. арендной платы, 193 290,07 руб. задолженности по коммунальным платежам.

09.10.2017 ООО "Офтальмологическая клиника доктора Лебедева и ко" обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с встречным иском к ИП Горских О.В. о признании Долгосрочного договора аренды нежилого помещения, общей площадью 668,9 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-77, расположенные на 1 этаж~ многоквартирного жилого дома N 272/4 по ул. Дуси Ковальчук в г. Новосибирске, кадастровый номер помещений: 54:35:032961:1802 (далее по тексту "Помещение") недействительным (далее - договор), применение последствий недействительности.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04 декабря 2017 года по делу N А45-16679/2017 первоначально заявленные требования удовлетворены, с ответчика в пользу истца взыскано 720 322 руб. 58 коп. арендной платы, 193 290 руб. 07 коп. задолженности по коммунальным платежам, 20 644 руб. 00 коп. расходов по оплате госпошлины,; с ответчика в доход федерального бюджета Российской Федерации взыскано 598 руб. госпошлины; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначально заявленных требований, встречные требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик приводит следующие доводы: суд первой инстанции не принял во внимание то, что в ходе ремонта установлена необходимость проведения капитального ремонта помещения, а также непригодность помещения для эксплуатации; суд первой инстанции недостаточно тщательно проанализировал содержание писем, представленных ответчиком в материалы дела; игнорирование истцом писем ответчика является проявлением недобросовестности с его стороны; само по себе неоднократное обращение ответчика по вопросу о сдаче помещения в субаренду третьим лицам не свидетельствует о принятии им условий договора аренды использовании помещения по назначению; стороны согласовали сдачу помещения в субаренду организациям в целях оказания административных и клиринговых услуг, а не ведения медицинской деятельности как основной в соответствии с договором; суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении экспертизы в целях установления соответствия помещения требованиям законодательства, возможности его использования по целевому назначению в соответствии с условиями договора.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интерне-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явился.

В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие ответчика.

Изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, проверив в соответствии со статьей 268 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 20.05.2016 между ИП Горских О.В. ("Арендодатель") и ООО "Офтальмологическая клиника доктора Лебедева и ко" ("Арендатор") заключен Долгосрочный договор аренды нежилого помещения, общей площадью 668,9 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-77, расположенные на 1 этаже многоквартирного жилого дома N 272/4 по ул. Дуси Ковальчук в г. Новосибирске, кадастровый номер помещений: 54:35:032961:1802 сроком на пять лет с предоставлением арендных каникул на срок 8 месяцев без оплаты арендных платежей для проведения Арендатором ремонтных работ предусмотренных сторонами в Приложении N 3. Пункт 3.3.4, п. 4.4. Договора (далее - Договор).

20.05.2016 помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

В силу п. 4.1 Договора размер ежемесячной арендной платы устанавливается Сторонами в размере 290 000 руб. (НДС не применяется), арендная плата вносится Арендатором ежемесячно на расчетный счет Арендодателя, указанный в п. 8 Договора, в течение пяти рабочих дней текущего месяца (п. 4.2. Договора).

Помимо основных арендных платежей, в соответствии с п. 4.5 Договора, Арендатором Арендодателю подлежат компенсации коммунальные платежи и другие платежи по обслуживанию и содержанию Помещения, не включаются в арендную плату и оплачиваются Арендатором отдельно, посредством компенсации стоимости данных услуг Арендодателю.

В связи с неисполнением Арендатором обязательств по оплате арендных платежей, Арендодателем в адрес Арендатора 27.04.2017 направлено уведомление о расторжении Долгосрочного договор аренды нежилого помещения от 20.05.2017 с требованием оплатить сумму задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей в добровольном порядке послужило основанием для обращения истца с настоящим заявлением в суд.

В свою очередь, ответчик, ссылаясь на передачу помещения, непригодного для его эксплуатации по назначению, указанному в договоре аренды, так как при проведении ремонтных работ была установлена необходимость проведения дополнительных работ, требующих фактически, по мнению ответчика, капитального ремонта, обратился со встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из того, что задолженность ответчика перед истцом подтверждается материалами дела, на момент принятия помещения арендатором арендованное имущество соответствовало требованиям ответчика и было пригодно для эксплуатации, претензий и замечаний к состоянию принимаемого помещения у арендатора к арендодателю не имелось.

Не согласиться с данными выводами у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

Таким образом, арендодатель, требующий от арендатора внесения арендной платы, обязан доказать предоставление последнему имущества в пользование, а арендатор - факт внесения платежей за пользование этим имуществом.

Из материалов дела усматривается, что помещение передано ответчику 20.05.2016 по акту приема-передачи помещения, из которого следует, что претензий и замечаний к состоянию принимаемого помещения у арендатора к арендодателю не имелось.

Согласно расчету истца задолженность ответчика по арендной плате составляет 720 322,58 руб., а по коммунальным платежам составляет 193 290,07 руб.

Доказательства надлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате арендных платежей, а также коммунальных платежей в установленные договором сроки и размере в материалах дела отсутствуют, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании арендной платы, коммунальных платежей в спорный период.

При этом суд первой инстанции обоснованно отказа в удовлетворении требования ответчика о признании договора аренды недействительным и применении последствий его недействительности, исходя из следующего.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка, являющаяся ничтожной, недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

В данном случае у суда апелляционной инстанции не имеется оснований полагать, что ответчику при заключении договора не была предоставлена исчерпывающая информация о помещении, являющимся предметом договора, претензий и замечаний к состоянию принимаемого по Акту приема-передачи помещения от 20.05.2016 у Арендатора к Арендодателю не имелось (п. 3 акта).

Кроме того, как следует из п. 3.3.4. Договора Арендодатель предоставил Арендатору право на проведение без согласования с ним ремонтных работ указанных в Приложении N 3.

Таким образом, данные работы не поименованы арендатором в качестве обязательных работ, необходимых для эксплуатации помещения и проведение которых необходимо для его использования. Арендатор самостоятельно принял решение проводить дополнительные не обязательные работы, без согласования с арендодателем.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, согласно условиям п. 4.4 Договора аренды каникулы сроком 8 месяцев были предоставленных арендодателем арендатору без каких- либо отлагательных условий, для получения Арендатором лицензии на осуществление медицинской деятельности и получения медицинского оборудования, так как на момент заключения договора аренды у арендатора отсутствовала соответствующая лицензия.

Ссылка ответчика на то, что 03.02.2017 арендатор уведомил арендодателя о сложностях согласования проектов водного комплекса, вентиляционной системы, заземления электросети, о необходимости помещения доп. мощности 30 к.в. и попросил продлить каникулы сроком на 4 месяца, 09.02.2017, а арендодатель ответил отказом со ссылкой на соблюдение условий договора, обоснована не принята во внимание судом первой инстанции, поскольку из содержания письма следует, что арендатор сообщает о сложности согласования проектов, а не о невозможности использования помещения по назначению и необходимости выполнения капитального ремонта, при этом целесообразность согласования указанных проектов, для проведения каких работы требуется такое согласование в письмах не указанно. Фактически арендатор просил о продлении срока арендных каникул, то есть отсрочка срока оплаты арендатором арендных платежей.

Однако в соответствии с пунктом 4.4 Договора началом оплаты арендный платежей является 20.01.2017, такие действие ответчика правомерно расценены судом как уклонение арендатора от оплаты арендных и коммунальных платежей.

При этом момент обращения арендатора арендодатель выполнил свои обязательства по договору, указанные в п. 3.2.6. Договора, а именно: 31.01.2017 получил технические условия на увеличение максимальной мощности в помещении; а водоснабжение помещения и тепловая нагрузка на момент заключения договора соответствовала заявленным в Приложении N 2 требованиям.

Ссылка ответчика на повторное сообщение арендодателю 21.04.2017 о том, что в процессе работ выявленных существенные дефекты, для устранения которых необходимо проведение капитальных работ требующих финансовых затрат, в связи с чем арендатор просил рассмотреть вопрос о расторжении договора и продажи его в ответственность, также обосновано отклонена судом первой инстанции, поскольку арендатор ссылается на необходимость проведении работ, требующих больших финансовых затрат возникших в связи с проведением арендатором в помещении работ по демонтажу, при этом арендатор подтверждает, что именно его действия привели помещение в непригодное для эксплуатации состояние. Более того, указанные арендатором работы не согласованы сторонами в Приложении N 3, следовательно, их проведение требовало согласования с арендодателем, которое у арендатора отсутствует. При этом арендатор не требует проведение арендодателем каких-либо работ, а требует расторгнуть договор либо продать арендованные помещения.

03.05.2017 помещение по акту приема-передачи было передано арендатором арендодателю, в соответствии с которым арендатор расторгает договор аренды на основании п. 6.5. Договора, а арендодатель, в связи с несогласием, принимает расторжение Договора арендатором на основании п. 6.3 Договора, в соответствии с которым, стороны вправе расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке, письменно предупредив об этом другую сторону не менее чем за 90 календарных дней до предполагаемой даты расторжения.

Следовательно, договор аренды расторгнут арендатором по письменному уведомлению арендодателя от 21.04.2017.

Кроме того, в период действия договора, арендатор неоднократно обращался к арендодателю для сдачи помещения в субаренду третьим лица, что свидетельствует о принятии арендатором условий договора аренды и использования помещения по назначению.

Вышеизложенное в совокупности и взаимосвязи свидетельствует о том, что суд сделал правильный вывод об отказе ответчику в удовлетворении заявленных требований.

Отклоняя довод ООО "Офтальмологическая клиника доктора Лебедева и Ко"о необоснованном отказе судом в назначении экспертизы, суд апелляционной инстации отмечает, что назначение судебной экспертизы в соответствии со статьей 82 АПК РФ является правом, а не обязанностью суда и находится в компетенции суда, разрешающего дело. Признав имеющиеся в деле доказательства достаточными для рассмотрения спора по существу, суд правомерно отказал в назначении экспертизы, приняв во внимание, что при принятии арендуемого помещения каких-либо замечаний относительно возможности или невозможности его использования в соответствии с предполагаемым видами деятельности арендатором не заявлено, арендатор самостоятельно имел возможность установить пригодность помещения для использование в целях аренды; кроме того, представленные в материалы дела документы свидетельствуют о нецелесообразности проведения судебной экспертизы, так как помещение сдано в аренду другому арендатор, который произвел ремонт арендованного имущества.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

Иных доводов, которые могли послужить основанием для отмены обжалуемого решения в соответствии со ст. 270 АПК РФ, из апелляционной жалобы не усматривается.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, а также не допустил при этом неправильного применения ни норм материального права, ни норм процессуального права.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, а апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 04 декабря 2017 года по делу N А45-16679/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

Л.И. Жданова

Судьи

М.А. Фертиков И.И. Терехина