Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2018 г. N 12АП-15664/17

г. Саратов

27 февраля 2018 г.

Дело N А57-15219/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 февраля 2018 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Кузьмичева С.А.,

судей Землянниковой В.В., Смирникова А.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щербаковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урожай"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 ноября 2017 года по делу N А57-15219/2017 (Судья Ю.П. Огнищева)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Урожай" (ИНН 6414002211, ОГРН 1056404501845)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671)

Заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), Администрация Ивантеевского муниципального района Саратовской области (ИНН 6414001592, ОГРН 1026401859208), Администрация Бартеневского муниципального образования Ивантеевского муниципального района Саратовской области (ИНН 6414003543, ОГРН 1066445000357), Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" (ИНН 7705401340, ОГРН 1027700485757)

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности,

при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью "Урожай" - Тютрюмов А.В. по доверенности от 25.06.2015 N 14

иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Урожай" (далее- ООО "Урожай", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в государственной регистрации права собственности (далее- Управление), (с учетом уточнений).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22 ноября 2017 года в удовлетворении требований отказано.

ООО "Урожай" не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, принять по делу новый судебный акт.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 05.06.2006 ООО "Бартеневское" в лице конкурсного управляющего Лаптева В.А., действующего на основании определения Арбитражного суда Саратовской области от 11.08.2005 по делу N А57-1396/04-32 и ООО "Урожай" заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N КУ/06-2006 (том 1 л.д. 40-43).

В соответствии с п.1.1 договора продавец обязался продать в собственность покупателю, принадлежащие продавцу на праве собственности нежилые здания и сооружения, в том числе:

- нежилое здание "Весовая", площадью 8,2 кв.м., 1978 г. постройки, расположенное по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, 500 м к западу от границы с. Бартеневка и 500 м к северо- западу от ж/д переезда.

ООО "Бартеневское" ликвидировано по решению суда, о чем в Едином государственном реестре юридических лиц внесена запись 20.05.2008 за номером 2086445009924.

24.01.2017 в Управление с заявлением о государственной регистрации прав в отношении здания, общей площадью 8,2 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, с. Бартеневка, 500 м к западу от границы с. Бартеневка и в 500 м к северо-западу от ж/д переезда, обратилось ООО "Урожай".

03.02.2017 в результате проведенной правовой экспертизы государственным регистратором принято решение о приостановлении государственной регистрации на три месяца (N 64/238/001/2017-108) для устранения препятствия в проведении государственной регистрации.

Для приостановления государственной регистрации послужили следующие основания:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

- не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В связи с неустранением в установленный действующим законодательством срок оснований для приостановления государственной регистрации, 03.05.2017 государственным регистратором вынесено сообщение об отказе в государственной регистрации права.

Считая, что решение Управления Росреестра нарушает права Общества на государственную регистрацию права собственности на нежилое здание, Общество обратилось в Арбитражный суд Саратовской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленные на регистрацию документы не соответствовали требованиям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в связи с чем оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, выводы - подтвержденными собранными по делу доказательствами.

В соответствии со ст. 1 Закона о регистрации N 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Как установлено п. 5 ст. 14 Закона о регистрации N 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.

При отсутствии в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно.

Из материалов дела следует, что по состоянию на 25.07.2017 в ЕГРН отсутствовали сведения о государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости - здания, назначение: нежилое, площадью 8,2 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, с. Бартеневка, 500 м к западу от границы с. Бартеневка и в 500 м к северо-западу от ж/д переезда, а также отсутствовали сведения о постановке объекта на государственный кадастровый учет, который является подтверждением существования любого объекта как объекта недвижимого имущества.

Судами обеих инстанций установлено и подтверждено заявителем, что с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет вышеуказанного объекта -"весовая", пл. 8,2 кв.м. общество не обращалось. Представленное в материалы дела заявителем решение органа кадастрового учета N Ф64/001/2016-78663 от 27.09.2016 г. об отказе во внесении сведений о ранее учтенных объектах недвижимости касается иного объекта (КПП), что также подтверждено ответом кадастровой палаты от 18.10.17г. на запрос суда.

