Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2018 г. N 18АП-1062/18

г. Челябинск

26 февраля 2018 г.

Дело N А07-23181/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конновой Н.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Продтовары" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2017 по делу N А07-23181/20177 (судья Тагирова Л.М.).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к акционерному обществу "Продтовары" (далее - АО "Продтовары", ответчик) о расторжении договора о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 02.08.2006 N 1276, обязании освободить нежилое помещение и передать по акту приема-передачи.

Определением суда от 18.10.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен временный управляющий АО "Продтовары" Паршин С.Н. (л.д. 76-77).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2017 (резолютивная часть объявлена 04.12.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме: суд расторг договор о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 02.08.2006 N 1276, обязал ответчика освободить нежилое встроенное помещение на первом этаже пятиэтажного кирпичного здания и повал, расположенное по адресу: г. Салават, б. Космонавтов, д. 13 общей площадью 538,3 кв.м. и передать его по акту приема-передачи Комитету.

Кроме того, суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 (л.д. 91-97).

С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы АО "Продтовары" указывает на то, что уведомление от 21.04.2017 N 26-18-У о досрочном расторжении договора аренды было вручено физическому лицу. Отметки о том, что оно имеет отношение к АО "Продтовары" не имеется.

Кроме того, апеллянт указывает на необоснованное непривлечение к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального унитарного предприятия "Дирекция единого заказчика". Оспариваемый договор затрагивает интересы указанного лица, в связи с тем, что оно является балансодержателем объекта муниципального нежилого фонда.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.08.2006 между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Дирекция единого заказчика" (балансодержатель) и АО "Продтовары" (арендатор) заключен договор N 1276 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (л.д. 8-16).

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель совместно с балансодержателем на основании постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан N 7/982 от 26.07.2006 передают, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда: встроенное помещение на первом этаже девятиэтажного кирпичного здания, расположенное по адресу: г. Салават, б. Космонавтов, д. 13, общей площадью 538,3 кв. м для торговли продовольственными товарами.

Условия настоящего договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.07.2006, и действуют по 31.12.2010 (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1 договора плата за аренду объекта муниципального нежилого фонда устанавливается на единицу площади объекта и определяется исходя из фактического размера переданных арендатору по договору площадей, рассчитывается в соответствии с Методикой расчета годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда города Салавата, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

В силу пункта 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до 10-го числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления арендатору счета на оплату.

Согласно пункту 5.3.4 договора стороны установили, что неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных договором, частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендной платы в течение более чем за два срока подряд, является основанием досрочного расторжения договора.

Сторонами к данному договору подписаны расчеты годовой и ежемесячной арендной платы (л.д. 17-18).

Указанный в договоре объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи (л.д. 19).

Договор соответствующим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан 30.06.2011 (л.д. 24).

28.05.2008 стороны подписали соглашение о продлении срока действия заключенного договора с 01.06.2008 по 31.05.2018 (л.д. 20).

Соглашением от 30.01.2009 стороны согласовали увеличение площади объекта на 141,3 кв.м. и с 01.01.2009 она составила 679,6 кв.м. (в том числе подвал - 251,6 кв.м.) (л.д. 22-23).

21.04.2017 истцом в адрес ответчика направлено письмо N 26-18-У с предложением о расторжении договора от 02.08.2006 N 1276 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа, передаче имущества арендодателю по акту приема-передачи (л.д. 30). Указанное письмо оставлено ответчиком без удовлетворения.

Отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, расторжению договора и возврату имущества по перечню послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для расторжения оспариваемого договора.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционных жалоб, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. Вместе с тем основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (пункт 25 информационного письма).

Как отмечено выше, по условиям пункта 5.3.4 договора стороны установили, что неуплата или просрочка арендатором внесения арендной платы подряд более двух сроков, установленных договором, частичное внесение арендной платы приравнивается к ее невнесению, невнесение (частичное внесение) арендной платы в течение более чем за два срока подряд, является основанием досрочного расторжения договора.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.09.2017 по делу N А07-18391/2017 установлено, что за период с января 2015 по июнь 2017 года за ответчиком образовалась задолженность по оплате арендной платы по спорному договору в размере 306 921 руб. 42 коп.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, исходя из пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.

Из разъяснений, изложенных в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соответственно, необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).

Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора подтверждается представленным в материалы дела уведомлением N 26-18-У от 21.04.2017, в котором истец указал ответчику на систематическое нарушение обязательства по внесению арендной платы с 01.04.2017, предложил на основании пункта 5.3.4 договора расторгнуть договор аренды, потребовал в срок до 25.05.2017 погасить образовавшуюся задолженность по арендным платежам, указав, что в случае неудовлетворения претензии требование о расторжении договора будет передано на рассмотрение суда.

Довод АО "Продтовары" о том, что уведомление от 21.04.2017 N 26-18-У о досрочном расторжении договора аренды было вручено физическому лицу, не имеющему отношения к АО "Продтовары", подлежит отклонению судебной коллегией.

На указанном уведомлении имеется подпись: "Получено 21.04.2017. Хабибуллина Р.З.".

Согласно приказу АО "Продтовары" от 08.08.2006 N 148-к о приеме работника на работу, Хабибуллина Рада Зинуровна является бухгалтером по учету товародвижения в рознице ответчика (л.д. 31).

Указанные полномочия лица ответчиком не оспорены, что с учетом положений статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу о том что уведомление о расторжении договора было получено ответчиком, а истцом приняты надлежащие меры досудебному урегулированию спора по требованию о расторжении договора.

Поскольку ответчиком допущена просрочка перечисления арендной платы, а также, учитывая, что истцом направлено требование о расторжении договора, требование Комитета о расторжении договора аренды земельного участка N 1276 от 02.08.2006, правомерно признано судом первой инстанции обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (часть 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку действие договора аренды прекращается судом, объекты аренды подлежат возврату арендодателю на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу приведенных положений норм права, учитывая фактическое использование объекта аренды ответчиком, требование о возвращении недвижимого имущества судом первой инстанции удовлетворено правомерно.

Довод ответчика о наличии оснований для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица - МУП "Дирекция единого заказчика" ГО г. Салават РБ судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку исходя из сведений единого государственного реестра юридических лиц следует, что указанное юридическое лицо (ОГРН 10202019946691, ИНН 0266017330) ликвидировано 17.05.2011, что в силу статей 48, 61, пункта 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет утрату вещных прав в отношении имущества, переданного в аренду ответчику.

Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела в порядке апелляционного производства по представленным доказательствам считает, что решение суда первой инстанции при рассмотрении дела не имеет нарушений процессуального характера. Судом правильно применены нормы материального права, верно дана оценка доказательствам с точки зрения относимости, допустимости и достоверности. Исходя из сложившейся судебной практики по единообразию в толковании и применении норм права, вынесено законное и обоснованное решение.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.12.2017 по делу N А07-23181/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Продтовары" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Н. Пирская

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова