Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2018 г. N 19АП-516/18

г.Воронеж

26 февраля 2018 г.

Дело N А64-6713/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 февраля 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2018 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи	Поротикова А.И.,
судей	Ушаковой И.В.,
	Кораблевой Г.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шевелюхиной М.Д.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Лансер Плюс": Попова А.Ю., представителя по доверенности б/н от 09.01.2018;

от общества с ограниченной ответственностью "Махаон": представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Махаон" на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2017 по делу N А64-6713/2017 (судья Попов Ю.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Лансер Плюс" г. Тамбов, ул. Советская, д. 192А, лит. Д (ОГРН 1056882365880, ИНН 6829016268) к обществу с ограниченной ответственностью "Махаон" г. Тамбов, ул. Советская, д. 192А, литер Д (ОГРН 1136829006907, ИНН 6829094756) о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Лансер Плюс" (далее - ООО "Лансер Плюс", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Махаон" (далее - ООО "Махаон", ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка б/н от 29.05.2015.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2017 по делу N А64-6713/2017 требования истца удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, полагая его незаконным и необоснованным, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить данное решение.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 16.02.2018 г. не явился представитель заявителя жалобы.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Представитель истца в отношении доводов жалобы возражал, считая обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения явившегося в судебное заседание представителя, приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 29 мая 2015 общество с ограниченной ответственностью "Лансер Плюс" предоставило во временное владение до 17 марта 2020 для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома обществу с ограниченной ответственностью "Махаон" земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208008:124, площадью 7 217 кв.м, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д. 192А.

Неисполнение обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей при соблюдении истцом претензионного порядка разрешения спора послужило основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о расторжении договора.

Возражая на иск, ответчик, не оспаривая просрочку внесения арендных платежей, сослался на то, что в силу соглашения сторон договор не может быть расторгнут ранее окончания строительства жилого дома на арендуемом земельном участке. Поскольку строительство не завершено, то расторжение договора, по мнению ответчика, невозможно. Кроме того, право аренды земельного участка в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства, что также исключает досрочное прекращение арендного обязательства.

Удовлетворяя иск, суд посчитал доказанным факт существенного нарушения договора аренды арендатором и применил правила статей 352, 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Обжалуя принятое по делу решение, ответчик указал на то, что суд неправильно применил положения пункта 1 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по смыслу которых обременение залогом права аренды, возникшего из спорного договора, не допускает его досрочное прекращение.

Отклоняя доводы жалобы, апелляционный суд исходит из следующего.

Из положений пункта 1 статьи 13 Закона о долевом участии следует, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, земельный участок или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок.

При этом в соответствии с пунктом 9 этой же статьи к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных этим Законом.

Согласно пункту 8.1 статьи 13 Закона о долевом участии залог права аренды прекращается с момента передачи в порядке, установленным статьей 8 данного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных на арендованном земельном участке.

Таким образом, нормами законодательства об участии в долевом строительстве предусмотрено дополнительное основание для прекращения залога права аренды земельного участка на случай, когда на участке построен объект недвижимости за счет средств дольщиков.

Между тем Закон о долевом участии, также как и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

По смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора аренды вследствие его нарушения арендатором влечет прекращение ипотеки права аренды земельного участка в связи с прекращением заложенного права.

Сделанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 31.10.2014 N 305-ЭС14-167 по делу NА41-23298/13

Запрет расторжения договора аренды, право из которого обременено залогом в силу закона, означал бы необоснованное ограничение права собственника земельного участка свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время участники долевого строительства как залогодержатели права аренды в данном случае не лишены права требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в соответствии с пунктом 2 статьи 36 Закона об ипотеке.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодекса, другими законами или договором.

Случаи, когда арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4.1.1. договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд, либо внесении её не в полном объёме на протяжении указанного периода.

Факт нарушения, с которым закон и договор связывает право досрочного прекращения спорного обязательства, ответчиком не опровергнут и подтверждается представленными по делу доказательствами.

На основании изложенного, апелляционный суд вслед за судом области признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 29 мая 2015 года.

Апелляционная жалоба не содержит документально подтвержденных доводов, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального законодательства, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом области допущено не было.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08.12.2017 по делу N А64-6713/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Махаон" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева И.В. Ушакова