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу статьи 69 Закона о регистрации N 218-ФЗ права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

В силу п. 7 ст. 15 Закона о регистрации N 218 -ФЗ при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Однако, как установлено материалами дела, заявление представителя ООО "Бартеневское", либо иных лиц, перечисленных в статье 15 Закона о регистрации N 218-ФЗ, либо решение суда о государственной регистрации перехода права на вышеуказанный объект недвижимости, в регистрирующий орган представлены не были.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

В случае ликвидации юридического лица, являвшегося продавцом по договору купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю, последний вправе требовать такой регистрации на основании своего заявления.

ООО "Бартеневское" ликвидировано по решению суда (в результате завершения конкурсного производства), о чем в Едином государственном реестре юридических лиц внесена запись 20.05.2008 г. за номером 2086445009924.

Таким образом, с учетом правовой позиции ВС РФ и ВАС РФ переход права собственности к покупателю может быть зарегистрирован в случае ликвидации продавца на основании заявления покупателя, только если отсутствие продавца является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.

Однако в данном случае, как указано выше, отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права.

Судом установлено, что права ООО "Бартеневское" на спорный объект не регистрировались, в т.ч. в органах БТИ, строительство произведено без разрешительной документации, в силу чего какие-либо документы на спорный объект "Весовая", площадью 8,2 кв.м. заявитель представить не может.

Администрация Ивантеевского муниципального района Саратовской области и Администрация Бартеневского муниципального образования Ивантеевского муниципального района Саратовской области на определение суда о представлении всех имеющихся документов в отношении нежилого сооружения "Весовая", площадью 8,2 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, 500 м к западу от границы с. Бартеневка и 500 м к северо-западу от ж/д переезда (постановление, переписка, разрешение на строительство и прочее), письменно пояснили суду, что не располагают документами на запрошенный объект.

Судебная коллегия соглашается с выводом, что данном случае доказательств, подтверждающих приобретение (возникновение) права собственности в отношении спорного объекта прежним собственником (продавцом) -ООО "Бартеневское", заявителем не представлено.

Отсутствуют доказательства государственной регистрации прав собственности продавца на недвижимое имущество в момент совершения сделки с истцом.

Поскольку право продавца - ООО "Бартеневское" не было зарегистрировано в ЕГРП, заявитель, среди прочего, несет бремя доказывания возникновения права продавца на спорное недвижимое имущество как его отчуждателя, до вступления в силу Закона о регистрации.

В материалы ГУП "Сартехинвентаризация" представлен технический паспорт нежилого здания (весовая) от 31.03.2011 г., составленный по заявлению ООО "Урожай", а также реестровая карточка от 31.03.2011 г., согласно которой сведения о правообладателе и о принадлежности объекта отсутствуют. Технический паспорт и иные сведения, позволяющие идентифицировать объект при продаже не представлены.

Доказательств того, что спорный объект был приобретен продавцом, а впоследствии отчужден на законном основании материалы дела не содержат.

Также, вопреки положению ч. 1 п. 3 ст. 21 Закона о регистрации N 218-ФЗ необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы представлены заявителем в одном подлинном экземпляре.

Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о несоответствии поданного обществом заявления о государственной регистрации права собственности критериям, установленным в пункте 62 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Жалоба на регистрирующий орган, при отсутствии формальных оснований для регистрации, в данном случае не состоятельно, поскольку нарушений со стороны административного органа не установлено.

При наличии спора о праве, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав способом, специально предусмотренным действующим законодательством для искового производства..

Апелляционная коллегия находит, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка.

С учетом изложенного судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 ноября 2017 года по делу N А57-15219/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-й инстанции, принявший решение.

Председательствующий

С.А. Кузьмичев

Судьи

В.В. Землянникова А.В. Смирников